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Étiquette : Valeur locative

FAQ : Comprendre la nouvelle taxe de 20% sur les actifs des holdings (Art. 3 PLF 2026) – Focus immobilier

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L’article 3 du Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026 marque un tournant historique pour la fiscalité des structures de détention de type holding patrimoniale.

En ciblant les actifs non professionnels logés au sein des sociétés, le législateur entend mettre fin à certains schémas fiscaux permettant d’optimiser des dépenses de jouissance personnelle sous des charges de structures soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Pour les propriétaires d’immobilier, notamment de prestige, et les gestionnaires de patrimoine, cette taxe de 20 % sur la valeur vénale des actifs impose une reconfiguration urgente des stratégies de détention, notamment la révision des loyers des biens détenus.

1. Quel est l’objectif principal de cette nouvelle taxe de 20 % ?

Le gouvernement souhaite dissuader l’utilisation de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) pour financer et détenir des actifs de train de vie (résidences de plaisance, yachts, jets, chevaux de course…). Il s’agit d’une mesure anti-optimisation visant à taxer les actifs qui ne participent pas à l’économie productive.

2. Ma SCI ou ma holding est-elle concernée si elle possède un immeuble de rapport ?

Non, si l’immeuble est loué à des tiers à des conditions de marché normales. La taxe cible spécifiquement les actifs « non affectés à une activité opérationnelle ».

Si votre bien génère des revenus locatifs réels et professionnels, il sort de l’assiette de la taxe.

En revanche, si vous vous en réservez la jouissance (même partielle), la vigilance est de mise.

3. Comment est calculé le seuil de 5 millions d’euros d’actifs ?

Le seuil de 5 millions d’euros s’apprécie sur la valeur vénale brute du total des actifs de la société à la clôture de l’exercice. Il ne s’agit pas de l’actif net (après déduction des dettes), mais bien de la valeur globale des biens détenus. Si ce seuil est atteint, la société entre dans l’assiette du calcul de la taxe.

4. Peut-on déduire l’emprunt bancaire de la valeur du bien immobilier taxé ?

Oui, mais sous conditions. Pour les logements, les dettes bancaires sont déductibles selon leur nature :

  • Prêt amortissable : Déduction du capital restant dû.

  • Prêt in fine : Déduction d’un prorata linéaire sur la durée du prêt.

  • Prêts familiaux ou associés : Ils sont par principe non déductibles, sauf si vous prouvez que l’opération n’a pas été réalisée dans un but principalement fiscal.

5. Je paie déjà l’IFI, vais-je payer cette taxe en plus ?

Le législateur a prévu une règle de non-cumul. Les actifs qui entrent dans l’assiette de la taxe de 20 % sont exonérés d’IFI.

Toutefois, attention au calcul : l’IFI est progressif (jusqu’à 1,5 %), tandis que cette nouvelle taxe est proportionnelle et s’élève à 20 %. Le coût fiscal sera donc, dans la quasi-totalité des cas, bien plus élevé avec ce nouveau dispositif.

6. Qu’entend-on exactement par « revenus passifs » pour l’éligibilité ?

Une société est considérée comme patrimoniale si plus de 50 % de ses revenus sont dits « passifs ». Cela inclut :

  • Les dividendes et intérêts de placements.

  • Les loyers immobiliers.

  • Les redevances de brevets ou marques.

  • Les plus-values de cession de ces mêmes actifs. Les revenus provenant d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale sont considérés comme actifs.

7. Les non-résidents et les investisseurs étrangers sont-ils soumis à cette taxe ?

Le dispositif de l’article 235 ter C du CGI repose sur une logique de transparence qui vise à capturer les actifs « dormants » quel que soit le lieu de siège de la société, dès lors qu’un lien fiscal existe avec la France.

Pour en savoir plus, consulter notre article complet sur la taxe : PLF 2026 : Taxe de 20 % sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales

8. Quand cette taxe sera due pour la première fois ?

La taxe s’appliquera aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026.

La première déclaration et le premier paiement interviendront ainsi au printemps 2027, sur la base de la valeur des actifs au 31 décembre 2026.

9. Pourquoi anticiper ?

Le PLF 2026 introduit donc une taxe de 20 % sur les actifs non professionnels, notamment immobiliers, détenus en holding.

  • Qui ? Holdings patrimoniales (> 5 M€ d’actifs, tous actifs confondus).

  • Quoi ? Immobilier non loué au prix du marché ou réservé à l’associé.

  • Quand ? Application dès fin 2026, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026 ayant pour conséquence un paiement au printemps 2027, sur la base de la valeur des actifs au 31 décembre 2026.

  • L’enjeu : Une charge fiscale non déductible bien plus lourde que l’IFI.

Le calendrier de cette réforme est particulièrement court et transforme les holdings patrimoniales en structures potentiellement « pièges » si elles abritent de l’immobilier de jouissance ou des actifs de luxe. Une revue stratégique du patrimoine est indispensable avant l’échéance de 2026 pour :

  • Réévaluer les baux de mise à disposition pour s’assurer de leur conformité au marché.

  • Actualiser les évaluations des valeurs vénales des biens détenus.

  • Arbitrer entre la détention sociétale et la détention en direct.

  • Restructurer l’endettement pour optimiser la déductibilité.

Lire le PLF 2026 : Projet de loi de finances pour 2026 sur le site de l’Assemblée nationale

Lire notre article complet sur la taxe : PLF 2026 : Taxe de 20 % sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales



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FAQ : Comprendre la nouvelle taxe de 20%sur les actifs des holdings (Art. 3 PLF 2026) – Focus immobilier

Droit d’entrée dans les baux commerciaux : qualification, risques et enjeux indemnitaires

Posted on by Robine

Capital versé à la signature du bail, la qualification du droit d’entrée est sensible. Il peut ouvrir droit à décapitalisation dans le calcul du loyer révisé ou plafonné ou à indemnisation en cas d’éviction.

Le droit d’entrée, longtemps répandu dans les baux commerciaux, tend à se raréfier, mais demeure utilisé dans certaines opérations, notamment lorsque le bailleur entend monétiser la valeur de l’emplacement ou encadrer l’octroi de la propriété commerciale (droit au renouvellement et indemnité d’éviction). Il s’agit d’une pratique en recul mais toujours structurante dans l’architecture d’un bail commercial.

Ce capital, exigé à la signature du bail, peut recevoir plusieurs qualifications juridiques et économiques, avec des conséquences très différentes pour les parties.

Les trois grandes qualifications possibles du droit d’entrée

Supplément de loyer versé d’avance 

Le droit d’entrée constitue alors un loyer anticipé, venant compenser un loyer facial fixé en dessous de la valeur locative à la date de conclusion du bail.

  • Il est juridiquement intégré au loyer de base.

  • Il rémunère l’occupation des locaux, non la perte de valeur du bien ou la renonciation à un droit.

Indemnité compensatrice de la propriété commerciale :

Dans ce cas, le capital d’entrée vise à indemniser le bailleur de la diminution de valeur de son bien liée à l’octroi de la propriété commerciale à son locataire :

  • droit au renouvellement,

  • droit à indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement.

Qualification mixte (supplément de loyer / indemnité compensatrice).

Dans certains schémas, le droit d’entrée rémunère à la fois :

  • un loyer de départ volontairement minoré

  • et la concession de droits particulièrement étendus au preneur (destination large, sous-location, cession du bail, etc.).

La simple étiquette donnée par les parties dans le contrat ne suffit pas à fixer la nature juridique du droit d’entrée : le juge s’attache à la réalité économique de l’opération.

Les critères de qualification retenus par la pratique et la jurisprudence

Deux critères principaux sont à examiner de manière critique dans chaque dossier :

Le niveau du loyer d’origine par rapport à la valeur locative de l’époque

  • Si le loyer est manifestement inférieur à la valeur locative de marché au moment de la conclusion, il est cohérent de voir dans le droit d’entrée un supplément de loyer.

  • À l’inverse, si le loyer est déjà situé dans la fourchette de marché, la qualification de supplément de loyer devient fragile, et l’analyse doit se tourner vers une indemnité compensatrice ou une qualification mixte.

Les avantages particuliers consentis au preneur

La présence d’une destination très large et de droits étendus du preneur, peut justifier une compensation financière autonome, déconnectée du simple paiement de loyers.

Conséquences juridiques de la qualification retenue

Si le droit d’entrée est un supplément de loyer:

  • Révision légale et renouvellement

Le capital d’entrée est pris en compte comme faisant partie du loyer initial lors de la révision triennale et du renouvellement du bail.

  • Loyers d’avance

L’article L.145‑40 du Code de commerce dispose que le montant est également pris en compte parmi les loyers payés d’avance, ce qui peut avoir un impact sur le point de départ et les modalités de remboursement en cas de résiliation anticipée.

Si le droit d’entrée est une indemnité compensatrice de la propriété commerciale

  • Le droit d’entrée ne s’analyse plus comme un loyer, mais comme un capital indemnitaire versé au bailleur.

  • En cas de non‑renouvellement, ce poste peut être indemnisable au titre de la perte de la propriété commerciale.

  • La logique économique est alors la suivante : le preneur a payé pour bénéficier, sur la durée, d’un droit au renouvellement ; si ce droit lui est retiré dès le premier terme, il peut prétendre au remboursement (total ou partiel) de la valeur de ce capital, actualisée.

En résumé

  • Sur le plan juridique, la qualification (supplément de loyer, indemnité compensatrice, solution mixte) conditionne autant le régime des loyers que celui des indemnités en cas de non‑renouvellement.

  • Sur le plan économique, la proximité du loyer avec la valeur locative de marché et la rédaction de la clause peuvent conduire à retenir une indemnité compensatrice de propriété commerciale, dont la valeur doit être actualisée si le preneur est privé du renouvellement attendu.

Pour les praticiens (avocats, juristes, experts et financiers), l’enjeu est double :

  • Structurer dès l’origine des clauses claires, cohérentes avec l’économie du bail et défendables en cas de contentieux.

  • Sécuriser les évaluations indemnitaires à partir de méthodes d’actualisation transparentes, appuyées sur des références objectives (indices INSEE, comparaisons de marché, expertises).

L’impact du droit d’entrée dans la vie du bail est un élément parfois sous estimé par les parties, focalisées sur les négociations économiques permettant la signature des baux. Avant tout congé, il s’agit là d’un point à traiter par les conseils avocats, gestionnaires, experts avant toute préconisation.

Le sujet des droits d’entrée est souvent oublié lors des renouvellements en raison d’une exclusion stricte de la décapitalisation pour la détermination de la valeur locative de renouvellement. Cependant, en matière de détermination du loyer plafond et selon la qualification du droit d’entrée, il convient de le décapitaliser.

Nous vous invitons à visionner cet article résumé en vidéo :

Et à télécharger la fiche mémo :

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PLF 2026 : Taxe de 20 % sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales

Posted on by Robine

Focus immobilier – Décryptage de l’article 3 du Projet de Loi de Finances pour 2026

L’article 3 du Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026 marque un tournant historique pour la fiscalité des structures de détention de type holding patrimoniale.

En ciblant les actifs non professionnels logés au sein des sociétés, le législateur entend mettre fin à certains schémas fiscaux permettant d’optimiser des dépenses de jouissance personnelle sous des charges de structures soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Initialement conçue comme une mesure de rendement budgétaire, cette taxe a évolué vers un dispositif anti-optimisation ciblant spécifiquement la détention d’actifs dits « somptuaires » via des structures interposées.

Pour les propriétaires d’immobilier, notamment de prestige, et les gestionnaires de patrimoine, cette taxe de 20 % sur la valeur vénale des actifs impose une reconfiguration urgente des stratégies de détention, notamment la révision des loyers des biens détenus.

Le dispositif, qui sera intégré au Code Général des Impôts (art. 235 ter C), ne vise pas toutes les sociétés, mais spécifiquement les structures dites « patrimoniales ».

1. Le champ d’application : Qui est redevable de la taxe ?

Pour qu’une société (française ou étrangère contrôlée par un résident français) tombe sous le coup de cette taxe, elle doit remplir simultanément trois conditions à la clôture de l’exercice :

Les trois critères cumulatifs d’assujettissement

  • Le seuil de la valeur d’actif : Un actif total dont la valeur vénale est égale ou supérieure à une valeur de 5 000 000 € (tous actifs confondus) ;

  • La prédominance des revenus passifs : Plus de 50 % des produits (exploitation et financiers) doivent provenir de revenus passifs (loyers, dividendes, intérêts, redevances) ;

  • Le contrôle par une personne physique : Une personne physique (seule ou avec son groupe familial) doit détenir au moins 50 % des droits de vote ou financiers.

Note sur l’interposition : Le seuil de 50 % s’apprécie par transparence. Les structures type trusts ou entités situées dans des États non coopératifs (ETNC) entraînent une présomption de détention majoritaire par la personne physique.

Actifs imposables rentrant dans le seuil des 5 millions d’euros

L’assiette de la taxe est strictement limitée aux actifs ne présentant pas un caractère professionnel. Le législateur a dressé une liste précise de biens :

  • Loisirs et prestige : Biens affectés à la chasse ou à la pêche, chevaux de course ou de concours, vins et alcools ;

  • Transports de plaisance : Véhicules de tourisme (non affectés au transport professionnel), yachts, bateaux de plaisance et aéronefs ;

  • Objets de valeur : Bijoux et métaux précieux (sauf s’ils sont exposés dans des musées ou des lieux ouverts au public) ;

  • Immobilier de jouissance : Logements dont la personne physique se réserve la jouissance (occupation gratuite ou loyer inférieur au prix du marché).

2. L’immobilier : Focus sur l’assiette imposable

L’immobilier représente le cœur de cible de cette nouvelle taxe. Le législateur distingue désormais nettement l’immobilier considéré comme un outil de travail de l’immobilier résidentiel ou de villégiature.

La notion de « jouissance réservée »

Sont imposables les logements dont la société holding se réserve la jouissance, c’est-à-dire :

  • Les biens occupés à titre gratuit par l’associé ou sa famille.

  • Les biens loués à l’associé à un loyer inférieur au marché.

  • Les résidences secondaires non exploitées commercialement.

L’exclusion de l’immobilier locatif professionnel

À l’inverse, l’immobilier mis en location dans des conditions normales de marché (loyer de pleine concurrence) échappe à la taxe. De même, les biens affectés directement à l’activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale de la société (ou de ses filiales) sont exonérés.

3. Calcul de la taxe : Valeur vénale et déductibilité du passif

La taxe est assise sur la valeur vénale des actifs au jour de la clôture de l’exercice.

Le taux est fixé à 20 %, une pression fiscale sans précédent par rapport aux régimes existants à la conséquence importante en termes de fiscalité.

Le régime restrictif des dettes immobilières

Pour le calcul de l’assiette, seules certaines dettes sont déductibles, avec des règles de prorata strictes pour les prêts in fine.

Point de vigilance : Les dettes contractées auprès de l’associé « personne physique » ou de sociétés liées sont systématiquement exclues de la déduction, sauf preuve manifeste de l’absence de but fiscal (clause de sauvegarde).

4. Une mesure anti-abus articulée avec l’IFI

L’un des objectifs majeurs est de neutraliser l’avantage de l’interposition d’une société IS pour détenir des actifs de plaisance.

  • Non-cumul avec l’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI) : Pour éviter une double imposition, le texte prévoit que les actifs soumis à la taxe de 20 % sont exonérés d’IFI. Cependant, le taux de la nouvelle taxe étant largement supérieur (20 % contre 1,5 % maximum pour l’IFI), l’opération peut donc s’avérer onéreuse pour le contribuable.

  • Plafonnement : Pour les redevables personnes physiques (cas des holdings étrangères), un mécanisme de plafonnement à 75 % des revenus mondiaux est prévu, calqué sur le modèle du plafonnement de l’IFI.

5. Calendrier et obligations déclaratives

La taxe s’appliquera aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026, ayant pour conséquence une première taxation au printemps 2027.

  • Pour les sociétés résidentes : La taxe est auto-liquidée et déclarée en annexe de la déclaration de résultat (liasse fiscale IS).

  • Pour les sociétés non-résidentes : C’est l’associé domicilié en France qui doit déclarer les valeurs lors de sa déclaration d’ensemble des revenus (IR).

Situation de la HoldingRedevableModalité de déclaration
Siège en FranceLa SociétéAnnexe à la déclaration de résultat (IS)
Siège à l’étrangerL’Associé (domicilié en France)Déclaration d’ensemble des revenus (IR)

Mesure de non-cumul :Les actifs soumis à cette taxe de 20 % sont exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) afin d’éviter une double imposition sur le même objet.

Cas des non-résidents et investisseurs étrangers

Le dispositif de l’article 235 ter C du CGI repose sur une logique de transparence qui vise les actifs « dormants » quel que soit le lieu de siège de la société, dès lors qu’un lien fiscal existe avec la France.

1. Si la société holding a son siège en France

Assujettissement, sans exception. Dès lors que la holding est établie en France et qu’elle remplit les critères (actif > 5M€, revenus passifs > 50%), elle est redevable de la taxe de 20 %.

Nota : Le domicile fiscal de l’associé n’entre pas en ligne de compte : que l’actionnaire soit français ou étranger, c’est la société française qui acquitte la taxe sur ses actifs non professionnels (biens immobiliers de jouissance en France ou à l’étranger, yachts, etc.).

2. Si la société holding a son siège à l’étranger

La taxe s’applique si la société est contrôlée par au moins une personne physique ayant son domicile fiscal en France.

Ce n’est plus la société étrangère, mais l’associé résident français. Il est taxé sur la fraction de la valeur de ses parts représentative des actifs non professionnels détenus par la holding.

À titre d’exemple, si une holding luxembourgeoise détient un chalet ou une villa en France pour l’usage de son associé résidant également en France, la taxe s’appliquera.

3. Le cas de l’investisseur étranger avec une holding étrangère

Un investisseur étranger (non-résident fiscal en France) détient une structure étrangère. Il échappe à cette taxe spécifique, car il n’y a pas de lien de rattachement (ni siège en France, ni associé résident français).

Attention : Ce patrimoine reste soumis aux impôts fonciers locaux et à l’IFI si les actifs immobiliers sont situés en France.

En résumé – La nécessaire anticipation

Le PLF 2026 introduit donc une taxe de 20 % sur les actifs non professionnels, notamment immobiliers, détenus en holding.

  • Qui ? Holdings patrimoniales (> 5 M€ d’actifs, tous actifs confondus).

  • Quoi ? Immobilier non loué au prix du marché ou réservé à l’associé.

  • Quand ? Application dès fin 2026, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026 ayant pour conséquence un paiement au printemps 2027, sur la base de la valeur des actifs au 31 décembre 2026.

  • L’enjeu : Une charge fiscale non déductible bien plus lourde que l’IFI.

Le calendrier de cette réforme est particulièrement court et transforme les holdings patrimoniales en structures potentiellement « pièges » si elles abritent de l’immobilier de jouissance ou des actifs de luxe. Une revue stratégique du patrimoine est indispensable avant l’échéance de 2026 pour :

  • Réévaluer les baux de mise à disposition pour s’assurer de leur conformité au marché.

  • Actualiser les évaluations des valeurs vénales des biens détenus.

  • Arbitrer entre la détention sociétale et la détention en direct.

  • Restructurer l’endettement pour optimiser la déductibilité.

Lire le PLF 2026 : Projet de loi de finances pour 2026 sur le site de l’Assemblée nationale

Lire notre FAQ : FAQ : Comprendre la nouvelle taxe de 20% sur les actifs des holdings (Art. 3 PLF 2026) – Focus immobilier



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Facteurs locaux de commercialité : évolution favorable in abstracto pour le commerce considéré in concreto ?

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Évolution en matière de déplafonnement du bail commercial pour motif d’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Définition légale et critères d’appréciation des facteurs locaux de commercialité

En matière de bail commercial, la fixation du loyer renouvelé répond au principe de la valeur locative, défini par l’article L.145-33 du Code de commerce. Toutefois, l’article L.145-34 instaure un plafonnement afin de limiter l’évolution du loyer. Ce mécanisme connaît des exceptions, dont l’une des plus invoquées reste celle liée aux facteurs locaux de commercialité.

L’article R.145-6 du Code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité tiennent notamment à :

  • l’importance de la ville, du quartier ou de la rue,
  • le lieu d’implantation,
  • la répartition des activités commerciales environnantes,
  • les moyens de transport,
  • l’attrait spécifique ou les contraintes propres au secteur,
  • et les modifications affectant durablement ou temporairement ces éléments.

Ces éléments peuvent justifier un déplafonnement du loyer lorsqu’ils connaissent une modification notable et favorable pour l’activité considérée.

Le caractère “notable” : un critère jurisprudentiel

Le caractère notable n’est pas défini par le législateur, il relève exclusivement de l’appréciation des juges. Pour être retenue, la modification doit être :

  • objective,
  • significative,
  • localisée,
  • et entraîner une variation importante de l’attrait commercial du secteur.

Exemples de modifications notables

  • création ou ouverture d’une station de métro,
  • mise en service d’un arrêt de tramway,
  • arrivée d’enseignes ou de locomotives commerciales,
  • implantation d’un parking,
  • création d’un centre commercial ou d’une zone d’activités,
  • piétonisation d’une rue,
  • amélioration du réseau ferroviaire, etc.

Le caractère favorable : retour affirmé à l’appréciation in abstracto

Pour reprendre l’analyse particulièrement intéressante de Maître Alain CONFINO du 27 octobre 2025, il est nécessaire de rappeler l’historique de l’évolution de la jurisprudence sur ce sujet.

Depuis 1987, la jurisprudence exige, de manière quasi constante, que la modification soit favorable à l’activité du preneur.  Elle est ainsi venue, de façon indirecte, compléter les dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce.

La question a toutefois longtemps divisé les juridictions : Faut-il l’apprécier in concreto (au regard du commerce réellement exploité) ou in abstracto (selon la potentialité favorable) ?

Arrêt du 18 septembre 2025 : la Cour de cassation tranche

La question s’est posée en jurisprudence, et a donné lieu à plusieurs revirements.

Dans un arrêt remarqué (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n°24-13.288, n°421 FS-B), la Cour revient à une analyse in abstracto, affirmant que la modification doit être appréciée :

« indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité ».

En d’autres termes, peu importe que le locataire ait tiré ou non un bénéfice concret de la modification. Dès lors que celle-ci offre objectivement une potentialité favorable, le déplafonnement peut être retenu sans qu’il soit nécessaire de démontrer un effet réel et concret sur l’activité exercée.

Commerce considéré vs activité considérée : une appréciation in concreto

L’article R.145-6 distingue le commerce considéré et l’activité considérée. La Cour de cassation a rappelé de manière constante (1997, 1998) que :

  • c’est l’activité réellement exercée dans les lieux qu’il faut prendre en compte,
  • et non l’étendue de la destination contractuelle.

Ainsi, même si plusieurs activités sont autorisées au bail, si le preneur choisit de n’en exploiter qu’une seule, seule cette activité effectivement réalisée sert de référence pour apprécier les incidences des facteurs locaux de commercialité. Autrement dit, l’étendue de la destination contractuelle importe peu.

Si le locataire choisit de restreindre l’exercice de son activité, il convient de tenir compte de ce commerce effectivement exploité, pour apprécier l’impact des facteurs locaux de commercialité.

(Cass. 3e civ., 8 janv. 1997 : Loyers et copr. 1997, n°51 ; Cass. 3e civ., 31 mars 1998 : Loyers et copr. 1998, n°215 ; Cass. 3e civ., 16 juil. 1998 : Administrer nov. 1998, p. 32, note J.D. Barbier).

S’agissant du commerce et de l’activité, la jurisprudence adopte une appréciation in concreto et impose que soit tenu compte uniquement de l’activité réelle et effective. Cette position, solidement établie, n’a d’ailleurs pas connu de revirements majeurs, contrairement à l’appréciation du caractère favorable.

Vers une possible évolution : une appréciation in abstracto du commerce considéré ?

Le recentrage de la Cour en 2025 sur une appréciation in abstracto du caractère favorable soulève une question d’équilibre : cette logique pourrait-elle être transposée à l’appréciation du commerce considéré ?

En effet, si le locataire doit supporter une hausse de loyer parce qu’il pourrait tirer avantage de l’évolution de son environnement, faut-il également considérer qu’il pourrait exercer les activités autorisées par le bail, même s’il ne les exploite pas réellement ?

Cette réflexion rejoint l’article L.145-33, qui fonde la valeur locative notamment sur la destination des lieux, et non sur l’activité effectivement exercée.

L’appréciation in abstracto du caractère favorable revient à considérer qu’il appartient au locataire de tirer parti de l’évolution de son environnement pour développer son activité. Qu’il le fasse effectivement ou non, il doit supporter une augmentation de loyer.

Vers une cohérence d’ensemble ?

Aujourd’hui :

  • caractère favorable = in abstracto,
  • commerce considéré = in concreto.

Demain :

une appréciation harmonisée pourrait conduire à tenir compte, non plus du seul commerce réellement exploité, mais de l’ensemble des activités autorisées par le bail.

Une telle évolution viendrait rééquilibrer la relation contractuelle et redéfinir le périmètre d’analyse des facteurs locaux de commercialité.

S’il est désormais acquis que la modification des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée « indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité », ce dernier pourrait mériter, par parallélisme et équilibre de la relation contractuelle, d’être apprécié à l’aune de l’activité autorisée et non du seul commerce effectivement exploité.



Afin de mesurer les impacts juridiques et incidences économiques, ROBINE Experts immobiliers met à votre disposition son expertise en matière d’évaluation immobilière.

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Déplafonnement du loyer pour facteurs locaux de commercialité, analyse en matière de bail commercial

Fixer le loyer à la valeur locative en cours de bail : c’est maintenant possible !

Posted on by admin

Par suite de l’évolution indiciaire soutenue depuis plusieurs trimestres, certains baux à effet en 2012, 2013, 2014, 2015 et 2016 sont devenus ou devraient être exigibles à l’article L145-39 du Code de commerce (en fonction du trimestre de référence).


Article L145-39 du code de commerce : « … si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart (25%) par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

Pour rappel, la révision du loyer permet l’application de la valeur locative de renouvellement (L145-33 du Code de commerce) à la date d’effet de la notification.

Malgré la présence d’un encadrement de l’augmentation contraignant pour les bailleurs, le mécanisme pourrait trouver des adeptes dans les deux camps !

N’hésitez pas à consulter le tableau ci-joint pour constater les trimestres concernés, pour certains T3 c’est parti

 

JURIS’Post-It spécial hôtellerie et valeur locative pérenne

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Valeur locative de renouvellement : une valeur pérenne et non modulée​

Rejet d’une valeur locative variable (modulée sur la durée d’un bail) pour un renouvellement de bail hôtelier au 1er juillet 2020 (durant la crise sanitaire). La valeur locative doit être appréciée à la date du renouvellement du bail pour l’ensemble de sa durée.​

Situation

En l’espèce, les bailleurs de locaux commerciaux à usage d’hôtel en ont signifié le congé avec offre de renouvellement à effet au 30 juin 2020 … Soit un renouvellement au 1er juillet 2020, en pleine crise sanitaire.​

L’expert chargé d’estimer la valeur locative de renouvellement à cette date a procédé en deux temps : il a estimé une valeur locative ‘’ hors Covid ‘’ puis l’a modulée en tenant compte de l’impact des perspectives de reprise économique sur 9 ans quant à ladite valeur locative (montée progressive de la valeur jusqu’au retour à un cycle économique normal).​

Décision

Le Tribunal Judiciaire infirme la méthode d’expertise retenue en considérant que la valeur locative est appréciée pour l’ensemble de la durée du bail et non à l’instant T de la crise sanitaire. (…) Cette valeur locative est pérenne et non variable.​

Au surplus, le tribunal souligne le manque de fiabilité de projections sur 9 ans dont les indicateurs économiques actuels ne permettent toujours pas la confirmation. Le tribunal souligne également le maintien de la solvabilité des exploitations au 1er juillet 2020 en raison des aides spécifiques alors accordées.

TJ de Lyon, 8 février 2022, RG n°20/00038

Téléchargeable ici​

Vers une disparition du key money à Paris ?

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De moins en moins de transactions en immobilier commercial comptent un key-money à Paris (environ 10 à 20% des transactions). État des lieux rétrospectif de l’évolution du key-money à Paris, chiffres à l’appui d’après notre base de données.

Entre 2007 et 2021, les quartiers centraux sont surreprésentés en matière de key-money (droit au bail ou droit d’entrée) avec 50% ou plus de nouvelles locations avec versement d’un capital d’entrée. A l’inverse, les arrondissements périphériques sont ceux qui connaissent le moins de key-money, avec moins de 30% pour l’Est et entre 35% et 45% pour l’Ouest.

Le volume de transactions avec versement d’un capital d’entrée est en forte diminution depuis 2011 avec une accélération de la baisse à partir de 2016. La proportion de transactions avec versement de capital d’entrée passant de plus de 50% en 2011 à environ 14% en 2021.

Comme les volumes, les montants versés sont de plus en plus réduits en proportion du loyer payé, avec un resserrement à la baisse du ratio capital/loyer réduisant très substantiellement la dispersion des valeurs.

Mots-clés : Droit d’entrée, pas-de-porte, droit au bail, Key-money, prise à bail, commerce, nouvelle location, loyer, valeur locative, Paris

Bail dérogatoire : fixation de la valeur locative du bail commercial

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Bail dérogatoire et incidence de la nature de la valeur locative du bail de substitution ?

  • Quid de la fixation de la valeur locative d’un bail dérogatoire s’étant prolongé ?
  • Quelle incidence sur la valeur du droit au bail à échéance ?

 

Quelques rappels et pistes de réflexion !

Pour apprécier le risque et estimer la valeur locative, faire appel à un expert est toujours pertinent, nous contacter

Partie III : Art. L311-1 et suiv. du Code de Tourisme – l’abattement sur la valeur locative

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Afin de compléter les deux premiers articles (part. I et part. II) concernant le dispositif des articles L311-1 et suiv. du Code de tourisme , cette rentrée clôturera la trilogie avec les évolutions concernant le principe de l’abattement sur la valeur locative.

Pour rappel, une des méthodes expertales courantes permettant le report d’accession consiste à pratiquer un abattement sur la valeur locative, à hauteur d’1/12ème du montant des travaux dits d’amélioration (visés par l’article L311-1 du CT).

Dans un contexte où la nécessité d’améliorer l’outil immobilier n’a jamais semblé aussi prégnante, l’abattement pratiqué mène parfois à une valeur locative estimée inférieure à la valeur locative avant travaux. Dans un souci d’équilibre avec les intérêts du bailleur, celle-ci pourrait constituer un plancher dans l’approche de la valeur locative du bail renouvelé.

Nous considérons cette méthode comme une appréciation du texte, alors que le texte indique plus largement que « Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1. », article L311-3 du Code de tourisme.

Si l’on s’en tient spécifiquement au texte susvisé, il convient de déterminer si les travaux réalisés par le preneur ont une incidence sur la valeur locative. En d’autres termes, lesdits travaux entrainent-ils une amélioration des performances de l’hôtel et, plus spécifiquement, une amélioration de la recette théorique ?

Certains travaux réalisés sont qualifiés d’amélioration alors qu’ils ne correspondent en réalité qu’à des travaux de rénovation ou de remise à niveau liés à l’obsolescence naturelle des équipements.La notion d’amélioration mériterait ainsi d’être cantonnée aux améliorations objectives au regard du classement hôtelier ou à l’ajout effectif d’éléments nouveaux, notamment en termes de sobriété environnementale ou de digitalisation. Les difficultés pour apprécier l’incidence des travaux d’amélioration sur la valeur locative entrainent de ce fait de nombreux experts à pratiquer un abattement forfaitaire.

La pratique mériterait de s’inspirer des yield-managers, dont les données peuvent restituer l’apport d’un élément nouveau dans les prix praticables, par exemple :

  • L’installation d’une climatisation pourrait permettre une augmentation du PMC – par rapport à un échantillon de concurrents non équipés – de l’ordre de 5 à 10€ (à titre d’exemple) par chambre selon certaines périodes de l’année.

Il apparaît primordial de cultiver la culture statistique et la synthèse de l’information afin d’assurer la cohérence des méthodes développées.

À lire aussi :

Partie I : Le temps de la réforme pour le dispositif des articles L311-1 et suivants du Code de tourisme ?

Partie II : Quelles évolutions proposer au dispositif des articles L311-1 et suivants du Code de Tourisme ?

Quand retour à la valeur locative rime avec baisse des loyers

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Retrouvez l’article de Benjamin ROBINE dans le numéro d’avril de l’Argus de l’Enseigne 

Jusqu’ici, le débat portait sur le déplafonnement à la hausse. Les basses eaux de la conjoncture ouvrent la porte à une situation désormais plus récurrente : le renouvellement judiciaire à la baisse. On est toujours à la valeur locative, bien entendu, mais dans l’autre sens. C’est le monde à l’envers, sauf pour les bailleurs avisés…qui ont prévu une clause « cliquet ». 

  • État de l’évolution du contexte de marché
  • 3 décisions judiciaires récentes reflétant le retour aux fondamentaux sur des artères commerçantes
  • Observations et notion de clause « cliquet » ayant vocation à prévoir la fixation du loyer à la valeur locative de marché lors du renouvellement, assortie d’un plancher faisant référence au dernier loyer annuel quittancé

Extrait :  

3 décisions récentes représentant le retour aux fondamentaux rendues par des juridictions parisiennes : 

L’on peut tirer 4 observations principales de ces décisions :

1- Le loyer d’origine peut être supérieur à la valeur locative (Starbucks). En effet, le Code de commerce ne réglemente pas le loyer à l’entrée qui se forme strictement par le jeu du marché et l’autonomie de la volonté. Le loyer est fixé pour la durée contractuelle du bail, les fenêtres de révision du loyer à la valeur locative étant étroites et limitées aux dispositifs des articles L.145-38 al.2 et L.145-39 du Code de commerce.

2- L’évolution du loyer par le jeu des indices ne suit pas celle de la valeur locative (Lacoste, Tissot SA). L’indice ILC est en progression annuelle moyenne de 5,5% depuis deux années, rythme supérieur à la croissance du commerce de détail et ayant servi de justification au plafonnement à hauteur de 3,5% pour les PME.

3- La valeur locative peut s’avérer inférieure au loyer plafond (Starbucks, Lacoste), le plancher au loyer du bail renouvelé étant précisément la valeur locative.

4- La valeur locative lors du renouvellement peut s’avérer inférieure au loyer d’origine (Starbucks, Tissot SA).

L’article en intégralité est à retrouver dans le numéro d’Avril 2024 de l’Argus de L’enseigne

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