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Locaux à usage d’agence bancaire : valeur locative et comparables

La valeur locative des locaux à usage d’agence bancaire doit être déterminée en appréciant uniquement des comparables de locaux bancaires lorsque ces derniers sont situés à des emplacements de même commercialité.

Contexte

Renouvellement d’un bail commercial consenti à une enseigne bancaire et dont la désignation contractuelle exclusive est : « l’exploitation d’une activité financière, bancaire et d’assurance et toutes opérations liées à ces activités ».

Décision

Le TGI de Créteil appuie sur la spécificité des locaux à usage d’agence bancaire, les distinguant des bureaux et boutiques traditionnelles (qui ne bénéficiant pas d’un loyer de renouvellement automatiquement déplafonné). Par conséquent, le TGI indique qu’en un tel cas, seuls les termes de comparaison de locaux à usage de banque sont pertinents « dès lors que la commercialité est équivalente ».

TGI DE CRÉTEIL, 11 OCTOBRE 2016, N°16/00012

Pour des locaux à usage bancaire, il faut utiliser des termes de comparaison bancaires … Lorsque ces derniers sont pertinents.

Locaux à usage de bureau de Poste et déplafonnement

Au-delà de leur destination contractuelle, les locaux à usage de bureau de poste qui reçoivent de la clientèle mais constituent également un lieu de livraison de marchandises voient leurs baux plafonnés

Contexte

Renouvellement d’un bail commercial à usage de bureau de poste, dans lequel La Poste exerçait non-seulement la réception de clientèle (traitement du courrier à envoyer/recevoir) mais également la vente de marchandises en rapport avec cette activité (timbres, souvenirs philatéliques, emballages pré-affranchis, cartes téléphoniques…).

Décision

Le TGI de Nanterre écarte le déplafonnement du bail susvisé en considérant qu’il ne touche pas l’exploitation de locaux assimilables à des bureaux. À cet effet, il énonce que l’usage de bureaux se caractérise par la réception de clientèle et, surtout, l’absence de dépôt ou de livraison de marchandises.

TGI DE NANTERRE, 20 MARS 2007, N°04/10435

Clair rappel des deux critères de qualification de locaux à usage de bureaux, ce que n’est pas un bureau de poste.

Téléchargeable ici

D’après une étude du Cabinet SIA PARTNERS, les réseaux bancaires ne seraient qu’à l’aube d’un grand mouvement de fermetures des agences bancaires, dans un contexte de numérisation profonde du métier, de l’émergence des fintechs et d’un parcours client en pleine dématérialisation.

Ainsi, environ 12,6% des points de vente physiques pourraient disparaître dans un délai de deux années.

Le mouvement de recul des agences bancaires a été nettement initié par la plupart des grands réseaux bancaires depuis quelques années, dont l’ampleur dépend de leur propre maillage territorial.

Les principales agences concernées sont celles se situant en retrait de flux importants, sur ou sous-dimensionnées pour la clientèle locale ou dont le coût immobilier s’avère trop onéreux.

Là où les banques de détail ont largement contribué à la progression des valeurs locatives au début des années 2000 pour obtenir les meilleurs emplacements de centre-ville, elles questionnent aujourd’hui quasi-systématiquement le maintien de leurs implantations.

D’un point de vue immobilier, le maintien des points de vente est abordé lors des échéances triennales ou au terme du bail. L’étude du coût d’occupation est, elle, le plus souvent anticipée en amont de l’échéance contractuelle et prend fréquemment la forme d’une demande de renouvellement avec baisse de loyer du bail renouvelé.

Rappelons que l’estimation de la valeur locative des agences bancaires, conformément à la jurisprudence de la Cour d’appel de Paris (13/15823 – 16 septembre 2015 – SCI SAAL ET FAMILLE c. SA BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS), doit être réalisée en privilégiant les « bureaux boutiques » aux « boutiques traditionnelles ».

Cette évolution majeure de l’animation commerciale de centre-ville trouve son illustration dans l’étude détaillée de l’APUR recensant les évolutions du commerce parisien de 2014 à 1017. Dans Paris intra-muros, on y apprend ainsi que les points de vente en « banque et assurance » ont reflué de 2.143 implantations à 2.026 implantations, soit -5% en 4 années.

Étiquette : banque

JURIS’Post-it N°10 , relevé de la jurisprudence !

Agence bancaire, espèce en voie de diminution

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