Afin de compléter les deux premiers articles (part. I et part. II) concernant le dispositif des articles L311-1 et suiv. du Code de tourisme , cette rentrée clôturera la trilogie avec les évolutions concernant le principe de l’abattement sur la valeur locative.
Pour rappel, une des méthodes expertales courantes permettant le report d’accession consiste à pratiquer un abattement sur la valeur locative, à hauteur d’1/12ème du montant des travaux dits d’amélioration (visés par l’article L311-1 du CT).
Dans un contexte où la nécessité d’améliorer l’outil immobilier n’a jamais semblé aussi prégnante, l’abattement pratiqué mène parfois à une valeur locative estimée inférieure à la valeur locative avant travaux. Dans un souci d’équilibre avec les intérêts du bailleur, celle-ci pourrait constituer un plancher dans l’approche de la valeur locative du bail renouvelé.
Nous considérons cette méthode comme une appréciation du texte, alors que le texte indique plus largement que « Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1. », article L311-3 du Code de tourisme.
Si l’on s’en tient spécifiquement au texte susvisé, il convient de déterminer si les travaux réalisés par le preneur ont une incidence sur la valeur locative. En d’autres termes, lesdits travaux entrainent-ils une amélioration des performances de l’hôtel et, plus spécifiquement, une amélioration de la recette théorique ?
Certains travaux réalisés sont qualifiés d’amélioration alors qu’ils ne correspondent en réalité qu’à des travaux de rénovation ou de remise à niveau liés à l’obsolescence naturelle des équipements.La notion d’amélioration mériterait ainsi d’être cantonnée aux améliorations objectives au regard du classement hôtelier ou à l’ajout effectif d’éléments nouveaux, notamment en termes de sobriété environnementale ou de digitalisation. Les difficultés pour apprécier l’incidence des travaux d’amélioration sur la valeur locative entrainent de ce fait de nombreux experts à pratiquer un abattement forfaitaire.
La pratique mériterait de s’inspirer des yield-managers, dont les données peuvent restituer l’apport d’un élément nouveau dans les prix praticables, par exemple :
- L’installation d’une climatisation pourrait permettre une augmentation du PMC – par rapport à un échantillon de concurrents non équipés – de l’ordre de 5 à 10€ (à titre d’exemple) par chambre selon certaines périodes de l’année.
Il apparaît primordial de cultiver la culture statistique et la synthèse de l’information afin d’assurer la cohérence des méthodes développées.
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