Cette formation a porté notamment sur la valeur locative ainsi que sur les enjeux liés à l’indemnité d’éviction.
Les temps d’échanges entre magistrats et experts sont précieux pour mieux répondre aux préoccupations des acteurs du procès, et contribuer à produire des expertises efficaces et utiles à la décision, au service de la justice et des justiciables.
Une matinée riche d’échanges et de partage d’expériences avec un plaisir renouvelé.
Benjamin Robine aura le plaisir d’intervenir ce 12 février lors de la Conférence de la Commission Commerce de la RICS sur les “Nouveaux défis du commerce”.
Taux de vacance, pression sur les loyers, évolution des modèles économiques face au e-commerce et à l’IA… le marché du commerce de détail connaît une transformation majeure.
La Commission Commerce de la RICS en France, présidée par Patrick Colomer, vous invite à rejoindre cette conférence animée par plusieurs intervenants :
Henry-Aurélien Natter, MRICS (Praemia REIM France REIM)
Benjamin ROBINE aura le plaisir d’intervenir ce 20 janvier lors de la Sous-commission des baux du barreau de Paris au sujet de la la » Révision du loyer devant le Juge des Loyers Commerciaux » – L’actualité annuelle des baux commerciaux.
À partir d’un panel de décisions rendues par les juridictions parisiennes entre 2024 et 2026 (portant principalement sur des baux conclus entre 2017 et 2021), cet article relate comment le classement, le nombre de chambres et les paramètres d’exploitation se traduisent concrètement en loyers annuels par chambre.
Le marché hôtelier parisien se distingue par la grande diversité de son offre : hôtels de chaîne, palaces, groupes indépendants, boutique-hôtels, petits établissements indépendants ou non classés. Dans ce contexte, fixer la valeur locative d’un hôtel exige de concilier approche économique, données de marché et enseignements de la jurisprudence.
1. Un panel d’hôtels jugés à Paris
Le panel de jugements étudié rassemble plusieurs décisions du Tribunal judiciaire de Paris et de la Cour d’appel, chacune détaillant les caractéristiques de l’hôtel (classement, nombre de chambres, taux d’occupation, pourcentage sur recettes, travaux, charges, etc.) et la valeur locative retenue, exprimée en loyer annuel par chambre. Ces jugements constituent un corpus précieux pour analyser les niveaux de loyers selon la catégorie et la taille des établissements
Les hôtels analysés sont situés dans différents quartiers de Paris, allant de petits établissements d’une douzaine de chambres à des hôtels de plus de quatre-vingts chambres.
Identité des exploitations anonymisée
2. Niveaux de loyers selon le classement : 2*, 3*, 4* et non classé
L’un des principaux enseignements porte sur les ordres de grandeur des loyers annuels par chambre selon la catégorie. D’après les hôtels identifiés au sein de chaque groupe, il est possible d’observer les tendances suivantes :
Pour les hôtels 4 étoiles, les loyers se situent généralement entre 7 500 et 9 000 € par chambre et par an, avec des valeurs unitaires dépassant fréquemment 8 000 € la clé.
Les hôtels 3 étoiles affichent des loyers plus modérés, compris entre 4 500 et 6 500 € par chambre et par an pour les établissements indépendants. Certains établissements de chaîne de cette catégorie se situent plus bas, autour de 3 600 €.
Les hôtels 2 étoiles se positionnent encore un cran en dessous, avec des loyers à la clé souvent compris entre environ 3 400 et 4 900 € par an.
Enfin, un hôtel non classé — en l’occurrence un établissement dit de « préfecture » — présente un loyer nettement inférieur, autour de 1 250 € par chambre et par an, illustrant la décote significative liée à l’absence de classement et aux contraintes propres à ce type de produit.
Cette stratification confirme une hiérarchie cohérente : plus le classement est élevé, plus le loyer annuel par chambre tend à augmenter, toutes choses égales par ailleurs.
L’emplacement reste un facteur prédominant pour les hôtels allant du super-économique au milieu de gamme ; les établissements haut de gamme ou luxe étant, par nature, généralement implantés dans des secteurs centraux ou prime.
3. Au-delà du classement : paramètres d’exploitation et clauses contractuelles
Les décisions analysées rappellent que le classement ne suffit pas à expliquer la valeur locative.
Selon la méthode hôtelière d’évaluation des loyers, juridictions et experts reconstituent de manière normative de nombreux paramètres d’exploitation : recettes théoriques hors taxes, taux d’occupation, abattements pour commissions OTA, pourcentage de loyer sur recettes, recettes annexes, ainsi que les abattements liés aux travaux, à la taxe foncière ou à l’assurance.
Il ressort des décisions judiciaires analysées les données suivantes :
Il convient également de prendre en compte les travaux dits « hôteliers » au sens du Code du tourisme (article L311-1), dès lors qu’ils ont été notifiés via le formalisme prescrit, ouvrant ainsi droit à des abattements sur la valeur locative de renouvellement.
Ces éléments interviennent d’abord dans le calcul de la valeur locative brute, puis dans son ajustement vers une valeur locative de renouvellement dite « statutaire » ou « Code de commerce ». In fine, ils relèvent de trois registres distincts :
d’une appréciation normative via la reconstitution d’une recette théorique réalisable (selon le principe de non-association des propriétaires-bailleurs et exploitants-preneurs),
des dispositions contractuelles du bail librement négociées par les parties,
des travaux réalisés par le preneur et dûment notifiés au bailleur.
Un hôtel 3 étoiles bien situé et au concept à jour peut atteindre, en loyer par chambre, des niveaux proches de certains 4 étoiles. De même, des abattements pour travaux hôteliers ou de mise en conformité, ou pour charges exorbitantes — notamment la taxe foncière —, sont susceptibles de réduire significativement la valeur locative de renouvellement effective, même lorsque la valeur théorique par chambre paraît élevée.
4. Moyennes observées par catégorie : un repère mais pas une norme
En agrégeant les loyers annuels par chambre des hôtels du panel, on obtient des moyennes qui constituent des repères utiles, mais non un barème rigide. Chaque estimation de loyer hôtelier doit en effet être conduite au cas par cas.
S’agissant des hôtels 4 étoiles recensés, la moyenne se polarise autour de 8 000 € par chambre et par an,
S’agissant des 3 étoiles, elle se situe plutôt autour de 5 200 €,
S’agissant 2 étoiles, les valeurs observées conduisent à une moyenne proche de 4 300 € par chambre et par an.
Ces ordres de grandeur confirment l’écart de niveau entre les catégories, classement ou gamme, mais ils doivent être appréciés avec prudence. Ils reflètent un échantillon limité, situé dans un marché spécifique (Paris), pour des prises d’effet des renouvellements de baux pouvant être considérées comme déjà datées.
L’usage de ces moyennes suppose donc de les replacer dans le contexte propre à chaque décision. La jurisprudence reste néanmoins une source d’information précieuse : il est en effet observé à Paris une tendance à la hausse des niveaux de loyers retenus par les juridictions.
En conclusion
L’analyse de ce corpus de décisions de justice offre un éclairage sur les loyers hôteliers par chambre à Paris. Elle confirme la hiérarchie attendue entre les 2, 3, 4 étoiles et établissements non classés, tout en montrant l’impact combiné du nombre de chambres, du positionnement de l’hôtel, des paramètres d’exploitation et des clauses contractuelles ou travaux effectués propres à chaque établissement.
Ce panel de jugements invite à articuler comparaison rigoureuse, analyse fine de la jurisprudence, compréhension des risques et mise en perspective avec le marché actuel. C’est à cette condition que la valeur locative d’un hôtel parisien peut refléter, de manière objective, la réalité économique de l’actif et les contraintes juridiques qui l’entourent.
ROBINE Experts immobiliersmet à votre disposition son expertise reconnue en évaluation hôtelière : murs, fonds de commerce, loyers, indemnités d’éviction et projets de création.
Critères de déplafonnement du loyer en révision triennale
La Cour d’appel rappelle les critères que doit revêtir la modification des facteurs locaux de commercialité pour ouvrir droit au déplafonnement du loyer en révision triennale du bail commercial – article L.145-38.
Décision
La Cour d’appel indique que cette modification des facteurs locaux de commercialité doit :
Être matérielle, c’est-à-dire présenter un intérêt concret pour le commerce sous étude,
Avoir un lien de cause à effet direct vis-à-vis de la variation de plus de10% de la valeur locative,
Être sur venue ET avoir produit effet entre la date de dernière fixation du loyer et celle de la demande en révision.
CA AIX-EN-PROVENCE, 15 DÉCEMBRE 2022, N°20/00572
Rappel clair des conditions du déplafonnement en révision triennale de l’article L.145-38 du Code de commerce.
Champ de compétences du juge des loyers commerciaux/de la Cour d’Appel
Le Juge des loyers commerciaux ou de la Cour d’appel n’a pas compétence pour se prononcer sur le lissage de la hausse du loyer déplafonné, dispositif distinct de celui de la fixation du loyer renouvelé.
Contexte
Les bailleurs d’un local commercial ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé. À titre subsidiaire, le preneur a demandé au juge la fixation du loyer renouvelé à un certain montant ET de confirmer l’application du lissage Pinel dans le cadre du déplafonnement (augmentation de 10% du loyer de l’année N-1/par an jusqu’à atteindre la valeur locative).
Décision
Au visa de l’article R.145-23 mais surtout de l’article L.145-34 du Code de commerce (dernier alinéa), la Cour dit implicitement que le lissage du déplafonnement du loyer n’est pas d’ordre public. Les parties peuvent donc librement l’aménager et le Juge des loyers commerciaux/la Cour d’appel ne peuvent « statuer sur son application ».
A défaut d’accord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, le preneur ou le bailleur peut saisir le juge des loyers commerciaux. Cette procédure, pouvant s’avérer longue, est fixée par les articles R.145-24 à R.145-33 du code de commerce.
Dans un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement, un mémoire préalable doit être notifié. Cette notification, impérative et indispensable, a pour effet d’interrompre le délai de prescription biennale. Elle est le départ de la procédure judiciaire. En son absence, le juge des loyers commerciaux n’est pas valablement saisi.
Après un délai minimum d’un mois, suivant la notification du premier mémoire préalable établi, le juge peut être saisi.
S’en suit, de nombreuses étapes jusqu’à la fixation judiciaire du loyer.
Mots clés : fixation judiciaire du loyer, mémoire préalable, prescription biennale, juge des loyers commerciaux, étapes, procédure judiciaire
Résumé : Entré en vigueur le 1er novembre 2021, le décret n°2021-1322 du 11 octobre 2021 – article 4 a modifié l’article 1554 du code de procédure civile, afférent à la procédure participative. Dorénavant, l’expertise dite privée et contradictoire a valeur de rapport d’expertise judiciaire.
Dans le cadre d’une procédure participative aux fins de mise en état (PPMEE), le rapport déposé par le technicien choisi d’un commun accord par les parties a dorénavant valeur de rapport judiciaire, lorsque précédemment, il « pouvait être produit en justice » (voir la rédaction antérieure de l’ancien article 1554 du CPC).
Il s’agit d’une procédure de négociation entre les parties, conduites par leurs avocats pour œuvrer ensemble et de bonne foi à la résolution amiable de leur différend ou à la mise en état de leur litige. Les avocats devraient se saisir de l’opportunité que constitue ces PPMEE tout en permettant de désengorger les tribunaux et accélérer les opérations d’expertise, dans le respect du contradictoire.
Nota : ces modifications entrent en vigueur au 1er novembre 2021 et sont applicables aux instances en cours à cette date (Décr. n° 2021-1322, 11 oct. 2021, art. 8, I).
L’arbitrage et la convention de procédure participative sont des Modes Alternatifs de Règlement des Différends, communément appelés MARD.
Plusieurs sondages réalisés par le Conseil National des Barreaux en 2021 indiquent que 56% des Français connaissent l’existence d’alternatives juridiques au procès. La médiation et la conciliation sont les plus connus (plus de 80% des répondants), suivis par l’arbitrage (63%) et la procédure participative (29%).
Pour autant, en évaluation immobilière, nombreuses sont les parties faisant appel au juge dès qu’un différend se présente alors qu’un expert tiers peut être désigné dans le cadre d’un arbitrage ou d’une convention de procédure participative.
Comment l’arbitrage et la convention de procédure participative permettent-ils de solutionner les litiges d’évaluation immobilière ?
1) L’arbitrage
L’arbitrage peut intervenir en amont ou en cours d’instance[1].
Avant l’instance, les parties peuvent signer une clause compromissoire, directement insérée dans le contrat ou faisant l’objet d’une convention séparée. Signé par les deux parties, cet écrit mentionne le choix de l’arbitre chargé de trancher le différend. L’arbitre a ainsi le pouvoir de désigner un expert qui fournira les éléments de valorisation nécessaires à trancher le litige. En présence d’une telle convention, le litige ne peut être porté devant une juridiction d’État qui se déclarera incompétente.
Lorsque les parties ont déjà saisi un juge, elles peuvent toutefois soumettre leur litige à un tribunal arbitral en choisissant de signer un compromis. Ce compromis doit déterminer l’étendue de l’objet du litige et la désignation des arbitres. L’arbitre ainsi désigné dispose des mêmes pouvoirs que l’arbitre désigné dans un cadre amiable.
Lorsque la convention d’arbitrage ne fixe pas de délai, la durée de mission du tribunal arbitral est de six mois à compter de sa saisine.
Les avantages de l’arbitrage sont donc multiples :
Rapidité de la procédure,
Souplesse de la procédure, dénuée de formalisme judiciaire.
Les parties doivent toutefois supporter (sans aide juridictionnelle) les honoraires liés à la procédure en intégralité. Les honoraires des arbitres sont connus en amont, permettant une certaine prévisibilité des frais engagés.
2) La convention de procédure participative
La convention de procédure participative peut également intervenir en amont ou durant l’instance [2].
Avant de saisir la justice, les parties assistées de leurs avocats peuvent mettre en œuvre une convention par laquelle les parties s’engagent à œuvrer conjointement et de bonne foi à la résolution de leur différend. Un éventuel échec de ce MARD rend libres les parties d’ester en justice ; le juge pourra alors prendre en compte les échanges déjà intervenus pour accélérer le traitement de l’affaire.
Chaque partie est accompagnée tout au long de la procédure par un avocat ; les parties ont le choix de désigner un expert commun pour solutionner le litige sur la base du rapport d’expertise.
Une issue positive verra les parties signer une convention précisant les modalités de l’accord trouvé. Cette convention pourra être homologuée par le juge.
La convention de procédure participative permettra également la mise en état d’une instance en cours ; un accord pourra alors être homologué par le juge.
Cette convention est à durée déterminée.
La convention de procédure participative présente d’autres avantages propres :
Prévisibilité : les parties conservent la maîtrise des décisions prises,
Économie : les parties partagent les frais.
Appliqués à l’évaluation immobilière, les MARD sont d’un intérêt notoire. Facilitateurs de procédure, ils permettent la désignation d’un expert dans des conditions dont les parties peuvent choisir le degré de maîtrise. Leur souplesse de mise en œuvre facilite d’autant le recours à un expert en évaluation immobilière dans un contexte extra-judiciaire.
En matière d’expropriation, l’indemnité principale doit correspondre à la valeur vénale du bien exproprié à la date de la décision de 1ère instance. L’indemnité principale permet à l’ancien propriétaire d’acquérir un bien équivalent à celui dont il a été dépossédé.
Dès lors, dans la mesure où l’expropriant doit proposer à l’exproprié une indemnisation correspondant à la valeur vénale du bien, qu’observe-t-on statistiquement lors des analyses des décisions judiciaires à Paris et Île-de-France ?
En préambule, il convient de rappeler que jusqu’à une époque récente, en matière d’expropriation, l’expertise était expressément prohibée en 1ère instance. Un arrêt du 24 avril 2006 de la Cour européenne des Droits de l’Homme a eu pour conséquence de contraindre l’État français à revoir un tel dispositif. L’article R 322-2 CECUP permet dorénavant au juge de désigner un expert pour l’éclairer, en vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables notamment. L’expropriant peut également faire diligenter puis produire un rapport d’expertise au titre d’élément de preuve.
Nous avons procédé à l’analyse de plus de 130 décisions de 1ère instance et cour d’appel à Paris et Ile-de-France entre 2015/2018 afin d’apprécier statistiquement le niveau des offres proposées par l’expropriant, de la demande formulée par l’exproprié et enfin le montant de l’indemnité retenue par le juge.
Il ressort de cette analyse que :
Le juge alloue une indemnité correspondant en moyenne à 145% (1,45 fois) du montant de l’offre initialement proposée par l’expropriant. A contrario, le ratio décision / demande fait ressortir un ratio de 44%, soit une décote de 56% de cette dernière demande,
Le ratio décision / offre oscille suivant les jugements entre 100% et 342% du montant de la demande (entre env. 1 fois et 3,5 fois le montant de l’offre),
Grille de lecture: L’autorité expropriante a proposé une indemnisation moyenne de 750.000 € à l’exproprié. Ce dernier a formulé une demande moyenne de 2,45 millions d’euros (soit +325%). Le juge de l’expropriation a octroyé une indemnité moyenne de 1,08 millions d’euros, soit 1,45 fois (+145%) de l’offre proposée par l’expropriant à l’exproprié.
Nous observons également :
11 décisions pour lesquelles le magistrat a attribué une indemnité correspondant exactement à l’offre de l’expropriant,
119 décisions supérieures à l’offre de l’expropriant, dont le 1er quartile est de 114% (1,14 fois l’offre), 2ème quartile : 134% ; 3ème quartile : 171% et 4ème quartile : 342%.
Nous n’avons pas relevé de fortes disparités territoriales suivant la domiciliation du tribunal (Paris, 1ère couronne et 2ème couronne). Il semblerait toutefois que les jugements rendus sur Paris soient plus favorables aux expropriés, dans la mesure ou l’indemnité moyenne allouée correspond à 1,48 fois l’offre, contre 1,44 en 1ère couronne et 1,41 en 2ème couronne.
En ce qui concerne la nature des biens expropriés, nous observons que les indemnités allouées sont plus importantes (par rapport à l’offre de l’expropriant) lorsqu’elles portent sur l’indemnisation de locaux à usage d’habitation et/ou mixtes (env. +150%) à contrario des terrains (+133%).
En conclusion, à la lumière de ces éléments statistiques, nous ne pouvons qu’encourager les personnes physiques et morales faisant l’objet d’une procédure d’expropriation à entamer des négociations amiables avec l’autorité expropriante. Agir en justice doit également être une voie à ne pas écarter. Le recours à un expert immobilier spécialisé, qui aura une bonne connaissance de la matière et des exigences de l’expropriation, et plus spécialement des contraintes liées au cadre légal et méthodologique de l’estimation en matière d’expropriation mérite d’être étudié. Le rapport d’expertise pourra par ailleurs être produit devant le juge de l’expropriation, en l’absence d’accord amiable comme élément de preuve au soutien des prétentions de l’exproprié.
Source : AJDI 2019 et 2020
L’article R 311-22 CECUP dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties. Dès lors, il ne peut octroyer une indemnité inférieure ou supérieure aux demandes des parties telles qu’elles résultent des mémoires des parties et conclusions du commissaire du gouvernement. Il est donc fait interdiction au juge de statuer ultra petita.
