De nombreux Ehpad sont l’objet, dès l’origine, d’une mise en copropriété; les chambres constituant les lots principaux, achetés le plus souvent en tant que loueur meublé professionnel ou non professionnel dans une optique d’investissement couplé à la défiscalisation.
Deux principaux schémas sont usuellement observés
I Les chambres, qui au sens de l’administration sont encore considérées comme de l’habitation, sont les seuls lots privatifs. Les parties communes qui comprennent alors les accès mais aussi tous les locaux de services indispensables à l’exploitation d’un Ehpad (salons, restaurant, accueil, locaux de soins…) sont répartis par tantième sur l’ensemble des lots privatifs.
Dans ce cas, tant au moment des renouvellements de baux que du calcul d’une valeur vénale, l’estimation peut porter sur l’intégralité de l’immeuble (comme s’il s’agissait d’un immeuble en bloc) et en respect des méthodes usuelles d’évaluation .
Deux écueils tout de même :
Le premier est sans doute lié au risque de l’investissement puisque dans cette situation l’exploitant de l’Ehpad n’est pas impliqué dans le projet immobilier. Les renégociations de loyer peuvent être plus ardues avec un risque accru de départ de l’exploitant.
Le second concerne lui le volet fiscal. Quid du maintien du statut LMP/LMNP alors que manifestement le loyer versé aux copropriétaires comprend la mise à disposition de locaux tous usages, indispensables à l’activité. Quid éventuellement de la TVA applicable ? de nombreuses questions sont soulevées sur la toile, malheureusement sans réponse jurisprudentielle.
II Les chambres et les locaux tous usages constituent des lots distincts. Il peut parfois subsister une quote-part des parties communes mais afférente aux seules surfaces de distribution (circulations verticales et horizontales, accès, extérieurs…)
Dans ce cas, quelle valorisation des lots retenir pour une cession ou pour un renouvellement de bail ?
Lors de la redéfinition du loyer de renouvellement, Il convient de répartir la valeur locative de l’ensemble immobilier entre les lots exploités en chambres et les lots de services. Les deux sont évidemment interdépendants. A notre connaissance, il n’y a pas d’orientation doctrinale ou jurisprudentielle. A priori, la seule solution serait celle de la clef de répartition (au prorata des surfaces, des tantièmes, d’une règle d’attribution de points ou encore la moyenne de ces différentes clefs de répartition).
Dans cette situation, c’est le plus souvent l’exploitant ou une société ad hoc qui a la propriété de ces locaux tous usages. Et en termes de valorisation, le risque de départ du locataire exploitant est moindre mais le jeu de la négociation pour les renouvellements amiables demeure avec souvent une pression à la baisse justifiée par des prises à bail historiques à des niveaux de loyer élevés, pivot du mécanisme initial de défiscalisation.
En définitive, la commercialisation initiale de ces Ehpad, avec un bonus de défiscalisation, a bien souvent dicté la rédaction du règlement de copropriété. Mais quand il s’agit d’Ehpad, nul autre choix pour l’expert immobilier que de procéder à l’estimation de l’immeuble dans son intégralité conformément aux méthodes professionnelles et d’établir ensuite une clef de répartition permettant d’appréhender la valeur locative (ou vénale) d’un lot de copropriété.
