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Par suite d’un arrêt de la 3^e Chambre civile de la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel a été saisi le 6 février 2020 d’une question prioritaire de constitutionnalité (N°2020-837 QPC) par la société A.D-Trezel, au motif que le mécanisme du lissage du loyer renouvelé porterait atteinte au droit de propriété du bailleur.

Lors du renouvellement d’un bail commercial, l’article L145-33 du Code de commerce dispose que « le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux ».

Pour les baux dont la durée n’excède pas 9 ans, le législateur prévoit le plafonnement du loyer aux indices. Toutefois, cette règle n’est pas absolue si l’évolution notable de certains facteurs a entraîné une évolution de la valeur locative ne reflétant pas la variation indiciaire. Le plafonnement ne s’applique pas et le loyer peut être revalorisé par les parties.

L’article L.145-34 du Code de Commerce et la rédaction de son dernier alinéa résultant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises disposent qu’en « cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».Étant précisé que ce dispositif n’est pas d’ordre public et que les parties ont la liberté contractuelle d’y déroger via une clause express.

L’esprit de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 était de protéger le « petit » commerce. Au demeurant, la valeur locative de renouvellement déplafonnée n’étant pas toujours atteinte au cours du bail renouvelé, la principale critique est d’avancer que ce mécanisme peut constituer une limitation aux conditions d’exercice du droit de propriété à savoir le droit de recevoir un loyer correspondant à la valeur locative des locaux donnés à bail.

Le Conseil constitutionnel a néanmoins jugé ce dispositif conforme à la Constitution aux motifs que le dernier alinéa de l’article L145-34 ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété et plus précisément que :

• Le législateur a entendu éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général.
• Le bailleur peut bénéficier, chaque année, d’une augmentation de 10 % du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative.
• Ce dispositif n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement.
• En outre, s’agissant des baux conclus avant la date d’entrée en vigueur de ces dispositions et renouvelés après cette date, l’application de ce dispositif ne résulte pas des dispositions contestées, mais de leurs conditions d’entrée en vigueur déterminées à l’article 21 de la loi du 18 juin 2014.

Pour aller plus loin :

Dossier complet de la décision

Décision du Conseil constitutionnel du 7 mai 2020 

Audience du 21 avril 2020 de la QPC n°2020-837