Dans le numéro de mars de la Lettre M², retrouvez un focus sur la transformation d’hôtels parisiens en logement !
« Le thème apparaît à rebours de la tendance observée à Paris, où le nombre de chambres n’a cessé de croître depuis 2010. Une croissance animée par la Ville de Paris qui avait quantifié le déficit 7000 clefs et rappelé la nécessité de moderniser le parc hôtelier existant. »
Alors que la création de l’ILC avait justement été encouragée dans l’objectif de limiter la hausse des loyers commerciaux alors soumis à l’ICC, les 9,35% de hausse à l’indexation depuis le 1er trimestre 2017 et les 2,54% relevés sur les seuls trois premiers trimestres de 2021 ont obligé le Ministère de l’Économie à revoir sa méthode de calcul.
Par Décret n° 2022-357 du 14 mars 2022 publié au journal officiel électronique en date du 15 mars 2022, modifiant le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008, l’ILC est dorénavant constitué par :
La nouvelle méthode de calcul exclut l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail autrefois retenu à hauteur de 25%, remplacé par une augmentation de la part de l’indice des prix à la consommation de 50 à 75%.
La traduction de cette évolution par la publication de l’indice du 4ème trimestre 2021 devrait être connue d’ici la fin de semaine prochaine au plus tard. Le Ministère de l’Économie prévoit une division par deux de la revalorisation des loyers indexés. Rem sequi…
Mots-clefs : construction indice ILC, hausse des loyers, indexation, ILC, Indice des loyers commerciaux
Ouvertes, fermées, vitrées, ensoleillées, ombragées, les terrasses ont toujours suscité des débats entre les parties au bail commercial ; certains revendiquant une majoration des valeurs locatives lorsque d’autres insistent sur la redevance déjà payée à la collectivité publique.
En ce début d’année 2022, le cadre administratif et juridique entretient ces débats et alimente de nouvelles interrogations autour des valeurs locatives.
Du côté preneur, la fin du chauffage en terrasse prévue pour avril 2022 entrainera vraisemblablement des évolutions dans leur fréquentation, reste maintenant à savoir quel sera le choix de la clientèle entre le plaid et la consommation en intérieur. En tout état de cause, une baisse de la fréquentation des terrasses notamment sur la période hivernale diminuerait leur intérêt.
L’appréciation de l’expert sur l’intérêt d’une terrasse ouverte devra être adaptée en fonction des nouvelles habitudes de consommation et mise en perspective avec le type d’autorisation.
Du côté bailleur, l’instauration des terrasses éphémères alimente les velléités de déplafonnement des loyers.
La Cour de Cassation s’est récemment prononcée dans un arrêt du 13 octobre 2021 en considérant que l’installation ou l’extension d’une terrasse sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative ne constitue pas une modification des caractéristiques des lieux loués, permettant au bailleur de déplafonner le loyer. Toutefois, dans ce même arrêt, la Cour a également considéré que cette situation pourrait constituer une modification des facteurs locaux de commercialité permettant un déplafonnement.
Nous observons qu’une telle démonstration reposerait sur une situation pérenne de terrasses… éphémères, le tout caractérisant une amélioration notable de la commercialité.
On peut imaginer l’instauration d’un nombre significatif de terrasses dans une rue en particulier, augmentant le flux de manière suffisamment notable pour que celui-ci devienne pérenne sur l’ensemble de l’année.
In fine, nous rappelons que les terrasses demeurent des autorisations personnelles sur le domaine public et que l’incidence sur la valeur locative doit être analysée en fonction de l’intérêt pour l’activité exercée et du lien direct avec les locaux pris à bail. Les redevances, autrefois modiques, sont dorénavant réévaluées par les municipalités. L’interdiction des chauffages en terrasses ouvertes devrait avoir une incidence négative sur leur fréquentation, les terrasses éphémères ne constituant pour le moment qu’un simple élément de compensation.
Mots-clefs : terrasse, déplafonnement, plafonnement, loyer, bail commercial, facteurs locaux de commercialité, terrasse éphémère, modification des caractéristiques des locaux,
Deux jurisprudences sur le déplafonnement en accession fin de jouissance et la qualification de petite restauration.
En cas d’accession des travaux en fin de jouissance, le régime des améliorations doit prévaloir sur celui des modifications dans le cadre du déplafonnement.
Contexte
Bail commercial mettant au profit du bailleur l’accession en fin de jouissance des travaux réalisés par le preneur. Or, ce dernier a effectué durant le bail d’importants travaux ayant notamment agrandi la surface de vente de plus de 62 m2
Décision
La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel et énonce que le déplafonnement pour accession des travaux en fin de jouissance doit être subordonné à la primauté du régime des améliorations sur celui des modifications significatives… Compte-tenu de cette primauté de qualification, le déplafonnement sur ce motif devra s’opérer en primauté lors du second renouvellement suivant la conclusion du bail initial.
Cass. Civile 3ème, 7 septembre 2022, n°21-16.613
Compte-tenu de l’ampleur des travaux visés par l’arrêt, l’hypothèse d’un déplafonnement au premier renouvellement du bail semble désormais très hypothétique.
L’activité de petite restauration désigne le service de plats réchauffés, ou la cuisson et le service d’aliments bruts.
Contexte
Un bail commercial conclu en 1998 autorisait les activités de bar, petite restauration, P.M.U., tabac, jeux. Par la suite, le bailleur a fait délivrer au preneur une sommation visant la clause résolutoire du bail de cesser toute activité de restauration et de préparation cuisinée sur place.
Décision
La Cour d’appel considère que l’activité du preneur entre dans le champ contractuel de la petite restauration, celle-ci se caractérisant par le service de plats réchauffés / la cuisson et le service d’aliments bruts. Par ailleurs, la destination de petite restauration n’exclut pas que ce service soit développé et devienne une activité prépondérante.
Cour d’appel de Paris, 6 juillet 2022, n°20/12266
Cette distinction distingue clairement la petite restauration de la restauration classique, laquelle consiste en l’élaboration et la transformation de produits sur place.
18 600 logements durablement vacants à Paris, c’est le nombre qui ressort d’une récente étude de l’APUR. Cette étude dévoile leurs caractéristiques et le profil de leurs propriétaires.
L’étude s’appuie sur l’analyse du fichier LOVAC, mis à disposition par le Gouvernement pour lutter contre les logements vacants. Ce fichier qui croise des données foncières et fiscales, nous apprend qu’en 2020, 18 648 appartements étaient vides, soit 1,3 % des logements parisiens.
Ces logements considérés comme durablement vacants, c’est-à-dire inoccupés depuis plus de deux ans sont à distinguer des résidences secondaires et des logements destinés aux locations saisonnières.
Ce phénomène qui affecte tous les arrondissements de Paris, touche particulièrement Paris Centre, rive droite ainsi que les 6e et 7e arrondissement, rive gauche. Le 8e arrondissement bat tous les records avec 1 182 logements durablement vacants soit plus de 4% des logements vides. Tandis que le 20e arrondissement, bien moins concerné compte moins d’1% de locaux vacants.
La vacance ne concerne pas la totalité d’un même immeuble. Elle touche en règle générale, un appartement par immeuble voire 2 ou 3.
A l’image de la propriété immobilière à Paris, 79% des logements vacants sont en copropriété. Parmi les immeubles en mono-propriété, 68% des logements vacants relèvent de personnes morales privées et 8% de personnes morales publiques.
La mauvaise qualité de ces logements pourrait expliquer leur vacance. Ils sont très souvent de petite taille. Ils sont sans confort, situés dans des immeubles anciens et nécessitant de lourds travaux.
Les obligations de performance environnementale accrues à compter du 25 août 2022 vont accroître la charge financière liée aux travaux pour les logements énergivores. Ces travaux autoriseront l’indexation du loyer et devront respecter à compter de 2025 le critère de décence. Le stock de logements vacants est de nature à s’accroître ou à disparaître du marché locatif en basculant sur le marché de la vente pour habiter.
Pour aller plus loin : https://www.apur.org/fr/nos-travaux/18-600-logements-durablement-vacants-paris-2020
L’arbitrage et la convention de procédure participative sont des Modes Alternatifs de Règlement des Différends, communément appelés MARD.
Plusieurs sondages réalisés par le Conseil National des Barreaux en 2021 indiquent que 56% des Français connaissent l’existence d’alternatives juridiques au procès. La médiation et la conciliation sont les plus connus (plus de 80% des répondants), suivis par l’arbitrage (63%) et la procédure participative (29%).
Pour autant, en évaluation immobilière, nombreuses sont les parties faisant appel au juge dès qu’un différend se présente alors qu’un expert tiers peut être désigné dans le cadre d’un arbitrage ou d’une convention de procédure participative.
Comment l’arbitrage et la convention de procédure participative permettent-ils de solutionner les litiges d’évaluation immobilière ?
1) L’arbitrage
L’arbitrage peut intervenir en amont ou en cours d’instance[1].
Avant l’instance, les parties peuvent signer une clause compromissoire, directement insérée dans le contrat ou faisant l’objet d’une convention séparée. Signé par les deux parties, cet écrit mentionne le choix de l’arbitre chargé de trancher le différend. L’arbitre a ainsi le pouvoir de désigner un expert qui fournira les éléments de valorisation nécessaires à trancher le litige. En présence d’une telle convention, le litige ne peut être porté devant une juridiction d’État qui se déclarera incompétente.
Lorsque les parties ont déjà saisi un juge, elles peuvent toutefois soumettre leur litige à un tribunal arbitral en choisissant de signer un compromis. Ce compromis doit déterminer l’étendue de l’objet du litige et la désignation des arbitres. L’arbitre ainsi désigné dispose des mêmes pouvoirs que l’arbitre désigné dans un cadre amiable.
Lorsque la convention d’arbitrage ne fixe pas de délai, la durée de mission du tribunal arbitral est de six mois à compter de sa saisine.
Les avantages de l’arbitrage sont donc multiples :
Les parties doivent toutefois supporter (sans aide juridictionnelle) les honoraires liés à la procédure en intégralité. Les honoraires des arbitres sont connus en amont, permettant une certaine prévisibilité des frais engagés.
2) La convention de procédure participative
La convention de procédure participative peut également intervenir en amont ou durant l’instance [2].
Avant de saisir la justice, les parties assistées de leurs avocats peuvent mettre en œuvre une convention par laquelle les parties s’engagent à œuvrer conjointement et de bonne foi à la résolution de leur différend. Un éventuel échec de ce MARD rend libres les parties d’ester en justice ; le juge pourra alors prendre en compte les échanges déjà intervenus pour accélérer le traitement de l’affaire.
Chaque partie est accompagnée tout au long de la procédure par un avocat ; les parties ont le choix de désigner un expert commun pour solutionner le litige sur la base du rapport d’expertise.
Une issue positive verra les parties signer une convention précisant les modalités de l’accord trouvé. Cette convention pourra être homologuée par le juge.
La convention de procédure participative permettra également la mise en état d’une instance en cours ; un accord pourra alors être homologué par le juge.
Cette convention est à durée déterminée.
La convention de procédure participative présente d’autres avantages propres :
Appliqués à l’évaluation immobilière, les MARD sont d’un intérêt notoire. Facilitateurs de procédure, ils permettent la désignation d’un expert dans des conditions dont les parties peuvent choisir le degré de maîtrise. Leur souplesse de mise en œuvre facilite d’autant le recours à un expert en évaluation immobilière dans un contexte extra-judiciaire.
[1] Pour en savoir plus : articles 1442 à 1527 du Code de Procédure Civile
[2] Pour en savoir plus : articles 2062 à 2068 du Code Civil
Pour aller plus loin : L’expertise sans le juge à tous moments
Les fermetures administratives temporaires (interdictions de recevoir du public) n’entraînent pas la perte de la chose louée et ne constituent pas l’inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur.
Selon la Cour de cassation, l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne constitue pas une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du. Code civil car cette interdiction :
1) Était générale et temporaire,
2) Avait pour seul objectif de préserver la santé publique,
3) Était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue au contrat.
La mesure administrative portant interdiction de recevoir du public ne constitue pas une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.
Les commerçants ne peuvent se prévaloir de la perte de la chose louée et de l’inexécution des obligations contractuelles du bailleur pour suspendre leurs paiements au titre de la période impactée par les interdictions de recevoir du public.
CASS. CIVILE 3EME, 30 JUIN 2022
N° 21-20.190 / N°21-20.127 / N°21-19.889
Pour en savoir plus :
Baux commerciaux et état d’urgence
Bail dérogatoire et incidence de la nature de la valeur locative du bail de substitution ?
Quelques rappels et pistes de réflexion !
Pour apprécier le risque et estimer la valeur locative, faire appel à un expert est toujours pertinent, nous contacter
BAIL RENOUVELÉ : FACTEURS DE VALEUR
Ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existants à la date de renouvellement.
Contexte
Bail commercial concernant des locaux situés en galerie marchande d’un centre commercial ; renouvellement avec arrêté des valeurs au 1er janvier 2012. Or, des travaux d’amélioration et d’extension de la galerie marchande ont été achevés le 28 novembre 2012. La Cour d’appel a considéré que ces locaux étaient déjà acquis et entrés dans le champ contractuel et les a donc retenus comme facteurs de valeur du nouveau loyer.
Décision
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel en considérant que ces travaux ont eu lieu postérieurement au renouvellement du bail et ne doivent donc pas constituer des facteurs de valeur.
CASS. CIVILE 3ÈME, 9 MARS 2022, N°20-19.188
Chronologie d’appréciation des facteurs de valeur stricte. Il est ainsi interdit de valoriser par anticipation, quelle que soit l’échéance de l’événement futur.
Un bail commercial comprenant une clause de loyer binaire
Contexte
Dans un centre commercial, un bail commercial stipulait un loyer minimum garanti, indexé ainsi qu’un loyer variable de 6% du CA HT (activité d’horlogerie, bijouterie et orfèvrerie).
Décision
La Cour d’appel considère qu’une telle clause, en ce qu’elle procure au bailleur un avantage sans contrepartie, justifie un abattement de 5% sur la valeur locative des locaux. Peu importe que le bailleur ait perçu ou non cette part variable.
COUR D’APPEL DE CAEN, 2ÈME CH.CIVILE, 31 MARS 2022, N°20/00859
L’article R.145-8 du Code de commerce définit les clauses exorbitantes comme les obligations imposées au locataire « au delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ». Or, la clause de loyer binaire est courante en centres commerciaux …
Juris-Post’it : relevé de la jurisprudence des baux commerciaux !
La clause de destination d’exclusivité couvrant la vente de produits pharmaceutiques couvre également la vente de produits de parapharmacie.
Contexte
Dans un centre commercial, un bail commercial stipulait une clause d’exclusivité suivant laquelle le preneur bénéficiait de l’exclusivité de la vente de produits pharmaceutiques.
Décision
La Cour de cassation considère que cette clause couvre également la vente de produits de parapharmacie qu’elle considère comme une activité incluse. Ainsi le bailleur ne peut-il conclure de nouveaux baux au profit d’un tiers dans le même centre pour les mêmes activités.
CASS. CIVILE 3EME, 28 JANVIER 2021, N° 19-18.233
Les procédures de déspécialisation n’entrent a priori pas dans le champ d’application de cette décision.
Le preneur qui, évincé, ne démontre pas qu’il a supporté un double loyer n’est pas indemnisé au titre de l’indemnité accessoire.
Contexte
Dans un contexte d’éviction, un preneur à bail commercial s’est réinstallé dans d’autres locaux. Il a déménagé dans le premier mois du nouveau bail pour lequel il a bénéficié d’un mois de franchise.
Décision
La Cour d’appel confirme le jugement du tribunal et estime que le preneur, n’ayant pu fournir de preuve qu’il a supporté un double loyer, ne peut être indemnisé au titre du double loyer lié au transfert de son fonds.
CA VERSAILLES 16 MAI 2017, N°16/00386
La Cour d’appel semble poser un arrêt de principe, indépendant de l’espèce en cause (mois de franchise accordé par le nouveau bailleur).
