Principes indemnitaires et nature de l’activité
La protection du fonds de commerce a été instaurée par un décret de 1953 qui a prévu dans son art. 8 repris dans le Code de commerce sous l’art. L. 145-14 qu’en cas de non-renouvellement du bail, le propriétaire, sauf motif grave et légitime à l’encontre des locataires, est tenu de payer une indemnité d’éviction. Lorsque le non-renouvellement du bail entraîne la perte du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction est composée d’une indemnité principale dite de remplacement.
« Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article L.145-14 al.2 du Code de commerce).
Lorsque le fonds peut être transféré, l’indemnité d’éviction est alors composée d’une indemnité principale de transfert. La présomption légale est la perte du fonds de commerce et l’exception, son transfert.
Il est donc nécessaire en premier lieu de caractériser le préjudice subi par le locataire évincé pour pouvoir ensuite apprécier si l’indemnité principale sera de remplacement ou de déplacement.
S’agissant des résidences étudiantes, l’exploitant exerce une activité de sous-location meublée accompagnée de différents services ou prestations (accueil, gardiennage, nettoyage des locaux privatifs et communs, fourniture de linge de maison). Il s’agit d’un fonds de commerce à caractère para-hôtelier.
Le fonds de commerce correspond usuellement à l’exploitation de l’intégralité de l’immeuble constitué de plusieurs appartements et de parties communes dédiées aux prestations annexes. À chaque appartement, est attaché un client qui sera l’étudiant auquel la Société exploitante met à disposition le local avec la fourniture de prestations para-hôtelières.
L’activité des résidences étudiantes s’inscrivait dans le cadre du dispositif CENSI-BOUVARD (né d’un amendement à la loi SCELLIER) qui se combinait avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (ou LMNP BOUVARD). Une grande majorité des propriétaires d’appartement en résidence étudiante ont ainsi réalisé un investissement défiscalisant.
Les premiers baux arrivant en fin de dispositif, de nombreux propriétaires ont le souhait de retrouver la jouissance de leurs biens, essentiellement à des fins locatives. Nous assistons ainsi au début d’une longue série de congés avec refus de renouvellement en matière de résidences étudiantes. Le préjudice subi du fait de l’éviction de quelques lots isolés correspond à une perte de chiffre d’affaires et à l’impossibilité pour le preneur d’exploiter son activité dans les lots visés ainsi qu’à la perte des clients attachés.
Lire la suite de cet article : Résidences étudiantes et éviction 2/3 : la nature du préjudice.
Lire aussi : Résidences étudiantes et éviction 3/3 : Éléments de méthode
Liens :
Article L145-14 du Code de commerce
