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Catégorie : Étude de cas

Immobilier logistique : faut-il placer tous ses colis dans le même entrepôt ?

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En dépit de la crise sanitaire actuelle (-30% d’investissements en 2020 vs 2019), l’immobilier logistique intéresse toujours plus les investisseurs. 

Quels sont les actifs logistiques les plus à même de satisfaire les besoins des utilisateurs ? 

De manière générale, l’actif logistique se positionne désormais comme un outil incontournable de diversification du portefeuille immobilier, montrant une résilience certaine en temps de crise sanitaire. Les taux de rendement « prime » ont baissé à 3,50% au premier trimestre 2021. A titre d’exemple, la foncière « Argan », cotée sur Euronext et spécialisée dans la location-développement d’entrepôts premium, a connu une hausse de 12,4% de son cours au 26 janvier 2021. 

Tous les entrepôts ne sont pas pour autant bons à prendre. Plusieurs critères les distinguent. 

Un entrepôt doit être bien placé. La clef de voûte de la dorsale logistique s’est ainsi élargie depuis plusieurs années. Auparavant circonscrite à l’axe Lille / Le Havre / Paris / Lyon / Marseille, celle-ci comprend désormais également un arc Ouest (Rennes / Nantes / Bordeaux / Toulouse). La dorsale logistique étend donc sa croissance autour de nouveaux pôles économiques dont le potentiel n’est pas à sous-estimer au regard d’une multipolarité économique encouragée par les confinements successifs. La pénurie foncière devrait faire renforcer l’attrait des locaux situés dans cette zone. 

L’entrepôt de demain, bien placé, doit aussi être bien dimensionné. Les entrepôts dits « de grande logistique » (+ 20 000 m2) représentent la majorité des volumes investis et sont considérés comme des rendements « core » du fait de la solvabilité de leurs utilisateurs. Les bâtiments de taille plus réduite doivent aussi intégrer la stratégie d’investissement : ils répondent à une diversité d’usages importante et sont davantage « value added ». 

Hors entrepôts frigorifiques et de messagerie, notons également l’attractivité des locaux de classe A (env. 80% des transactions au niveau national). Ces derniers sont plus prompts à accueillir toutes activités logistiques de par un coefficient de charge (min. 5t/m2) et une hauteur de stockage exploitable plus importants que pour les autres classes d’entrepôts (min. 9,3m). Leur prépondérance sur le marché tend cependant à indiquer que ces exigences relèvent d’un standard minimum voire déjà dépassé, en particulier pour les entrepôts-cathédrales. 

Émettons toutefois une dernière réserve sur la polyvalence des entrepôts automatisés, dont les systèmes de manutention sont parfois intégrés à l’immeuble (transtockeurs). La lourdeur de l’investissement, la facilité de recours à une main-d’œuvre humaine ou encore la nature des produits traités sont autant de facteurs pouvant infirmer la décision d’automatiser. 

L’investissement en logistique doit donc être considéré avec une attention particulière. Si les actifs les plus vétustes seront logiquement de plus en plus délaissés face aux locaux neufs, ce ne sera pas le cas de locaux a priori obsolètes mais qui satisferont toujours les besoins d’entreprise ne pouvant / ne souhaitant pas avoir recours à l’automatisation.  

 

Valeurs des fonds hôteliers : un baromètre intéressant pour la valeur locative

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Plusieurs semaines après le triste anniversaire de la mise en place des premières mesures de confinement en mars 2020, la « grande braderie » des fonds hôteliers n’a a prioripas eu lieu.

Si les professionnels cités indiquent l’absence de forte variation des valeurs de fonds notamment en raison d’une offre limitée et d’investisseurs optimistes à long terme et dotés de liquidités abondantes, il est à notre sens nécessaire de se questionner au sujet de l’incidence sur la valeur locative.  

Les récents positionnements de la doctrine sur l’appréciation de la valeur locative ont tendance à favoriser des baisses de valeurs locatives qui, conjuguées à un maintien des valeurs de fonds, auraient pour effet de profiter des baisses de loyer pour maintenir un niveau de rentabilité à long terme et préserver les valeurs de fonds.  

Alors que l’actif immobilier et l’exploitation hôtelière demeurent intimement liés, certains considèrent qu’une cohérence entre la valeur des fonds et la valeur locative doit demeurer. Pour autant, les capacités d’investissement de certains acteurs semblent décorréler deux variations qui devraient demeurer équivalentes. Si à ce stade, l’absence d’un nombre significatif de transactions et les réticences des établissements bancaires à financer des fonds seuls ne permet pas de tirer des enseignements certains, il n’est pasexclu qu’une baisse des valeurs locatives pourrait avoir, dans un scénario de reprise vigoureux, une incidence haussière sur la valeur desdits fonds. 

En conclusion, ne faudra-t-il pas tenir compte de l’appréciation du risque par les investisseurs en considération de l’évolution des valeurs de fonds – dans la détermination de la valeur locative ?  

 

Article L145-38 du code de commerce en hôtellerie : la preuve de la variation d’au moins 10%

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Dans un contexte où la crise économique et sanitaire a durement mis à mal le secteur de l’hôtellerie dont les deux moteurs – le tourisme et les voyages d’affaires – sont à l’arrêt, le secteur hôtelier bénéficie d’un soutien important des pouvoirs publics pour leur masse salariale concentrant actuellement l’attention sur les loyers qui constituent désormais le premier poste de charges.

L’article L145-38 du code de commerce constitue un moyen, pour le preneur, de tenter une action en révision et ainsi de bénéficier d’une baisse de loyer a minima jusqu’à la prochaine révision ou jusqu’au terme du bail.

Rappel des critères cumulatifs à la mise en place de l’article L145-38 du C. commerce :

  • Modification matérielle,
  • Des facteurs locaux de commercialité,
  • Ayant entrainé par elle-même,
  • Une variation d’au moins 10% de la valeur locative,
  • Le tout au lien de causalité exclusif.

Alors que la preuve d’une variation d’au moins 10% semble difficilement justifiable pour les locaux non monovalents – celle-ci devant reposer sur « les prix couramment pratiqués dans le voisinage » (article L145-33 du CC) justifiant d’une telle variation – le raisonnement pourrait être autre en matière hôtelière.

Les établissements hôteliers soumis au régime de l’article R145-10 du code de commerce (locaux monovalents) doivent effectivement être estimés selon les usages de la branche d’activité considérée, soit à travers la méthode hôtelière actualisée.

Les récentes évolutions doctrinales de la méthode hôtelière (intégration d’un lissage de la valeur locative ou encore intégration des résultats de l’année 2020 dans la détermination du PMC, TO et RevPar) peuvent engager – à notre sens – des variations de la valeur locative supérieure à 10% sans que celle-ci ne repose sur des transactions locatives.

Accession en fin de jouissance : une nouvelle opportunité pour le preneur ?

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Le 17 septembre 2020, la Cour de cassation a rendu un arrêt important sur l’interprétation des clauses d’accession de baux commerciaux.

Cet arrêt n’est pas sans conséquences économiques et expertales.

L’arrêt du 17 septembre 2020 a ainsi eu à qualifier la clause obligeant le preneur à “ laisser, à la fin du bail, les modifications ou améliorations (des locaux) au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif “.

Estimant que le renouvellement du bail étant “ incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif “, la Cour a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel interprétant cette clause comme étant d’accession en fin de jouissance. La Cour de cassation interprète ainsi explicitement la clause d’accession en miroir de la clause de nivellement.

Plusieurs enseignements peuvent en être tirés.

L’accession en fin de jouissance se traduit usuellement dans l’appréciation de la valeur locative en renouvellement par un abattement sur la valeur locative estimée afin d’assurer que les améliorations financées par le preneur ne bénéficient pas au bailleur dans la valeur locative.

Cela étant, certains praticiens considèrent que l’accession en fin de jouissance mérite a contrario une majoration de la valeur locative, le bailleur se trouvant privé d’un motif de déplafonnement issu des travaux réalisés qui, précisément, demeureront jusqu’en fin d’occupation propriété du preneur.

La pratique rédactionnelle des baux commerciaux semble distinguer ;

  • Les baux à usage de commerce où l’accession en fin de bail conserve la préférence des rédacteurs d’acte.
  • Les baux à usage de bureaux où la remise en état des locaux est un motif usuel de contentieux et où la convergence temporelle de l’accession et du nivellement est de nature à prévenir les différends.

Suivant la clé de lecture donnée par l’arrêt précité, les preneurs dont les améliorations sont reportées en fin de jouissance peuvent trouver une incitation à réaliser des travaux. Pensons aux commerces qui ayant subi des fermetures administratives prolongées, pourront sans être pénalisés, effectuer des travaux modificatifs des caractéristiques des locaux ou d’amélioration.

Or, la priorité donnée par les exploitants au financement des travaux accroît encore la tension actuelle liée à la supportabilité des loyers, dont l’exigibilité a été récemment rappelée.

L’arrêt de la Cour de cassation réaffirme ainsi l’importance de la clause d’accession dans le bail commercial, où celui qui pense semer une graine peut tout aussi bien allumer une mèche.

Une histoire à dormir debout !

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Alors que la crise sanitaire touche en plein cœur l’hôtellerie, celle-ci continue de se réinventer.

L’hôtel Paradiso va ouvrir ses portes courant mars dans le 12ème arrondissement en proposant 7 étages de 7ème art. Et on est très loin d’un simple concept décoratif. Cet hôtel implanté au-dessus du cinéma « MK2 Nation » comprend 34 chambres dans lesquelles vous pouvez regarder une sélection de films sur un écran de 3 mètres !

La famille Karmitz, propriétaire, avait déjà innové en proposant pour son « MK2 Bibliothèque » de visionner le dernier Tarantino sur une banquette double. Les Karmitz récidivent en vous proposant désormais de profiter d’un lit King Size pendant et après la séance !

Pour nous autres experts, avocats, brokers, conseils, cet immeuble « 2-en-1 » amène une interrogation divertissante sur la monovalence et les méthodes d’estimation adaptées.

Peut-être une affaire à suivre !  

EHPAD – La méthode hôtelière est retenue pour fixer la valeur locative

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Un jugement du Tribunal Judiciaire de Fontainebleau en date du 14 mai 2020 (RG 16/01021) vient éclaircir la problématique d’estimation de la valeur locative d’un EHPAD.

Au cas d’espèce, l’expert avait été désigné pour estimer la valeur locative d’un EHPAD détenu sous le régime de la copropriété, à la date du 1er avril 2016.

Deux points essentiels sont soulevés et traités :

  • La méthode hôtelière est privilégiée à une méthode financière afin de répondre à une logique normative. L’expert met en avant un taux d’effort compris entre 25% et 35% de la recette théorique d’hébergement. Le chiffre d’affaires relatif aux soins et à la dépendance des résidents est exclu.

  • Afin de ventiler la valeur locative entre les différents lots, la ventilation par tantièmes a été privilégiée dès lors qu’elle tient compte tant de la superficie des lots que de la situation dans l’immeuble. On notera sur ce point que l’expert envisageait une répartition par surfaces, mais que celles-ci n’étaient pas connues avec exactitude.

A notre sens, ce jugement confirme la pertinence de la méthode hôtelière pour estimer la valeur locative d’un Ehpad. Maisle jugement n’écarte pas explicitement d’autres méthodes si ce n’est celles qui tiendraient compte de la profitabilité de l’exploitation.

La méthode par comparaison au m2 n’est pas évoquée mais l’on comprend à la lecture des conclusions de l’expertise que la surface des biens n’était pas connue avec exactitude, laissant ainsi ouverte cette possibilité. Il en est de même du recoupement par une unité d’hébergement (€ / lit autorisé).

Cette typologie d’actifs appelle à la prudence, la jurisprudence demeurant encore peu fournie. Nous privilégions, lorsque c’est possible, le croisement de plusieurs méthodes – laissant la primauté à l’usage de la méthode hôtelière.

Méthode hôtelière actualisée : 1ère application à Paris

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Dans un jugement rendu le 23 janvier 2020, la 18ème chambre du Tribunal Judiciaire de Paris reconnaît explicitement que la méthode hôtelière constitue « les usages observés dans la branche considérée » pour un renouvellement de bail au 1er mai 2017.

Il s’agit, à notre connaissance, de la première décision parisienne se prononçant sur la méthode hôtelière actualisée appliquée à un hôtel parisien et à une date postérieure à la publication de référence de la CEICE (AJDI octobre 2016).

Dans un jugement RG 17/10268 (SCI THEATHEL c. COSMOPOLY GESTION HOTELIERE), la 18ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris estime que « la méthode hôtelière actualisée, en usage depuis octobre 2016, sera appliquée pour fixer le montant du bail renouvelé au 1er mai 2017 ». Elle est donc représentative des « usages de la branche considérée au sens de l’article R.145-10 du Code de commerce».

Le jugement, portant sur un établissement 3*** de 36 chambres dans le 15ème arrondissement parisien, retient les principaux paramètres suivants :

  • Détermination d’un prix praticable à partir d’un échantillon statistique
  • Abattement OTA de 18% sur 50% de la clientèle
  • Taux sur recette de 16%
  • Inclusion de la recette petit-déjeuner

Cette décision s’inscrit à la suite de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 12 septembre 2019 qui s’était déjà prononcé sur l’application de la méthode hôtelière actualisée pour un renouvellement à effet du 1er octobre 2013.

TGI PARIS, 23 janvier 2020, n° RG 17/10268 

Lire aussi : Méthode hôtelière actualisée : confirmation en appel 

Honni soit le bailleur qui mal pense au repentir ?

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Le droit de repentir du bailleur lui permet de revenir sur sa décision d’éviction du preneur … Est-il une erreur ?

Pour le bailleur, l’exercice du droit de repentir est lourd de conséquences, et doit être étudié avec attention.

L’exercice du droit de repentir par le bailleur fait souvent suite à la considération d’une indemnité d’éviction trop élevée, au regard des désagréments du maintien dans les lieux du preneur. Il s’avère avantageux à d’autres égards.

Se repentir n’entame ainsi pas les revenus d’occupation postérieurs au bail initial et antérieurs au droit de repentir du bailleur.

En effet, suite à un refus de renouvellement, le preneur peut rester dans les lieux tant qu’aucune indemnité d’éviction ne lui aura été versée.

Celui-ci devra alors au bailleur une indemnité d’occupation pour la période intermédiaire entre la date d’expiration du bail et celle du renouvellement, régie par l’article L.145-28 du Code de commerce (Civ.3ème, 27/11/2002). Celle-ci correspondra à la valeur locative, faisant généralement l’objet d’un abattement pour précarité.

Les intérêts du bailleur sont en revanche davantage contrariés si ce dernier espère déplafonner via l’exercice de son droit de repentir.

Le bailleur ne pourra ainsi utiliser de manière dilatoire son droit de repentir pour déplafonner sur motif de durée effective supérieure à 12 ans. Dans le cas d’un bail commercial ne devant initialement courir au-delà de 9 ans, la jurisprudence considère que la période intermédiaire entre l’expiration du bail (suite au refus de renouvellement) et la prise d’effet du bail renouvelé (suite au repentir) ne constitue pas une tacite prolongation du bail initial (Civ.3èm, 18/12/1985).

Cette protection du preneur prend fin à l’étude des autres motifs de déplafonnement. Ce dernier doit ainsi être très prudent quant aux travaux qu’il effectue durant le bail initial et jusqu’à la prise d’effet du droit de repentir. La Cour de cassation (Civ.3ème, 19/07/1984) a ainsi jugé que son exercice n’interdit pas au bailleur de se prévaloir d’un éventuel motif de déplafonnement, la valeur locative devant être déterminée à la date de prise d’effet du droit de repentir.

L’exercice du droit de repentir pourrait s’apparenter in fine comme un argument décisionnel. Tout bailleur désireux de renouveler le bail initial, sans pouvoir déplafonner à l’instant T serait ainsi avisé de refuser le renouvellement, pour exercer a posteriori son droit de repentir en espérant une évolution favorable des motifs de déplafonnement. Citons à titre d’exemple, la livraison d’un projet d’ampleur à proximité affectant les facteurs locaux de commercialité. Risquée est donc la tactique du preneur consistant à vouloir majorer la valeur locative suite à refus de renouvellement pour grossir son indemnité d’éviction, lorsque le bailleur se repentit par la suite avec déplafonnement …

Une telle utilisation du droit de repentir doit être considérée avec prudence, contrevenant à la primauté de la protection du preneur en détournant son exercice de cette vocation première.

Dans ce contexte, le droit d’option pourrait s’affirmer comme une alternative très crédible aux risques inhérents à l’exercice du droit de repentir.

Instauré par l’article L.145-57 du Code de commerce, il permet aux parties de renoncer au renouvellement initialement offert (bailleur) ou accepté (preneur). Un congé avec offre du bailleur incitera en effet le preneur à faire valoir une faible valeur locative, ce qui diminuera d’autant l’indemnité d’éviction en cas d’option du bailleur.

Transférer l’initiative de la valeur sur les épaules du preneur serait finalement la meilleure stratégie à adopter pour tout bailleur …

Open data des décisions de justice, on progresse !

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Le projet de décret relatif à la mise à disposition du public des décisions de juridictions judiciaires et administratives a enfin été soumis à la concertation par le Ministère de la Justice. Il était attendu depuis la loi de 2016 pour une République numérique, dite « loi Lemaire ». Il avait été annoncé de nouveau par la loi de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice du 23 mars 2019.

Ce projet a pour but de faciliter l’accès à la jurisprudence en le rendant libre et gratuit au public sous forme électronique.

La publication des décisions rendues par les juridictions judiciaires devra se faire dans un délai de « six mois à compter de leur mise à disposition au greffe de la juridiction ».

Le site Légifrance avait déjà pour objectif de rendre les décisions de justice accessibles au plus grand nombre mais force est de constater que le but est loin d’être atteint.

L’accès à la jurisprudence, essentiellement du second degré de juridiction, était jusque récemment limité aux éditeurs juridiques (Dalloz / LexisNexis) et a été profondément disrupté par les acteurs des legaltechs tels que Doctrine. Ce dernier s’est notamment vu refuser la mise en ligne sur son portail des jugements du TGI de Paris par la Cour d’appel de Paris.

Cet accès en ligne à la jurisprudence s’inscrit dans la lignée de la base de données DVF. Ouverte au public depuis le 24 avril dernier, elle permet d’accéder librement et gratuitement aux ventes immobilières.

Ces ouvertures laissent envisager des perspectives prometteuses dans le cadre de  l’accès aux données.

Projet de décret relatif à la mise à la disposition du public des décisions des juridictions judiciaires et administratives

Lire aussi : Open Data et qualification des données en immobilier

Lissage du déplafonnement, contentieux à l’horizon ?

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Nous évoquions, dans un précédent billet, le sort du loyer en cas de renouvellement déplafonné, à la lumière de l’avis rendu par la Cour de Cassation le 9 mars 2018.

Les praticiens n’ont pas manqué d’observer que le schéma d’application se complexifiait grandement en cas d’écart très important entre la valeur locative de renouvellement, et le loyer exigible en application du dispositif de lissage prévu par le 4e alinéa de l’article L145-34 du Code de Commerce.

La principale interrogation relevée par les commentateurs peut se formuler comme suit : que se passe-t-il lorsqu’en suite de la fixation d’un loyer de renouvellement déplafonné, le bailleur sollicite 3 années plus tard le bénéfice de la révision plafonnée prévue par l’article L145-38 ?

Pour mieux saisir l’enjeu, reprenons l’exemple développé dans notre précédent billet :

Supposons un bail hypothétique, ayant pris effet au 1er janvier 2010, moyennant un loyer initial de 30 000€/an, resté stable sur toute la période en l’absence de clause d’indexation et de mise en œuvre de la procédure de révision.

Supposons une date de prise d’effet du renouvellement de ce bail au 1er janvier 2019, moyennant un loyer de renouvellement déplafonné fixé, cette fois, à la somme de 50 000€

Les modalités de calcul du loyer exigible chaque année par le bailleur ne changent pas, et celui-ci pourra quittancer 33 000€ au titre de l’année 2019, 36 300€ pour l’année 2020 et 39 930€ pour l’année 2021.

Mais que se passerait-il si, au 1er janvier 2022, au lieu de quittancer 43 923€, le bailleur sollicitait le bénéfice de la révision plafonnée prévue par l’article L145-38 du Code de Commerce ? Le loyer exigible au titre de l’année 2022 serait-t-il lui aussi soumis à la limite de 10% d’augmentation prévue par le mécanisme de lissage ? Ou bien le bailleur pourrait-t-il immédiatement exiger du preneur qu’il paie la totalité du nouveau loyer révisé à l’ILC ou à l’ILAT ?

En cas de révision plafonnée, le loyer révisé n’a pas vocation à se voir appliquer un quelconque lissage. Or, la révision plafonnée se calcule à partir du loyer de référence du bail, et non du loyer acquitté les années précédentes. En s’en tenant à une application littérale des textes, à la suite de l’avis rendu par la Cour de Cassation, une partie de la doctrine estime que la révision plafonnée du loyer pourrait ainsi mettre fin prématurément à l’application du lissage du loyer[1]. 

Dans notre exemple, cela signifierait que le loyer exigible au titre de l’année 2022 ne serait plus de 43 923€ (hypothèse du loyer lissé), mais de 50 000€, augmenté le cas échéant à proportion de la variation de l’ILC ou de l’ILAT.

Cette position était déjà défendue par E. Chavance et S. Regnault en 2015[2], aux premiers jours de l’applicaiton de la loi Pinel. Plus récemment en 2018, F. Planckeel et A. Antoniutti reprenaient ce constat, et déploraient les conséquences concrètes de cette analyse :

« On pourrait ainsi voir se multiplier de bien curieux stratagèmes procéduraux : les bailleurs confrontés au lissage lanceraient systématiquement des procédures de révision du loyer – soit une troisième instance ! -, tandis que les locataires plaideraient le déplafonnement pour conserver le lissage… »[3]

E. Chavance et S. Regnault n’ont pas manqué de proposer une réponse[4] tandis que La Gazette du Palais, sous la plume de Jehan-Denis Barbier, concourrait non sans inquiétude à cette interprétation[5].

Dans l’attente d’une prise de position des juridictions sur cette question, la prudence est de mise, au moment d’envisager la négociation d’un renouvellement déplafonné. La Cour de Cassation précise que les dispositions relatives au lissage du déplafonnement ne sont pas d’ordre public, et qu’il est possible d’en régler le sort conventionnellement ; par ailleurs, il convient de rappeler que les déplafonnements tirés de la durée effective du bail supérieure à 12 ans demeurent – étrangement – exclus du champ d’application du dispositif de lissage des loyers.

[1] Ces mêmes auteurs estiment qu’un renouvellement plafonné du bail mettrait également fin à un éventuel lissage de loyer.

[2] E. Chavance et S. Regnault, « Le Loyer après la loi Pinel », CDE 2015, dossier 15, p.22

[3] F. Planckeel et A.Antoniutti « Valeur locative et lissage du déplafonnement : deux loyers pour un seul bail ? » AJDI 2018 p.747

[4] E. Chavance et S. Regnault « Valeur locative et lissage du déplafonnement : un seul loyer pour le bail » Loyers et Copropriété Octobre 2019

[5] J-D Barbier, « Etalement des hausses du loyer commercial : échec à l’échéancier », Gazette du Palais n° 39, 12 novembre 2019

Lire aussi : Lissage du déplafonnement, plafonnement glissant !

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