Deux jurisprudences sur la clause de révision de loyer et l’expropriation et frais de réinstallation.
CLAUSE DE RÉVISION DE LOYER
Une clause de bail commercial stipulant une révision forfaitaire du loyer à la hausse de 4,5% par an assortie d’une clause qualifiée de palier et non d’indexation.
Contexte
Un bail commercial stipulait que « le loyer sera révisé à la hausse, forfaitairement, de 4,5% le premier janvier de chaque année ». Le preneur estimait cette disposition contraire à l’ordre public et devait donc être réputée non-écrite.
Décision
La Cour de cassation qualifie cette clause de palier et non d’indexation ; en conséquence de quoi cette dernière est valable. Il s’agit d’une « augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique » et « indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l’indexation ».
Cass. Civile 3eme, 22 juin 2022, n° 21-16.042
Seules sont prohibées les clauses visant à s’affranchir de l’applicabilité de l’indice d’indexation choisi (ILC, ICC, ILAT) en fonction du sens d’évolution de celui-ci.
EXPROPRIATION ET FRAIS DE RÉINSTALLATION
En expropriation, l’indemnité couvrant les frais de réinstallation du preneur doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Contexte
Dans un contexte d’expropriation, l’expropriant contestait l’absence d’application d’un abattement pour vétusté sur l’indemnité accessoire de frais de réinstallation accordée au preneur. Or, en l’espèce, la réinstallation du preneur nécessitait l’installation d’éléments neufs (racks notamment).
Décision
L’article L.321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». L’indemnisation des frais de réinstallation du preneur exproprié ne doit en l’espèce pas subir d’abattement pour vétusté si les éléments visés sont neufs.
Cass. Civile 3eme, 29 juin 2022, n°21-15.741
Arrêt d’espèce ; la solution aurait probablement différé en cas de réinstallation d’équipements préinstallés dans les locaux expropriés.
