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Étiquette : renouvellement

JURIS’Post-It spécial hôtellerie et valeur locative pérenne

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Valeur locative de renouvellement : une valeur pérenne et non modulée​

Rejet d’une valeur locative variable (modulée sur la durée d’un bail) pour un renouvellement de bail hôtelier au 1er juillet 2020 (durant la crise sanitaire). La valeur locative doit être appréciée à la date du renouvellement du bail pour l’ensemble de sa durée.​

Situation

En l’espèce, les bailleurs de locaux commerciaux à usage d’hôtel en ont signifié le congé avec offre de renouvellement à effet au 30 juin 2020 … Soit un renouvellement au 1er juillet 2020, en pleine crise sanitaire.​

L’expert chargé d’estimer la valeur locative de renouvellement à cette date a procédé en deux temps : il a estimé une valeur locative ‘’ hors Covid ‘’ puis l’a modulée en tenant compte de l’impact des perspectives de reprise économique sur 9 ans quant à ladite valeur locative (montée progressive de la valeur jusqu’au retour à un cycle économique normal).​

Décision

Le Tribunal Judiciaire infirme la méthode d’expertise retenue en considérant que la valeur locative est appréciée pour l’ensemble de la durée du bail et non à l’instant T de la crise sanitaire. (…) Cette valeur locative est pérenne et non variable.​

Au surplus, le tribunal souligne le manque de fiabilité de projections sur 9 ans dont les indicateurs économiques actuels ne permettent toujours pas la confirmation. Le tribunal souligne également le maintien de la solvabilité des exploitations au 1er juillet 2020 en raison des aides spécifiques alors accordées.

TJ de Lyon, 8 février 2022, RG n°20/00038

Téléchargeable ici​

Fixation judiciaire du loyer, recap’ des étapes

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A défaut d’accord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, le preneur ou le bailleur peut saisir le juge des loyers commerciaux. Cette procédure, pouvant s’avérer longue, est fixée par les articles R.145-24 à R.145-33 du code de commerce.

 

Dans un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement, un mémoire préalable doit être notifié. Cette notification, impérative et indispensable, a pour effet d’interrompre le délai de prescription biennale. Elle est le départ de la procédure judiciaire. En son absence, le juge des loyers commerciaux n’est pas valablement saisi.

Après un délai minimum d’un mois, suivant la notification du premier mémoire préalable établi, le juge peut être saisi.

S’en suit, de nombreuses étapes jusqu’à la fixation judiciaire du loyer.

 

Mots clés : fixation judiciaire du loyer, mémoire préalable, prescription biennale, juge des loyers commerciaux, étapes, procédure judiciaire

Loyer binaire et renouvellement, la force du contrat

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La cour d’appel de Paris du 3 juin 2020 (CA Paris, Pôle 5 – chambre 3, 3 juin 2020, n° 18/20160) a statué en appel du jugement du TGI de Créteil du 27 juin 2018 (TGI Créteil, 27 juin 2018, n° 15/00009), qui s’était positionné sur plusieurs points majeurs dont l’abattement pour loyers dits « binaires ». L’arrêt rendu semble mettre un terme aux débats qui se tiennent depuis l’apparition de ce type de loyers.

La pratique du loyer binaire a été instaurée dans les centres commerciaux dans les années 60. Ce loyer mixte est composé de deux éléments : un élément fixe « minimum garanti » assorti d’un complément « variable » sous la forme d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur, qui s’applique lorsque son montant dépasse le loyer contractuellement prévu. En pratique, le loyer minimum garanti est si élevé que le loyer variable additionnel n’est pratiquement jamais versé.

Parmi les arrêts les plus marquants de l’histoire des loyers binaires, l’arrêt du 10 mai 1993 dit « Théâtre Saint Georges » (C. Cass, Ch. civ 3, 10 mars 1993, n°91-13.418) est venu préciser que la fixation du loyer de renouvellement échappait au statut des baux commerciaux (dispositions du décret du 30 septembre 1953) et n’était régie que par la convention des parties.

En conséquence et pour éviter une situation d’impasse, les bailleurs ont alors mis en place une méthode de revalorisation du loyer de base en cas de désaccord des parties. Une clause expresse attribuant contractuellement au juge des loyers la compétence de fixer lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative a alors été insérée dans les baux.

Depuis l’arrêt du 3 novembre 2016 dit « Marveine » (C.Cass, Ch. civ 3, 3 novembre 2016, n°15-16.827), les parties pouvaient « lorsque le contrat le prévoit, recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative (…) le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33 précité, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle ».

Quid de l’abattement pour loyer variable lorsque ce dernier n’a jamais été versé, faute de chiffre d’affaires suffisant ? Dans la décision rendue par le TGI de CRETEIL le 27 juin 2018, le Tribunal avait estimé « qu’il convient d’appliquer un abattement du chef de l’obligation contractuelle de payer un loyer variable additionnel, y compris si celui-ci n’est jamais payé ». Le Tribunal avait retenu un abattement de 5% sur la valeur locative telle que fixée par l’expert.

Un arrêt attendu de la cour d’appel de Paris du 3 juin 2020 est venu statuer en appel de ce jugement en précisant que les dispositions contractuelles fixant les critères de la détermination du loyer de base ne visent pas les dispositions du code de commerce, et aucune référence n’est faite à l’article L. 145-33 dudit code, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce qui ne sont pas d’ordre public. De ce fait, le juge n’avait pas pour mission d’appliquer un abattement au titre de la part variable du loyer et un tel abattement ne pouvait donc être retenu.

Cet arrêt décisif, indiquant explicitement que lorsque le contrat ne prévoit pas de se référer à l’article L. 145-33 précité, il n’y a pas lieu d’appliquer d’abattement au titre de la part variable du loyer, éclaire enfin l’Expert jusqu’ici incertain sur les abattements à considérer dans ses valorisations.

 

Lire aussi :

Rebondissement autour du loyer binaire

Lissage du déplafonnement, contentieux à l’horizon ?

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Nous évoquions, dans un précédent billet, le sort du loyer en cas de renouvellement déplafonné, à la lumière de l’avis rendu par la Cour de Cassation le 9 mars 2018.

Les praticiens n’ont pas manqué d’observer que le schéma d’application se complexifiait grandement en cas d’écart très important entre la valeur locative de renouvellement, et le loyer exigible en application du dispositif de lissage prévu par le 4e alinéa de l’article L145-34 du Code de Commerce.

La principale interrogation relevée par les commentateurs peut se formuler comme suit : que se passe-t-il lorsqu’en suite de la fixation d’un loyer de renouvellement déplafonné, le bailleur sollicite 3 années plus tard le bénéfice de la révision plafonnée prévue par l’article L145-38 ?

Pour mieux saisir l’enjeu, reprenons l’exemple développé dans notre précédent billet :

Supposons un bail hypothétique, ayant pris effet au 1er janvier 2010, moyennant un loyer initial de 30 000€/an, resté stable sur toute la période en l’absence de clause d’indexation et de mise en œuvre de la procédure de révision.

Supposons une date de prise d’effet du renouvellement de ce bail au 1er janvier 2019, moyennant un loyer de renouvellement déplafonné fixé, cette fois, à la somme de 50 000€

Les modalités de calcul du loyer exigible chaque année par le bailleur ne changent pas, et celui-ci pourra quittancer 33 000€ au titre de l’année 2019, 36 300€ pour l’année 2020 et 39 930€ pour l’année 2021.

Mais que se passerait-il si, au 1er janvier 2022, au lieu de quittancer 43 923€, le bailleur sollicitait le bénéfice de la révision plafonnée prévue par l’article L145-38 du Code de Commerce ? Le loyer exigible au titre de l’année 2022 serait-t-il lui aussi soumis à la limite de 10% d’augmentation prévue par le mécanisme de lissage ? Ou bien le bailleur pourrait-t-il immédiatement exiger du preneur qu’il paie la totalité du nouveau loyer révisé à l’ILC ou à l’ILAT ?

En cas de révision plafonnée, le loyer révisé n’a pas vocation à se voir appliquer un quelconque lissage. Or, la révision plafonnée se calcule à partir du loyer de référence du bail, et non du loyer acquitté les années précédentes. En s’en tenant à une application littérale des textes, à la suite de l’avis rendu par la Cour de Cassation, une partie de la doctrine estime que la révision plafonnée du loyer pourrait ainsi mettre fin prématurément à l’application du lissage du loyer[1]. 

Dans notre exemple, cela signifierait que le loyer exigible au titre de l’année 2022 ne serait plus de 43 923€ (hypothèse du loyer lissé), mais de 50 000€, augmenté le cas échéant à proportion de la variation de l’ILC ou de l’ILAT.

Cette position était déjà défendue par E. Chavance et S. Regnault en 2015[2], aux premiers jours de l’applicaiton de la loi Pinel. Plus récemment en 2018, F. Planckeel et A. Antoniutti reprenaient ce constat, et déploraient les conséquences concrètes de cette analyse :

« On pourrait ainsi voir se multiplier de bien curieux stratagèmes procéduraux : les bailleurs confrontés au lissage lanceraient systématiquement des procédures de révision du loyer – soit une troisième instance ! -, tandis que les locataires plaideraient le déplafonnement pour conserver le lissage… »[3]

E. Chavance et S. Regnault n’ont pas manqué de proposer une réponse[4] tandis que La Gazette du Palais, sous la plume de Jehan-Denis Barbier, concourrait non sans inquiétude à cette interprétation[5].

Dans l’attente d’une prise de position des juridictions sur cette question, la prudence est de mise, au moment d’envisager la négociation d’un renouvellement déplafonné. La Cour de Cassation précise que les dispositions relatives au lissage du déplafonnement ne sont pas d’ordre public, et qu’il est possible d’en régler le sort conventionnellement ; par ailleurs, il convient de rappeler que les déplafonnements tirés de la durée effective du bail supérieure à 12 ans demeurent – étrangement – exclus du champ d’application du dispositif de lissage des loyers.

 

 

 

[1] Ces mêmes auteurs estiment qu’un renouvellement plafonné du bail mettrait également fin à un éventuel lissage de loyer.

[2] E. Chavance et S. Regnault, « Le Loyer après la loi Pinel », CDE 2015, dossier 15, p.22

[3] F. Planckeel et A.Antoniutti « Valeur locative et lissage du déplafonnement : deux loyers pour un seul bail ? » AJDI 2018 p.747

[4] E. Chavance et S. Regnault « Valeur locative et lissage du déplafonnement : un seul loyer pour le bail » Loyers et Copropriété Octobre 2019

[5] J-D Barbier, « Etalement des hausses du loyer commercial : échec à l’échéancier », Gazette du Palais n° 39, 12 novembre 2019

 

Lire aussi : Lissage du déplafonnement, plafonnement glissant !

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Faut-il se méfier du mécanisme de « lissage du déplafonnement » ?

L’article L145-34 du Code de Commerce, dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, prévoit en son 4e alinéa :

« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Les modalités d’application exactes de ces dispositions font l’objet de nombreuses inquiétudes en doctrine[1].

Un avis de la Cour de Cassation en date du 9 mars 2018 (n°15004) est venu répondre à certaines interrogations. En renouvellement déplafonné, le nouveau loyer est fixé par le juge des loyers commerciaux à la valeur locative relevant de l’article L145-33. Le prochain loyer plafond (N+9) sera alors déterminé à partir de cette valeur locative.

Dans les termes de la Cour, le lissage prévu par le dernier alinéa de l’article L145-34 instaure seulement « un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ».

Quelles sont les modalités d’application concrète du lissage du déplafonnement à la lumière de cet avis ?

Supposons un bail hypothétique, ayant pris effet au 1er janvier 2010, moyennant un loyer initial de 30 000€, resté stable sur toute la période en l’absence de clause d’indexation et de mise en œuvre de la procédure de révision.

Supposons une date de prise d’effet du renouvellement de ce bail au 1er janvier 2019, moyennant un loyer de renouvellement déplafonné fixé à la somme de 38 000€

Le lissage du nouveau loyer s’organisera comme suit :

  • Loyer exigible pour l’année 2019 : 33 000€ (10% d’augmentation calculée à partir du loyer acquitté en 2018, soit 30 000€ + 10/100 x 30 000 = 33 000€)

 

  • Loyer exigible pour l’année 2020 : 36 300€ (10% d’augmentation calculée à partir du loyer acquitté en 2019, soit 33 000 + 10/100 x 33 000 = 36 300€)

 

  • Loyer exigible pour l’année 2021 : 38 000€ (10% d’augmentation calculée à partir du loyer acquitté en 2020 à concurrence de la valeur locative déplafonnée, soit 38 000€).

 

  • Loyer exigible pour les années 2022 et suivantes : 38 000€

 

  • Le loyer plafond susceptible d’être appliqué pour le renouvellement suivant (au plus tôt le 1er janvier 2028 dans notre exemple) sera quant à lui calculé à partir de la valeur locative du bail (38 000€) et non à partir du premier loyer exigible.

Dans le cadre de cet exemple simple, pour un bail sans clause d’échelle mobile, et présentant un différentiel relativement modéré entre le dernier loyer acquitté et la valeur locative de renouvellement, la mise en œuvre du lissage du déplafonnement ne paraît poser aucune difficulté majeure.

Les praticiens n’ont pas manqué de souligner que de nombreuses difficultés risquaient néanmoins de se poser dans le cas de situations plus complexes. Ces difficultés feront l’objet d’un prochain billet, qui abordera notamment la question de l’articulation entre le mécanisme de lissage du loyer, et la mise en œuvre de la révision triennale prévue par l’article L145-38 du Code de Commerce.

 

 

[1] E. Chavance et S. Regnault, « Le Loyer après la loi Pinel », CDE 2015, dossier 15, p.22 ; Ch.-E. Brault, Loi du 18 juin 2014 : les évolutions portant sur le loyer, Gaz. Pal. 8-9 août 2014, p. 41 ; Ph.-H. Brault, L’augmentation par paliers de 10 % des loyers fixés en révision ou en renouvellement selon la valeur locative, Loyers et copr. sept. 2014. Dossier Loi du 18 juin 2014, n° 7 ; J.-P. Dumur, AJDI 2014 p.405 ; J.-P. Blatter, AJDI 2014 p.576 ; J. Monéger et F. Kendérian, RTD com. 2014 p.535

 

Lire aussi : Lissage du déplafonnement, contentieux à l’horizon ?

Breaking QPC – Le lissage du déplafonnement des baux commerciaux jugé conforme à la Constitution

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Par suite d’un arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel a été saisi le 6 février 2020 d’une question prioritaire de constitutionnalité (N°2020-837 QPC) par la société A.D-Trezel, au motif que le mécanisme du lissage du loyer renouvelé porterait atteinte au droit de propriété du bailleur.

Lors du renouvellement d’un bail commercial, l’article L145-33 du Code de commerce dispose que « le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux ».

Pour les baux dont la durée n’excède pas 9 ans, le législateur prévoit le plafonnement du loyer aux indices. Toutefois, cette règle n’est pas absolue si l’évolution notable de certains facteurs a entraîné une évolution de la valeur locative ne reflétant pas la variation indiciaire. Le plafonnement ne s’applique pas et le loyer peut être revalorisé par les parties.

L’article L.145-34 du Code de Commerce et la rédaction de son dernier alinéa résultant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises disposent qu’en « cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».Étant précisé que ce dispositif n’est pas d’ordre public et que les parties ont la liberté contractuelle d’y déroger via une clause express.

L’esprit de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 était de protéger le « petit » commerce. Au demeurant, la valeur locative de renouvellement déplafonnée n’étant pas toujours atteinte au cours du bail renouvelé, la principale critique est d’avancer que ce mécanisme peut constituer une limitation aux conditions d’exercice du droit de propriété à savoir le droit de recevoir un loyer correspondant à la valeur locative des locaux donnés à bail.

Le Conseil constitutionnel a néanmoins jugé ce dispositif conforme à la Constitution aux motifs que le dernier alinéa de l’article L145-34 ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété et plus précisément que :

  • Le législateur a entendu éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général.
  • Le bailleur peut bénéficier, chaque année, d’une augmentation de 10 % du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative.
  • Ce dispositif n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement.
  • En outre, s’agissant des baux conclus avant la date d’entrée en vigueur de ces dispositions et renouvelés après cette date, l’application de ce dispositif ne résulte pas des dispositions contestées, mais de leurs conditions d’entrée en vigueur déterminées à l’article 21 de la loi du 18 juin 2014.

 

Pour aller plus loin :

Dossier complet de la décision

Décision du Conseil constitutionnel du 7 mai 2020 

Audience du 21 avril 2020 de la QPC n°2020-837

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