Dans le numéro de mars de la Lettre M², retrouvez un focus sur la transformation d’hôtels parisiens en logement !
« Le thème apparaît à rebours de la tendance observée à Paris, où le nombre de chambres n’a cessé de croître depuis 2010. Une croissance animée par la Ville de Paris qui avait quantifié le déficit 7000 clefs et rappelé la nécessité de moderniser le parc hôtelier existant. »
18 600 logements durablement vacants à Paris, c’est le nombre qui ressort d’une récente étude de l’APUR. Cette étude dévoile leurs caractéristiques et le profil de leurs propriétaires.
L’étude s’appuie sur l’analyse du fichier LOVAC, mis à disposition par le Gouvernement pour lutter contre les logements vacants. Ce fichier qui croise des données foncières et fiscales, nous apprend qu’en 2020, 18 648 appartements étaient vides, soit 1,3 % des logements parisiens.
Ces logements considérés comme durablement vacants, c’est-à-dire inoccupés depuis plus de deux ans sont à distinguer des résidences secondaires et des logements destinés aux locations saisonnières.
Ce phénomène qui affecte tous les arrondissements de Paris, touche particulièrement Paris Centre, rive droite ainsi que les 6e et 7e arrondissement, rive gauche. Le 8e arrondissement bat tous les records avec 1 182 logements durablement vacants soit plus de 4% des logements vides. Tandis que le 20e arrondissement, bien moins concerné compte moins d’1% de locaux vacants.
La vacance ne concerne pas la totalité d’un même immeuble. Elle touche en règle générale, un appartement par immeuble voire 2 ou 3.
A l’image de la propriété immobilière à Paris, 79% des logements vacants sont en copropriété. Parmi les immeubles en mono-propriété, 68% des logements vacants relèvent de personnes morales privées et 8% de personnes morales publiques.
La mauvaise qualité de ces logements pourrait expliquer leur vacance. Ils sont très souvent de petite taille. Ils sont sans confort, situés dans des immeubles anciens et nécessitant de lourds travaux.
Les obligations de performance environnementale accrues à compter du 25 août 2022 vont accroître la charge financière liée aux travaux pour les logements énergivores. Ces travaux autoriseront l’indexation du loyer et devront respecter à compter de 2025 le critère de décence. Le stock de logements vacants est de nature à s’accroître ou à disparaître du marché locatif en basculant sur le marché de la vente pour habiter.
Pour aller plus loin : https://www.apur.org/fr/nos-travaux/18-600-logements-durablement-vacants-paris-2020
Le paysage immobilier parisien est au cœur d’un débat continu sur l’encadrement des loyers à Paris, dispositif mis en place depuis le 1er janvier 2019 pour une période expérimentale se prolongeant jusqu’en novembre 2026.
L‘Atelier Parisien d’Urbanisme (APUR) vient de publier une étude portant sur les effets du dispositif. Cette étude est scrutée avec attention par les acteurs du marché puisqu’elle vise à évaluer les impacts du dispositif et à déterminer sa viabilité pour l’avenir, voire son étendue à d’autres territoires.
L’étude de l’APUR révèle que l’encadrement des loyers a permis de limiter la hausse des prix dans le parc locatif privé parisien. En moyenne, les locataires ont ainsi économisé 64 euros par mois, soit 768 euros par an. De plus, les effets de l’encadrement se renforceraient dans le temps.
Si l’encadrement des loyers semble avoir un effet bénéfique pour les locataires, il est important de s’interroger sur sa réelle efficacité en matière d’accès au logement pour les plus fragiles.
Même si l’idée de limiter la hausse des loyers peut être louable, elle ne peut être une fin en soi. L’objectif premier était en effet de permettre aux personnes exclues du logement – ou ayant des difficultés à se loger – de pouvoir (mieux) se loger.
En réalité, qui dit « plafonnement des loyers » dit « plafonnement des recettes fiscales ». Cette mesure a donc un coût, moins de recettes ou plus de dépenses (compensées en partie par plus de recettes) …
Pour évaluer pleinement l’impact de cette mesure sur son objectif premier, il conviendrait d’examiner l’évolution du revenu moyen des locataires parisiens avant et après la mise en œuvre de l’encadrement des loyers (chaque bailleur étant tenu de déclarer son locataire sur sa feuille d’imposition).
En l’état actuel, on peut simplement imaginer qu’un bailleur voyant son loyer plafonné continuera de sélectionner les meilleurs dossiers, donc les personnes qui avaient le moins besoin d’une aide au logement.
On peut également se demander si une approche alternative n’aurait pas été plus efficace. N’aurait-il pas été préférable de laisser les loyers libres et donc augmenter les recettes fiscales pour ensuite les redistribuer en direction des personnes ayant des revenus limitant leur capacité à se loger ? Par exemple, cela aurait pu prendre la forme d’APL ou d’une caution Visale aux critères d’obtention allégés ?
Ainsi, le surplus de recettes pourrait être exclusivement destiné aux personnes ciblées, contrairement à une aide généralisée via le plafonnement des loyers s’appliquant à la quasi-totalité des logements et bénéficiant d’abord aux personnes les plus aisées n’ayant par définition pas le plus besoin d’aide au logement.
Les dispositifs d’investissement de type PINEL avaient besoin de l’avantage fiscal pour inciter les bailleurs à louer aux personnes dont les ressources sont limitées, pouvons-nous croire que les bailleurs aujourd’hui continueront de le faire sans cette carotte fiscale ?
En outre, il convient de rester attentif aux possibles biais statistiques qui pourraient affecter les futures éditions de l’étude du dispositif d’encadrement des loyers. Parmi ceux-ci, on peut citer le blocage des loyers pour les logements classés en basse performance énergétique (DPE) ainsi que la forte tentation des bailleurs à sortir des régimes soumis à l’encadrement (baux civils, baux saisonniers, baux mobilité…).
En définitive, l’encadrement des loyers à Paris suscite un débat entremêlé de considérations économiques, sociales et politiques. Cette étude de l’APUR offre un premier éclairage sur les effets de l’encadrement des loyers mais son efficacité en matière d’accès au logement reste à démontrer.
L’objectif partagé est de garantir un logement abordable pour tous, en prenant en compte les différentes réalités économiques et sociales des locataires et des bailleurs. Des pistes d’amélioration, telles que l’aide directe aux locataires ou un ciblage plus fin du dispositif, méritent d’être explorées pour une politique de logement plus efficiente et plus juste.
Après avoir connu une forte hausse des ventes en 2021, un premier semestre 2022 dynamique puis un ralentissement sur le deuxième semestre 2022, le marché résidentiel devrait être également impacté par l’application de la loi Climat et Résilience en 2023.
Selon les données publiées par les Notaires du Grand Paris, l’année 2021 fût excellente en termes de volumes de transactions, s’expliquant notamment par un phénomène de reprise après les confinements et des taux d’emprunts historiquement bas.
L’année 2022 a connu un recul de seulement -1% des ventes mais une baisse plus significative de -11% a été observée sur le 4e trimestre 2022 par rapport au même trimestre en 2021.
En 2022, le nombre de transactions est resté élevé mais le marché a été freiné par différents facteurs : la sortie crise sanitaire, le contexte géopolitique européen, l’inflation, la hausse des prix de l’énergie et surtout le durcissement des conditions de crédit…différents facteurs générant un attentisme et donc un ralentissement du marché.
« La baisse des transactions commence à peser sur les prix qui enregistrent des variations plus modestes et tendent à s’éroder. D’après les avant-contrats, ce mouvement est appelé à se prolonger pendant les premiers mois de 2023 ». (Marché immobilier francilien : bilan 2022, Notaires du Grand Paris).
Après une envolée continue des prix immobiliers franciliens, les valeurs se stabilisent depuis ces deux dernières années. Toujours selon les Notaires du Grand Paris « à Paris, l’érosion des valeurs se prolonge sans nouvelle accentuation attendue. Les prix au m² sont désormais situés à 10 490 € au 4e trimestre 2022 et ils reculeraient à 10 360 € en avril 2023.
Depuis le point haut de novembre 2020 (10 860 €/m²) à celui attendu en avril 2023, soit deux ans et demi plus tard, les prix perdraient 500 euros par m² et -4,6% au total dans un mouvement baissier qui ressemble à celui que l’on avait connu de 2012 à 2015 ».
L’année 2023 démarre donc avec un marché résidentiel connaissant une demande toujours soutenue malgré la remontée des taux. Elle s’inscrit toutefois dans un contexte économique tant évolutif qu’incertain.
Outre ces différents facteurs, les préoccupations écologiques sont également de la partie avec l’application des mesures de la loi Climat et Résilience du 24 aout 2021 qui « incite » notamment les propriétaires à rénover leurs logements énergétiquement peu performants. Les conséquences sur le marché pourraient être multiples.
La loi Climat et Résilience a en effet prévu un calendrier visant à réguler et interdire la location* des logements les plus énergivores : c’est d’ores et déjà le cas pour les passoires thermiques désormais qualifiées de logements indécents depuis le 1er janvier 2023.
(*Mesure s’appliquant aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.)
Le critère de décence énergétique évoluera au fil du temps. Pour être qualifié de « décent » un logement devra :
Environ 1 600 0000 logements sont classés F et G en France. Si cette ambition de rénover le parc de logements en France est louable, se pose toutefois la question de sa mise en œuvre sur des marchés immobiliers comme celui de Paris au parc de conception ancienne et majoritairement composé de logements de petites tailles.
L’Institut Paris Région estime que 45% des logements franciliens sont énergivores, dont 265 000 dans Paris intramuros qui devront être à terme interdits à la location (pour les nouveaux baux). À Paris, c’est 40% du parc qui est classé F et G. Le marché locatif de Paris déjà tendu pourrait être amputé d’environ 20 à 25% de son parc dès 2025.
Seule solution : effectuer des travaux en changeant le système de chauffage, les fenêtres, en isolant au mieux les appartements au risque d’empiéter sur la surface déjà restreinte ou encore réaliser des travaux plus lourds nécessitant l’accord des copropriétaires.
Les biens demandant des travaux de rénovation sont de moins en moins recherchés par les acquéreurs car la hausse des prix et la pénurie des matières premières engendrent une incertitude sur le coût de ces travaux et sur le délai de réalisation. Cette tendance des acquéreurs plus enclin à s’orienter vers des actifs clé en main, sans travaux, parfois vendus meublés est encore plus prononcée.
Compte-tenu du coût d’une rénovation énergétique environ un tiers des propriétaires préféreraient mettre en vente ces logements.
Le critère du DPE devient de plus en plus important pour les futurs locataires ou acquéreurs ce qui engendrera potentiellement une distorsion des prix avec des primes pour les logements aux DPE performants et une baisse plus significative des prix pour les logements énergivores nécessitant des travaux conséquents.
En matière d’estimations, si la méthode par comparaison peut toujours être mise en application, la méthode par capitalisation trouve sa pertinence mise en cause avec l’encadrement des loyers et les dispositions de la loi Climat, tant certains taux de rendement deviennent incohérents. À moins d’avoir connaissance des coûts de travaux nécessaires à la mise en conformité des logements…
En 2023, la baisse des prix liée aux facteurs économiques pourrait s’amplifier avec l’application des mesures énergétiques. Autrefois négligé, le DPE est devenu un élément essentiel d’appréciation en matière d’estimations immobilières.
Pour obtenir des informations énergétiques sur les bâtiments, la plateforme Go-Rénove a été mise en ligne. Service public sans visée commerciale, elle s’appuie sur des calculs avancés opérés sut la Base de données Nationale des Bâtiments (BDNB).
La taxe sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par des entités juridiques (TVVI), est une taxe annuelle dont le montant est égal à 3 % de la valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers possédés par des entités juridiques, directement ou par personne interposée.
La mise en place de cette taxe avait pour objectif d’éviter le contournement du paiement de l’impôt sur la fortune (ISF) remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) depuis 2018, l’imposition sur les plus-values ou le paiement de droits de succession.
L’objectif était donc double, lutter contre l’évasion fiscale tout en générant de nouvelles rentrées fiscales.
La TTVI – ou taxe à 3% – cible donc indirectement les personnes physiques qui chercheraient à dissimuler la détention de leurs biens et droits immobiliers en France dans des entités situées dans des paradis fiscaux.
Ladite taxe est codifiée aux articles 990 D à 990 H du Code général des impôts (CGI).
Qui est redevable de la taxe à 3% ?
La TVVI est due par les entités juridiques possédant un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens. Les entités juridiques concernées sont les suivantes :
La TVVI vise ainsi les entités à prépondérance immobilière – lorsque l’actif représente plus de 50% de la valeur d’une société – dont le siège social se situe en France ou à l’étranger.
Quel taux et quelle assiette taxable ?
La base d’imposition de la TVVI est de 3% sur la valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers possédés en France par l’entité juridique au 1er janvier de chaque année.
Sont notamment considérés comme des biens et droits immobiliers :
Quels cas d’exonération ?
Le Code général des impôts prévoit un certain nombre de cas d’exonération de la TVVI. La taxe n’est ainsi pas applicable aux :
Entités juridiques exonérées par nature peu importe leur localisation
Entités juridiques exonérées si le siège social est situé au sein de l’Union européenne ou dans des pays ayant des accords bilatéraux
Entités juridiques qui ont leur siège en France, dans un État membre de l’Union européenne, dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un État ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France, et :
Les personnes morales qui déposent une déclaration comportant les renseignements prévus au d) du 3° de l’article 990 E du CGI (cf. alinéa précédent) sont dispensées de déposer un formulaire n° 2746. Tel est le cas des personnes morales qui déposent chaque année une déclaration n° 2038 ou n° 2072.
Quelles modalités déclaratives ?
Depuis le 1er janvier 2021, l’article 76 de la loi de finances rectificative pour 2017, codifié au XII de l’article 1649 quater B quater du CGI, a prévu une obligation de télédéclaration pour la déclaration n° 2746-SD et l’acte d’engagement précité prévus respectivement aux e) et d) du 3° de l’article 990 E du CGI.
La déclaration doit être réalisée avant le 15 mai de chaque année. Celle-ci doit notamment indiquer l’adresse, la consistance et la valeur vénale des immeubles et droits immobiliers au 1er janvier.
Quelles sanctions ?
Les entités redevables qui n’ont pas souscrit la déclaration n° 2746-SD ou qui n’ont pas pris d’engagement alors qu’elles y sont tenues pour bénéficier d’une exonération de TVVI ont l’obligation de régulariser leur situation dans les 30 jours. En cas de dépassement du délai, la taxe est due d’office.
Les entités faisant défaut de déclaration peuvent, outre le paiement de la taxe, se voir infliger des majorations et intérêts de retard. Même si la société a communiqué in fine les informations établissant qu’elle n’est pas redevable de la taxe de 3%.
Au demeurant, l’administration fiscale peut faire preuve tolérance pour ces entités en acceptant une première et unique fois la régularisation. Dans ce cas, celles-ci peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe lors de la première régularisation.
Le taux de 3% de la TVVI est censé être dissuasif en comparaison du taux de l’IFI qui ne peut dépasser un maximum de 1,5% de la valeur des biens et droits immobiliers.
En cas de contrôle, la valeur vénale des biens et droits immobiliers est déterminée par l’administration fiscale, sur la base des prix du marché. Elle peut se baser sur les prix de vente de biens immobiliers jugés similaires dans la même zone géographique, ou sur une estimation qu’elle réalise elle-même.
En amont de la déclaration à la TVVI et au regard des enjeux financiers en cas de contrôle fiscal, l’assistance d’un avocat fiscaliste ou d’un représentant fiscal ainsi que la réalisation d’une estimation par un expert en évaluations immobilières peut naturellement s’avérer pertinente. D’une part pour déterminer la valeur vénale des biens afin d’éviter une sur ou sous-évaluation et prouver sa bonne foi d’autre part.
Ressources
FAQ sur la TVVI – site des Finances publiques
The tax on the market value of immovable property held in France by legal entities (TVVI), is an annual tax whose amount is equal to 3% of the market value of immovable property or real estate rights owned by legal entities, directly or through an intermediary.
The purpose of the introduction of this tax was to avoid the circumvention of the payment of wealth tax (ISF) replaced by the real estate wealth tax (IFI) since 2018, the tax on capital gains or the payment of inheritance tax.
The objective was therefore twofold: to fight tax evasion while generating new tax revenues.
The TTVI – or 3% TAX – therefore indirectly targets individuals who would seek to conceal the holding of their property and real estate rights in France in entities located in tax havens.
This tax is codified in Articles 990 D to 990 H of the French General Tax Code.
Who is liable for the 3% tax?
The TTVI or 3% TAX is payable by legal entities owning one or more buildings located in France or are holders of rights in rem relating to these assets. The legal entities concerned are as follows:
The 3% tax thus targets entities with a preponderance of real estate – when the assets represent more than 50% of the value of a company – whose registered office is located in France or abroad.
What is the tax rate and base?
The taxable amount of the 3% TAX on the market value of the immovable property or real estate rights owned in France by the legal entity on January 1st of each year.
In particular, the following are considered to be real estate assets and rights:
What are the cases of exemption ?
The French General Tax Code provides for a number of cases of exemption from the 3% TAX. This tax is therefore not applicable to:
Legal entities that are exempt by nature, regardless of their location
Exempt legal entities if the registered office is located within the European Union or in countries with bilateral agreements
Legal entities having their registered office in France, in a Member State of the European Union, in a country or territory which has concluded an administrative assistance agreement with France to combat tax evasion and tax evasion or in a State which has concluded a treaty with France allowing them to benefit from the same treatment as entities having their registered office in France, and :
Legal entities that file a declaration containing the information provided for in d) of 3° of Article 990 E of the FTC (see previous paragraph) are exempt from filing a form n° 2746. This is the case for legal entities that file a declaration n° 2038 or n° 2072 each year.
What are the declarative methods?
Since January 1st 2021, Article 76 of the 2017 Amending Finance Act, codified in XII of Article 1649 quarter B quarter of the FTC, has provided for an obligation to make an online declaration for the above-mentioned declaration n° 2746-SD and the aforementioned deed of commitment provided for respectively in e) and d) of 3° of Article 990 E of the FTC.
The declaration must be made before May 15 of each year. It must indicate the address, the substance and the market value of the immovable property and real estate rights on January 1st.
What are the sanctions?
Taxpayers who have not subscribed to declaration no. 2746-SD or who have not made a commitment even though they are required to do so in order to benefit from a 3% TAX exemption are required to regularize their situation within 30 days. If the deadline is exceeded, the fee is automatically due.
Entities failing to report may, in addition to paying the fee, be subject to surcharges and default interest. Even if the company has ultimately provided the information establishing that it is not liable for the 3% TAX.
Moreover, the tax authorities can show tolerance for these entities by accepting the regularization for the first and only time. In this case, they can benefit from an exemption from tax at the time of the first adjustment.
The 3% TAX rate is supposed to be a deterrent compared to the IFI rate, which cannot exceed a maximum of 1.5% of the value of property and real estate rights.
In the event of an audit, the market value of real estate assets and rights is determined by the tax authorities based on market prices. It can be based on the sale prices of properties deemed similar in the same geographical area, or on an estimate that it makes itself.
Prior to the 3% TAX declaration and in view of the financial stakes in the event of a tax audit, the assistance of a tax lawyer or a tax representative as well as the realization of an estimate by a real estate valuation expert can naturally be relevant. On the one hand, to determine the market value of the property in order to avoid overvaluation or undervaluation and to prove good faith, on the other hand, with a view to defending its best interests.
Ressources
FAQ on IVTV – Public Finance website
De nouveau en vigueur depuis le 1er juillet 2019, les premiers retours concernant l’encadrement des loyers dans la capitale semblent pour le moment peu concluants. D’après une étude du Parisien, au moins 40% des 800 annonces étudiées ne respecteraient pas cet encadrement des loyers.
Quand la majorité des professionnels de l’immobilier (gestionnaires et administrateurs de biens) ne peuvent porter le risque d’une non-conformité des loyers du parc immobilier de leurs mandants (risque d’une amende délivrée par préfet de 5 000 € pour les personnes physiques et 15 000€ pour les personnes morales) et préfèrent assumer une baisse de rentabilité des biens en gestion, la réflexion des particuliers semble être toute autre dans un marché toujours aussi tendu.
L’impact de l’encadrement sur les revenus locatifs entraine des baisses supérieures à 40% pour certains biens. Ces baisses semblent suffisamment importantes pour entrainer des particuliers bailleurs à prendre le risque d’une non-conformité ou à justifier le déplafonnement du loyer pour « caractéristiques exceptionnelles de l’appartement ».
De plus, le vide juridique concernant ledit déplafonnement du loyer ne permet pas aux locataires une garantie totale d’obtenir raison auprès de la commission de conciliation : les idées allant bon train avec parfois « une proximité avec le métro » comme caractéristique exceptionnelle.
La prise en compte et l’application de cet encadrement dans l’évaluation des valeurs locatives comme des valeurs vénales est une nécessité pour les experts, lesquels doivent se conformer à la règlementation en vigueur.
L’impact sur les taux de rendements semble être pour le moment nul avec une tendance encore baissière.
Reste à savoir quelle va devenir la logique des investisseurs dans un marché où les rendements n’ont jamais été aussi proches du taux de l’inflation. »
Crédit image : Le Parisien
