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Catégorie : Étude de cas

PLF 2021 : opportunité inédite de réévaluation des actifs

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Le projet de Loi de Finances pour 2021 (PLF 2021) contient une mesure exceptionnelle offrant aux entreprises la faculté de procéder à la réévaluation libre d’actifs inscrits au bilan, moyennant des dispositifs d’étalement ou de sursis de la plus-value ainsi générée.

S’agissant des immobilisations amortissables, l’écart de réévaluation sera fiscalement réintégré par 1/15ème pour les constructions et par 1/5ème pour les autres immobilisations.

Pour les immobilisations non-amortissables, tels que les terrains, l’écart bénéficiera d’un sursis d’imposition maintenu jusqu’à la cession des actifs concernés.

Cette mesure d’exception vise essentiellement à permettre de renforcer les capitaux propres des entreprises dans un contexte économique inédit.

Elle a vocation à permettre la réévaluation de fonds de commerce créés par des entreprises et ne figurant pas à l’actif.

De la même façon, elle est de nature à permettre la réévaluation d’actifs immobiliers dont les valeurs ont fortement progressé au cours des 20 dernières années. Le cumul des mesures d’imposition étalée sur la construction et de report sur le terrain redonne de l’acuité à l’importance de la ventilation terrain / construction.

Lire aussi :

PLF 2021 : Réévaluation libre d’actifs, des opportunités à saisir

Valeur locative d’hôtel : abattement pour clause d’accession en fin jouissance

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L’incidence de l’accession en fin de jouissance sur la valeur locative donne lieu à de nombreux échanges entre les professionnels de l’immobilier, certains optant pour une majoration et d’autres pour un abattement. Cette question mérite également d’être étudiée en matière hôtelière.

Pour rappel, la valeur locative des établissements hôteliers, considérés comme monovalents, doit être fixée suivant les usages observés dans la branche d’activité considérée. Faire abstraction des travaux d’amélioration au sens large au motif que le dispositif spécifique des articles L311-1s du code de Tourisme est conforme au principe « Generalia specialibus… » n’apparaît pas pleinement satisfaisant. 

Il est exact que le jeu combiné des articlesL145-36 et R.145-10 du Code de commerce ne renvoie pas à l’article R.145-8 du Code de commerce. Pour autant, la volonté contractuelle univoque d’insérer une clause d’accession en fin de jouissance mériterait – dans une acception économique et non juridique – application en matière d’évaluation.  

Dans l’hypothèse d’une clause d’accession en fin de jouissance, la valeur locative en renouvellement serait à apprécier suivant la consistance des locaux à la date de prise d’effet du bail initial. Cette appréciation pose question notamment dans un marché de l’hôtellerie parisienne où les établissements, pour faire face à la demande et aidés en cela par un nouveau classement hôtelier, sont nettement montés en gamme, les segments 3* et 4* étant dorénavant nettement majoritaires.  

Compte tenu de la difficulté de considérer la consistance initiale des lieux, l’abattement pour accession en fin de jouissance vise précisément à restituer l’équilibre économique du contrat de bail. Il aurait également pour mérite de combler les lacunes du dispositif du Code du Tourisme, datant du 1er juillet 1964 et de nature limitatif. Sa lecture à l’heure des impératifs écologiques et de l’hyper-connectivité attendue des clients est d’un charme désuet, mais d’une cruelle rigueur juridique pour celui qui porte l’investissement. 

Une décision récente du Tribunal Judiciaire de Paris (jugement rendu le 23 janvier 2020 / RG17/10268) tend vers cette approche en ce qu’elle retient un principe d’abattement, mais au titre d’une clause d’accession en fin de bail et prévoyant également une remise en état en fin de jouissance… 

La question sous-jacente de cette thématique relève finalement du statut d’ordre public de l’accession en fin de bail en matière hôtelière, qui s’opposerait alors à la liberté contractuelle des parties de prévoir une accession différée.  

Covid-19, fermeture des commerces et article 1 722 C.ci : comment calculer la réduction de loyer ?

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En France, les mesures sanitaires ont entraîné la fermeture administrative des commerces dits ‘’ non-essentiels ‘’.

Si la destruction partielle devait être reconnue sur le fondement de l’article 1 722 du Code civil, comment calculer la réduction de loyer ?

Pour rappel, l’article 1722 du Code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander (…) une diminution du prix (…) ».

Un jugement récent  a ainsi débouté un bailleur de sa demande de paiement des loyers dus par le preneur pour la période allant du 16 mars au 11 mai 2020. Il a ainsi reconnu une perte totale de la chose louée ; quid de futures décisions tendant à reconnaître une perte partielle ?

Le sujet aurait une portée significative au regard des nombreux locaux soumis à fermeture administrative : restaurants, magasins d’équipement de la personne …

Les mécanismes de fermeture sont toutefois multiples au regard :

  • De l’étendue des activités interdites
  • Des restrictions d’exploitation en termes d’horaires d’ouverture

On citera à titre illustratif l’interdiction pour les restaurants de recevoir du public, qui peuvent encore pratiquer la vente à emporter. De la même façon, les mesures de couvre-feu en début de soirée sont de nature à priver une partie des commerces d’une plage horaire significative en termes de chiffre d’affaires, notamment pour les commerces de proximité.

Les réponses doivent donc nécessairement être adaptées à chaque cas d’espèce.

Plusieurs modes de calcul peuvent être envisagés :

  1. La baisse du loyer a proportion de la baisse de chiffre d’affaires rapporté aux années précédentes
  2. La perte d’exploitation telle que calculée à hauteur de la marge brute, à l’instar des contrats d’assurance prévoyant de ce type de couverture
  3. Une approche plus normative appliquant au loyer un coefficient d’adaptabilité du commerce aux contraintes sanitaires actuelles.

Ce coefficient, allant de 0 à 1, serait ainsi composé de 4 tranches, chacune pondérée entre 0 et 0,25, selon les critères suivants :

  • Commercialité du secteur (0 : très importante / 0,25 : inexistante)
  • Caractère touristique ou non du secteur (0 : secteur très touristique / 0,25 : secteur totalement riverain)
  • Proportion de l’espace de vente dans les locaux (0 : espace de vente occupant l’intégralité des locaux / 0,25 : espace de vente inexistant)
  • Proportion du chiffre d’affaires de l’année antérieure basée sur la vente hors boutique (0 : part inexistante du CA / 0,25 : entièreté du CA)

A l’appui de cette méthode, il nous apparaît judicieux d’établir une grille de pondération des critères afin de quantifier la réduction de loyer susceptible d’être pratiquée.

Le loyer ainsi adapté présente a minima l’intérêt de tenir compte du caractère interdépendant du local commercial et du fonds de commerce dans l’estimation de la réduction de loyer.

Dans un esprit d’équité, la réduction de loyer de l’article 1 722 du Code civil semble devoir être calculée au-delà de la réalité économique du preneur, afin de parvenir à une valeur respectueuse des intérêts des deux parties.

Venez échanger autour de l’article avec son auteur, Clara TOUSSAINT  le mercredi 10 février de 16 h à 17 h sur le lien suivant : https://play.workadventu.re/_/global/gparant.github.io/tcm-client/Robine/map.json

Turbulences sur le commerce de flux

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Au cours des 15 dernières années, le commerce de flux a connu une très forte croissance, tirée notamment par la hausse du trafic aérien et le développement du tourisme à l’échelle mondiale. Les ventes en duty-free et travel retail auraient ainsi quadruplé entre 2000 et 2019, dernière année faste du secteur. 

Plusieurs groupes se sont fortement développés sur ce créneau, deux groupes français (LAGARDERE TRAVEL RETAIL et DFS) se plaçant dans le Top 6 en termes de chiffres d’affaires.

En matière d’immobilier commercial, le travel retail se caractérisait jusque là par des ratios hors normes favorisés par l’achat en duty free (évitant ainsi la TVA et les accises) et l’espace réservé en attente du départ de l’avion. On observait des paniers moyens élevés, des taux de transformation significatifs et des chiffres d’affaires au m2 inédits. Une étude de CUSHMAN & WAKEFIELD datée de décembre 2018 sur le commerce en gare rapporte des chiffres d’affaires en vente à emporter pouvant atteindre 50.000 € / m2 SdV. 

Le rapport financier d’ADP pour 2019 indique un chiffre d’affaires par passager (et non par consommateur) de 19,7€ (pour un trafic de 108M de voyageurs).

Ces performances commerciales donnaient lieu à des taux d’effort qui auraient été jugés léonins en centres commerciaux, mêmes très performants. L’étude précitée de CUSHMAN & WAKEFIELD fait état de taux d’effort pouvant atteindre 25% en vente à emporter. Les curseurs étaient alors aux antipodes de la frugalité. 

Dans le contexte pandémique actuel, « The Economist » questionne la pertinence des législations duty-free, non directement contributives en termes de finances publiques, favorisant l’alcool et le tabac et ne bénéficiant finalement qu’à une population déjà favorisée. 

La remise en cause du modèle duty-free amène à s’interroger sur la nécessaire transformation du commerce de flux, mis à mal par la crise sanitaire, et qui participe pourtant activement au financement des équipements aéroportuaires eux-mêmes. 

L’intense fréquentation des sites de flux et la flexibilité des conventions d’occupation en font usuellement un observatoire dynamique et pertinent des enseignes performantes. L’évolution du mix-merchandising des gares et aéroports à moyen-terme sera riche en enseignements.  

 

Partie II : Quelles évolutions proposer au dispositif des articles L311-1 et suivants du code de Tourisme ?

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Alors qu’un premier article a acté notre intérêt et notre souhait de faire évoluer ce mécanisme devenu désuet, l’heure est maintenant aux propositions d’évolution.

Avant de revenir dans un dernier article sur les conditions d’application du dispositif, il semble important d’initier la réflexion autour de l’article 1er du dispositif (L311-1 du code de tourisme), portant sur le champ d’application.

En effet, la liste limitative énoncée à l’article L311-1 ne nous semble plus correspondre aux contraintes actuelles, mêlant notamment performance énergétique et attentes de la clientèle.

Nous proposons quelques pistes de réflexion :

  • En cette rentrée, l’équipe ROBINE ET ASSOCIES a le plaisir de vous partager sa présence comme cabinet d’expertise et de conseil « incontournable » dans les classements « Expertise judiciaire – Commerce » et « Investisseurs privés et utilisateurs » du magazine Décideurs Magazine – Groupe Leader Leagues.

  • Installation du courant faible : en ce qui concerne le point n°2 du texte susvisé, nous considérons que l’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ne constitue plus une amélioration de l’outil immobilier mais davantage un service logique et au demeurant minimum apporté à la clientèle. A l’heure du très haut débit, l’installation du courant faible (fibre optique, bornes, répéteurs wifi…) apparait à notre sens nettement plus adaptée.

  • Équipements sanitaires : alors qu’il est possible de tenir compte du changement d’équipements sanitaires, le périmètre d’éventuelles déductions doit seulement se limiter aux améliorations et non aux entretiens et rénovations. A ce jour, nombre de cas concernent le remplacement d’équipements sanitaires déjà existants. Or, nous rappelons que l’amélioration au sens de l’élément nouveau exclut les simples rénovations et rafraîchissements.

  • Distribution de l’eau et de l’électricité : les établissements hôteliers français sont désormais systématiquement équipés au regard de la distribution de l’eau et de l’électricité, nonobstant une tendance minoritaire de retour à la frugalité illustrée par les toilettes sèches. Ce type de travaux pourrait ainsi être exclu du dispositif.

In fine, une refonte de ladite liste doit être réalisée sur la base d’une concertation intégrant l’ensemble des parties prenantes (bailleurs, preneurs, conseils, syndicats hôteliers…) afin de concilier des intérêts – a priori divergents – que nous considérons intimement liés.

S’en suivra une dernière réflexion portant sur la prise en considération dans la valeur locative, objet d’un dernier article dès la rentrée.

La valeur locative des EHPAD au téléscope

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Dans le numéro de juillet de la Lettre M², Benjamin ROBINE passe au peigne fin la valeur locative des EHPAD. Par son expansion, ce parc immobilier amène à s’interroger sur sa valorisation.

Retrouvez tous les mois la rubrique Carré d’Experts dans laquelle les experts en évaluation immobilière, partenaire de la revue, décryptent l’actualité qui influence l’économie immobilière.

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Les limites méconnues de l’open data

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L’information sur le marché immobilier disponible en ligne n’a cessé de croître ces dernières années. L’ouverture en accès libre des données par DVF en avril 2019 avait été accueillie comme une aubaine par les acteurs du marché. Mais selon une étude publiée le 6 juillet 2021 par Claire Julliard présidente d’Oggi Conseil et Alexandre Coulondre, chercheur associé au LATTS (Ecole des Ponts Paris TECH), l’open data censée assurer la transparence des données n’a pas eu tous les effets escomptés.

Ainsi, seuls 38 % des personnes vendant un logement consultent ces données sans passer par un intermédiaire. La majorité de ces grands consommateurs de données est issue de zones où le marché est tendu et appartiennent à des catégories sociales supérieures. Ainsi, les données ont beau être mise à disposition de tous, seule une partie des vendeurs en font usage.

L’accès aux données donne un effet de transparence du marché, mais la masse d’informations rend son interprétation complexe. Les sites internet restituent les prix chacun selon une méthode qui leur est propre. Il devient donc difficile aux particuliers d’obtenir une comparaison fiable et claire.

L’ouverture des données n’a pas eu d’effet modérateur sur les prix. 37 % des vendeurs qui consomment de la donnée en grande quantitéreconnaissent avoir positionné leur prix de mise en vente dans la fourchette haute. En fin de compte, la consultation des données a plutôt bénéficié aux vendeurs et n’a pas contribué à minimiser la hausse des prix.

En conclusion, l’open data des marchés immobiliers est une avancée significative avec ses propres limites.

A lire aussi : 

Open data et qualification des données en immobilier

Open data des décisions de justice, on progresse !

Les foulées de l’Immobilier, 13ème édition

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En cette année particulière de crise sanitaire, le cabinet ROBINE & ASSOCIÉS a participé avec enthousiasme à la 13ème édition des Foulées de l’Immobilier.

Pour répondre aux contraintes liées à l’épidémie de la Covid-19, l’équipe organisatrice du Master 246 de l’Université Paris Dauphine, a proposé aux 39 équipes inscrites, un format ludique et challengeant, une course connectée (du 5 au 20 juin).

L’idée était alors d’engranger les kilomètres tout en faisant grimper le curseur du nombre de pas.

Avec un regard attentif sur nos résultats et un plaisir certain journée après journée, l’équipe du Cabinet Robine a ainsi réalisé 1 936 241 pas, soit environ 1 259 km.

L’équipe de ROBINE & ASSOCIÉS se classe ainsi 13ème sur 39 en nombre de pas par personne.

Nous souhaitons remercier l’organisation pour la réussite de ce challenge mais également l’ensemble des entreprises participantes, qui ont permis, par leur pugnacité, un effort notoire mais avant tout un plaisir partagé.

À l’année prochaine !

Partie I : Le temps de la réforme pour le dispositif des articles L311-1 et suivants du Code de tourisme ?

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Au cœur des premières euphories d’une sortie de crise, l’activité hôtelière semble encore sous pression. Si la fréquentation des hôtels ne suit malheureusement pas celle des terrasses, les débats autour des valeurs locatives et plus généralement tout allègement des charges fixes demeurent très actuels.

L’articulation de nouvelles méthodes d’estimation de la valeur locative a déjà fait l’objet de plusieurs publications. Il demeure à notre sens une problématique récurrente, d’ores et déjà l’objet de contestation avant crise : les articles L311-1 et suivants du Code de tourisme.

L’anachronisme du dispositif du Code de Tourisme, renforcé par son caractère limitatif, semble manifeste au regard des récentes créations et/ou rénovations d’établissements et du positionnement de la France comme 1ère destination du tourisme mondial (89M de touristes en 2018 selon les Echos).

L’application de ce dispositif, limité initialement aux 8 points de l’article L311-1 dudit code et excluant tous travaux ne relevant pas de travaux d’amélioration au sens de l’apport d’un élément nouveau, apparaît en net décalage avec les usages observés dans la branche d’activité considérée et l’impératif d’amélioration constante des conditions d’accueil des clients.

Une révision du dispositif d’ordre public nous semble donc nécessaire, en conservant l’idée générale de l’accession différée mais en modernisant a minima la liste énumérée à l’article L311-1 du Code de tourisme.

En retranscrivant les usages et en adaptant cette nouvelle liste aux thématiques « modernes » et aux enjeux économiques (exploitation hôtelière vs revenus immobiliers), nous irons vers une simplification et une harmonisation de la déductibilité des travaux au bénéfice des preneurs, des bailleurs et de leurs conseils.

Nous vous présenterons plusieurs pistes de réflexion dans un prochain article.

Loyers hôteliers, solutions techniques

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L’AJDI publie au mois de mai une contribution de la CEICE relative à l’estimation de la valeur locative hôtelière en période de crise. Les solutions proposées reprennent pour partie les propres outils méthodologiques de ROBINE & ASSOCIÉS.  

Ceux-ci ont été brillamment exposés mardi 18 mai par Vincent SAE-HENG, expert associé, lors du webinaire « the Valuation of a Hotel » du groupe RICS Valuation, co-animé avec Francis MARTINON, VP Asset Management d’Accor Invest. 

Le replay est disponible ci-dessous. 

 

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