Le droit de préemption du locataire, prévu lors de la première vente d’un logement après une mise en copropriété, est souvent négligé et peu impacter la valeur d’un bien.
Ce dispositif peut avoir un impact direct sur la valorisation d’un bien et sur la réussite d’une transaction. Il est d’ailleurs fréquemment ignoré par l’administration fiscale dans le cadre de procédures de redressement.
L’évaluation d’un bien immobilier ne se limite pas à l’analyse de ses caractéristiques physiques ou de son environnement. Elle doit également intégrer l’ensemble des contraintes juridiques susceptibles d’influencer sa valeur vénale et sa liquidité sur le marché.
Le cadre légal du droit de préemption du locataire
Lorsqu’un logement fait l’objet d’une première vente consécutive à une division ou à une mise en copropriété, l’article 10 de la Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation accorde au locataire ou à l’occupant de bonne foi un droit de préemption.
Avant toute vente, le propriétaire bailleur doit notifier au locataire — par lettre recommandée avec accusé de réception — le prix et les conditions de la vente envisagée. Cette notification vaut offre de vente ferme.
Le locataire dispose alors :
- d’un délai de deux mois pour accepter l’offre,
- porté à quatre mois s’il sollicite un financement bancaire.
En cas d’acceptation, la vente doit être régularisée dans les délais impartis.
En cas de refus, le locataire conserve simplement son droit d’occupation.
Une procédure complexe et contraignante pour le vendeur
Le propriétaire doit également informer le locataire si le bien est finalement proposé à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses.
Dans ce cas, un nouveau droit de préemption s’ouvre pour une durée d’un mois. Autrement dit, à chaque modification du prix de vente, le locataire peut à nouveau se positionner sur le bien, sans négociation.
Ces dispositions engendrent plusieurs conséquences pratiques :
- Des délais supplémentaires : le vendeur doit attendre la fin des délais légaux avant de conclure la vente à un tiers.
- Une incertitude sur la réalisation de la vente : le locataire peut exercer son droit à tout moment tant que la procédure est en cours.
- Un allongement du calendrier : en cas de demande de financement, les délais peuvent encore s’étendre.
Les incidences du droit de préemption sur la valeur du bien
En expertise immobilière, la valeur d’un bien dépend notamment de sa liquidité et du niveau de risque perçu par les acteurs du marché.
Un actif soumis au droit de préemption du locataire présente un profil plus risqué en raison :
- des aléas procéduraux liés à la notification et aux délais légaux ;
- de la moindre visibilité sur le calendrier de cession ;
- et de la possibilité d’un désistement tardif du locataire.
Ces éléments doivent être pris en compte dans l’évaluation, souvent par l’application d’une décote de valeur adaptée au niveau de contrainte et au risque de liquidité du bien.
Afin mesurer et anticiper les impacts juridiques, ROBINE Experts immobiliers met à votre disposition son expertise reconnue en matière d’évaluation immobilière.
