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Étiquette : Méthode hôtelière

Monovalence : critères immobiliers ou économiques ?

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L’un des principaux motifs avancés par les bailleurs pour obtenir le déplafonnement du loyer afférent à des locaux à usage d’hôtel est d’admettre le caractère monovalent des locaux.

Rappels des critères de monovalence

Les articles L.145 et suivants du Code de Commerce autorisent, lors d’un renouvellement de bail, la fixation du loyer à la valeur locative lorsque les locaux loués sont monovalents.

Les locaux doivent répondre à deux conditions non cumulatives exigées par la jurisprudence pour être qualifiés de monovalents, à savoir :

  • Les locaux doivent être conçus pour une seule utilisation,
  • Les locaux doivent nécessiter une transformation particulièrement onéreuse pour pouvoir être destinés à un autre usage,

L’appréciation de la monovalence doit être strictement cantonnée à l’assiette contractuelle. En d’autres termes, un local à usage d’hôtel loué à un preneur X peut constituer un local monovalent alors que l’immeuble dispose d’une boutique louée à un preneur Y.

Exemple d’un immeuble mêlant commerce et hôtellerie : Monovalence ou polyvalence

La question mérite réflexion lorsque l’ensemble de l’immeuble est pris à bail auprès d’un seul et même locataire, occupant pour partie un hôtel et pour autre partie un commerce ou un restaurant en pied d’immeuble.

S’agissant d’un hôtel avec un local commercial en pied d’immeuble à usage de restaurant faisant l’objet d’un seul bail, certains critères permettent de qualifier la monovalence ou la polyvalence des locaux.

Les critères principaux en faveur de la monovalence sont généralement (critères non cumulatifs) :

  • L’hôtel et le restaurant partagent la même entrée,
  • Il n’existe pas de distinction entre les espaces communs (notamment sanitaires, les cuisines et/ou salle de préparation du petit-déjeuner),
  • Clientèle identique entre le restaurant et l’hôtel,

… soit une véritable synergie à la fois immobilière et économique.

Les critères principaux en faveur d’une polyvalence (critères non cumulatifs) :

  • Accès différenciés pour l’hôtel et le restaurant (Cass, 3ème chambre civile, 30 juin 2004),
  • Aucune interdépendance des surfaces au sein des locaux (cuisine spécifique au restaurant, salle de préparation des petits-déjeuners spécifique à l’hôtels, réception distincte selon les deux activités, sanitaires distincts…),
  • Exercice des activités sous diverses sociétés (comptabilité séparée, location gérance…),
  • Clientèle du restaurant distincte de l’établissement hôtelier,

…soit une absence de synergie entre les deux activités, chacune fonctionnant indépendamment de l’autre (Cass, 3ème chambre civile, 9 mars 2018).

En conclusion, la détermination de la monovalence a plutôt tendance à réduire l’analyse à une appréciation purement immobilière, laquelle ne s’avère pas toujours aisée ni évidente.

Il convient alors de considérer si la présence ou non d’une dualité de clientèle constitue un élément complémentaire (déterminant) dans la recherche de la monovalence.

 

Définition de la monovalence

 

Lire aussi : Méthode hôtelière actualisée : 1ère application à Paris

 

 

Partie III : Art. L311-1 et suiv. du Code de Tourisme => l’abattement sur la valeur locative

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Afin de compléter les deux premiers articles (part. I et part. II) concernant le dispositif des articles L311-1 et suiv. du Code de tourisme , cette rentrée clôturera la trilogie avec les évolutions concernant le principe de l’abattement sur la valeur locative.

Pour rappel, une des méthodes expertales courantes permettant le report d’accession consiste à pratiquer un abattement sur la valeur locative, à hauteur d’1/12ème du montant des travaux dits d’amélioration (visés par l’article L311-1 du CT).

Dans un contexte où la nécessité d’améliorer l’outil immobilier n’a jamais semblé aussi prégnante, l’abattement pratiqué mène parfois à une valeur locative estimée inférieure à la valeur locative avant travaux. Dans un souci d’équilibre avec les intérêts du bailleur, celle-ci pourrait constituer un plancher dans l’approche de la valeur locative du bail renouvelé.

Nous considérons cette méthode comme une appréciation du texte, alors que le texte indique plus largement que « Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1. », article L311-3 du Code de tourisme.

 Si l’on s’en tient spécifiquement au texte susvisé, il convient de déterminer si les travaux réalisés par le preneur ont une incidence sur la valeur locative. En d’autres termes, lesdits travaux entrainent-ils une amélioration des performances de l’hôtel et, plus spécifiquement, une amélioration de la recette théorique ?

Certains travaux réalisés sont qualifiés d’amélioration alors qu’ils ne correspondent en réalité qu’à des travaux de rénovation ou de remise à niveau liés à l’obsolescence naturelle des équipements. La notion d’amélioration mériterait ainsi d’être cantonnée aux améliorations objectives au regard du classement hôtelier ou à l’ajout effectif d’éléments nouveaux, notamment en termes de sobriété environnementale ou de digitalisation. Les difficultés pour apprécier l’incidence des travaux d’amélioration sur la valeur locative entrainent de ce fait de nombreux experts à pratiquer un abattement forfaitaire.

La pratique mériterait de s’inspirer des yield-managers, dont les données peuvent restituer l’apport d’un élément nouveau dans les prix praticables, par exemple :

  • L’installation d’une climatisation pourrait permettre une augmentation du PMC – par rapport à un échantillon de concurrents non équipés – de l’ordre de 5 à 10€ (à titre d’exemple) par chambre selon certaines périodes de l’année.

Il apparaît primordial de cultiver la culture statistique et la synthèse de l’information afin d’assurer la cohérence des méthodes développées.

 

À lire aussi :

Partie I : Le temps de la réforme pour le dispositif des articles L311-1 et suivants du Code de tourisme ?

Partie II : Quelles évolutions proposer au dispositif des articles L311-1 et suivants du Code de Tourisme ?

JURIS’Post-it – Méthode hôtelière actualisée de 2016, toujours d’actualité !

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Valeur locative hôtelière : la méthode actualisée de 2016, toujours d’actualité

La méthode hôtelière actualisée en octobre 2016 est appliquée par les juridictions, et a récemment été reconfirmée par la Cour d’appel de Paris.

Contexte et méthode appliquée

Un ensemble immobilier comprenant un hôtel 4 étoiles de tourisme (moyenne de gamme)
et 5 parkings a été donné à bail au 2 juillet 2008 ; la société bailleresse a délivré un congé
avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2017.
La méthode hôtelière actualisée en octobre 2016 a été appliquée suivant laquelle la
valeur locative des locaux monovalents à usage d’hôtel de tourisme est ainsi déterminée :

  •  Détermination d’une recette théorique TTC : prix moyens praticables x nombre de
    chambres.

 

  • Déduction de la TVA et application d’un abattement pour commissions OTA. Multiplication du résultat par un taux d’occupation moyen objectif.

 

  • Application à la recette normative d’un taux d’effort variable selon la catégorie. Plus l’hôtel monte en gamme et moins le taux d’effort est élevé, étant considéré que les services de confort priment sur l’outil immobilier.

 

  • Adjonction de recettes annexes via le calcul d’une recette théorique et l’application d’un taux d’effort.

 

COUR D’APPEL DE PARIS, 10 MAI 2023, N°20/08426

 

Téléchargeable ici

 

Méthode hôtelière actualisée : son bien-fondé confirmé par la pratique et la jurisprudence – AJDI Mars 2023

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👉 La valeur locative des établissements hôteliers est évaluée depuis les années 1960 par la méthode hôtelière qui a fait l’objet d’une actualisation en 2016. Sept ans après sa mise en œuvre, sa pertinence est confirmée par la pratique, malgré un cycle hôtelier inédit.

👉 Quand comparaison n’est pas raison…
Mise au point des compagnies représentant les experts de justice suite à un article dans la La Gazette du Palais (Février 2023) questionnant le bien-fondé de la méthode hôtelière actualisée et appelant à son amélioration sept années après sa mise en œuvre (au cours desquelles la jurisprudence a massivement adhéré à l’approche actualisée depuis 2016), sans proposer d’alternatives.

✍ Article co-écrit par :
👤 Jean-Jacques MARTEL
Président de la Compagnie CNEJI – Compagnie nationale des experts de justice immobiliers

👤 Patrick COLOMER
Président de la CEICE – Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise

👤 Benjamin ROBINE
Commission hôtelière de la Compagnie CNEJI

Merci à Yves ROUQUET rédacteur en chef de l’AJDI des éditions Dalloz pour cette tribune.

L’évaluation des hôtels – Université de Paris CEIF-FNAIM

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Jean-Philippe MONNET a eu le plaisir de donner une formation sur l’évaluation des hôtels lors de l’Université de Paris de la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM
 

Le programme était riche :
 
1. 𝗟𝗔 𝗩𝗔𝗟𝗘𝗨𝗥 𝗟𝗢𝗖𝗔𝗧𝗜𝗩𝗘
·   Les fondements de la méthode hôtelière
·   Le champ lexical
·   Les usages de la profession
·   L’estimation – la méthode hôtelière actualisée
·   L’application judiciaire
·   Le marché hôtelier en 2023
·   Quelques références
·   Les propositions de l’IFEI
 
2. 𝗟’𝗜𝗠𝗣𝗔𝗖𝗧 𝗗𝗘𝗦 𝗧𝗥𝗔𝗩𝗔𝗨𝗫 𝗘𝗧 𝗗𝗘 𝗟’𝗔𝗖𝗖𝗘𝗦𝗦𝗜𝗢𝗡
·   Article l-311-1 du code de tourisme
·   Des critères obsolètes ?
·   La clause d’accession
·   L’accession en fin de jouissance est-elle compatible avec l’article l-311-1 du code de tourisme ?
 
3. 𝗟𝗔 𝗩𝗔𝗟𝗘𝗨𝗥 𝗩𝗘𝗡𝗔𝗟𝗘 𝗗𝗘𝗦 𝗠𝗨𝗥𝗦
·   Méthodes d’estimation et recoupement
·   Les tendances du marché
·   La ventilation terrain/construction
 
4. 𝗟𝗔 𝗩𝗔𝗟𝗘𝗨𝗥 𝗩𝗘́𝗡𝗔𝗟𝗘 𝗗𝗨 𝗙𝗢𝗡𝗗𝗦 𝗘𝗧 𝗟𝗘𝗦 𝗦𝗣𝗘̀𝗖𝗜𝗙𝗜𝗖𝗜𝗧𝗘́𝗦 𝗗𝗘 𝗟’𝗘́𝗩𝗜𝗖𝗧𝗜𝗢𝗡
·   Deux méthodes principales (CA & EBE)
·   Les tendances du marché
·   Quid de l’éviction (frais de remploi et frais de réinstallation)
 
 
🗓 27 octobre 2023 – 13h30 à 17h
📍 MEDEF – 55 avenue Bosquet, 75007
👥 Formation ouverte aux non-adhérents

 

 

Résidences étudiantes et éviction PARTIE 3/3

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Éléments de méthode

Alors que le caractère monovalent des résidences étudiantes semble le plus souvent écarté par la jurisprudence, l’art. L. 145-14 du Code de Commerce prévoit que l’indemnité d’éviction soit « déterminée suivant les usages de la profession ». Par analogie directe, la jurisprudence récente retient les usages en matière d’hôtellerie comme usage de la profession en matière de résidence étudiante (Cass. 3ème civ. 5 février 2014 JurisData 2014-001649 ; CA PARIS 3 juin 2015 SCI LOUBEN /SARL LES CLES DE LA RIVE DROITE Lexbase A9821NIL).

C’est donc la méthode par le multiple du chiffre d’affaires et celle par l’EBE qui devront s’appliquer comme le confirme une jurisprudence récente (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 2 Mai 2018 – n° 16/16703).

Néanmoins, une décision antérieure avait précisé l’impossibilité de déterminer l’indemnité principale en fonction d’une moyenne des deux méthodes mentionnées précédemment (CA Paris, pôle 05 ch. 03, 3 juin 2015, n° 13/10167).

La marge des exploitants peut excéder 20% voire 30% du chiffre d’affaires, la profitabilité du fonds émanant notamment du différentiel de loyer à travers les baux conclus avec les propriétaires. Dans un marché immobilier résidentiel porteur dans les grandes métropoles, la poursuite des évictions est vraisemblable, conjuguée à l’extinction prochaine des dispositifs fiscaux.

Il s’agit là d’une matière nouvelle promise à de nombreux développements dans les années à venir.

Lire nos articles précédents :

Résidences étudiantes et éviction PARTIE 1/3 : Principes indemnitaires et nature de l’activité

Résidences étudiantes et éviction PARTIE 2/3 : Nature du préjudice

Liens :

Article L145-14 du Code de commerce 

 

Résidences étudiantes et éviction PARTIE 2/3

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Nature du préjudice

En matière de résidence étudiante, le fonds de commerce de la société exploitante constitue une unité économique d’exploitation et les différents lots ne sont pas des fonds autonomes mais des éléments faisant partie intégrante du fonds de commerce (CA PARIS 13 janvier 2010 JurisData 2010-380776 ; CA PARIS 10 octobre 2012 Lexbase A1098IU9, TGI PARIS 30 avril 2014 Lexbase A1054MST ; TGI PARIS 16 octobre 2014 Lexbase A4508M4Q).

Au terme de l’éviction, le preneur perdra une partie de sa clientèle et verra son chiffre d’affaires diminué dans des proportions n’étant a priori pas de nature à entraîner la destruction du fonds de commerce. Il s’agit ici d’un cas particulier de « perte partielle du fonds de commerce ».

En sus des contraintes de gestion que supporte tout bailleur (facturation, suivi de la location…), la Société exploitante se doit de proposer trois des quatre prestations visées au b du 4° de l’article 261 D du C.G.I pour conserver sa qualification de résidence para-hôtelière étudiante (et le régime fiscal qui en découle).

La perte d’un logement dans une résidence étudiante dégrade les conditions d’amortissement des charges fixes et par conséquent rapproche celle-ci de son seuil de rentabilité plus rapidement que la perte d’un logement ne le fait dans un immeuble d’habitation classique.

Les charges se composent de coûts variables dépendants du niveau d’activité et de coûts fixes. Les charges variables et le chiffre d’affaires diminueront avec l’éviction, tandis que les coûts fixes demeureront par nature inchangés. Ils seront répartis sur les lots restant exploitables. Pour conserver la même rentabilité, l’exploitant devrait par conséquent augmenter le chiffre d’affaires, et donc la redevance, des lots exploitables. Cette approche se heurte aux contraintes du marché et à la capacité contributive des occupants.  L’éviction se traduira à notre sens par une baisse de la rentabilité affectant l’ensemble de la résidence.

Retrouvez la suite de cet article  : Résidences étudiantes et éviction 3/3 : Éléments de méthode

Lire notre article précédent : Résidences étudiantes et éviction 1/3 : Principes indemnitaires et nature de l’activité

 

 

Liens :

b du 4° de l’article 261 D du C.G.I

Résidences étudiantes et éviction PARTIE 1/3

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Principes indemnitaires et nature de l’activité

La protection du fonds de commerce a été instaurée par un décret de 1953 qui a prévu dans son art. 8 repris dans le Code de commerce sous l’art. L. 145-14 qu’en cas de non-renouvellement du bail, le propriétaire, sauf motif grave et légitime à l’encontre des locataires, est tenu de payer une indemnité d’éviction. Lorsque le non-renouvellement du bail entraîne la perte du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction est composée d’une indemnité principale dite de remplacement.

« Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article L.145-14 al.2 du Code de commerce).

Lorsque le fonds peut être transféré, l’indemnité d’éviction est alors composée d’une indemnité principale de transfert. La présomption légale est la perte du fonds de commerce et l’exception, son transfert.

Il est donc nécessaire en premier lieu de caractériser le préjudice subi par le locataire évincé pour pouvoir ensuite apprécier si l’indemnité principale sera de remplacement ou de déplacement.

S’agissant des résidences étudiantes, l’exploitant exerce une activité de sous-location meublée accompagnée de différents services ou prestations (accueil, gardiennage, nettoyage des locaux privatifs et communs, fourniture de linge de maison). Il s’agit d’un fonds de commerce à caractère para-hôtelier.

Le fonds de commerce correspond usuellement à l’exploitation de l’intégralité de l’immeuble constitué de plusieurs appartements et de parties communes dédiées aux prestations annexes. À chaque appartement, est attaché un client qui sera l’étudiant auquel la Société exploitante met à disposition le local avec la fourniture de prestations para-hôtelières.

L’activité des résidences étudiantes s’inscrivait dans le cadre du dispositif CENSI-BOUVARD (né d’un amendement à la loi SCELLIER) qui se combinait avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (ou LMNP BOUVARD). Une grande majorité des propriétaires d’appartement en résidence étudiante ont ainsi réalisé un investissement défiscalisant.

Les premiers baux arrivant en fin de dispositif, de nombreux propriétaires ont le souhait de retrouver la jouissance de leurs biens, essentiellement à des fins locatives. Nous assistons ainsi au début d’une longue série de congés avec refus de renouvellement en matière de résidences étudiantes. Le préjudice subi du fait de l’éviction de quelques lots isolés correspond à une perte de chiffre d’affaires et à l’impossibilité pour le preneur d’exploiter son activité dans les lots visés ainsi qu’à la perte des clients attachés.

 

Lire la suite de cet article : Résidences étudiantes et éviction 2/3 : la nature du préjudice.

Lire aussi : Résidences étudiantes et éviction 3/3 : Éléments de méthode

 

 

Liens :

Article L145-14 du Code de commerce 

 

 

Universités d’été de la RICS 2018

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Les Universités d’été de la RICS auront lieu du jeudi 5 au vendredi 6 juillet 2018.

À cette occasion, deux experts du cabinet ont eu l’opportunité de contribuer à l’élaboration du programme et auront le plaisir de participer à deux présentations :

– Jeudi 5 juillet : « La nouvelle méthode hôtelière et la pertinence des bases de données existantes » par Vincent Sae-Heng, Candidat à la RICS et Laurent Viollet, Avocat spécialisé

– Vendredi 6 juillet : « Evaluation des fonds de commerce et indemnité d’éviction » par Evelyne Le Guen MRICS, Fabrice Leger MRICS, et Alain Mutel MRICS, experts indépendants

Inscrivez vous dès maintenant !

Les espaces de coworking s’étendent à l’hôtellerie

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Nous assistons ces dernières années, notamment à Paris, à une progression du nombre de travailleurs indépendants et de personnes travaillant à distance. Pour répondre à ces évolutions et face non seulement aux loyers élevés mais aussi à la complexité et la rigidité du régime des baux commerciaux, les espaces de travail collaboratifs, appelés aussi espaces de « coworking » se sont multipliés. Ces lieux partagés répondent parfaitement aux attentes de la nouvelle génération d’indépendants sans bureau fixe.

Dans les lieux recevant du public, la tendance est de proposer des espaces de travail ouverts, favorisant les échanges et permettant d’accueillir les travailleurs nomades. Ce phénomène se développe au sein de différents lieux, que ce soit dans les plateaux de bureaux, dans la restauration avec l’émergence de nouveaux concepts ou encore dans l’hôtellerie.

Les hôteliers profitent de cette nouvelle vague pour rentabiliser les mètres carrés de leurs établissements, en ouvrant peu à peu leurs espaces communs au travail partagé.

Les bars, salles de petit-déjeuner et lobbys s’ouvrent désormais à une clientèle qui ne dort pas sur place. Dans certains hôtels, les lits peuvent même s’occulter afin de transformer les chambres en bureaux ou salles de réunion la journée, avec des horaires bien définis pour assurer ensuite le service de nuit.

Ces espaces sont d’autant plus intéressants, qu’en plus d’attirer une clientèle externe, ils peuvent représenter un avantage supplémentaire pour une clientèle business en déplacement.

Ce phénomène est visible chez les grandes chaînes comme chez les indépendants, désireux d’augmenter leur taux d’occupation. Le coworking au sein des établissements hôteliers se différencie en offrant parfois des prestations plus confortables et plus haut de gamme ainsi que des services supplémentaires (déjeuner, spa/hammam, salle de sport,…).

La plateforme AirOffice, spécialisée dans la réservation d’espaces de coworking dans les boutiques hôtels, à Paris recense une trentaine d’établissements (hôtels 3 et 4 étoiles) qui proposent des espaces pouvant accueillir de 4 à 6 personnes du lundi au samedi, de 7h00 à 21h00 pour un prix de 5 € HT/heure/personne.

Ces tarifs ne sont applicables qu’à une clientèle externe, le service étant inclus dans le prix de la chambre pour les clients qui dorment sur place.

D’autres acteurs, tels que Dayuse (élue start-up de l’année 2016), proposent la réservation de chambres d’hôtels en journée. La réservation fonctionne à l’heure et les prix à Paris peuvent varier de 10 € à 35 € l’heure en fonction de la catégorie de l’établissement.

En matière d’expertise, la méthode hôtelière basée sur une quote-part du chiffre d’affaires théorique de l’établissement a récemment fait l’objet de propositions d’adaptation (« De la refondation de la méthode hôtelière » AJDI octobre 2016) tendant, notamment à inclure les recettes additionnelles.

Le développement de services visant à assurer l’occupation d’un établissement au-delà de la stricte prestation d’hébergement confirme une tendance profonde d’utilisation intensive des m2 occupés ou pris à bail.

Cette offre complémentaire nécessite cependant des locaux permettant une mixité de clientèle, à un emplacement apte à capter une clientèle extérieure à l’emplacement.

Notons que ces pratiques se développent à Paris mais aussi en région, principalement dans les grandes villes.

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