Comment valoriser les fonds de commerce ? : rapport CCI France

Benjamin ROBINE a eu le plaisir de participer au groupe de travail de la CCI sur la valorisation du fonds de commerce.

De cette réflexion sont ressortis 3 axes :

  • Préserver les relations contractuelles entre bailleur et preneur
  • Éviter la casse économique
  • Favoriser les conditions d’une bonne reprise économique

 

Lire le rapport complet

 

Merci aux membres du groupe de travail :

  • Françoise ARNAUD-FARAUT, Secrétaire générale de la Commission Droit de l’entreprise et fiscalité de la CCI Paris Île-de-France
  • Michèle BENAYOUN, Directrice juridique adjointe de la FNAIM
  • Marcel BÉNEZET, membre de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris Île-de-France, Commission Commerce
  • Didier BERTRAND, Président FNAIM Aix-Marseille
  • Valérie CARTERON, Juriste et membre de la Commission immobilier d’entreprise et fonds de commerce de la FNAIM
  • Patrice COUSIN, membre de là de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris Île-de-France, Commission Droit de l’entreprise et fiscalité
  • Benoît DAVID, Administrateur de la Chambre des experts immobiliers de France et Président du Collège des évaluateurs en fonds de commerce de la FNAIM
  • Jean-Philippe DELTOUR, Associé Gérant, Mandiri
  • David GARAVAGNO, Président FNAIM Var
  • Michel KESSLER, Paris Seine Immobilier, FNAIM Grand Paris, expert en immobilier d’habitation et commercial
  • Laurent PFEIFFER, membre de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris Île-de-France, Commission Droit de l’entreprise et fiscalité
  • Jean PINSOLE, Président de l’UNPI Île-de-France
  • Michel PLATÉRO, Président FNAIM Grand Paris
  • Grégory POMARET, Société du Grand Paris Expertise, MRICS, REV-TEGoVA, expert en évaluation immobilière et commerciale

 

 

Juris’ Post-it : Covid et exigibilité des loyers

Les fermetures administratives temporaires (interdictions de recevoir du public) n’entraînent pas la perte de la chose louée et ne constituent pas l’inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur.

État d’urgence et perte de la chose louée

Selon la Cour de cassation, l’interdiction de recevoir du public en période de crise
sanitaire ne constitue pas une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du
Code civil car cette interdiction :
1) Était générale et temporaire,
2) Avait pour seul objectif de préserver la santé publique,
3) Était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue au contrat.

État d’urgence et obligations du bailleur

La mesure administrative portant interdiction de recevoir du public ne constitue
pas une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

Les commerçants ne peuvent se prévaloir de la perte de la chose louée et de
l’inexécution des obligations contractuelles du bailleur pour suspendre leurs
paiements au titre de la période impactée par les interdictions de recevoir du public.

CASS. CIVILE 3EME, 30 JUIN 2022
N° 21-20.190 / N°21-20.127 / N°21-19.889

 

Pour en savoir plus :
Baux commerciaux et état d’urgence

Lecture d’été – Mutations du commerce post-covid

Dans son ouvrage « Mutations du commerce post-Covid » aux éditions KAWA (préfacé par Moez-Alexandre ZOUARI) Frank ROSENTHAL effectue une analyse contrastée des dernières évolutions du commerce, trop souvent cantonnées à une opposition entre le commerce physique et le e-commerce.  

L’auteur retrace la très forte évolution du e-commerce au cours des 10 dernières années, qui a progressé jusqu’à 15% des parts de marché, et a connu une brusque accélération avec la pandémie.  

L’année 2022 constitue selon Frank ROSENTHAL le volte-face du e-commerce. Après 2 années marquées par des conditions de marché inédites, une tendance forte vers l’acte local de consommation et une rentabilité intrinsèque du e-commerce ont été démontrées et confirmées pour des segments de marché à maturité d’une part, et face à des consommateurs versatiles d’autre part.

Il questionne surtout la pérennité de cette progression, la viabilité à long-terme des pure-players et s’interroge sur les attentes du consommateur, qui exerce son libre-arbitre, notamment en période d’inflation.  

E-commerce et commerce physique , (…) une complémentarité éprouvée et renforcée  :  

Le comportement dominant des consommateurs demeure la recherche en ligne et l’achat en magasin (44% des Français), qui demeure plus répandu que le showrooming(1) (33% des Français).  

Le click and collect est en très forte progression, renforçant l’importance stratégique des magasins physiques (21% des Français ont utilisé le click & collect pour les achats non alimentaires).  

Le commerce physique est en soi un lieu de communication sur l’offre commerciale. L’enseigne Home Depot (équipement de la maison aux Etats-Unis) a reçu en juin 2022 plus de 73,2 millions de visiteurs dans ses magasins contre 54,4 millions de visiteurs sur son site web.  

2022  : le volte-face du e-commerce  

Frank ROSENTHAL fait plusieurs constats : 

  Pour la première fois en France, le drive marque le pas et recule en parts de marché, tendance probablement annonciatrice de la maturité de ce mode de distribution.  

Après avoir été lancé en 2018, l’expansion des drive piétons marque le pas, amorçant vraisemblablement le début d’une rationalisation, faute de rentabilité.  

Le quick commerce(2) en France aura duré environ 3 ans. La concentration effrénée du secteur ces 18 derniers mois a finalement abouti en 2023 à la mise en redressement des deux plateformes subsistantes, GETIR et FLINK.  

Le durcissement de la législation a accéléré leur sortie du marché français, pourtant initialement annoncé prometteur.  

Explications 

La livraison à domicile par le e-commerce n’est pas toujours une expérience satisfaisante pour le consommateur.  

La livraison à domicile a un impact carbone de +70% par rapport au click & collect, la rapidité de la livraison influant très significativement sur le bilan carbone lui-même.  

Par ailleurs et fait intéressant, le temps des retours gratuits s’achève, le modèle tel que le chausseur SARENZA « essayer avant d’acheter » n’ayant pas montré sa rentabilité à long-terme.  

La résistance du commerce physique  

Les Français demeurent attachés au commerce physique, notamment local.  

Certaines DNVB ont dû intégrer le magasin physique dans leur modèle, à l’instar de Warby Parker (lunettes & lentilles aux Etats-Unis), créée en 2010 avec l’essai de 5 montures de lunettes à domicile et qui a démarré son parc de magasins dès 2013 en raison de la demande de contact physique des clients. Elle dispose aujourd’hui de 190 magasins.  

En 2022, la France compte 592 DNVB avec un taux d’évolution sur 1 an de +32,40% dont 145 nouvelles marques. L’étude de Digital Native Group confirme qu’elles sont là pour perdurer et être au service d’un nouveau mode de consommation qui se veut digital et adapté à cette nouvelle génération de consommateurs connectés. 

Le click & collect est activement recherché par les enseignes, assurant trafic et achats complémentaires (impulsifs ?) en magasin, l’un des acteurs les plus performants en France étant FNAC DARTY dont 46% des achats en ligne relèvent du click & collect.

Les perspectives  

Le commerce physique distinguera les magasins à haute valeur ajoutée autour de concepts clés de conseil, de plaisir et de fluidité de parcours, comme le concept Eataly.  

L’achat de seconde main est entré dans les mœurs, 60% des Français ayant acheté ou vendu des produits d’occasion en 2022, comme les plateformes Vinted ou Leboncoin. 

Les magasins se distingueront par l’expérience client offerte à savoir la place de l’humain et la recherche de plaisir.

L’arrêt des Amazon Go (supermarchés sans contact) et le gel des Amazon Fresh (livraison à domicile d’achats alimentaires) pourraient illustrer cette tendance. Le parallèle effectué par l’auteur avec l’enseigne concurrente Stew Leonard’s, qui multiplie les animations en magasin, est probante.  

Dans un secteur éprouvé par les procédures collectives, ROBINE & ASSOCIÉS recommande cette lecture d’été, riche en contenu, prolifique en statistiques et résolument positive dans la capacité du commerce à se réinventer.  

 Une très bonne lecture et un bel été,  

 


 

Ouvrage : 

 Frank ROSENTHAL, 2023, « Mutations du commerce Post-covid », Éditions KAWA 

 

Définitions et liens :  

(1) Showrooming : Le showrooming consiste, pour un consommateur, à se rendre en magasin pour regarder les produits, se renseigner, les comparer, « faire du repérage », puis finalement de réaliser l’achat sur internet 

 (2) Quick commerce : désigne les activités commerciales et logistiques basées sur la promesse d’une livraison effectuée dans un délai très court, généralement compris entre 10 et 15 minutes, par l’intermédiaire d’une application mobile. 

 (3) DNVB : acronyme de Digital Native Vertical Brand faisant référence aux marques et entreprises 100% digitalisées dès leur création, ce qui les différencie donc profondément des entreprises traditionnelles. Certaines enseignes nées sur le web et 100% digital s’installent en physique via un réseau limité mais via un maillage limité mais qualitatif. 

 

 

 

 

Crise sanitaire : bombe à retardement sur le commerce Parisien ?

L’essentiel : Le chiffre d’affaires des commerces Parisiens a diminué de 21% contre 1% en moyenne sur toute la France. Néanmoins, le stock des entreprises actives (inscrites au RCS) est en hausse de 5,6% et le nombre de jugements d’ouverture de liquidations judiciaires a diminué de 12% sur le 1er trimestre. Signe que les fermetures massives n’ont pas (encore) eu lieu. Une bombe à retardement est-elle à craindre ?

Les fédérations de commerçants dont la FACAP alertent sur la situation des commerces Parisiens. Dans sa dernière étude, la Fédération des Associations des Commerçants et Artisans Parisiens (FACAP) indique que le chiffre d’affaires entre juin 2019 et juin 2021 des commerces Parisiens a diminué de près de 21% contre -1% en moyenne en France. De fortes disparités sont cependant observées à Paris. Avec une reprise économique erratique pour les quartiers touristiques (Champs-Élysées -39% ; Haussmann -33% ; Franc-Bourgeois-Marais -24%) ainsi que pour les quartiers mixtes / tertiaires (Les Quatre-Temps – 28%).

Néanmoins, cette baisse du chiffre d’affaires ne semble pas s’accompagner de fermetures massives comme annoncé. En effet, le baromètre du Tribunal de Commerce de Paris (1er trimestre 2021) nous apprend que :

  • Le stock des entreprises actives est en hausse de 5,6% par rapport au 1er trimestre 2020,
  • Les immatriculations au RCS de Paris sont en hausse de 28% (en glissement annuel),
  • Le nombre de jugements d’ouverture de liquidations judiciaires a diminué de 12%.

En ce qui concerne les secteurs d’activité des entreprises historiquement immatriculées, la part des :

  • Hôtels et restaurants a diminué de 1 point (passant de 5% en 2020 à 4% en 2021),
  • Commerces de gros et de détail est stable (12%),
  • Activités financières a augmenté de 5 points (passant de 10% en 2020 à 15 % en 2021).

Dès lors, le baromètre du TC de Paris ne démontre pas une fermeture massive des commerces Parisiens ni une modification profonde des secteurs d’activités des entreprises immatriculées.

Pourtant, nous observons dorénavant dans certaines grandes artères commerçantes Parisiennes (rue de Rennes, rue de Rivoli ou encore Haussmann par exemple) des commerces fermés et/ou à louer. C’est pourquoi dans un contexte où certaines entreprises sont sous perfusion économique, il est difficile d’exclure que de nombreux magasins ne ferment dans les mois à venir. Lundi 30 août 2021, Bercy a tracé la fin du fonds de solidarité, pilier du « quoi qu’il en coûte ». Il est donc probable que les premiers chiffres de mi-septembre permettent de mesurer réellement l’impact de la crise sanitaire sur les commerces Parisiens.

 

Jailbreaker le confinement en toute légalité ? Suivez le guide pour faire tomber le masque…

Après de longues journées à tenter de déjouer les verrous du confinement et de la distanciation sociale, les equipes TCM sont parvenues à jailbreaker la pandémie et nous offrir des moments de convivialité et de proximité sociale.

La cerise sur le gâteau ? Pas de couvre-feu et plus besoin de masques. Choisissez un avatar et venez nous rendre visite.

A tout de suite du côté joyeux de cette crise.

Confinement ou pas, l’équipe ROBINE & ASSOCIES vous accueille sur Work Adventure. Passez nous voir en suivant ce lien :

https://play.workadventu.re/_/global/gparant.github.io/tcm-client/Robine/map.json

Un grand merci aux equipes TCM pour leur accompagnement.

Prudence est mère de sûreté

Dans le numéro d’avril de la Lettre M2Etienne BRILLAND-MRICS (expert associé) relate les évolutions contractuelles observées depuis le début de la crise de la Covid-19 et la nécesssaire adaptation des méthodes par les experts qui se retrouvent au cœur des négociations.

Retrouvez tous les mois la rubrique Carré d’Experts dans laquelle les experts en évaluation immobilière, partenaires de la revue, décryptent l’actualité qui influence l’économie immobilière.
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