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Étiquette : jurisprudence

JURIS’Post-it N°8 , relevé de la jurisprudence !

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Imputation au preneur des frais de mise en conformité des locaux liés à l’activité

L’imputation au preneur des frais de mise en conformité des locaux liés à l’activité est subordonnée au caractère exprès et non-équivoque de la clause.

Contexte

Bail commercial stipulant par extension l’usage de « bar à ambiance musicale » et imposant au preneur de se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives concernant l’exercice de cette activité. 

Le preneur, ayant fait réaliser des travaux d’isolation phonique, a avancé le caractère non-équivoque de la clause pour faire supporter au bailleur lesdits travaux.

Décision

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel et considère que la clause, reliant expressément l’usage autorisé au bail et les travaux de mise en conformité attachés, est expresse et non-équivoque.​​

Cass. Civile 3ème, 29 juin 2022, n°21-14.482​

Quid d’une clause ne ciblant pas expressément l’usage autorisé au bail 

 

Échéance du bail dérogatoire et clause de tacite reconduction

Le maintien dans les lieux du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire doté d’une clause de tacite reconduction entraîne le renouvellement du bail dérogatoire … Sous condition de ne pas dépasser la durée légale (3 ans).

Contexte

Bail dérogatoire conclu pour une durée initiale d’un an au 1er juillet 2015 et prévoyant son renouvellement tacite pour la même durée et dans la limite légale (3 ans). Le 28 juin 2017, le bailleur a agi pour obtenir la libération des lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation ; le preneur a avancé la soumission du nouveau bail au statut des baux commerciaux et donc l’illicéité du congé.​​

Décision

La Cour de cassation écarte cet argument et énonce qu’en la présence d’une clause de tacite reconduction, le bail litigieux est un bail dérogatoire renouvelé et non un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. 

Cass. Civile 3ème, 11 mai 2022, n°21-15.389

Gare au bailleur omettant de stipuler une clause de tacite reconduction d’un bail dérogatoire …

 

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JURIS’Post-it N°7 , relevé de la jurisprudence !

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CLAUSE D’INDEXATION DE LOYER

Revirement d’opinion : une clause d’indexation réputée non-écrite doit l’être en son entier dès lors que la disposition limitant l’indexation à la hausse constituait une condition déterminante de la conclusion du bail.

Contexte

Un bail commercial comprenait une clause d’indexation excluant l’indexation à la baisse. Les 12 janvier et 1er juin 2022 la Cour avait décidé de la divisibilité de la clause et in fine de la sanction (seule la clause litigieuse avait été réputée non-écrite).

Décision

La Cour de cassation effectue un revirement de jurisprudence, confirmant l’arrêt de la Cour d’appel. Elle énonce que lorsque le caractère essentiel et déterminant de cette indexation conditionnée dans la conclusion du contrat est prouvé, la clause d’indexation en elle-même est déterminante de la conclusion du contrat. En conséquence, la clause entière est indivisible et non-écrite …

CA Paris, pôle 5 chambre 3, n° 20/09598

Le débat sur l’indivisibilité de la clause d’indexation est relancé.

 

CESSION DU DROIT AU BAIL – ACCORD DU BAILLEUR

L’accord du propriétaire à la cession du droit au bail ne peut être caractérisé par la perception de loyers et charges ainsi que par une demande de régularisation des charges.

Contexte

Un bail commercial soumettait la cession du droit au bail à l’obtention, par le preneur, du consentement préalable et par écrit du bailleur. Or, le bail a été cédé et le propriétaire du bien a continue de percevoir ses loyers ainsi que demandé une régularisation de charges.

Décision

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel en énonçant que : cette manifestation de volonté est postérieure à la cession et n’est pas sans équivoque. Elle ne permet pas d’attester de la connaissance de l’identité réelle du preneur par le bailleur.

Cass. Civile 3eme, 21 avril 2022, n°21-11.404

En matière de cession de bail commercial, une telle clause incite le bailleur à dire mot pour consentir.

 

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Application du statut des baux commerciaux aux terrains nus

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Le contrat de bail applicable à une location de terrains nus dépend de sa nature

JURIS’Post-it N°6 , relevé de la jurisprudence !

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IMPUTATION AU PRENEUR DES FRAIS DE MISE EN CONFORMITÉ DES LOCAUX LIÉS À L’ACTIVITÉ

L’imputation au preneur des frais de mise en conformité des locaux liés à l’activité est subordonnée au caractère exprès et non-équivoque de la clause.

Contexte

Bail commercial stipulant par extension l’usage de « bar à ambiance musicale » et imposant au preneur de se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives concernant l’exercice de cette activité.

Le preneur, ayant fait réaliser des travaux d’isolation phonique, a avancé le caractère non-équivoque de la clause pour faire supporter au bailleur lesdits travaux.

Décision

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel et considère que la clause, reliant expressément l’usage autorisé au bail et les travaux de mise en conformité attachés, est expresse et non-équivoque.

CASS. CIVILE 3ÈME, 29 JUIN 2022, N°21-14.482

Quid d’une clause ne ciblant pas expressément l’usage autorisé au bail ?

 

ÉCHÉANCE DU BAIL DÉROGATOIRE ET CLAUSE DE TACITE RECONDUCTION

Le maintien dans les lieux du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire doté d’une clause de tacite reconduction entraîne le renouvellement du bail dérogatoire … Sous condition de ne pas dépasser la durée légale (3 ans).

Contexte

Bail dérogatoire conclu pour une durée initiale d’un an au 1er juillet 2015 et prévoyant son renouvellement tacite pour la même durée et dans la limite légale (3 ans). Le 28 juin 2017, le bailleur a agi pour obtenir la libération des lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation ; le preneur a avancé la soumission du nouveau bail au statut des baux commerciaux et donc l’illicéité du congé.

Décision

La Cour de cassation écarte cet argument et énonce qu’en la présence d’une clause de tacite reconduction, le bail litigieux est un bail dérogatoire renouvelé et non un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

CASS. CIVILE 3ÈME, 11 MAI 2022, N°21-15.389

Gare au bailleur omettant de stipuler une clause de tacite reconduction d’un bail dérogatoire …

JURIS’Post-it n°5, relevé de la jurisprudence !

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Deux jurisprudences sur la clause de révision de loyer et l’expropriation et frais de réinstallation.

CLAUSE DE RÉVISION DE LOYER

Une clause de bail commercial stipulant une révision forfaitaire du loyer à la hausse de 4,5% par an assortie d’une clause qualifiée de palier et non d’indexation.

Contexte

Un bail commercial stipulait que « le loyer sera révisé à la hausse, forfaitairement, de 4,5% le premier janvier de chaque année ». Le preneur estimait cette disposition contraire à l’ordre public et devait donc être réputée non-écrite.

Décision

La Cour de cassation qualifie cette clause de palier et non d’indexation ; en conséquence de quoi cette dernière est valable. Il s’agit d’une « augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique » et « indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l’indexation ».

Cass. Civile 3eme, 22 juin 2022, n° 21-16.042

Seules sont prohibées les clauses visant à s’affranchir de l’applicabilité de l’indice d’indexation choisi (ILC, ICC, ILAT) en fonction du sens d’évolution de celui-ci.

 

EXPROPRIATION ET FRAIS DE RÉINSTALLATION

En expropriation, l’indemnité couvrant les frais de réinstallation du preneur doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Contexte

Dans un contexte d’expropriation, l’expropriant contestait l’absence d’application d’un abattement pour vétusté sur l’indemnité accessoire de frais de réinstallation accordée au preneur. Or, en l’espèce, la réinstallation du preneur nécessitait l’installation d’éléments neufs (racks notamment).

Décision

L’article L.321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». L’indemnisation des frais de réinstallation du preneur exproprié ne doit en l’espèce pas subir d’abattement pour vétusté si les éléments visés sont neufs.

Cass. Civile 3eme, 29 juin 2022, n°21-15.741

Arrêt d’espèce ; la solution aurait probablement différé en cas de réinstallation d’équipements préinstallés dans les locaux expropriés.

Imbroglio sur le bail commercial portant sur un bien privé d’une personne publique

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Le temps du bail commercial sur les biens privés d’une personne publique est-il compté ?

Maître Paul-Maxence MURGUE-VAROCLIER, Docteur en droit public vient nous éclairer dans la revue JCP / LA SEMAINE JURIDIQUE – EDITIONS ADMINISTRATIONS ET COLLECTIVITES TERRITORIALES N°42 du 14 octobre 2021, « Avis de tempête pour les baux commerciaux conclu sur le domaine privé ».

Il semble en effet que par suite d’une décision du TJ du Mans, en date du 19 août 2021, n°20/00813, l’application du statut des baux commerciaux ne soit pas compatible avec la directive dite « Services » 2006/123/CE et son article 12-2 qui fixe l’impossibilité de prévoir un renouvellement automatique et d’octroyer tout autre avantage en faveur de celui pour qui l’autorisation vient d’expirer.

Le jugement, inédit, écarte sur ce fondement de l’article 12-2 le droit au renouvellement et au versement d’une indemnité d’éviction à des commerçants installés sur le domaine privé de l’Etat.

Les conséquences de ce jugement inédit peuvent être redoutables et une lecture attentive de l’article est conseillée.

En attendant la suite de l’instance et l’avis de la doctrine avisée des spécialistes du bail commercial, prudence et réserves sont de rigueur sur les expertises visant l’estimation de la valeur locative en renouvellement ou l’indemnité d’éviction de conventions portant sur le domaine privé d’une personne publique.

Juris’ Post-it n°1 : clause d’exclusivité – éviction et double loyer

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Juris-Post’it : relevé de la jurisprudence des baux commerciaux !

 

CLAUSE D’EXCLUSIVITÉ

La clause de destination d’exclusivité couvrant la vente de produits pharmaceutiques couvre également la vente de produits de parapharmacie.

Contexte

Dans un centre commercial, un bail commercial stipulait une clause d’exclusivité suivant laquelle le preneur bénéficiait de l’exclusivité de la vente de produits pharmaceutiques.

Décision

La Cour de cassation considère que cette clause couvre également la vente de produits de parapharmacie qu’elle considère comme une activité incluse. Ainsi le bailleur ne peut-il conclure de nouveaux baux au profit d’un tiers dans le même centre pour les mêmes activités.

CASS. CIVILE 3EME, 28 JANVIER 2021, N° 19-18.233

Les procédures de déspécialisation n’entrent a priori pas dans le champ d’application de cette décision.

 

INDEMNITÉ D’ÉVICTION ET DOUBLE LOYER

Le preneur qui, évincé, ne démontre pas qu’il a supporté un double loyer n’est pas indemnisé au titre de l’indemnité accessoire.

Contexte

Dans un contexte d’éviction, un preneur à bail commercial s’est réinstallé dans d’autres locaux. Il a déménagé dans le premier mois du nouveau bail pour lequel il a bénéficié d’un mois de franchise.

Décision
La Cour d’appel confirme le jugement du tribunal et estime que le preneur, n’ayant pu fournir de preuve qu’il a supporté un double loyer, ne peut être indemnisé au titre du double loyer lié au transfert de son fonds.

CA VERSAILLES 16 MAI 2017, N°16/00386

La Cour d’appel semble poser un arrêt de principe, indépendant de l’espèce en cause (mois de franchise accordé par le nouveau
bailleur).

 

 

Méthode hôtelière actualisée : son bien-fondé confirmé par la pratique et la jurisprudence – AJDI Mars 2023

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👉 La valeur locative des établissements hôteliers est évaluée depuis les années 1960 par la méthode hôtelière qui a fait l’objet d’une actualisation en 2016. Sept ans après sa mise en œuvre, sa pertinence est confirmée par la pratique, malgré un cycle hôtelier inédit.

👉 Quand comparaison n’est pas raison…
Mise au point des compagnies représentant les experts de justice suite à un article dans la La Gazette du Palais (Février 2023) questionnant le bien-fondé de la méthode hôtelière actualisée et appelant à son amélioration sept années après sa mise en œuvre (au cours desquelles la jurisprudence a massivement adhéré à l’approche actualisée depuis 2016), sans proposer d’alternatives.

✍ Article co-écrit par :
👤 Jean-Jacques MARTEL
Président de la Compagnie CNEJI – Compagnie nationale des experts de justice immobiliers

👤 Patrick COLOMER
Président de la CEICE – Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise

👤 Benjamin ROBINE
Commission hôtelière de la Compagnie CNEJI

Merci à Yves ROUQUET rédacteur en chef de l’AJDI des éditions Dalloz pour cette tribune.

La révision légale du loyer : l’inflexibilité de la jurisprudence

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Dans un arrêt de rejet n°956, en date du 25 octobre 2018, la troisième chambre civile de la cour de cassation énonce que ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L. 145-38 du code de commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers.

Les article L.145-37 à L.145-39 du code de commerce confèrent aux parties d’un bail commercial la possibilité de solliciter la révision du loyer à la valeur locative, à compter de la période triennale. D’ordre public et emportant dérogation au principe de l’intangibilité des contrats (art.1193 du code civil), il convient de satisfaire des critères cumulatifs restrictifs et une jurisprudence stricte. Procédure rare et délicate à faire prospérer, il s’agit essentiellement de rapporter la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Courant 2006, la société Rémy Loisirs s’est vue conférer par les différents propriétaires, des baux commerciaux portant sur l’intégralité des lots constituant la résidence Central Park, édifiée dans une station de ski.

La locataire a notifié un mémoire en révision des loyers (L145-38 du code de commerce) à chacun des propriétaires des lots en invoquant une modification matérielle de la commercialité en raison de la modification de l’offre concurrentielle de la station, de sa fréquentation, de son enneigement, du taux de TVA payé par les clients. Elle a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative de la totalité de la résidence.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, (11e chambre a, 30 mai 2017, n° 16/06516) a retenu que le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs était une décision de gestion, propre aux résidences concernées qui n’était pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence.

Ne constitue donc pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L.145-38 du code de commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers.

 

Crédit photo : © Résidence de tourisme Central Park Foux d’Allos – Vacancéole

 

Covid-19, fermeture des commerces et article 1 722 C.ci : comment calculer la réduction de loyer ?

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En France, les mesures sanitaires ont entraîné la fermeture administrative des commerces dits ‘’ non-essentiels ‘’.

Si la destruction partielle devait être reconnue sur le fondement de l’article 1 722 du Code civil, comment calculer la réduction de loyer ?

Pour rappel, l’article 1722 du Code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander (…) une diminution du prix (…) ».

Un jugement récent  a ainsi débouté un bailleur de sa demande de paiement des loyers dus par le preneur pour la période allant du 16 mars au 11 mai 2020. Il a ainsi reconnu une perte totale de la chose louée ; quid de futures décisions tendant à reconnaître une perte partielle ?

Le sujet aurait une portée significative au regard des nombreux locaux soumis à fermeture administrative : restaurants, magasins d’équipement de la personne …

Les mécanismes de fermeture sont toutefois multiples au regard :

  • De l’étendue des activités interdites
  • Des restrictions d’exploitation en termes d’horaires d’ouverture

On citera à titre illustratif l’interdiction pour les restaurants de recevoir du public, qui peuvent encore pratiquer la vente à emporter. De la même façon, les mesures de couvre-feu en début de soirée sont de nature à priver une partie des commerces d’une plage horaire significative en termes de chiffre d’affaires, notamment pour les commerces de proximité.

Les réponses doivent donc nécessairement être adaptées à chaque cas d’espèce.

Plusieurs modes de calcul peuvent être envisagés :

  1. La baisse du loyer a proportion de la baisse de chiffre d’affaires rapporté aux années précédentes
  2. La perte d’exploitation telle que calculée à hauteur de la marge brute, à l’instar des contrats d’assurance prévoyant de ce type de couverture
  3. Une approche plus normative appliquant au loyer un coefficient d’adaptabilité du commerce aux contraintes sanitaires actuelles.

Ce coefficient, allant de 0 à 1, serait ainsi composé de 4 tranches, chacune pondérée entre 0 et 0,25, selon les critères suivants :

  • Commercialité du secteur (0 : très importante / 0,25 : inexistante)
  • Caractère touristique ou non du secteur (0 : secteur très touristique / 0,25 : secteur totalement riverain)
  • Proportion de l’espace de vente dans les locaux (0 : espace de vente occupant l’intégralité des locaux / 0,25 : espace de vente inexistant)
  • Proportion du chiffre d’affaires de l’année antérieure basée sur la vente hors boutique (0 : part inexistante du CA / 0,25 : entièreté du CA)

A l’appui de cette méthode, il nous apparaît judicieux d’établir une grille de pondération des critères afin de quantifier la réduction de loyer susceptible d’être pratiquée.

Le loyer ainsi adapté présente a minima l’intérêt de tenir compte du caractère interdépendant du local commercial et du fonds de commerce dans l’estimation de la réduction de loyer.

Dans un esprit d’équité, la réduction de loyer de l’article 1 722 du Code civil semble devoir être calculée au-delà de la réalité économique du preneur, afin de parvenir à une valeur respectueuse des intérêts des deux parties.

 

 

Venez échanger autour de l’article avec son auteur, Clara TOUSSAINT  le mercredi 10 février de 16 h à 17 h sur le lien suivant : https://play.workadventu.re/_/global/gparant.github.io/tcm-client/Robine/map.json

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