Rendez-vous au MIPIM pour échanger autour de vos enjeux d’évaluation immobilière, de l’expertise indépendante et du conseil stratégique.
Pour organiser un rendez-vous, vous pouvez dès à présent contacter nos associés, qui se feront un plaisir de vous rencontrer du 9 au 12 mars à Cannes :
Benjamin ROBINE
b.robine@robine-expertises.com
Vincent SAE HENG
v.saeheng@robine-expertises.com
Jean-Philippe MONNET
jp.monnet@robine-expertises.com
Benjamin Robine est intervenu à l’Ecole nationale de la Magistrature dans le cadre de la formation continue des magistrats.
Cette formation a porté notamment sur la valeur locative ainsi que sur les enjeux liés à l’indemnité d’éviction.
Les temps d’échanges entre magistrats et experts sont précieux pour mieux répondre aux préoccupations des acteurs du procès, et contribuer à produire des expertises efficaces et utiles à la décision, au service de la justice et des justiciables.
Une matinée riche d’échanges et de partage d’expériences avec un plaisir renouvelé.
Benjamin Robine aura le plaisir d’intervenir ce 12 février lors de la Conférence de la Commission Commerce de la RICS sur les “Nouveaux défis du commerce”.
Taux de vacance, pression sur les loyers, évolution des modèles économiques face au e-commerce et à l’IA… le marché du commerce de détail connaît une transformation majeure.
La Commission Commerce de la RICS en France, présidée par Patrick Colomer, vous invite à rejoindre cette conférence animée par plusieurs intervenants :
🗓️ 12 février – 8h30 à 10h
📍 Chez Jeantet – avocats – 11 rue de Galilée, 75016 Paris
Benjamin ROBINE aura le plaisir d’intervenir ce 20 janvier lors de la Sous-commission des baux du barreau de Paris au sujet de la la » Révision du loyer devant le Juge des Loyers Commerciaux » – L’actualité annuelle des baux commerciaux.
Le 20 janvier 2026, de 18h à 20h30 en visioconférence, en partenariat avec la formation professionnelle de l’Orde des Avocats du Barreau de Paris.
Afin de vous permettre de vous inscrire, vous trouverez ci-après le lien de la formation : https://www.avocatparis.org/agenda-des-formations/lactualite-annuelle-des-baux-commerciaux
Un grand merci à Maître Gilles Hittinger-Roux pour l’organisation de la Sous-commission et son accueil chaleureux.
L’article 3 du Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026 marque un tournant historique pour la fiscalité des structures de détention de type holding patrimoniale.
En ciblant les actifs non professionnels logés au sein des sociétés, le législateur entend mettre fin à certains schémas fiscaux permettant d’optimiser des dépenses de jouissance personnelle sous des charges de structures soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Pour les propriétaires d’immobilier, notamment de prestige, et les gestionnaires de patrimoine, cette taxe de 20 % sur la valeur vénale des actifs impose une reconfiguration urgente des stratégies de détention, notamment la révision des loyers des biens détenus.
Le gouvernement souhaite dissuader l’utilisation de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) pour financer et détenir des actifs de train de vie (résidences de plaisance, yachts, jets, chevaux de course…). Il s’agit d’une mesure anti-optimisation visant à taxer les actifs qui ne participent pas à l’économie productive.
Non, si l’immeuble est loué à des tiers à des conditions de marché normales. La taxe cible spécifiquement les actifs « non affectés à une activité opérationnelle ».
Si votre bien génère des revenus locatifs réels et professionnels, il sort de l’assiette de la taxe.
En revanche, si vous vous en réservez la jouissance (même partielle), la vigilance est de mise.
Le seuil de 5 millions d’euros s’apprécie sur la valeur vénale brute du total des actifs de la société à la clôture de l’exercice. Il ne s’agit pas de l’actif net (après déduction des dettes), mais bien de la valeur globale des biens détenus. Si ce seuil est atteint, la société entre dans l’assiette du calcul de la taxe.
Oui, mais sous conditions. Pour les logements, les dettes bancaires sont déductibles selon leur nature :
Le législateur a prévu une règle de non-cumul. Les actifs qui entrent dans l’assiette de la taxe de 20 % sont exonérés d’IFI.
Toutefois, attention au calcul : l’IFI est progressif (jusqu’à 1,5 %), tandis que cette nouvelle taxe est proportionnelle et s’élève à 20 %. Le coût fiscal sera donc, dans la quasi-totalité des cas, bien plus élevé avec ce nouveau dispositif.
Une société est considérée comme patrimoniale si plus de 50 % de ses revenus sont dits « passifs ». Cela inclut :
Le dispositif de l’article 235 ter C du CGI repose sur une logique de transparence qui vise à capturer les actifs « dormants » quel que soit le lieu de siège de la société, dès lors qu’un lien fiscal existe avec la France.
Pour en savoir plus, consulter notre article complet sur la taxe : PLF 2026 : Taxe de 20 % sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales
La taxe s’appliquera aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026.
La première déclaration et le premier paiement interviendront ainsi au printemps 2027, sur la base de la valeur des actifs au 31 décembre 2026.
Le PLF 2026 introduit donc une taxe de 20 % sur les actifs non professionnels, notamment immobiliers, détenus en holding.
Le calendrier de cette réforme est particulièrement court et transforme les holdings patrimoniales en structures potentiellement « pièges » si elles abritent de l’immobilier de jouissance ou des actifs de luxe. Une revue stratégique du patrimoine est indispensable avant l’échéance de 2026 pour :
Lire le PLF 2026 : Projet de loi de finances pour 2026 sur le site de l’Assemblée nationale
Lire notre article complet sur la taxe : PLF 2026 : Taxe de 20 % sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales
ROBINE Experts immobiliers accompagne dirigeants et propriétaires dans l’évaluation des valeurs vénales et locatives de leurs actifs afin d’analyser leur exposition fiscale face aux évolutions du PLF 2026.
Capital versé à la signature du bail, la qualification du droit d’entrée est sensible. Il peut ouvrir droit à décapitalisation dans le calcul du loyer révisé ou plafonné ou à indemnisation en cas d’éviction.
Le droit d’entrée, longtemps répandu dans les baux commerciaux, tend à se raréfier, mais demeure utilisé dans certaines opérations, notamment lorsque le bailleur entend monétiser la valeur de l’emplacement ou encadrer l’octroi de la propriété commerciale (droit au renouvellement et indemnité d’éviction). Il s’agit d’une pratique en recul mais toujours structurante dans l’architecture d’un bail commercial.
Ce capital, exigé à la signature du bail, peut recevoir plusieurs qualifications juridiques et économiques, avec des conséquences très différentes pour les parties.
Supplément de loyer versé d’avance
Le droit d’entrée constitue alors un loyer anticipé, venant compenser un loyer facial fixé en dessous de la valeur locative à la date de conclusion du bail.
Indemnité compensatrice de la propriété commerciale :
Dans ce cas, le capital d’entrée vise à indemniser le bailleur de la diminution de valeur de son bien liée à l’octroi de la propriété commerciale à son locataire :
Qualification mixte (supplément de loyer / indemnité compensatrice).
Dans certains schémas, le droit d’entrée rémunère à la fois :
La simple étiquette donnée par les parties dans le contrat ne suffit pas à fixer la nature juridique du droit d’entrée : le juge s’attache à la réalité économique de l’opération.
Deux critères principaux sont à examiner de manière critique dans chaque dossier :
Le niveau du loyer d’origine par rapport à la valeur locative de l’époque
Les avantages particuliers consentis au preneur
La présence d’une destination très large et de droits étendus du preneur, peut justifier une compensation financière autonome, déconnectée du simple paiement de loyers.
Si le droit d’entrée est un supplément de loyer:
Le capital d’entrée est pris en compte comme faisant partie du loyer initial lors de la révision triennale et du renouvellement du bail.
L’article L.145‑40 du Code de commerce dispose que le montant est également pris en compte parmi les loyers payés d’avance, ce qui peut avoir un impact sur le point de départ et les modalités de remboursement en cas de résiliation anticipée.
Si le droit d’entrée est une indemnité compensatrice de la propriété commerciale
Pour les praticiens (avocats, juristes, experts et financiers), l’enjeu est double :
L’impact du droit d’entrée dans la vie du bail est un élément parfois sous estimé par les parties, focalisées sur les négociations économiques permettant la signature des baux. Avant tout congé, il s’agit là d’un point à traiter par les conseils avocats, gestionnaires, experts avant toute préconisation.
Le sujet des droits d’entrée est souvent oublié lors des renouvellements en raison d’une exclusion stricte de la décapitalisation pour la détermination de la valeur locative de renouvellement. Cependant, en matière de détermination du loyer plafond et selon la qualification du droit d’entrée, il convient de le décapitaliser.
Nous vous invitons à visionner cet article résumé en vidéo :
Et à télécharger la fiche mémo :
ROBINE Experts immobiliers met en oeuvre son savoir-faire en matière de bail commercial dans le cadre de négociations de baux et d’évaluations de valeurs locatives.
Focus immobilier – Décryptage de l’article 3 du Projet de Loi de Finances pour 2026
L’article 3 du Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026 marque un tournant historique pour la fiscalité des structures de détention de type holding patrimoniale.
En ciblant les actifs non professionnels logés au sein des sociétés, le législateur entend mettre fin à certains schémas fiscaux permettant d’optimiser des dépenses de jouissance personnelle sous des charges de structures soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Initialement conçue comme une mesure de rendement budgétaire, cette taxe a évolué vers un dispositif anti-optimisation ciblant spécifiquement la détention d’actifs dits « somptuaires » via des structures interposées.
Pour les propriétaires d’immobilier, notamment de prestige, et les gestionnaires de patrimoine, cette taxe de 20 % sur la valeur vénale des actifs impose une reconfiguration urgente des stratégies de détention, notamment la révision des loyers des biens détenus.
Le dispositif, qui sera intégré au Code Général des Impôts (art. 235 ter C), ne vise pas toutes les sociétés, mais spécifiquement les structures dites « patrimoniales ».
Pour qu’une société (française ou étrangère contrôlée par un résident français) tombe sous le coup de cette taxe, elle doit remplir simultanément trois conditions à la clôture de l’exercice :
Note sur l’interposition : Le seuil de 50 % s’apprécie par transparence. Les structures type trusts ou entités situées dans des États non coopératifs (ETNC) entraînent une présomption de détention majoritaire par la personne physique.
L’assiette de la taxe est strictement limitée aux actifs ne présentant pas un caractère professionnel. Le législateur a dressé une liste précise de biens :
L’immobilier représente le cœur de cible de cette nouvelle taxe. Le législateur distingue désormais nettement l’immobilier considéré comme un outil de travail de l’immobilier résidentiel ou de villégiature.
Sont imposables les logements dont la société holding se réserve la jouissance, c’est-à-dire :
À l’inverse, l’immobilier mis en location dans des conditions normales de marché (loyer de pleine concurrence) échappe à la taxe. De même, les biens affectés directement à l’activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale de la société (ou de ses filiales) sont exonérés.
La taxe est assise sur la valeur vénale des actifs au jour de la clôture de l’exercice.
Le taux est fixé à 20 %, une pression fiscale sans précédent par rapport aux régimes existants à la conséquence importante en termes de fiscalité.
Pour le calcul de l’assiette, seules certaines dettes sont déductibles, avec des règles de prorata strictes pour les prêts in fine.
Point de vigilance : Les dettes contractées auprès de l’associé « personne physique » ou de sociétés liées sont systématiquement exclues de la déduction, sauf preuve manifeste de l’absence de but fiscal (clause de sauvegarde).
L’un des objectifs majeurs est de neutraliser l’avantage de l’interposition d’une société IS pour détenir des actifs de plaisance.
La taxe s’appliquera aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026, ayant pour conséquence une première taxation au printemps 2027.
| Situation de la Holding | Redevable | Modalité de déclaration |
| Siège en France | La Société | Annexe à la déclaration de résultat (IS) |
| Siège à l’étranger | L’Associé (domicilié en France) | Déclaration d’ensemble des revenus (IR) |
Mesure de non-cumul :Les actifs soumis à cette taxe de 20 % sont exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) afin d’éviter une double imposition sur le même objet.
Le dispositif de l’article 235 ter C du CGI repose sur une logique de transparence qui vise les actifs « dormants » quel que soit le lieu de siège de la société, dès lors qu’un lien fiscal existe avec la France.
Assujettissement, sans exception. Dès lors que la holding est établie en France et qu’elle remplit les critères (actif > 5M€, revenus passifs > 50%), elle est redevable de la taxe de 20 %.
Nota : Le domicile fiscal de l’associé n’entre pas en ligne de compte : que l’actionnaire soit français ou étranger, c’est la société française qui acquitte la taxe sur ses actifs non professionnels (biens immobiliers de jouissance en France ou à l’étranger, yachts, etc.).
La taxe s’applique si la société est contrôlée par au moins une personne physique ayant son domicile fiscal en France.
Ce n’est plus la société étrangère, mais l’associé résident français. Il est taxé sur la fraction de la valeur de ses parts représentative des actifs non professionnels détenus par la holding.
À titre d’exemple, si une holding luxembourgeoise détient un chalet ou une villa en France pour l’usage de son associé résidant également en France, la taxe s’appliquera.
Un investisseur étranger (non-résident fiscal en France) détient une structure étrangère. Il échappe à cette taxe spécifique, car il n’y a pas de lien de rattachement (ni siège en France, ni associé résident français).
Attention : Ce patrimoine reste soumis aux impôts fonciers locaux et à l’IFI si les actifs immobiliers sont situés en France.
Le PLF 2026 introduit donc une taxe de 20 % sur les actifs non professionnels, notamment immobiliers, détenus en holding.
Le calendrier de cette réforme est particulièrement court et transforme les holdings patrimoniales en structures potentiellement « pièges » si elles abritent de l’immobilier de jouissance ou des actifs de luxe. Une revue stratégique du patrimoine est indispensable avant l’échéance de 2026 pour :
Lire le PLF 2026 : Projet de loi de finances pour 2026 sur le site de l’Assemblée nationale
Lire notre FAQ : FAQ : Comprendre la nouvelle taxe de 20% sur les actifs des holdings (Art. 3 PLF 2026) – Focus immobilier
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