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Bureaux – Évolution des taux de rendement prime de 2018 à 2022
Étiquette : bureau
JURIS’Post-it N°10 , relevé de la jurisprudence !
Locaux à usage d’agence bancaire : valeur locative et comparables
La valeur locative des locaux à usage d’agence bancaire doit être déterminée en appréciant uniquement des comparables de locaux bancaires lorsque ces derniers sont situés à des emplacements de même commercialité.
Contexte
Renouvellement d’un bail commercial consenti à une enseigne bancaire et dont la désignation contractuelle exclusive est : « l’exploitation d’une activité financière, bancaire et d’assurance et toutes opérations liées à ces activités ».
Décision
Le TGI de Créteil appuie sur la spécificité des locaux à usage d’agence bancaire, les distinguant des bureaux et boutiques traditionnelles (qui ne bénéficiant pas d’un loyer de renouvellement automatiquement déplafonné). Par conséquent, le TGI indique qu’en un tel cas, seuls les termes de comparaison de locaux à usage de banque sont pertinents « dès lors que la commercialité est équivalente ».
TGI DE CRÉTEIL, 11 OCTOBRE 2016, N°16/00012
Pour des locaux à usage bancaire, il faut utiliser des termes de comparaison bancaires … Lorsque ces derniers sont pertinents.
Locaux à usage de bureau de Poste et déplafonnement
Au-delà de leur destination contractuelle, les locaux à usage de bureau de poste qui reçoivent de la clientèle mais constituent également un lieu de livraison de marchandises voient leurs baux plafonnés
Contexte
Renouvellement d’un bail commercial à usage de bureau de poste, dans lequel La Poste exerçait non-seulement la réception de clientèle (traitement du courrier à envoyer/recevoir) mais également la vente de marchandises en rapport avec cette activité (timbres, souvenirs philatéliques, emballages pré-affranchis, cartes téléphoniques…).
Décision
Le TGI de Nanterre écarte le déplafonnement du bail susvisé en considérant qu’il ne touche pas l’exploitation de locaux assimilables à des bureaux. À cet effet, il énonce que l’usage de bureaux se caractérise par la réception de clientèle et, surtout, l’absence de dépôt ou de livraison de marchandises.
TGI DE NANTERRE, 20 MARS 2007, N°04/10435
Clair rappel des deux critères de qualification de locaux à usage de bureaux, ce que n’est pas un bureau de poste.
PLU Bioclimatique – Focus sur le projet de révision du PLU de la Ville de Paris
PLU BIOCLIMATIQUE – Focus sur le projet de révision du PLU de la Ville de Paris par Benjamin ROBINE à retrouver dans Carré d’Experts de la Lettre M2 de janvier.
Depuis décembre 2020, le Plan Local d’Urbanisme de Paris fait l’objet d’une procédure de révision vers un PLU bioclimatique (PLUb), dont la prise d’effet est prévue mi-2024. Sa conception, résolument en faveur du logement, aura des répercussions sur les autres marchés immobiliers, notamment celui du tertiaire.
En résumé, de la transformation des bureaux en logements à l’imposition de logements dans les bureaux, il n’y a qu’un pas.
1 – Le constat
Le diagnostic territorial a pointé les difficultés d’accès au logement, étant rappelé que la population parisienne résidente décroit de façon continue depuis 2013. Il met également en exergue les déséquilibres territoriaux entre quartiers tertiaires et quartiers résidentiels.
Le parc de logement social a été porté de 13 % en 2001 à 23 % en 2022.
2 – Les objectifs
La Ville de Paris veut stabiliser la population parisienne et offrir un logement décent et abordable à chacun. Elle ambitionne de porter le parc de logement social de 23 % en 2022 à 30 % à l’horizon 2035.
3 – Les moyens
Afin d’atteindre l’objectif de 30 %, le PLUb prévoit plusieurs mesures visant à permettre la création de logements sociaux. Zoom sur les trois plus significatives :
- Dans le secteur de « développement de l’habitation » (anciennement appelé « protection de l’habitation »), toute opération de construction, restructuration lourde ou changement de destination, au-delà d’une certaine surface de plancher, ferait l’objet d’une servitude de mixité fonctionnelle. En d’autres termes, pour les opérations d’une certaine envergure, la Ville de Paris pourrait imposer une part minimale d’habitation.
- Dans le secteur de déficit en logement social, l’obligation pour tout programme de logement de plus de 800 m2 SdP pourrait évoluer avec un abaissement du seuil de 800 m2 et une augmentation du pourcentage de 30 % de logements sociaux.
- Le PLUb prévoit l’inscription d’emplacements réservés sur des parcelles correspondant à des immeubles en monopropriété aujourd’hui à usage tertiaire. L’emplacement réservé comporterait un pourcentage minimal de logements à réaliser, ainsi qu’un pourcentage minimal de logements sociaux et de logements intermédiaires. Alors même que le projet mêle indistinctement bâtiments anciens et bâtiments rénovés, tout projet de travaux devrait donc être réalisé en conformité avec les nouvelles prescriptions particulières de création de logement.
Afin d’obtenir l’autorisation d’urbanisme, les porteurs de projet devront identifier les externalités positives dans 3 thématiques distinctes : « Biodiversité et Environnement », « Programmation et Efficacité » et « Mobilités ».
Le projet devra être surperformant par rapport au niveau de base attendu dans le règlement pour un certain nombre de critères (ex : dépassement du seuil de pleine terre, utilisation et récupération des eaux de pluie, dépassement du seuil minimal de logement social…). Ces critères seront labélisés par l’URBASCORE.
4 – Le périmètre
Le PLUb s’appliquera sur la totalité du territoire parisien, à l’exception des secteurs relevant des Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Marais et du 7ème arrondissement et, plus accessoirement, au regard du marché immobilier concerné, du Sénat et du Jardin du Luxembourg.
5 – Les incidences
L’orientation volontariste du PLUb en faveur du logement est significative pour l’immobilier tertiaire, dans une époque combinant désir de centralité pour les bureaux et impératif de sobriété environnementale issue du Décret tertiaire.
Elle combat une réalité de marché durable où le prix des bureaux dans les quartiers d’affaires demeure significativement supérieur à celui du logement. La faisabilité des projets, notamment assujettis à des impératifs de mixité fonctionnelle et/ou sociale, dépendra davantage de leur viabilité financière que de l’URBASCORE.
Cristallisant des droits existants, le marché locatif tertiaire pourrait poursuivre sa hausse, en faveur de preneurs aptes à acquitter des niveaux de loyer historiquement élevés et au détriment d’activités moins contributives, pourtant plébiscitées par la Ville.
Au sujet des emplacements réservés, le propriétaire pourra mettre en oeuvre le droit de délaissement pour contraindre la Ville à acheter l’immeuble, sous le contrôle du Juge de l’Expropriation.
Rappelons enfin que la valeur s’apprécie nonobstant la dépréciation résultant de l’emplacement réservé.
L’expert et le calcul du loyer économique
La question du retraitement du loyer facial est assez connue et peu discutée par l’ensemble des professionnels de l’immobilier, qu’il s’agisse des experts en évaluation mais aussi des investisseurs, brokers et utilisateurs.
Franchises de loyer, loyer progressif ou encore participation aux travaux, les mesures dites « d’accompagnement » sont à déduire du loyer facialpour connaître le loyer économique.
Dans le cadre du retraitement à opérer, plusieurs questions se posent :
- Sur quelle durée apprécier le loyer économique ? Faut-il l’appréhender sur la durée ferme du bail ou sur la durée contractuelle ?
- Peut-on pratiquer différemment selon la typologie d’actif ?
Voici quelques pistes de réflexion…
1) En bureaux : la durée ferme, toujours la durée ferme…
Le calcul du loyer économique sur la durée ferme d’engagement est en apparence la moins critiquable puisqu’elle se fonde sur la durée minimale d’occupation des locaux par le preneur.
Le locataire doit s’acquitter du montant des loyers a minima jusqu’à la fin de la durée ferme (le plus souvent 3 ans mais de manière régulière 6 ans et plus rarement 9 ans ou 10 ans).
Le retraitement est aisé à mettre en œuvre car il coïncide avec les échéances légales. Les mesures d’accompagnement ne dépassent en effet que très rarement la durée d’engagement ferme.
Retraiter le loyer économique sur la durée ferme d’engagement est pertinent puisque cela correspond à la nécessité d’une certaine souplesse sur le marché tertiaire, à savoir déménager et se réimplanter rapidement sur un marché liquide.
Si les bailleurs et preneurs raisonnent en durée ferme, traitons donc le loyer économique ainsi !
Deux cas particuliers méritent cependant attention :
- Le premier correspond à l’hypothèse où les mesures d’accompagnement dépassent la durée ferme d’engagement. Il arrive parfois, sans doute pour inciter le locataire à se maintenir dans les lieux, qu’un loyer progressif s’installe au-delà des échéances contractuelles. Dans ce cas, il paraît justifié de calculer le loyer économique sur une période pouvant s’étendre jusqu’à la prochaine échéance triennale.
- Le second est celui du loyer dégressif. C’est un cas assez rare mais cela incite fortement le locataire à poursuivre l’occupation, notamment lorsque le marché locatif est haussier.
2) Comment raisonner pour le commerce en pied d’immeuble ?
Le raisonnement peut diverger en matière de commerces pour plusieurs raisons.
D’abord, dans toutes les grandes villes de France, les boutiques sont bien moins représentées que les bureaux.
Ensuite, les destinations commerciales limitent encore les choix d’installation d’un locataire. Enfin, les investissements initiaux du locataire commerçant sont plus lourds. Il lui faut équiper son commerce, le rendre attrayant pour la clientèle, respecter son « concept store » et amortir l’investissement initial sur une période donnée.
Pour l’ensemble de ces raisons, il est assez rare qu’un commerçant rende les clefs à l’échéance de la durée ferme d’engagement.
Surtout, le nouveau locataire d’un local commercial à usage de boutique a une vision plus long terme que le locataire de locaux à usage de bureaux. Il porte ainsi plus d’intérêt au loyer sur le long terme qu’à toutes les mesures d’accompagnement du bailleur.
Pour les emplacements n°1 ou 1bis raisonnons sur la durée contractuelle des 9 ans ou plus !
3) En définitive que fait-on ?
L’expert en évaluation peut vraisemblablement retraiter le loyer facial sur des périodes différentes. Cela doit dépendre de la nature des locauxavant tout, voire parfois de la nature de l’emplacement.
En bureaux, le loyer économique devrait systématiquement être calculé sur la durée ferme d’engagement.
En commerce en pied d’immeuble, le loyer économique pourrait majoritairement être calculé sur la durée du bail.
Pour les locaux monovalents, par essence peu nombreux, les mesures d’accompagnement demeurent marginales. A l’instar du commerce et au regard des investissements à réaliser, le loyer économique pourrait donc être calculé sur la durée du bail.
Pour les locaux d’activité, où le transfert reste relativement aisé, le loyer économique devrait être calculé sur la durée ferme. La logistique pourrait suivre le même raisonnement, étant toutefois constaté que la pression foncière peut raréfier l’offre disponible et forcer le locataire à se projeter au-delà de la durée ferme d’engagement.
En résumé, pour calculer le loyer économique, le principal critère d’appréciationde la périodeest le risque de départ du locataire au regard du type d’activité considéré.
Pour aller plus loin, nous avions évoqué l’impact du loyer facial sur la valeur vénale dans notre tribune Carré d’Expert publiée par la Lettre M2 en décembre 2020 et de l’importance d’estimer la valeur locative et/ou de déterminer le loyer économique.
Article à retrouver juste ici
Baux commerciaux : bilan de l’année 2021
Ce mercredi 26 janvier 2022, Benjamin ROBINE participe à la séance de la Sous-Commission des baux commerciaux.
Le thème de cette réunion sera : « Le bilan de l’année 2021 ».
Les différents intervenants seront :
- Jean-Pierre BLATTER : avocat à la Cour : « L’actualité annuelle des baux commerciaux »
- Loïc FLAMANT et Benjamin ROBINE, Experts près la Cour d’appel de Paris : « L’Expert et le commerce »
- Raphael GARRAUD et Cédric PITMAN, Experts près la Cour d’appel de Paris : « L’Expert et le bureau »
en présence de Patrick COLOMER, Président de la Compagnie des Experts en immobilier commercial et d’entreprise près la Cour d’appel de Paris.
Bureaux-boutique : Activité exercée et déplafonnement du loyer
Les activités exercées dans des locaux de type « bureaux-boutique » sont assimilées à des bureaux, notamment en raison de l’absence de marchandise et d’activités essentiellement intellectuelle ou administrative. Le loyer de renouvellement n’est alors pas concerné par le principe du plafonnement relevant de l’article L.145-34 du Code de commerce.
L’article R. 145-11 du Code de commerce écarte le plafonnement des locaux « à usage exclusif de bureaux », et prévoit que le prix du bail sera fixé « par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents ».
Néanmoins, certaines activités qui, d’apparence, pourraient être assimilées à une activité de bureau bénéficient du mécanisme du plafonnement.
Nous avons établi une liste non exhaustive des activités usuellement exercées dans des locaux de type bureaux-boutique en distinguant les activités bénéficiant du plafonnement de celles dont le loyer de renouvellement se trouve fixé à la valeur locative.
Nous rappelons que s’agissant des locaux à usage de bureaux-boutique, la valeur locative doit être recherchée à partir de références comparables, c’est-à-dire de loyers de boutiques affectées au même usage (CA de Paris 27 mars 1997 : loyers et copro. 1997, comm. 233 – TGI de Créteil 3E chambre civile 11 octobre 2016 n° 1600012).
Cette recherche est généralement complétée de références visant toutes activités mais situées dans un périmètre plus restreint.
Certaines activités méritent davantage de recherches et devront être étudiées au cas par cas à l’instar d’une activité comme l’architecture, pour laquelle il convient de s’interroger sur l’affectation matérielle, la réception de clientèle ou encore la présence de marchandises.
Quelques décisions :
- (1) – TGI Paris 26/10/2005 n°05/07919
- (2) – Cass 3e civ. 17/07/1997
- (3) – Cass 3e civ. 18/02/1998
- (4) – Cass 3e civ 9/11/1976
- (5) – Cass 3e civ. 21/10/1980
- (6) – CA Paris 14/02/1978
- (7) – CA Paris 4/07/2001
Les espaces de coworking s’étendent à l’hôtellerie
Nous assistons ces dernières années, notamment à Paris, à une progression du nombre de travailleurs indépendants et de personnes travaillant à distance. Pour répondre à ces évolutions et face non seulement aux loyers élevés mais aussi à la complexité et la rigidité du régime des baux commerciaux, les espaces de travail collaboratifs, appelés aussi espaces de « coworking » se sont multipliés. Ces lieux partagés répondent parfaitement aux attentes de la nouvelle génération d’indépendants sans bureau fixe.
Dans les lieux recevant du public, la tendance est de proposer des espaces de travail ouverts, favorisant les échanges et permettant d’accueillir les travailleurs nomades. Ce phénomène se développe au sein de différents lieux, que ce soit dans les plateaux de bureaux, dans la restauration avec l’émergence de nouveaux concepts ou encore dans l’hôtellerie.
Les hôteliers profitent de cette nouvelle vague pour rentabiliser les mètres carrés de leurs établissements, en ouvrant peu à peu leurs espaces communs au travail partagé.
Les bars, salles de petit-déjeuner et lobbys s’ouvrent désormais à une clientèle qui ne dort pas sur place. Dans certains hôtels, les lits peuvent même s’occulter afin de transformer les chambres en bureaux ou salles de réunion la journée, avec des horaires bien définis pour assurer ensuite le service de nuit.
Ces espaces sont d’autant plus intéressants, qu’en plus d’attirer une clientèle externe, ils peuvent représenter un avantage supplémentaire pour une clientèle business en déplacement.
Ce phénomène est visible chez les grandes chaînes comme chez les indépendants, désireux d’augmenter leur taux d’occupation. Le coworking au sein des établissements hôteliers se différencie en offrant parfois des prestations plus confortables et plus haut de gamme ainsi que des services supplémentaires (déjeuner, spa/hammam, salle de sport,…).
La plateforme AirOffice, spécialisée dans la réservation d’espaces de coworking dans les boutiques hôtels, à Paris recense une trentaine d’établissements (hôtels 3 et 4 étoiles) qui proposent des espaces pouvant accueillir de 4 à 6 personnes du lundi au samedi, de 7h00 à 21h00 pour un prix de 5 € HT/heure/personne.
Ces tarifs ne sont applicables qu’à une clientèle externe, le service étant inclus dans le prix de la chambre pour les clients qui dorment sur place.
D’autres acteurs, tels que Dayuse (élue start-up de l’année 2016), proposent la réservation de chambres d’hôtels en journée. La réservation fonctionne à l’heure et les prix à Paris peuvent varier de 10 € à 35 €l’heure en fonction de la catégorie de l’établissement.
En matière d’expertise, la méthode hôtelière basée sur une quote-part du chiffre d’affaires théorique de l’établissement a récemment fait l’objet de propositions d’adaptation (« De la refondation de la méthode hôtelière » AJDI octobre 2016) tendant, notamment à inclure les recettes additionnelles.
Le développement de services visant à assurer l’occupation d’un établissement au-delà de la stricte prestation d’hébergement confirme une tendance profonde d’utilisation intensive des m2 occupés ou pris à bail.
Cette offre complémentaire nécessite cependant des locaux permettant une mixité de clientèle, à un emplacement apte à capter une clientèle extérieure à l’emplacement.
Notons que ces pratiques se développent à Paris mais aussi en région, principalement dans les grandes villes.
Les bureaux sont-ils éternels ?
En Ile-de-France, le télétravail s’impose comme une réponse pérenne aux impératifs sanitaires et de productivité … Nuancée par les utilisateurs de bureaux.
Malgré la chute de la demande placée (- 50% sur un an à 275 000 m2), certains actifs montrent davantage de résilience.
La crise sanitaire et l’expérimentation ou le développement du télétravail participent à un abaissement de la demande de locaux à usage de bureaux. Toutefois, certains acteurs du marché, notamment les dirigeants de PME, s’y opposent ou le limitent, souhaitant maintenir un circuit décisionnel court et fluide via le présentiel.
Répartition de la demande placée par tranche de surface en Ile-de-France (Knight Frank)
Les plus petites surfaces sont ainsi celles dont la demande placée s’affaisse le moins (- 1 000 m2 : – 24% / + 5 000 m2 : – 51%). Leur part de marché augmente au détriment de celle de plus grandes surfaces.
Dans ce contexte, les utilisateurs ont tendance à délaisser les plus grandes surfaces.
Les promoteurs et concepteurs tentent de pallier cette inadéquation de l’offre par l’adaptation de ces surfaces aux nouvelles exigences. Ainsi à La Défense, la tour Alto se prête à être multi-utilisateurs, par ses plateaux aisément modulables ainsi que son système de traitement d’air décentralisé.
Dans un marché caractérisé par une très forte incertitude et des modifications d’usage durables dans les secteurs tertiaires, le standard du bail ferme semble révolu, les utilisateurs privilégiant la flexibilité en termes de durée et de faculté de sous-location.
La multiplication des avantages locatifs afin de limiter le taux de vacance et maintenir des loyers faciaux élevés ne facilitera pas la lecture du marché dans les prochains mois.
Malgré la chute de la demande placée (- 50% sur un an à 275 000 m2), certains actifs montrent davantage de résilience.
