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Étiquette : Déplafonnement de loyer

JURIS’Post-it n°12 , relevé de la jurisprudence !

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Critères de déplafonnement du loyer en révision triennale

La Cour d’appel rappelle les critères que doit revêtir la modification des facteurs locaux de commercialité pour ouvrir droit au déplafonnement du loyer en révision triennale du bail commercial – article L.145-38.

Décision

La Cour d’appel indique que cette modification des facteurs locaux de commercialité doit :

  • Être matérielle, c’est-à-dire présenter un intérêt concret pour le commerce sous étude,
  • Avoir un lien de cause à effet direct vis-à-vis de la variation de plus de10% de la valeur locative,
  • Être sur venue ET avoir produit effet entre la date de dernière fixation du loyer et celle de la demande en révision.

CA AIX-EN-PROVENCE, 15 DÉCEMBRE 2022, N°20/00572

Rappel clair des conditions du déplafonnement en révision triennale de l’article L.145-38 du Code de commerce.

 

Champ de compétences du juge des loyers commerciaux/de la Cour d’Appel

Le Juge des loyers commerciaux ou de la Cour d’appel n’a pas compétence pour se prononcer sur le lissage de la hausse du loyer déplafonné, dispositif distinct de celui de la fixation du loyer renouvelé.

Contexte

Les bailleurs d’un local commercial ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé. À titre subsidiaire, le preneur a demandé au juge la fixation du loyer renouvelé à un certain montant ET de confirmer l’application du lissage Pinel dans le cadre du déplafonnement (augmentation de 10% du loyer de l’année N-1/par an jusqu’à atteindre la valeur locative).

Décision

Au visa de l’article R.145-23 mais surtout de l’article L.145-34 du Code de commerce (dernier alinéa), la Cour dit implicitement que le lissage du déplafonnement du loyer n’est pas d’ordre public. Les parties peuvent donc librement l’aménager et le Juge des loyers commerciaux/la Cour d’appel ne peuvent « statuer sur son application ».

CASS. CIVILE 3ÈME, 25 JANVIER 2023, N°21-21.943

Le mode de règlement d’un éventuel litige lié au lissage du déplafonnement a tout intérêt à être anticipé par les parties dès la conclusion du bail.

JURIS’Post-it – Cession de l’article L.145-51 et déplafonnement

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La cession du droit au bail dans les conditions de l’article L.145-51 du Code de commerce emporte le maintien du loyer jusqu’au terme du bail malgré une despécialisation. Le bailleur conserve cependant le droit de demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

L’article L.145-51 du Code de commerce

Il permet au preneur bénéficiaire de ses droits à la retraite ou d’une pension d’invalidité de signifier à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités (despécialisation) dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé. Durant un délai de 2 mois, le bailleur dispose d’une priorité de rachat et, à défaut d’usage de ce droit, son accord est réputé acquis en l’absence de saisine du Tribunal judiciaire.

En l’espèce

Un preneur a pris à bail commercial un local suivant une destination contractuelle de « gravures, reliures, encadrements, maroquinerie, décoration ou similaire ». Le preneur a par la suite cédé son bail avec déspécialisation suivant l’article L.145-51. Par la suite, les bailleurs ont délivré un congé avec offre de renouvellement du bail moyennant la fixation du nouveau loyer à la valeur locative (déplafonnement) en invoquant le changement de destination survenu au cours du bail expiré.​

Décision

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel et donc la possibilité pour le bailleur de solliciter le déplafonnement du loyer sur motif de changement de destination bien que cette cession emporte le maintien du loyer jusqu’au terme du bail. Elle indique que l’absence d’exercice de ses droits (préemption, saisine) par le bailleur ne présume pas son renoncement à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer.

Cass.Civile 3ème, 15 février 2023, n°21-25.849 ​

Double affirmation de principes par la Cour relativement au maintien du loyer et aux possibilités de déplafonnement résultant de l’article L.145-51 du Code de commerce. 

Déplafonnements de loyers pour évolution des facteurs locaux de commercialité – 10 ans de jugements à Paris !

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Quotidiennement, nous récoltons et analysons les jugements rendus en matière de baux commerciaux. Cette carte permet d’observer les secteurs où ont été jugés des déplafonnements pour évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.

Période d’étude : Janvier 2010 à Janvier 2022
Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

L’évolution des facteurs locaux doit répondre à deux critères :
1) Elle doit être notable
2) et présenter un intérêt pour l’activité exercée

JURIS’Post-it N°10 , relevé de la jurisprudence !

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Locaux à usage d’agence bancaire : valeur locative et comparables

La valeur locative des locaux à usage d’agence bancaire doit être déterminée en appréciant uniquement des comparables de locaux bancaires lorsque ces derniers sont situés à des emplacements de même commercialité.

Contexte

Renouvellement d’un bail commercial consenti à une enseigne bancaire et dont la désignation contractuelle exclusive est : « l’exploitation d’une activité financière, bancaire et d’assurance et toutes opérations liées à ces activités ».

Décision

Le TGI de Créteil appuie sur la spécificité des locaux à usage d’agence bancaire, les distinguant des bureaux et boutiques traditionnelles (qui ne bénéficiant pas d’un loyer de renouvellement automatiquement déplafonné). Par conséquent, le TGI indique qu’en un tel cas, seuls les termes de comparaison de locaux à usage de banque sont pertinents « dès lors que la commercialité est équivalente ».

TGI DE CRÉTEIL, 11 OCTOBRE 2016, N°16/00012

Pour des locaux à usage bancaire, il faut utiliser des termes de comparaison bancaires … Lorsque ces derniers sont pertinents.

 

Locaux à usage de bureau de Poste et déplafonnement

Au-delà de leur destination contractuelle, les locaux à usage de bureau de poste qui reçoivent de la clientèle mais constituent également un lieu de livraison de marchandises voient leurs baux plafonnés

Contexte

Renouvellement d’un bail commercial à usage de bureau de poste, dans lequel La Poste exerçait non-seulement la réception de clientèle (traitement du courrier à envoyer/recevoir) mais également la vente de marchandises en rapport avec cette activité (timbres, souvenirs philatéliques, emballages pré-affranchis, cartes téléphoniques…).

Décision

Le TGI de Nanterre écarte le déplafonnement du bail susvisé en considérant qu’il ne touche pas l’exploitation de locaux assimilables à des bureaux. À cet effet, il énonce que l’usage de bureaux se caractérise par la réception de clientèle et, surtout, l’absence de dépôt ou de livraison de marchandises.

TGI DE NANTERRE, 20 MARS 2007, N°04/10435

Clair rappel des deux critères de qualification de locaux à usage de bureaux, ce que n’est pas un bureau de poste.

 

Téléchargeable ici

Quels motifs de déplafonnement des loyers jugés à Paris depuis 10 ans ?

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 Selon près de 500 jugements rendus à Paris depuis 2010, il est frappant d’observer que plus d’un tiers des décisions concernent des déplafonnements visant une durée effective du bail supérieure à 12 ans.

S’il s’agit parfois d’une stratégie permettant la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative (bailleur), ces graphiques peuvent également illustrer l’absence de suivi de la durée contractuelle par les parties et notamment par celle qui pouvait avoir un intérêt à se voir appliquer le mécanisme de plafonnement du loyer de l’article L145-34 du Code de Commerce ainsi que le lissage (preneur).

La pole position des motifs :


1) Durée effective supérieure à 12 ans
2) Valeur locative inférieure au loyer plafonné
3) Facteurs locaux de commercialité
4) Usage exclusif de bureaux
5) Caractéristiques des locaux
6) Indexation supérieure à 25% (art.L145-39 du C.com)
7) Destination contractuelle au cours du bail
8) Durée contractuelle supérieure à 9 ans
9) Déplafonnement contractuel
10) Activité assimilée à une activité de bureaux
11) Monovalence des locaux
12) Obligations respectives des parties

🗓 Période d’étude : janvier 2010 à janvier 2022
⚖ Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

 

Les terrasses : nouveau point de rencontre des bailleurs et preneurs

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Ouvertes, fermées, vitrées, ensoleillées, ombragées, les terrasses ont toujours suscité des débats entre les parties au bail commercial ; certains revendiquant une majoration des valeurs locatives lorsque d’autres insistent sur la redevance déjà payée à la collectivité publique.

En ce début d’année 2022, le cadre administratif et juridique entretient ces débats et alimente de nouvelles interrogations autour des valeurs locatives.

Du côté preneur, la fin du chauffage en terrasse prévue pour avril 2022 entrainera vraisemblablement des évolutions dans leur fréquentation, reste maintenant à savoir quel sera le choix de la clientèle entre le plaid et la consommation en intérieur. En tout état de cause, une baisse de la fréquentation des terrasses notamment sur la période hivernale diminuerait leur intérêt.

L’appréciation de l’expert sur l’intérêt d’une terrasse ouverte devra être adaptée en fonction des nouvelles habitudes de consommation et mise en perspective avec le type d’autorisation.

Du côté bailleur, l’instauration des terrasses éphémères alimente les velléités de déplafonnement des loyers.

La Cour de Cassation s’est récemment prononcée dans un arrêt du 13 octobre 2021 en considérant que l’installation ou l’extension d’une terrasse sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative ne constitue pas une modification des caractéristiques des lieux loués, permettant au bailleur de déplafonner le loyer. Toutefois, dans ce même arrêt, la Cour a également considéré que cette situation pourrait constituer une modification des facteurs locaux de commercialité permettant un déplafonnement.

Nous observons qu’une telle démonstration reposerait sur une situation pérenne de terrasses… éphémères, le tout caractérisant une amélioration notable de la commercialité.

On peut imaginer l’instauration d’un nombre significatif de terrasses dans une rue en particulier, augmentant le flux de manière suffisamment notable pour que celui-ci devienne pérenne sur l’ensemble de l’année.

In fine, nous rappelons que les terrasses demeurent des autorisations personnelles sur le domaine public et que l’incidence sur la valeur locative doit être analysée en fonction de l’intérêt pour l’activité exercée et du lien direct avec les locaux pris à bail. Les redevances, autrefois modiques, sont dorénavant réévaluées par les municipalités. L’interdiction des chauffages en terrasses ouvertes devrait avoir une incidence négative sur leur fréquentation, les terrasses éphémères ne constituant pour le moment qu’un simple élément de compensation.

 

Lire aussi : Dumur Jean-Pierre. La terrasse qui déplafonne… ou un plancher qui permettrait de crever le plafond ! [En ligne] Lexbase.fr, 03.11.2021.

 

 

 

Mots-clefs : terrasse, déplafonnement, plafonnement, loyer, bail commercial, facteurs locaux de commercialité, terrasse éphémère, modification des caractéristiques des locaux,

Juris’ Post-it n°4

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Deux jurisprudences sur le déplafonnement en accession fin de jouissance et la qualification de petite restauration.

DÉPLAFONNEMENT : ACCESSION EN FIN DE JOUISSANCE

En cas d’accession des travaux en fin de jouissance, le régime des améliorations doit prévaloir sur celui des modifications dans le cadre du déplafonnement.

Contexte

Bail commercial mettant au profit du bailleur l’accession en fin de jouissance des travaux réalisés par le preneur. Or, ce dernier a effectué durant le bail d’importants travaux ayant notamment agrandi la surface de vente de plus de 62 m2

Décision

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel et énonce que le déplafonnement pour accession des travaux en fin de jouissance doit être subordonné à la primauté du régime des améliorations sur celui des modifications significatives… Compte-tenu de cette primauté de qualification, le déplafonnement sur ce motif devra s’opérer en primauté lors du second renouvellement suivant la conclusion du bail initial.

Cass. Civile 3ème, 7 septembre 2022, n°21-16.613

Compte-tenu de l’ampleur des travaux visés par l’arrêt, l’hypothèse d’un déplafonnement au premier renouvellement du bail semble désormais très hypothétique.

 

QUALIFICATION : ACTIVITÉ DE PETITE RESTAURATION

L’activité de petite restauration désigne le service de plats réchauffés, ou la cuisson et le service d’aliments bruts.

Contexte

Un bail commercial conclu en 1998 autorisait les activités de bar, petite restauration, P.M.U., tabac, jeux. Par la suite, le bailleur a fait délivrer au preneur une sommation visant la clause résolutoire du bail de cesser toute activité de restauration et de préparation cuisinée sur place.

Décision

La Cour d’appel considère que l’activité du preneur entre dans le champ contractuel de la petite restauration, celle-ci se caractérisant par le service de plats réchauffés / la cuisson et le service d’aliments bruts. Par ailleurs, la destination de petite restauration n’exclut pas que ce service soit développé et devienne une activité prépondérante.

Cour d’appel de Paris, 6 juillet 2022, n°20/12266

Cette distinction distingue clairement la petite restauration de la restauration classique, laquelle consiste en l’élaboration et la transformation de produits sur place.

Quand retour à la valeur locative rime avec baisse des loyers

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Retrouvez l’article de Benjamin ROBINE dans le numéro d’avril de l’Argus de l’Enseigne 

 Jusqu’ici, le débat portait sur le déplafonnement à la hausse. Les basses eaux de la conjoncture ouvrent la porte à une situation désormais plus récurrente : le renouvellement judiciaire à la baisse. On est toujours à la valeur locative, bien entendu, mais dans l’autre sens. C’est le monde à l’envers, sauf pour les bailleurs avisés…qui ont prévu une clause « cliquet ». 

 

👉 État de l’évolution du contexte de marché 

👉 3 décisions judiciaires récentes reflétant le retour aux fondamentaux sur des artères commerçantes  

 👉 Observations et notion de clause « cliquet » ayant vocation à prévoir la fixation du loyer à la valeur locative de marché lors du renouvellement, assortie d’un plancher faisant référence au dernier loyer annuel quittancé 

 

Extrait :  

3 décisions récentes représentant le retour aux fondamentaux rendues par des juridictions parisiennes : 

 

L’on peut tirer 4 observations principales de ces décisions :

1- Le loyer d’origine peut être supérieur à la valeur locative (Starbucks). En effet, le Code de commerce ne réglemente pas le loyer à l’entrée qui se forme strictement par le jeu du marché et l’autonomie de la volonté. Le loyer est fixé pour la durée contractuelle du bail, les fenêtres de révision du loyer à la valeur locative étant étroites et limitées aux dispositifs des articles L.145-38 al.2 et L.145-39 du Code de commerce.

2- L’évolution du loyer par le jeu des indices ne suit pas celle de la valeur locative (Lacoste, Tissot SA). L’indice ILC est en progression annuelle moyenne de 5,5% depuis deux années, rythme supérieur à la croissance du commerce de détail et ayant servi de justification au plafonnement à hauteur de 3,5% pour les PME.

3- La valeur locative peut s’avérer inférieure au loyer plafond (Starbucks, Lacoste), le plancher au loyer du bail renouvelé étant précisément la valeur locative.

4- La valeur locative lors du renouvellement peut s’avérer inférieure au loyer d’origine (Starbucks, Tissot SA).

 

L’article en intégralité est à retrouver dans le numéro d’Avril 2024 de l’Argus de L’enseigne

 

 

Bureaux-boutique : Activité exercée et déplafonnement du loyer

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Les activités exercées dans des locaux de type « bureaux-boutique » sont assimilées à des bureaux, notamment en raison de l’absence de marchandise et d’activités essentiellement intellectuelle ou administrative. Le loyer de renouvellement n’est alors pas concerné par le principe du plafonnement relevant de l’article L.145-34 du Code de commerce.

L’article R. 145-11 du Code de commerce écarte le plafonnement des locaux « à usage exclusif de bureaux », et prévoit que le prix du bail sera fixé « par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents ».

Néanmoins, certaines activités qui, d’apparence, pourraient être assimilées à une activité de bureau bénéficient du mécanisme du plafonnement.

Nous avons établi une liste non exhaustive des activités usuellement exercées dans des locaux de type bureaux-boutique en distinguant les activités bénéficiant du plafonnement de celles dont le loyer de renouvellement se trouve fixé à la valeur locative.

Bureaux-boutique : Activité exercée et déplafonnement du loyer
Bureaux-boutique : Activité exercée et déplafonnement du loyer
Activités de bureaux-boutique

 

Nous rappelons que s’agissant des locaux à usage de bureaux-boutique, la valeur locative doit être recherchée à partir de références comparables, c’est-à-dire de loyers de boutiques affectées au même usage (CA de Paris 27 mars 1997 : loyers et copro. 1997, comm. 233 – TGI de Créteil 3E chambre civile 11 octobre 2016 n° 1600012).

Cette recherche est généralement complétée de références visant toutes activités mais situées dans un périmètre plus restreint.

Certaines activités méritent davantage de recherches et devront être étudiées au cas par cas à l’instar d’une activité comme l’architecture, pour laquelle il convient de s’interroger sur l’affectation matérielle, la réception de clientèle ou encore la présence de marchandises.

Quelques décisions :

  • (1)  – TGI Paris 26/10/2005 n°05/07919
  • (2) – Cass 3e civ. 17/07/1997
  • (3) – Cass 3e civ. 18/02/1998
  • (4) – Cass 3e civ 9/11/1976
  • (5) – Cass 3e civ. 21/10/1980
  • (6) – CA Paris 14/02/1978
  • (7) – CA Paris 4/07/2001

Evolution de la commercialité du quartier de Saint-Germain-des-Prés

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Article paru le 6 novembre 2018 dans le « Journal du Textile » n°2397, dans lequel Benjamin Robine est interrogé sur l’évolution de la commercialité du quartier Saint-Germain des Prés :

https://www.journaldutextile.com/saint-germain-des-pres-fait-sa-mue-commerciale

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