Pour aller plus loin nous vous recommandons nos articles sur l’éviction en matière de résidences étudiantes :
Résidences étudiantes : panorama du marché
Étiquette : Résidence étudiante
Résidences étudiantes et éviction PARTIE 3/3
Éléments de méthode
Alors que le caractère monovalent des résidences étudiantes semble le plus souvent écarté par la jurisprudence, l’art. L. 145-14 du Code de Commerce prévoit que l’indemnité d’éviction soit « déterminée suivant les usages de la profession ». Par analogie directe, la jurisprudence récente retient les usages en matière d’hôtellerie comme usage de la profession en matière de résidence étudiante (Cass. 3ème civ. 5 février 2014 JurisData 2014-001649 ; CA PARIS 3 juin 2015 SCI LOUBEN /SARL LES CLES DE LA RIVE DROITE Lexbase A9821NIL).
C’est donc la méthode par le multiple du chiffre d’affaires et celle par l’EBE qui devront s’appliquer comme le confirme une jurisprudence récente (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 2 Mai 2018 – n° 16/16703).
Néanmoins, une décision antérieure avait précisé l’impossibilité de déterminer l’indemnité principale en fonction d’une moyenne des deux méthodes mentionnées précédemment (CA Paris, pôle 05 ch. 03, 3 juin 2015, n° 13/10167).
La marge des exploitants peut excéder 20% voire 30% du chiffre d’affaires, la profitabilité du fonds émanant notamment du différentiel de loyer à travers les baux conclus avec les propriétaires. Dans un marché immobilier résidentiel porteur dans les grandes métropoles, la poursuite des évictions est vraisemblable, conjuguée à l’extinction prochaine des dispositifs fiscaux.
Il s’agit là d’une matière nouvelle promise à de nombreux développements dans les années à venir.
Lire nos articles précédents :
Résidences étudiantes et éviction PARTIE 1/3 : Principes indemnitaires et nature de l’activité
Résidences étudiantes et éviction PARTIE 2/3 : Nature du préjudice
Liens :
Article L145-14 du Code de commerce
Résidences étudiantes et éviction PARTIE 1/3
Principes indemnitaires et nature de l’activité
La protection du fonds de commerce a été instaurée par un décret de 1953 qui a prévu dans son art. 8 repris dans le Code de commerce sous l’art. L. 145-14 qu’en cas de non-renouvellement du bail, le propriétaire, sauf motif grave et légitime à l’encontre des locataires, est tenu de payer une indemnité d’éviction. Lorsque le non-renouvellement du bail entraîne la perte du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction est composée d’une indemnité principale dite de remplacement.
« Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article L.145-14 al.2 du Code de commerce).
Lorsque le fonds peut être transféré, l’indemnité d’éviction est alors composée d’une indemnité principale de transfert. La présomption légale est la perte du fonds de commerce et l’exception, son transfert.
Il est donc nécessaire en premier lieu de caractériser le préjudice subi par le locataire évincé pour pouvoir ensuite apprécier si l’indemnité principale sera de remplacement ou de déplacement.
S’agissant des résidences étudiantes, l’exploitant exerce une activité de sous-location meublée accompagnée de différents services ou prestations (accueil, gardiennage, nettoyage des locaux privatifs et communs, fourniture de linge de maison). Il s’agit d’un fonds de commerce à caractère para-hôtelier.
Le fonds de commerce correspond usuellement à l’exploitation de l’intégralité de l’immeuble constitué de plusieurs appartements et de parties communes dédiées aux prestations annexes. À chaque appartement, est attaché un client qui sera l’étudiant auquel la Société exploitante met à disposition le local avec la fourniture de prestations para-hôtelières.
L’activité des résidences étudiantes s’inscrivait dans le cadre du dispositif CENSI-BOUVARD (né d’un amendement à la loi SCELLIER) qui se combinait avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (ou LMNP BOUVARD). Une grande majorité des propriétaires d’appartement en résidence étudiante ont ainsi réalisé un investissement défiscalisant.
Les premiers baux arrivant en fin de dispositif, de nombreux propriétaires ont le souhait de retrouver la jouissance de leurs biens, essentiellement à des fins locatives. Nous assistons ainsi au début d’une longue série de congés avec refus de renouvellement en matière de résidences étudiantes. Le préjudice subi du fait de l’éviction de quelques lots isolés correspond à une perte de chiffre d’affaires et à l’impossibilité pour le preneur d’exploiter son activité dans les lots visés ainsi qu’à la perte des clients attachés.
Lire la suite de cet article : Résidences étudiantes et éviction 2/3 : la nature du préjudice.
Lire aussi : Résidences étudiantes et éviction 3/3 : Éléments de méthode
Liens :
Article L145-14 du Code de commerce
Résidences étudiantes et contentieux
Dans son numéro d’octobre, la Lettre M2, publie un article de Vincent SAE-HENG, expert associé, abordant les notions de valeurs locatives et d’indemnités d’éviction en matière de résidences étudiantes.
Retrouvez tous les mois la rubrique Carré d’Experts dans laquelle les experts en évaluation immobilière, partenaires de la revue, décryptent l’actualité qui influence l’économie immobilière.
Lire aussi :
Résidences étudiantes : panorama du marché français par Vincent SAE HENG – MRICS à retrouver dans la rubrique Carré d’experts de la Lettre M² de juillet/août ! ☀️
➡ Évolution des services
➡ Principaux acteurs
➡ Développement du parc français
➡ Niveaux de loyers et taux de rendement
En France, la population étudiante ne cesse de croître : 2,9 M d’inscriptions dans l’enseignement supérieur pour la rentrée 2020-2021, +87.500 étudiants sur un an, +3,1 % et +2 % par rapport à la moyenne quinquennale. Cette fluctuation positive dynamise fortement le marché des résidences étudiantes…