LinkedIn Contact
HistoireExpertisesÉquipeCarrièresActualités
Linkedin Contact

Étiquette : travaux

Juris’ Post-it n°4

Posted on by admin

Deux jurisprudences sur le déplafonnement en accession fin de jouissance et la qualification de petite restauration.

DÉPLAFONNEMENT : ACCESSION EN FIN DE JOUISSANCE

En cas d’accession des travaux en fin de jouissance, le régime des améliorations doit prévaloir sur celui des modifications dans le cadre du déplafonnement.

Contexte

Bail commercial mettant au profit du bailleur l’accession en fin de jouissance des travaux réalisés par le preneur. Or, ce dernier a effectué durant le bail d’importants travaux ayant notamment agrandi la surface de vente de plus de 62 m2

Décision

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel et énonce que le déplafonnement pour accession des travaux en fin de jouissance doit être subordonné à la primauté du régime des améliorations sur celui des modifications significatives… Compte-tenu de cette primauté de qualification, le déplafonnement sur ce motif devra s’opérer en primauté lors du second renouvellement suivant la conclusion du bail initial.

Cass. Civile 3ème, 7 septembre 2022, n°21-16.613

Compte-tenu de l’ampleur des travaux visés par l’arrêt, l’hypothèse d’un déplafonnement au premier renouvellement du bail semble désormais très hypothétique.

 

QUALIFICATION : ACTIVITÉ DE PETITE RESTAURATION

L’activité de petite restauration désigne le service de plats réchauffés, ou la cuisson et le service d’aliments bruts.

Contexte

Un bail commercial conclu en 1998 autorisait les activités de bar, petite restauration, P.M.U., tabac, jeux. Par la suite, le bailleur a fait délivrer au preneur une sommation visant la clause résolutoire du bail de cesser toute activité de restauration et de préparation cuisinée sur place.

Décision

La Cour d’appel considère que l’activité du preneur entre dans le champ contractuel de la petite restauration, celle-ci se caractérisant par le service de plats réchauffés / la cuisson et le service d’aliments bruts. Par ailleurs, la destination de petite restauration n’exclut pas que ce service soit développé et devienne une activité prépondérante.

Cour d’appel de Paris, 6 juillet 2022, n°20/12266

Cette distinction distingue clairement la petite restauration de la restauration classique, laquelle consiste en l’élaboration et la transformation de produits sur place.

Juris’ Post-it n°2

Posted on by admin

BAIL RENOUVELÉ : FACTEURS DE VALEUR

Ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existants à la date de renouvellement.

Contexte

Bail commercial concernant des locaux situés en galerie marchande d’un centre commercial ; renouvellement avec arrêté des valeurs au 1er janvier 2012. Or, des travaux d’amélioration et d’extension de la galerie marchande ont été achevés le 28 novembre 2012. La Cour d’appel a considéré que ces locaux étaient déjà acquis et entrés dans le champ contractuel et les a donc retenus comme facteurs
de valeur du nouveau loyer.

Décision

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel en considérant que ces travaux ont eu lieu postérieurement au renouvellement du bail et ne doivent donc pas constituer des facteurs de valeur.

CASS. CIVILE 3ÈME, 9 MARS 2022, N°20-19.188

Chronologie d’appréciation des facteurs de valeur stricte. Il est ainsi interdit de valoriser par anticipation, quelle que soit l’échéance de l’événement futur.

 

LOYER BINAIRE : ABATTEMENT SUR LA VALEUR LOCATIVE

Un bail commercial comprenant une clause de loyer binaire
– loyer minimum garanti et complément de loyer de 6% du CA HT – sans contrepartie pour le preneur subit un abattement de 5% sur la valeur locative.

Contexte

Dans un centre commercial, un bail commercial stipulait un loyer minimum garanti, indexé ainsi qu’un loyer variable de 6% du CA HT (activité d’horlogerie, bijouterie et orfèvrerie).

Décision

La Cour d’appel considère qu’une telle clause, en ce qu’elle procure au bailleur un avantage sans contrepartie, justifie un abattement de 5% sur la valeur locative des locaux. Peu importe que le bailleur ait perçu ou non cette part variable.

COUR D’APPEL DE CAEN, 2ÈME CH.CIVILE, 31 MARS 2022, N°20/00859

L’article R.145-8 du Code de commerce définit les clauses exorbitantes comme les obligations imposées au locataire « au delà
de celles qui découlent de la loi ou des usages ». Or, la clause de loyer binaire est courante en centres commerciaux …

 

Partie III : Art. L311-1 et suiv. du Code de Tourisme => l’abattement sur la valeur locative

Posted on by admin

Afin de compléter les deux premiers articles (part. I et part. II) concernant le dispositif des articles L311-1 et suiv. du Code de tourisme , cette rentrée clôturera la trilogie avec les évolutions concernant le principe de l’abattement sur la valeur locative.

Pour rappel, une des méthodes expertales courantes permettant le report d’accession consiste à pratiquer un abattement sur la valeur locative, à hauteur d’1/12ème du montant des travaux dits d’amélioration (visés par l’article L311-1 du CT).

Dans un contexte où la nécessité d’améliorer l’outil immobilier n’a jamais semblé aussi prégnante, l’abattement pratiqué mène parfois à une valeur locative estimée inférieure à la valeur locative avant travaux. Dans un souci d’équilibre avec les intérêts du bailleur, celle-ci pourrait constituer un plancher dans l’approche de la valeur locative du bail renouvelé.

Nous considérons cette méthode comme une appréciation du texte, alors que le texte indique plus largement que « Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1. », article L311-3 du Code de tourisme.

 Si l’on s’en tient spécifiquement au texte susvisé, il convient de déterminer si les travaux réalisés par le preneur ont une incidence sur la valeur locative. En d’autres termes, lesdits travaux entrainent-ils une amélioration des performances de l’hôtel et, plus spécifiquement, une amélioration de la recette théorique ?

Certains travaux réalisés sont qualifiés d’amélioration alors qu’ils ne correspondent en réalité qu’à des travaux de rénovation ou de remise à niveau liés à l’obsolescence naturelle des équipements. La notion d’amélioration mériterait ainsi d’être cantonnée aux améliorations objectives au regard du classement hôtelier ou à l’ajout effectif d’éléments nouveaux, notamment en termes de sobriété environnementale ou de digitalisation. Les difficultés pour apprécier l’incidence des travaux d’amélioration sur la valeur locative entrainent de ce fait de nombreux experts à pratiquer un abattement forfaitaire.

La pratique mériterait de s’inspirer des yield-managers, dont les données peuvent restituer l’apport d’un élément nouveau dans les prix praticables, par exemple :

  • L’installation d’une climatisation pourrait permettre une augmentation du PMC – par rapport à un échantillon de concurrents non équipés – de l’ordre de 5 à 10€ (à titre d’exemple) par chambre selon certaines périodes de l’année.

Il apparaît primordial de cultiver la culture statistique et la synthèse de l’information afin d’assurer la cohérence des méthodes développées.

 

À lire aussi :

Partie I : Le temps de la réforme pour le dispositif des articles L311-1 et suivants du Code de tourisme ?

Partie II : Quelles évolutions proposer au dispositif des articles L311-1 et suivants du Code de Tourisme ?

Île-de-France : Les grands projets immobiliers en 2019

Posted on by admin

 

 

Partie II : Quelles évolutions proposer au dispositif des articles L311-1 et suivants du code de Tourisme ?

Posted on by admin

Alors qu’un premier article a acté notre intérêt et notre souhait de faire évoluer ce mécanisme devenu désuet, l’heure est maintenant aux propositions d’évolution.

Avant de revenir dans un dernier article sur les conditions d’application du dispositif, il semble important d’initier la réflexion autour de l’article 1er du dispositif (L311-1 du code de tourisme), portant sur le champ d’application.

En effet, la liste limitative énoncée à l’article L311-1 ne nous semble plus correspondre aux contraintes actuelles, mêlant notamment performance énergétique et attentes de la clientèle.

Nous proposons quelques pistes de réflexion :

  • Travaux de performances énergétiques du bâti : au lendemain de la mise en place du caractère opposable du DPE, nous considérons que les contraintes liées à l’isolation des bâtiments et au changement des menuiseries devraient être intégrées, ces éléments constituant une amélioration de l’outil immobilier par l’apport d’un élément nouveau (isolation mur-sols-plafonds, fenêtre double vitrage).

 

  • Installation du courant faible : en ce qui concerne le point n°2 du texte susvisé, nous considérons que l’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ne constitue plus une amélioration de l’outil immobilier mais davantage un service logique et au demeurant minimum apporté à la clientèle. A l’heure du très haut débit, l’installation du courant faible (fibre optique, bornes, répéteurs wifi…) apparait à notre sens nettement plus adaptée.

 

  • Équipements sanitaires : alors qu’il est possible de tenir compte du changement d’équipements sanitaires, le périmètre d’éventuelles déductions doit seulement se limiter aux améliorations et non aux entretiens et rénovations. A ce jour, nombre de cas concernent le remplacement d’équipements sanitaires déjà existants. Or, nous rappelons que l’amélioration au sens de l’élément nouveau exclut les simples rénovations et rafraîchissements.

 

  • Distribution de l’eau et de l’électricité : les établissements hôteliers français sont désormais systématiquement équipés au regard de la distribution de l’eau et de l’électricité, nonobstant une tendance minoritaire de retour à la frugalité illustrée par les toilettes sèches. Ce type de travaux pourrait ainsi être exclu du dispositif.

 

In fine, une refonte de ladite liste doit être réalisée sur la base d’une concertation intégrant l’ensemble des parties prenantes (bailleurs, preneurs, conseils, syndicats hôteliers…) afin de concilier des intérêts – a priori divergents – que nous considérons intimement liés.

 

S’en suivra une dernière réflexion portant sur la prise en considération dans la valeur locative, objet d’un dernier article dès la rentrée.

Partie I : Le temps de la réforme pour le dispositif des articles L311-1 et suivants du Code de tourisme ?

Posted on by admin

Au cœur des premières euphories d’une sortie de crise, l’activité hôtelière semble encore sous pression. Si la fréquentation des hôtels ne suit malheureusement pas celle des terrasses, les débats autour des valeurs locatives et plus généralement tout allègement des charges fixes demeurent très actuels.

L’articulation de nouvelles méthodes d’estimation de la valeur locative a déjà fait l’objet de plusieurs publications. Il demeure à notre sens une problématique récurrente, d’ores et déjà l’objet de contestation avant crise : les articles L311-1 et suivants du Code de tourisme.

L’anachronisme du dispositif du Code de Tourisme, renforcé par son caractère limitatif, semble manifeste au regard des récentes créations et/ou rénovations d’établissements et du positionnement de la France comme 1ère destination du tourisme mondial (89M de touristes en 2018 selon les Echos).

L’application de ce dispositif, limité initialement aux 8 points de l’article L311-1 dudit code et excluant tous travaux ne relevant pas de travaux d’amélioration au sens de l’apport d’un élément nouveau, apparaît en net décalage avec les usages observés dans la branche d’activité considérée et l’impératif d’amélioration constante des conditions d’accueil des clients.

Une révision du dispositif d’ordre public nous semble donc nécessaire, en conservant l’idée générale de l’accession différée mais en modernisant a minima la liste énumérée à l’article L311-1 du Code de tourisme.

En retranscrivant les usages et en adaptant cette nouvelle liste aux thématiques « modernes » et aux enjeux économiques (exploitation hôtelière vs revenus immobiliers), nous irons vers une simplification et une harmonisation de la déductibilité des travaux au bénéfice des preneurs, des bailleurs et de leurs conseils.

Nous vous présenterons plusieurs pistes de réflexion dans un prochain article.

 

Accession en fin de jouissance : une nouvelle opportunité pour le preneur ?

Posted on by admin

Le 17 septembre 2020, la Cour de cassation a rendu un arrêt important sur l’interprétation des clauses d’accession de baux commerciaux.

Cet arrêt n’est pas sans conséquences économiques et expertales.

L’arrêt du 17 septembre 2020 a ainsi eu à qualifier la clause obligeant le preneur à “ laisser, à la fin du bail, [l]es modifications ou améliorations [des locaux] au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif “.

Estimant que le renouvellement du bail étant “ incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif “, la Cour a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel interprétant cette clause comme étant d’accession en fin de jouissance. La Cour de cassation interprète ainsi explicitement la clause d’accession en miroir de la clause de nivellement.

Plusieurs enseignements peuvent en être tirés.

L’accession en fin de jouissance se traduit usuellement dans l’appréciation de la valeur locative en renouvellement par un abattement sur la valeur locative estimée afin d’assurer que les améliorations financées par le preneur ne bénéficient pas au bailleur dans la valeur locative.

Cela étant, certains praticiens considèrent que l’accession en fin de jouissance mérite a contrario une majoration de la valeur locative, le bailleur se trouvant privé d’un motif de déplafonnement issu des travaux réalisés qui, précisément, demeureront jusqu’en fin d’occupation propriété du preneur.

La pratique rédactionnelle des baux commerciaux semble distinguer ;

– Les baux à usage de commerce où l’accession en fin de bail conserve la préférence des rédacteurs d’acte.

– Les baux à usage de bureaux où la remise en état des locaux est un motif usuel de contentieux et où la convergence temporelle de l’accession et du nivellement est de nature à prévenir les différends.

Suivant la clé de lecture donnée par l’arrêt précité, les preneurs dont les améliorations sont reportées en fin de jouissance peuvent trouver une incitation à réaliser des travaux. Pensons aux commerces qui ayant subi des fermetures administratives prolongées, pourront sans être pénalisés, effectuer des travaux modificatifs des caractéristiques des locaux ou d’amélioration.

Or, la priorité donnée par les exploitants au financement des travaux accroît encore la tension actuelle liée à la supportabilité des loyers, dont l’exigibilité a été récemment rappelée.

L’arrêt de la Cour de cassation réaffirme ainsi l’importance de la clause d’accession dans le bail commercial, où celui qui pense semer une graine peut tout aussi bien allumer une mèche.

Powered by  GDPR Cookie Compliance
Résumé de la politique de confidentialité

Ce site utilise des cookies afin que nous puissions vous fournir la meilleure expérience utilisateur possible. Les informations sur les cookies sont stockées dans votre navigateur et remplissent des fonctions telles que vous reconnaître lorsque vous revenez sur notre site Web et aider notre équipe à comprendre les sections du site que vous trouvez les plus intéressantes et utiles.