Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cette mesure vise à inciter les français assujettis à réorienter leur épargne vers l’économie réelle dite aussi économie productive. Ce nouvel impôt taxe ainsi tous les biens immobiliers non affectés à l’activité professionnelle du contribuable.
En effet, les actifs immobiliers affectés à l’exploitation de la société du contribuable (activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole) ne sont pas concernés tout comme les biens loués sous statut meublé professionnel (LMP).
L’IFI reprend ainsi la plupart des principes de l’ISF puisque le seuil d’entrée demeure identique (1,3 millions d’euros à partir de la fraction de la valeur nette taxable du patrimoine excédant 800 000 € – déduction faite des dettes immobilières) tout comme les taux ou encore les abattements pour résidence principale, les biens loués et les biens détenus en indivision ou via une SCI. Notons toutefois que pour les patrimoines dont la valeur est comprise entre 1,3 et 1,4 millions d’euros, une décote reste applicable correspondant à une réduction sur le montant dû par le contribuable.
La principale nouveauté réside dans l’exonération des placements bancaires et financiers, les comptes titres et les contrats d’assurances-vie. Au demeurant, les parts détenues dans les SCPI et les OPCI détenant de l’immobilier dans l’hexagone sont désormais taxables pour la fraction de leurs valeurs représentatives des actifs immobiliers.
En matière de biens d’exception ou atypiques dont l’évaluation peut s’avérer complexe par manque de transactions comparables, la méthode d’évaluation par comparaison peut être délicate à utiliser et atteindre certaines limites. En effet, selon l’adresse, les prestations et équipements, les valeurs peuvent varier significativement. Il est bien souvent utile de procéder à une évaluation permettant de justifier la valeur déclarée auprès de l’administration fiscale.
L’Impôt sur la Fortune Immobilière devrait concerner entre 150 000 et 170 000 foyers contre environ 350 000 pour l’Impôt de Solidarité sur la Fortune.
Le Cabinet ROBINE & ASSOCIES est fier de vous annoncer l’accréditation RICS de l’un de ses collaborateurs, Vincent SAE HENG.
Cette certification a été délivrée par la ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS après soutenance d’un dossier concernant l’indemnité d’expropriation en lien direct avec le projet du Grand Paris.
Félicitations à lui.
Plusieurs semaines après le triste anniversaire de la mise en place des premières mesures de confinement en mars 2020, la « grande braderie » des fonds hôteliers n’a a priori pas eu lieu.
Si les professionnels cités indiquent l’absence de forte variation des valeurs de fonds notamment en raison d’une offre limitée et d’investisseurs optimistes à long terme et dotés de liquidités abondantes, il est à notre sens nécessaire de se questionner au sujet de l’incidence sur la valeur locative.
Les récents positionnements de la doctrine sur l’appréciation de la valeur locative ont tendance à favoriser des baisses de valeurs locatives qui, conjuguées à un maintien des valeurs de fonds, auraient pour effet de profiter des baisses de loyer pour maintenir un niveau de rentabilité à long terme et préserver les valeurs de fonds.
Alors que l’actif immobilier et l’exploitation hôtelière demeurent intimement liés, certains considèrent qu’une cohérence entre la valeur des fonds et la valeur locative doit demeurer. Pour autant, les capacités d’investissement de certains acteurs semblent décorréler deux variations qui devraient demeurer équivalentes. Si à ce stade, l’absence d’un nombre significatif de transactions et les réticences des établissements bancaires à financer des fonds seuls ne permet pas de tirer des enseignements certains, il n’est pas exclu qu’une baisse des valeurs locatives pourrait avoir, dans un scénario de reprise vigoureux, une incidence haussière sur la valeur desdits fonds.
En conclusion, ne faudra-t-il pas tenir compte de l’appréciation du risque par les investisseurs – en considération de l’évolution des valeurs de fonds – dans la détermination de la valeur locative ?
Après la loi sur le numérique du 7 octobre 2016, visant à favoriser l’ouverture des données publiques, de nouvelles bases de données ont vu le jour : Patrim – site du Ministère chargé des Finances, à destination des particuliers (par le biais de leurs propres identifiants fiscaux), et plus récemment DVF (Données de Valeurs Foncières) ouvert à tout public.
Accessible gratuitement, cette dernière recense toutes les mutations sur les cinq dernières années, relatives à une parcelle cadastrale renseignée. Pour chaque mutation sont indiqués la date de la transaction, la surface réelle du terrain ou du bâti, le montant de la transaction. DVF étant une réutilisation des données brutes communiquées par Bercy, la surface dite « Carrez » n’est pas toujours renseignée contrairement à la surface réelle du bâti provenant des données du cadastre. A l’affichage des résultats de recherche, le prix au m2 diffère largement selon la typologie de surface retenue et le type d’actif. Il est alors dans ce cas, indispensable de s’informer sur les différentes définitions des surfaces fournies d’une part, et d’autre part, de recouper les informations obtenues avec une autre source dédiée.
Mise en ligne dès 2006, la base BIEN de la Chambre des Notaires de Paris* recense depuis 1990 les mutations sur Paris et la région parisienne. Les données communiquées provenant des actes de vente notariés, les prix au m2 sont calculés d’après les surfaces « Loi Carrez » des lots concernés par la transaction.
L’ouverture des données du Ministère des Finances est une véritable avancée en faveur de la compréhension et de l’analyse des marchés immobiliers. La disponibilité de ces données brutes renforce l’exigence de qualité due par les professionnels de l’évaluation à leurs clients et aux juridictions.
*La base BIEN évolue avec un nouveau site mis en ligne depuis le lundi 23 septembre.
