Comment valoriser les fonds de commerce ? : rapport CCI France

Benjamin ROBINE a eu le plaisir de participer au groupe de travail de la CCI sur la valorisation du fonds de commerce.

De cette réflexion sont ressortis 3 axes :

  • Préserver les relations contractuelles entre bailleur et preneur
  • Éviter la casse économique
  • Favoriser les conditions d’une bonne reprise économique

 

Lire le rapport complet

 

Merci aux membres du groupe de travail :

  • Françoise ARNAUD-FARAUT, Secrétaire générale de la Commission Droit de l’entreprise et fiscalité de la CCI Paris Île-de-France
  • Michèle BENAYOUN, Directrice juridique adjointe de la FNAIM
  • Marcel BÉNEZET, membre de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris Île-de-France, Commission Commerce
  • Didier BERTRAND, Président FNAIM Aix-Marseille
  • Valérie CARTERON, Juriste et membre de la Commission immobilier d’entreprise et fonds de commerce de la FNAIM
  • Patrice COUSIN, membre de là de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris Île-de-France, Commission Droit de l’entreprise et fiscalité
  • Benoît DAVID, Administrateur de la Chambre des experts immobiliers de France et Président du Collège des évaluateurs en fonds de commerce de la FNAIM
  • Jean-Philippe DELTOUR, Associé Gérant, Mandiri
  • David GARAVAGNO, Président FNAIM Var
  • Michel KESSLER, Paris Seine Immobilier, FNAIM Grand Paris, expert en immobilier d’habitation et commercial
  • Laurent PFEIFFER, membre de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris Île-de-France, Commission Droit de l’entreprise et fiscalité
  • Jean PINSOLE, Président de l’UNPI Île-de-France
  • Michel PLATÉRO, Président FNAIM Grand Paris
  • Grégory POMARET, Société du Grand Paris Expertise, MRICS, REV-TEGoVA, expert en évaluation immobilière et commerciale

 

 

Juris’ Post-it : Covid et exigibilité des loyers

Les fermetures administratives temporaires (interdictions de recevoir du public) n’entraînent pas la perte de la chose louée et ne constituent pas l’inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur.

État d’urgence et perte de la chose louée

Selon la Cour de cassation, l’interdiction de recevoir du public en période de crise
sanitaire ne constitue pas une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du
Code civil car cette interdiction :
1) Était générale et temporaire,
2) Avait pour seul objectif de préserver la santé publique,
3) Était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue au contrat.

État d’urgence et obligations du bailleur

La mesure administrative portant interdiction de recevoir du public ne constitue
pas une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

Les commerçants ne peuvent se prévaloir de la perte de la chose louée et de
l’inexécution des obligations contractuelles du bailleur pour suspendre leurs
paiements au titre de la période impactée par les interdictions de recevoir du public.

CASS. CIVILE 3EME, 30 JUIN 2022
N° 21-20.190 / N°21-20.127 / N°21-19.889

 

Pour en savoir plus :
Baux commerciaux et état d’urgence

Lecture d’été – Mutations du commerce post-covid

Dans son ouvrage « Mutations du commerce post-Covid » aux éditions KAWA (préfacé par Moez-Alexandre ZOUARI) Frank ROSENTHAL effectue une analyse contrastée des dernières évolutions du commerce, trop souvent cantonnées à une opposition entre le commerce physique et le e-commerce.  

L’auteur retrace la très forte évolution du e-commerce au cours des 10 dernières années, qui a progressé jusqu’à 15% des parts de marché, et a connu une brusque accélération avec la pandémie.  

L’année 2022 constitue selon Frank ROSENTHAL le volte-face du e-commerce. Après 2 années marquées par des conditions de marché inédites, une tendance forte vers l’acte local de consommation et une rentabilité intrinsèque du e-commerce ont été démontrées et confirmées pour des segments de marché à maturité d’une part, et face à des consommateurs versatiles d’autre part.

Il questionne surtout la pérennité de cette progression, la viabilité à long-terme des pure-players et s’interroge sur les attentes du consommateur, qui exerce son libre-arbitre, notamment en période d’inflation.  

E-commerce et commerce physique , (…) une complémentarité éprouvée et renforcée  :  

Le comportement dominant des consommateurs demeure la recherche en ligne et l’achat en magasin (44% des Français), qui demeure plus répandu que le showrooming(1) (33% des Français).  

Le click and collect est en très forte progression, renforçant l’importance stratégique des magasins physiques (21% des Français ont utilisé le click & collect pour les achats non alimentaires).  

Le commerce physique est en soi un lieu de communication sur l’offre commerciale. L’enseigne Home Depot (équipement de la maison aux Etats-Unis) a reçu en juin 2022 plus de 73,2 millions de visiteurs dans ses magasins contre 54,4 millions de visiteurs sur son site web.  

2022  : le volte-face du e-commerce  

Frank ROSENTHAL fait plusieurs constats : 

  Pour la première fois en France, le drive marque le pas et recule en parts de marché, tendance probablement annonciatrice de la maturité de ce mode de distribution.  

Après avoir été lancé en 2018, l’expansion des drive piétons marque le pas, amorçant vraisemblablement le début d’une rationalisation, faute de rentabilité.  

Le quick commerce(2) en France aura duré environ 3 ans. La concentration effrénée du secteur ces 18 derniers mois a finalement abouti en 2023 à la mise en redressement des deux plateformes subsistantes, GETIR et FLINK.  

Le durcissement de la législation a accéléré leur sortie du marché français, pourtant initialement annoncé prometteur.  

Explications 

La livraison à domicile par le e-commerce n’est pas toujours une expérience satisfaisante pour le consommateur.  

La livraison à domicile a un impact carbone de +70% par rapport au click & collect, la rapidité de la livraison influant très significativement sur le bilan carbone lui-même.  

Par ailleurs et fait intéressant, le temps des retours gratuits s’achève, le modèle tel que le chausseur SARENZA « essayer avant d’acheter » n’ayant pas montré sa rentabilité à long-terme.  

La résistance du commerce physique  

Les Français demeurent attachés au commerce physique, notamment local.  

Certaines DNVB ont dû intégrer le magasin physique dans leur modèle, à l’instar de Warby Parker (lunettes & lentilles aux Etats-Unis), créée en 2010 avec l’essai de 5 montures de lunettes à domicile et qui a démarré son parc de magasins dès 2013 en raison de la demande de contact physique des clients. Elle dispose aujourd’hui de 190 magasins.  

En 2022, la France compte 592 DNVB avec un taux d’évolution sur 1 an de +32,40% dont 145 nouvelles marques. L’étude de Digital Native Group confirme qu’elles sont là pour perdurer et être au service d’un nouveau mode de consommation qui se veut digital et adapté à cette nouvelle génération de consommateurs connectés. 

Le click & collect est activement recherché par les enseignes, assurant trafic et achats complémentaires (impulsifs ?) en magasin, l’un des acteurs les plus performants en France étant FNAC DARTY dont 46% des achats en ligne relèvent du click & collect.

Les perspectives  

Le commerce physique distinguera les magasins à haute valeur ajoutée autour de concepts clés de conseil, de plaisir et de fluidité de parcours, comme le concept Eataly.  

L’achat de seconde main est entré dans les mœurs, 60% des Français ayant acheté ou vendu des produits d’occasion en 2022, comme les plateformes Vinted ou Leboncoin. 

Les magasins se distingueront par l’expérience client offerte à savoir la place de l’humain et la recherche de plaisir.

L’arrêt des Amazon Go (supermarchés sans contact) et le gel des Amazon Fresh (livraison à domicile d’achats alimentaires) pourraient illustrer cette tendance. Le parallèle effectué par l’auteur avec l’enseigne concurrente Stew Leonard’s, qui multiplie les animations en magasin, est probante.  

Dans un secteur éprouvé par les procédures collectives, ROBINE & ASSOCIÉS recommande cette lecture d’été, riche en contenu, prolifique en statistiques et résolument positive dans la capacité du commerce à se réinventer.  

 Une très bonne lecture et un bel été,  

 


 

Ouvrage : 

 Frank ROSENTHAL, 2023, « Mutations du commerce Post-covid », Éditions KAWA 

 

Définitions et liens :  

(1) Showrooming : Le showrooming consiste, pour un consommateur, à se rendre en magasin pour regarder les produits, se renseigner, les comparer, « faire du repérage », puis finalement de réaliser l’achat sur internet 

 (2) Quick commerce : désigne les activités commerciales et logistiques basées sur la promesse d’une livraison effectuée dans un délai très court, généralement compris entre 10 et 15 minutes, par l’intermédiaire d’une application mobile. 

 (3) DNVB : acronyme de Digital Native Vertical Brand faisant référence aux marques et entreprises 100% digitalisées dès leur création, ce qui les différencie donc profondément des entreprises traditionnelles. Certaines enseignes nées sur le web et 100% digital s’installent en physique via un réseau limité mais via un maillage limité mais qualitatif. 

 

 

 

 

Crise sanitaire : bombe à retardement sur le commerce Parisien ?

L’essentiel : Le chiffre d’affaires des commerces Parisiens a diminué de 21% contre 1% en moyenne sur toute la France. Néanmoins, le stock des entreprises actives (inscrites au RCS) est en hausse de 5,6% et le nombre de jugements d’ouverture de liquidations judiciaires a diminué de 12% sur le 1er trimestre. Signe que les fermetures massives n’ont pas (encore) eu lieu. Une bombe à retardement est-elle à craindre ?

Les fédérations de commerçants dont la FACAP alertent sur la situation des commerces Parisiens. Dans sa dernière étude, la Fédération des Associations des Commerçants et Artisans Parisiens (FACAP) indique que le chiffre d’affaires entre juin 2019 et juin 2021 des commerces Parisiens a diminué de près de 21% contre -1% en moyenne en France. De fortes disparités sont cependant observées à Paris. Avec une reprise économique erratique pour les quartiers touristiques (Champs-Élysées -39% ; Haussmann -33% ; Franc-Bourgeois-Marais -24%) ainsi que pour les quartiers mixtes / tertiaires (Les Quatre-Temps – 28%).

Néanmoins, cette baisse du chiffre d’affaires ne semble pas s’accompagner de fermetures massives comme annoncé. En effet, le baromètre du Tribunal de Commerce de Paris (1er trimestre 2021) nous apprend que :

  • Le stock des entreprises actives est en hausse de 5,6% par rapport au 1er trimestre 2020,
  • Les immatriculations au RCS de Paris sont en hausse de 28% (en glissement annuel),
  • Le nombre de jugements d’ouverture de liquidations judiciaires a diminué de 12%.

En ce qui concerne les secteurs d’activité des entreprises historiquement immatriculées, la part des :

  • Hôtels et restaurants a diminué de 1 point (passant de 5% en 2020 à 4% en 2021),
  • Commerces de gros et de détail est stable (12%),
  • Activités financières a augmenté de 5 points (passant de 10% en 2020 à 15 % en 2021).

Dès lors, le baromètre du TC de Paris ne démontre pas une fermeture massive des commerces Parisiens ni une modification profonde des secteurs d’activités des entreprises immatriculées.

Pourtant, nous observons dorénavant dans certaines grandes artères commerçantes Parisiennes (rue de Rennes, rue de Rivoli ou encore Haussmann par exemple) des commerces fermés et/ou à louer. C’est pourquoi dans un contexte où certaines entreprises sont sous perfusion économique, il est difficile d’exclure que de nombreux magasins ne ferment dans les mois à venir. Lundi 30 août 2021, Bercy a tracé la fin du fonds de solidarité, pilier du « quoi qu’il en coûte ». Il est donc probable que les premiers chiffres de mi-septembre permettent de mesurer réellement l’impact de la crise sanitaire sur les commerces Parisiens.

 

Baux commerciaux et crise sanitaire : Quels remèdes ?

Benjamin ROBINE interviendra le Mardi 24 novembre de 17h à 19h30 lors d’une conférence en ligne qui sera l’occasion d’aborder certaines des questions soulevées par l’effet de la crise sanitaire sur les relations entre bailleurs et locataires.

Programme :

  • Présentation des mesures d’urgence – Bastien BRIGNON, maître de conférences,
  • Statut des baux commerciaux et réflexions sur l’exigibilité des loyers – Françoise AUQUE, professeur,
  • Assurance « pertes d’exploitation » : les réflexes à avoir – Charlotte ROGER, avocat,
  • Incidence de la pandémie sur la valeur locative, la révision triennale et les valeurs de fonds – Benjamin ROBINE, expert judiciaire,
  • L’état du marché des cessions – Julien LECA, dirigeant de FOODIMMO,
  • Conclusion – Joël MONEGER, professeur.

Atelier animé par Aline DIVO, Marine PARMENTIER et Julien PRIGENT, avocats.

 

Inscriptions et détails 

 

Les bureaux sont-ils éternels ?

En Ile-de-France, le télétravail s’impose comme une réponse pérenne aux impératifs sanitaires et de productivité … Nuancée par les utilisateurs de bureaux.

Malgré la chute de la demande placée (- 50% sur un an à 275 000 m2), certains actifs montrent davantage de résilience.

La crise sanitaire et l’expérimentation ou le développement du télétravail participent à un abaissement de la demande de locaux à usage de bureaux. Toutefois, certains acteurs du marché, notamment les dirigeants de PME, s’y opposent ou le limitent, souhaitant maintenir un circuit décisionnel court et fluide via le présentiel.

Répartition de la demande placée par tranche de surface en Ile-de-France (Knight Frank)

Les plus petites surfaces sont ainsi celles dont la demande placée s’affaisse le moins (- 1 000 m2 : – 24% / + 5 000 m2 : – 51%). Leur part de marché augmente au détriment de celle de plus grandes surfaces.

Dans ce contexte, les utilisateurs ont tendance à délaisser les plus grandes surfaces.

 Les promoteurs et concepteurs tentent de pallier cette inadéquation de l’offre par l’adaptation de ces surfaces aux nouvelles exigences. Ainsi à La Défense, la tour Alto se prête à être multi-utilisateurs, par ses plateaux aisément modulables ainsi que son système de traitement d’air décentralisé.

 Dans un marché caractérisé par une très forte incertitude et des modifications d’usage durables dans les secteurs tertiaires, le standard du bail ferme semble révolu, les utilisateurs privilégiant la flexibilité en termes de durée et de faculté de sous-location.

La multiplication des avantages locatifs afin de limiter le taux de vacance et maintenir des loyers faciaux élevés ne facilitera pas la lecture du marché dans les prochains mois.

 Notre propos se veut donc mesuré, l’hypothèse d’une baisse des valeurs locatives étant très probable mais incertaine en existence comme en ampleur. Aucune valeur-refuge dorée ne saurait être pointée du doigt ; toutefois, les surfaces petites et / ou modulables devraient se montrer davantage résilientes.

 

Lire l’étude complète de Knight Frank

Flux quand reviendras-tu ?

La crise pandémique du Covid-19 a mis en évidence des évolutions sous-jacentes du marché de l’immobilier commercial et la nécessité de concertation du duo bailleur-preneur.

L’accélération du e-commerce et la nécessité d’adaptation du commerce physique.

La crise sanitaire a participé à l’amplification du commerce en ligne qui a battu des records pendant le confinement venant modifier les habitudes de consommation, mêmes celles de consommateurs peu habitués à ce canal de distribution. Selon le Centre for Retail Research, les ventes en ligne devraient représenter en France 14,3% des ventes de détail en 2020 (contre 10,9% en 2019).

Le confinement n’a pas uniquement profité aux pure-players puisqu’une part importante des achats en ligne a été effectuée sur les sites des enseignes « physiques » à l’instar du secteur de l’équipement de la personne. Les enseignes innovantes qui avaient initié leur mutation « phygital » ont pu continuer à réaliser des ventes malgré la fermeture de leurs boutiques.

Cette situation a démontré la complémentarité des canaux physique et digital et renforcé la nécessité d’adaptation tant des preneurs-retailers que des bailleurs dans une société de consommation en pleine mutation.

L’augmentation des valeurs locatives, notamment des grandes artères très fréquentées par une clientèle touristique contributive soit-elle, avait atteint des sommets en raison notamment de la financiarisation de l’immobilier commercial ayant eu tendance à porter au plus haut les valeurs locatives prime, parfois décorélées d’une logique d’exploitation. Il n’en demeure pas moins que sans flux, le maintien d’une vitrine mérite examen.

La nécessité du flux pour le commerce.

Les axes commerciaux souffrent plus que jamais du manque de flux bien que certaines enseignes voient de meilleurs taux de transformation. Il est toutefois difficile d’en faire une généralité.

L’attachement au magasin physique demeure puisque l’exemple du prêt-à-porter a démontré que le panier moyen était plus élevé en boutique qu’en ligne.

Pour le cas de Paris et sans parler de la récurrence des évènements perturbants pour le commerce (attentats, grèves, manifestations…), les changements des conditions de circulation modifient les parcours de flux et n’a pas laissé le temps aux commerçants de s’adapter. Par ailleurs, le développement du télétravail vient aussi modifier les habitudes de consommation et la densité des flux dans de nombreux secteurs tertiaires.

Quand le flux sera-t-il de retour ?

La crise pandémique est mouvante et génère une profonde incertitude pour le commerce en général. Reste également à savoir si, comme dans toutes crises, ces évolutions conjoncturelles deviendront structurelles… Il n’en demeure pas moins qu’un phénomène de société est en cours avec une profonde évolution des habitudes de consommation qui renforcent la nécessité pour l’immobilier commercial – et pourquoi pas du bail commercial – de s’adapter, d’innover voire se réinventer.

Les données de flux constituent un nouvel élément pour apprécier les valeurs locatives. C’est notamment pour apporter de nouvelles réponses à nos clients et favoriser les concertations entre bailleurs et preneurs – dont les intérêts sont intimement liés – que le cabinet ROBINE & ASSOCIÉS utilise désormais la data de la startup de comptage de flux MyTraffic.

 

 

 

Covid-19, fermeture des commerces et article 1 722 C.ci : comment calculer la réduction de loyer ?

En France, les mesures sanitaires ont entraîné la fermeture administrative des commerces dits ‘’ non-essentiels ‘’.

Si la destruction partielle devait être reconnue sur le fondement de l’article 1 722 du Code civil, comment calculer la réduction de loyer ?

Pour rappel, l’article 1722 du Code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander (…) une diminution du prix (…) ».

Un jugement récent  a ainsi débouté un bailleur de sa demande de paiement des loyers dus par le preneur pour la période allant du 16 mars au 11 mai 2020. Il a ainsi reconnu une perte totale de la chose louée ; quid de futures décisions tendant à reconnaître une perte partielle ?

Le sujet aurait une portée significative au regard des nombreux locaux soumis à fermeture administrative : restaurants, magasins d’équipement de la personne …

Les mécanismes de fermeture sont toutefois multiples au regard :

  • De l’étendue des activités interdites
  • Des restrictions d’exploitation en termes d’horaires d’ouverture

On citera à titre illustratif l’interdiction pour les restaurants de recevoir du public, qui peuvent encore pratiquer la vente à emporter. De la même façon, les mesures de couvre-feu en début de soirée sont de nature à priver une partie des commerces d’une plage horaire significative en termes de chiffre d’affaires, notamment pour les commerces de proximité.

Les réponses doivent donc nécessairement être adaptées à chaque cas d’espèce.

Plusieurs modes de calcul peuvent être envisagés :

  1. La baisse du loyer a proportion de la baisse de chiffre d’affaires rapporté aux années précédentes
  2. La perte d’exploitation telle que calculée à hauteur de la marge brute, à l’instar des contrats d’assurance prévoyant de ce type de couverture
  3. Une approche plus normative appliquant au loyer un coefficient d’adaptabilité du commerce aux contraintes sanitaires actuelles.

Ce coefficient, allant de 0 à 1, serait ainsi composé de 4 tranches, chacune pondérée entre 0 et 0,25, selon les critères suivants :

  • Commercialité du secteur (0 : très importante / 0,25 : inexistante)
  • Caractère touristique ou non du secteur (0 : secteur très touristique / 0,25 : secteur totalement riverain)
  • Proportion de l’espace de vente dans les locaux (0 : espace de vente occupant l’intégralité des locaux / 0,25 : espace de vente inexistant)
  • Proportion du chiffre d’affaires de l’année antérieure basée sur la vente hors boutique (0 : part inexistante du CA / 0,25 : entièreté du CA)

A l’appui de cette méthode, il nous apparaît judicieux d’établir une grille de pondération des critères afin de quantifier la réduction de loyer susceptible d’être pratiquée.

Le loyer ainsi adapté présente a minima l’intérêt de tenir compte du caractère interdépendant du local commercial et du fonds de commerce dans l’estimation de la réduction de loyer.

Dans un esprit d’équité, la réduction de loyer de l’article 1 722 du Code civil semble devoir être calculée au-delà de la réalité économique du preneur, afin de parvenir à une valeur respectueuse des intérêts des deux parties.

 

 

Venez échanger autour de l’article avec son auteur, Clara TOUSSAINT  le mercredi 10 février de 16 h à 17 h sur le lien suivant : https://play.workadventu.re/_/global/gparant.github.io/tcm-client/Robine/map.json

Prudence est mère de sûreté

Dans le numéro d’avril de la Lettre M2Etienne BRILLAND-MRICS (expert associé) relate les évolutions contractuelles observées depuis le début de la crise de la Covid-19 et la nécesssaire adaptation des méthodes par les experts qui se retrouvent au cœur des négociations.

Retrouvez tous les mois la rubrique Carré d’Experts dans laquelle les experts en évaluation immobilière, partenaires de la revue, décryptent l’actualité qui influence l’économie immobilière.

La valeur locative en plein trouble

« Nous sommes confrontés à une équation particulièrement complexe, explique Benjamin Robine, expert près de la cour d’appel de Paris (Robine&Associés). Le bail s’inscrit par nature dans le temps long. Nous vivons à présent dans un temps court avec le regard fixé sur un horizon incertain. »

Retrouvez dans le numéro de juillet-août de Sites Commerciaux, un article d’Alain BOUTIGNY intitulé La Solitude de l’Expert immobilier dans lequel il s’appuie sur l’intervention de Benjamin ROBINE lors du webinaire de la Sous-Commission du Barreau qui s’est tenu le mardi 9 juin dernier.

 

 

 

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