La reprise est belle et bien amorcée pour l’hôtellerie parisienne qui affiche des résultats comparables voire supérieurs à 2019 pourtant considérée comme une année de référence : TO, PMC, REVPAR, les indicateurs sont au vert.
Et selon L’Institut Paris Région les réservations hôtelières sur le premier trimestre s’annoncent favorables !
– Janvier 2023 vs 2022 : + 87 %
– Février 2023 vs 2022 : + 71 %
– Mars 2023 vs 2022 : + 111 %
Selon près de 500 jugements rendus à Paris depuis 2010, il est frappant d’observer que plus d’un tiers des décisions concernent des déplafonnements visant une durée effective du bail supérieure à 12 ans.
S’il s’agit parfois d’une stratégie permettant la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative (bailleur), ces graphiques peuvent également illustrer l’absence de suivi de la durée contractuelle par les parties et notamment par celle qui pouvait avoir un intérêt à se voir appliquer le mécanisme de plafonnement du loyer de l’article L145-34 du Code de Commerce ainsi que le lissage (preneur).
La pole position des motifs :
1) Durée effective supérieure à 12 ans
2) Valeur locative inférieure au loyer plafonné
3) Facteurs locaux de commercialité
4) Usage exclusif de bureaux
5) Caractéristiques des locaux
6) Indexation supérieure à 25% (art.L145-39 du C.com)
7) Destination contractuelle au cours du bail
8) Durée contractuelle supérieure à 9 ans
9) Déplafonnement contractuel
10) Activité assimilée à une activité de bureaux
11) Monovalence des locaux
12) Obligations respectives des parties
🗓 Période d’étude : janvier 2010 à janvier 2022
⚖ Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris
Depuis décembre 2020, le Plan Local d’Urbanisme de Paris fait l’objet d’une procédure de révision vers un PLU bioclimatique (PLUb), dont la prise d’effet est prévue mi-2024. Sa conception, résolument en faveur du logement, aura des répercussions sur les autres marchés immobiliers, notamment celui du tertiaire.
En résumé, de la transformation des bureaux en logements à l’imposition de logements dans les bureaux, il n’y a qu’un pas.
1 – Le constat
Le diagnostic territorial a pointé les difficultés d’accès au logement, étant rappelé que la population parisienne résidente décroit de façon continue depuis 2013. Il met également en exergue les déséquilibres territoriaux entre quartiers tertiaires et quartiers résidentiels.
Le parc de logement social a été porté de 13 % en 2001 à 23 % en 2022.
2 – Les objectifs
La Ville de Paris veut stabiliser la population parisienne et offrir un logement décent et abordable à chacun. Elle ambitionne de porter le parc de logement social de 23 % en 2022 à 30 % à l’horizon 2035.
3 – Les moyens
Afin d’atteindre l’objectif de 30 %, le PLUb prévoit plusieurs mesures visant à permettre la création de logements sociaux. Zoom sur les trois plus significatives :
• Dans le secteur de « développement de l’habitation » (anciennement appelé « protection de l’habitation »), toute opération de construction, restructuration lourde ou changement de destination, au-delà d’une certaine surface de plancher, ferait l’objet d’une servitude de mixité fonctionnelle. En d’autres termes, pour les opérations d’une certaine envergure, la Ville de Paris pourrait imposer une part minimale d’habitation.
• Dans le secteur de déficit en logement social, l’obligation pour tout programme de logement de plus de 800 m2 SdP pourrait évoluer avec un abaissement du seuil de 800 m2 et une augmentation du pourcentage de 30 % de logements sociaux.
• Le PLUb prévoit l’inscription d’emplacements réservés sur des parcelles correspondant à des immeubles en monopropriété aujourd’hui à usage tertiaire. L’emplacement réservé comporterait un pourcentage minimal de logements à réaliser, ainsi qu’un pourcentage minimal de logements sociaux et de logements intermédiaires. Alors même que le projet mêle indistinctement bâtiments anciens et bâtiments rénovés, tout projet de travaux devrait donc être réalisé en conformité avec les nouvelles prescriptions particulières de création de logement.
Afin d’obtenir l’autorisation d’urbanisme, les porteurs de projet devront identifier les externalités positives dans 3 thématiques distinctes : « Biodiversité et Environnement », « Programmation et Efficacité » et « Mobilités ».
Le projet devra être surperformant par rapport au niveau de base attendu dans le règlement pour un certain nombre de critères (ex : dépassement du seuil de pleine terre, utilisation et récupération des eaux de pluie, dépassement du seuil minimal de logement social…). Ces critères seront labélisés par l’URBASCORE.
4 – Le périmètre
Le PLUb s’appliquera sur la totalité du territoire parisien, à l’exception des secteurs relevant des Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Marais et du 7ème arrondissement et, plus accessoirement, au regard du marché immobilier concerné, du Sénat et du Jardin du Luxembourg.
5 – Les incidences
L’orientation volontariste du PLUb en faveur du logement est significative pour l’immobilier tertiaire, dans une époque combinant désir de centralité pour les bureaux et impératif de sobriété environnementale issue du Décret tertiaire.
Elle combat une réalité de marché durable où le prix des bureaux dans les quartiers d’affaires demeure significativement supérieur à celui du logement. La faisabilité des projets, notamment assujettis à des impératifs de mixité fonctionnelle et/ou sociale, dépendra davantage de leur viabilité financière que de l’URBASCORE.
Cristallisant des droits existants, le marché locatif tertiaire pourrait poursuivre sa hausse, en faveur de preneurs aptes à acquitter des niveaux de loyer historiquement élevés et au détriment d’activités moins contributives, pourtant plébiscitées par la Ville.
Au sujet des emplacements réservés, le propriétaire pourra mettre en oeuvre le droit de délaissement pour contraindre la Ville à acheter l’immeuble, sous le contrôle du Juge de l’Expropriation.
Rappelons enfin que la valeur s’apprécie nonobstant la dépréciation résultant de l’emplacement réservé.
De moins en moins de transactions en immobilier commercial comptent un key-money à Paris (environ 10 à 20% des transactions). État des lieux rétrospectif de l’évolution du key-money à Paris, chiffres à l’appui d’après notre base de données.
Entre 2007 et 2021, les quartiers centraux sont surreprésentés en matière de key-money (droit au bail ou droit d’entrée) avec 50% ou plus de nouvelles locations avec versement d’un capital d’entrée. A l’inverse, les arrondissements périphériques sont ceux qui connaissent le moins de key-money, avec moins de 30% pour l’Est et entre 35% et 45% pour l’Ouest.
Le volume de transactions avec versement d’un capital d’entrée est en forte diminution depuis 2011 avec une accélération de la baisse à partir de 2016. La proportion de transactions avec versement de capital d’entrée passant de plus de 50% en 2011 à environ 14% en 2021.
Comme les volumes, les montants versés sont de plus en plus réduits en proportion du loyer payé, avec un resserrement à la baisse du ratio capital/loyer réduisant très substantiellement la dispersion des valeurs.
Mots-clés : Droit d’entrée, pas-de-porte, droit au bail, Key-money, prise à bail, commerce, nouvelle location, loyer, valeur locative, Paris
Alors que le début de l’année 2021 apparaissait bien sombre au sortir d’un 3ème confinement en mai 2021, l’évolution des performances hôtelières depuis la rentrée de septembre demeure un élément d’espoir important, tant pour les hôtels que pour les commerçants parisiens.
En premier lieu, il apparait que les prix moyens à la chambre peinent à décoller, c’est donc l’importante évolution du taux d’occupation qui constitue un véritable élément de soutien du RevPar.
Il est intéressant d’observer trois secteurs géographiques de Paris accueillant des clientèles différentes, soit :
Sur les deux dernières semaines d’octobre, il est observé une baisse du RevPar moyen d’environ 5% par rapport à cette même semaine de 2019.
Si une forte majorité des sachants anticipaient des durées plus importantes pour l’hôtellerie haut de gamme pour revenir sur ses standards d’avant crise, il apparait que les établissements 4 étoiles demeurent au moins aussi performants en termes de remplissage que les établissements 3 étoiles avec par conséquent des RevPar nettement plus importants (liés à des PMC plus élevés).
In fine, même si les niveaux de 2018-2019 peinent à être retrouvés, cette évolution constitue un motif d’espoir pour l’hôtellerie parisienne. Si la situation sanitaire s’est dégradée sur les deux dernières semaines, Paris a de nouveau fait preuve de son attractivité.
Dans le numéro de mars de la Lettre M², retrouvez un focus sur la transformation d’hôtels parisiens en logement !
« Le thème apparaît à rebours de la tendance observée à Paris, où le nombre de chambres n’a cessé de croître depuis 2010. Une croissance animée par la Ville de Paris qui avait quantifié le déficit 7000 clefs et rappelé la nécessité de moderniser le parc hôtelier existant. »
18 600 logements durablement vacants à Paris, c’est le nombre qui ressort d’une récente étude de l’APUR. Cette étude dévoile leurs caractéristiques et le profil de leurs propriétaires.
L’étude s’appuie sur l’analyse du fichier LOVAC, mis à disposition par le Gouvernement pour lutter contre les logements vacants. Ce fichier qui croise des données foncières et fiscales, nous apprend qu’en 2020, 18 648 appartements étaient vides, soit 1,3 % des logements parisiens.
Ces logements considérés comme durablement vacants, c’est-à-dire inoccupés depuis plus de deux ans sont à distinguer des résidences secondaires et des logements destinés aux locations saisonnières.
Ce phénomène qui affecte tous les arrondissements de Paris, touche particulièrement Paris Centre, rive droite ainsi que les 6e et 7e arrondissement, rive gauche. Le 8e arrondissement bat tous les records avec 1 182 logements durablement vacants soit plus de 4% des logements vides. Tandis que le 20e arrondissement, bien moins concerné compte moins d’1% de locaux vacants.
La vacance ne concerne pas la totalité d’un même immeuble. Elle touche en règle générale, un appartement par immeuble voire 2 ou 3.
A l’image de la propriété immobilière à Paris, 79% des logements vacants sont en copropriété. Parmi les immeubles en mono-propriété, 68% des logements vacants relèvent de personnes morales privées et 8% de personnes morales publiques.
La mauvaise qualité de ces logements pourrait expliquer leur vacance. Ils sont très souvent de petite taille. Ils sont sans confort, situés dans des immeubles anciens et nécessitant de lourds travaux.
Les obligations de performance environnementale accrues à compter du 25 août 2022 vont accroître la charge financière liée aux travaux pour les logements énergivores. Ces travaux autoriseront l’indexation du loyer et devront respecter à compter de 2025 le critère de décence. Le stock de logements vacants est de nature à s’accroître ou à disparaître du marché locatif en basculant sur le marché de la vente pour habiter.
Pour aller plus loin : https://www.apur.org/fr/nos-travaux/18-600-logements-durablement-vacants-paris-2020
Les montées en gamme des hôtels Parisiens depuis 2014 ont cru au même titre que les exigences des touristes et consommateurs. En 8 ans, c’est +98% d’hôtels 5 étoiles et +76% d’hôtels 4 étoiles. Rétrospective !
Le paysage immobilier parisien est au cœur d’un débat continu sur l’encadrement des loyers à Paris, dispositif mis en place depuis le 1er janvier 2019 pour une période expérimentale se prolongeant jusqu’en novembre 2026.
L‘Atelier Parisien d’Urbanisme (APUR) vient de publier une étude portant sur les effets du dispositif. Cette étude est scrutée avec attention par les acteurs du marché puisqu’elle vise à évaluer les impacts du dispositif et à déterminer sa viabilité pour l’avenir, voire son étendue à d’autres territoires.
L’étude de l’APUR révèle que l’encadrement des loyers a permis de limiter la hausse des prix dans le parc locatif privé parisien. En moyenne, les locataires ont ainsi économisé 64 euros par mois, soit 768 euros par an. De plus, les effets de l’encadrement se renforceraient dans le temps.
Si l’encadrement des loyers semble avoir un effet bénéfique pour les locataires, il est important de s’interroger sur sa réelle efficacité en matière d’accès au logement pour les plus fragiles.
Même si l’idée de limiter la hausse des loyers peut être louable, elle ne peut être une fin en soi. L’objectif premier était en effet de permettre aux personnes exclues du logement – ou ayant des difficultés à se loger – de pouvoir (mieux) se loger.
En réalité, qui dit « plafonnement des loyers » dit « plafonnement des recettes fiscales ». Cette mesure a donc un coût, moins de recettes ou plus de dépenses (compensées en partie par plus de recettes) …
Pour évaluer pleinement l’impact de cette mesure sur son objectif premier, il conviendrait d’examiner l’évolution du revenu moyen des locataires parisiens avant et après la mise en œuvre de l’encadrement des loyers (chaque bailleur étant tenu de déclarer son locataire sur sa feuille d’imposition).
En l’état actuel, on peut simplement imaginer qu’un bailleur voyant son loyer plafonné continuera de sélectionner les meilleurs dossiers, donc les personnes qui avaient le moins besoin d’une aide au logement.
On peut également se demander si une approche alternative n’aurait pas été plus efficace. N’aurait-il pas été préférable de laisser les loyers libres et donc augmenter les recettes fiscales pour ensuite les redistribuer en direction des personnes ayant des revenus limitant leur capacité à se loger ? Par exemple, cela aurait pu prendre la forme d’APL ou d’une caution Visale aux critères d’obtention allégés ?
Ainsi, le surplus de recettes pourrait être exclusivement destiné aux personnes ciblées, contrairement à une aide généralisée via le plafonnement des loyers s’appliquant à la quasi-totalité des logements et bénéficiant d’abord aux personnes les plus aisées n’ayant par définition pas le plus besoin d’aide au logement.
Les dispositifs d’investissement de type PINEL avaient besoin de l’avantage fiscal pour inciter les bailleurs à louer aux personnes dont les ressources sont limitées, pouvons-nous croire que les bailleurs aujourd’hui continueront de le faire sans cette carotte fiscale ?
En outre, il convient de rester attentif aux possibles biais statistiques qui pourraient affecter les futures éditions de l’étude du dispositif d’encadrement des loyers. Parmi ceux-ci, on peut citer le blocage des loyers pour les logements classés en basse performance énergétique (DPE) ainsi que la forte tentation des bailleurs à sortir des régimes soumis à l’encadrement (baux civils, baux saisonniers, baux mobilité…).
En définitive, l’encadrement des loyers à Paris suscite un débat entremêlé de considérations économiques, sociales et politiques. Cette étude de l’APUR offre un premier éclairage sur les effets de l’encadrement des loyers mais son efficacité en matière d’accès au logement reste à démontrer.
L’objectif partagé est de garantir un logement abordable pour tous, en prenant en compte les différentes réalités économiques et sociales des locataires et des bailleurs. Des pistes d’amélioration, telles que l’aide directe aux locataires ou un ciblage plus fin du dispositif, méritent d’être explorées pour une politique de logement plus efficiente et plus juste.
Selon l’article « Été 2023 : quels impacts des changements d’habitudes des vacanciers pour l’hôtellerie ? » publié par Hospitality On, les performances hôtelières parisiennes en 2023 sont excellentes, et comparables voire supérieures à celles de 2019, considérée comme une année de référence en termes de fréquentation hôtelière.
En effet, au cours du premier semestre 2023, le taux d’occupation des hôtels parisiens a atteint 82,3 %, contre 79,2 % en 2022 et 76,1 % en 2019.
Le prix moyen par chambre (PMC) a également augmenté, passant de 223 € en 2022 à 233 € en 2023, alors qu’il était de 215 € en 2019 (+18 €).
Le chiffre d’affaires par chambre disponible (REVPAR) a quant à lui atteint 187 € en 2023, contre 175 € en 2022 et 169 € en 2019 (+18 €).
Cette forte reprise est due à plusieurs facteurs, notamment :
Les changements d’habitudes des vacanciers ont également eu un impact positif sur l’hôtellerie parisienne.
En effet, les voyageurs sont désormais plus enclins à réserver leur séjour en dernière minute, à rechercher des expériences uniques et à séjourner dans des établissements plus petits. Ces tendances ont conduit à une augmentation de la demande pour les hôtels de charme et les établissements indépendants.
La publication des chiffres incluant l’été 2023 devrait confirmer le dynamisme de l’hôtellerie parisienne, encore davantage favorisé dès les prochaines semaines par la Coupe du Monde de Rugby et porté par les Jeux Olympiques à l’horizon de l’été 2024.
