Nous évoquions, dans un précédent billet, le sort du loyer en cas de renouvellement déplafonné, à la lumière de l’avis rendu par la Cour de Cassation le 9 mars 2018.
Les praticiens n’ont pas manqué d’observer que le schéma d’application se complexifiait grandement en cas d’écart très important entre la valeur locative de renouvellement, et le loyer exigible en application du dispositif de lissage prévu par le 4e alinéa de l’article L145-34 du Code de Commerce.
La principale interrogation relevée par les commentateurs peut se formuler comme suit : que se passe-t-il lorsqu’en suite de la fixation d’un loyer de renouvellement déplafonné, le bailleur sollicite 3 années plus tard le bénéfice de la révision plafonnée prévue par l’article L145-38 ?
Pour mieux saisir l’enjeu, reprenons l’exemple développé dans notre précédent billet :
Supposons un bail hypothétique, ayant pris effet au 1er janvier 2010, moyennant un loyer initial de 30 000€/an, resté stable sur toute la période en l’absence de clause d’indexation et de mise en œuvre de la procédure de révision.
Supposons une date de prise d’effet du renouvellement de ce bail au 1er janvier 2019, moyennant un loyer de renouvellement déplafonné fixé, cette fois, à la somme de 50 000€
Les modalités de calcul du loyer exigible chaque année par le bailleur ne changent pas, et celui-ci pourra quittancer 33 000€ au titre de l’année 2019, 36 300€ pour l’année 2020 et 39 930€ pour l’année 2021.
Mais que se passerait-il si, au 1er janvier 2022, au lieu de quittancer 43 923€, le bailleur sollicitait le bénéfice de la révision plafonnée prévue par l’article L145-38 du Code de Commerce ? Le loyer exigible au titre de l’année 2022 serait-t-il lui aussi soumis à la limite de 10% d’augmentation prévue par le mécanisme de lissage ? Ou bien le bailleur pourrait-t-il immédiatement exiger du preneur qu’il paie la totalité du nouveau loyer révisé à l’ILC ou à l’ILAT ?
En cas de révision plafonnée, le loyer révisé n’a pas vocation à se voir appliquer un quelconque lissage. Or, la révision plafonnée se calcule à partir du loyer de référence du bail, et non du loyer acquitté les années précédentes. En s’en tenant à une application littérale des textes, à la suite de l’avis rendu par la Cour de Cassation, une partie de la doctrine estime que la révision plafonnée du loyer pourrait ainsi mettre fin prématurément à l’application du lissage du loyer[1].
Dans notre exemple, cela signifierait que le loyer exigible au titre de l’année 2022 ne serait plus de 43 923€ (hypothèse du loyer lissé), mais de 50 000€, augmenté le cas échéant à proportion de la variation de l’ILC ou de l’ILAT.
Cette position était déjà défendue par E. Chavance et S. Regnault en 2015[2], aux premiers jours de l’applicaiton de la loi Pinel. Plus récemment en 2018, F. Planckeel et A. Antoniutti reprenaient ce constat, et déploraient les conséquences concrètes de cette analyse :
« On pourrait ainsi voir se multiplier de bien curieux stratagèmes procéduraux : les bailleurs confrontés au lissage lanceraient systématiquement des procédures de révision du loyer – soit une troisième instance ! -, tandis que les locataires plaideraient le déplafonnement pour conserver le lissage… »[3]
E. Chavance et S. Regnault n’ont pas manqué de proposer une réponse[4] tandis que La Gazette du Palais, sous la plume de Jehan-Denis Barbier, concourrait non sans inquiétude à cette interprétation[5].
Dans l’attente d’une prise de position des juridictions sur cette question, la prudence est de mise, au moment d’envisager la négociation d’un renouvellement déplafonné. La Cour de Cassation précise que les dispositions relatives au lissage du déplafonnement ne sont pas d’ordre public, et qu’il est possible d’en régler le sort conventionnellement ; par ailleurs, il convient de rappeler que les déplafonnements tirés de la durée effective du bail supérieure à 12 ans demeurent – étrangement – exclus du champ d’application du dispositif de lissage des loyers.
[1] Ces mêmes auteurs estiment qu’un renouvellement plafonné du bail mettrait également fin à un éventuel lissage de loyer.
[2] E. Chavance et S. Regnault, « Le Loyer après la loi Pinel », CDE 2015, dossier 15, p.22
[3] F. Planckeel et A.Antoniutti « Valeur locative et lissage du déplafonnement : deux loyers pour un seul bail ? » AJDI 2018 p.747
[4] E. Chavance et S. Regnault « Valeur locative et lissage du déplafonnement : un seul loyer pour le bail » Loyers et Copropriété Octobre 2019
[5] J-D Barbier, « Etalement des hausses du loyer commercial : échec à l’échéancier », Gazette du Palais n° 39, 12 novembre 2019
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