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Catégorie : Étude de cas

Lissage du déplafonnement, plafonnement glissant !

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Faut-il se méfier du mécanisme de « lissage du déplafonnement » ?

L’article L145-34 du Code de Commerce, dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, prévoit en son 4e alinéa :

« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Les modalités d’application exactes de ces dispositions font l’objet de nombreuses inquiétudes en doctrine[1].

Un avis de la Cour de Cassation en date du 9 mars 2018 (n°15004) est venu répondre à certaines interrogations. En renouvellement déplafonné, le nouveau loyer est fixé par le juge des loyers commerciaux à la valeur locative relevant de l’article L145-33. Le prochain loyer plafond (N+9) sera alors déterminé à partir de cette valeur locative.

Dans les termes de la Cour, le lissage prévu par le dernier alinéa de l’article L145-34 instaure seulement « un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ».

Quelles sont les modalités d’application concrète du lissage du déplafonnement à la lumière de cet avis ?

Supposons un bail hypothétique, ayant pris effet au 1er janvier 2010, moyennant un loyer initial de 30 000€, resté stable sur toute la période en l’absence de clause d’indexation et de mise en œuvre de la procédure de révision.

Supposons une date de prise d’effet du renouvellement de ce bail au 1er janvier 2019, moyennant un loyer de renouvellement déplafonné fixé à la somme de 38 000€

Le lissage du nouveau loyer s’organisera comme suit :

  • Loyer exigible pour l’année 2019 : 33 000€ (10% d’augmentation calculée à partir du loyer acquitté en 2018, soit 30 000€ + 10/100 x 30 000 = 33 000€)
  • Loyer exigible pour l’année 2020 : 36 300€ (10% d’augmentation calculée à partir du loyer acquitté en 2019, soit 33 000 + 10/100 x 33 000 = 36 300€)
  • Loyer exigible pour l’année 2021 : 38 000€ (10% d’augmentation calculée à partir du loyer acquitté en 2020 à concurrence de la valeur locative déplafonnée, soit 38 000€).
  • Loyer exigible pour les années 2022 et suivantes : 38 000€
  • Le loyer plafond susceptible d’être appliqué pour le renouvellement suivant (au plus tôt le 1er janvier 2028 dans notre exemple) sera quant à lui calculé à partir de la valeur locative du bail (38 000€) et non à partir du premier loyer exigible.

Dans le cadre de cet exemple simple, pour un bail sans clause d’échelle mobile, et présentant un différentiel relativement modéré entre le dernier loyer acquitté et la valeur locative de renouvellement, la mise en œuvre du lissage du déplafonnement ne paraît poser aucune difficulté majeure.

[1] E. Chavance et S. Regnault, « Le Loyer après la loi Pinel », CDE 2015, dossier 15, p.22 ; Ch.-E. Brault, Loi du 18 juin 2014 : les évolutions portant sur le loyer, Gaz. Pal. 8-9 août 2014, p. 41 ; Ph.-H. Brault, L’augmentation par paliers de 10 % des loyers fixés en révision ou en renouvellement selon la valeur locative, Loyers et copr. sept. 2014. Dossier Loi du 18 juin 2014, n° 7 ; J.-P. Dumur, AJDI 2014 p.405 ; J.-P. Blatter, AJDI 2014 p.576 ; J. Monéger et F. Kendérian, RTD com. 2014 p.535

Lire aussi : Lissage du déplafonnement, contentieux à l’horizon ?

Fin de bail : quelle stratégie adopter ?

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À l’initiative du bailleur

1) Un congé envoyé 6 mois ou plus avant l’échéance contractuelle aura pour effet de renouveler le bail à son échéance contractuelle que le preneur reste silencieux, qu’il réponde avant l’échéance ou qu’il réponde après l’échéance.

2) Un congé envoyé moins de 6 mois avant l’échéance entrainera  un renouvellement au dernier jour du trimestre civil suivant un préavis de 6 mois, que le preneur réponde avant cette échéance ou après, ou qu’il reste silencieux.

3) Un congé envoyé après l’échéance contractuelle entrainera un renouvellement au dernier jour du trimestre civil suivant un préavis de 6 mois, que le preneur réponde avant cette échéance ou après, ou qu’il reste silencieux.

À l’initiative du preneur

1) Une demande du preneur plus de 6 mois avant l’échéance du bail est nulle et sans effet. Le bail se prolonge.

2) Une demande dans les 6 mois précédant l’échéance contractuelle entrainera le renouvellement à l’échéance, que le bailleur accepte la demande ou reste silencieux jusqu’à l’échéance ou après l’échéance.

3) Une demande émise après l’échéance contractuelle entrainera le renouvellement pour le dernier jour du trimestre civil de la demande, quelle que soit la réponse du bailleur.

Règles générales

  • Quel que soit le moment de la réponse, la date d’effet du congé du bailleur ou de la demande du preneur ne varie pas.
  • Le congé du bailleur ou la demande du preneur ont les mêmes échéances, la seule distinction reste le préavis de 6 mois pour le bailleur.
  • L’absence d’initiative aura pour effet de prolonger le bail. Attention, il ne s’agit pas d’un renouvellement tacite mais d’une tacite prolongation.

Lire aussi :

Mécanique de l’indemnité d’éviction

Lien :

Article. L145-9 du Code de commerce

Open Data et qualification des données en immobilier

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Après la loi sur le numérique du 7 octobre 2016, visant à favoriser l’ouverture des données publiques, de nouvelles bases de données ont vu le jour : Patrim – site du Ministère chargé des Finances, à destination des particuliers (par le biais de leurs propres identifiants fiscaux), et plus récemment DVF (Données de Valeurs Foncières) ouvert à tout public.

Accessible gratuitement, cette dernière recense toutes les mutations sur les cinq dernières années, relatives à une parcelle cadastrale renseignée. Pour chaque mutation sont indiqués la date de la transaction, la surface réelle du terrain ou du bâti, le montant de la transaction.  DVF étant une réutilisation des données brutes communiquées par Bercy,  la surface dite « Carrez » n’est pas toujours renseignée contrairement à la surface réelle du bâti provenant des données du cadastre. A l’affichage des résultats de recherche, le prix au m2 diffère largement selon la typologie de surface retenue et le type d’actif.  Il est alors dans ce cas, indispensable de s’informer sur les différentes définitions des surfaces fournies d’une part, et d’autre part, de recouper les informations obtenues avec une autre source dédiée.

Mise en ligne dès 2006, la base BIEN de la Chambre des Notaires de Paris* recense depuis 1990 les mutations sur Paris et la région parisienne. Les données communiquées provenant des actes de vente notariés, les prix au m2 sont calculés d’après les surfaces « Loi Carrez »  des lots concernés par la transaction.

L’ouverture des données du Ministère des Finances est une véritable avancée en faveur de la compréhension et de l’analyse des marchés immobiliers. La disponibilité de ces données brutes renforce l’exigence de qualité due par les professionnels de l’évaluation à leurs clients et aux juridictions.

*La base BIEN évolue avec un nouveau site mis en ligne depuis le lundi 23 septembre.

La valeur locative en plein trouble

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« Nous sommes confrontés à une équation particulièrement complexe, explique Benjamin Robine, expert près de la cour d’appel de Paris (Robine&Associés). Le bail s’inscrit par nature dans le temps long. Nous vivons à présent dans un temps court avec le regard fixé sur un horizon incertain. »

Retrouvez dans le numéro de juillet-août de Sites Commerciaux, un article d’Alain BOUTIGNY intitulé La Solitude de l’Expert immobilier dans lequel il s’appuie sur l’intervention de Benjamin ROBINE lors du webinaire de la Sous-Commission du Barreau qui s’est tenu le mardi 9 juin dernier.

Shop-in-shop, incidences sur la valeur locative

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Plusieurs enseignes cherchent des solutions dans un contexte économiquement difficile afin de pouvoir étendre et densifier leur implantation, à l’instar de Décathlon qui intègre progressivement les rayons de l’enseigne Franprix en Ile-de-France, ou encore de l’enseigne Darty dans les rayons de Carrefour…  

 Le « shop-in-shop » vise à se rapprocher au plus près des zones de chalandise et mutualiser les coûts immobiliers. L’offre commerciale privilégie usuellement les achats spontanés, avec un panier moyen modéré. 

 S’agissant de Décathlon/Franprix et dans l’hypothèse où la clause de destination vise « la vente de produits alimentaires à l’exclusion de toutes autres activités », un tel partenariat pourrait constituer l’adjonction d’une activité complémentaire ou connexe (vente de produits liés au sport), nécessitant d’engager une procédure de déspécialisation conformément à l’article L145-47 du code de commerce.  

En cas de déspécialisation partielle, le troisième alinéa de l’article L145-47 du code de commerce prévoit la possibilité – lors de la première révision triennale suivant la notification faite au bailleur – de déroger aux dispositions de l’article L145-38 du code de commerce en fixant le loyer à la valeur locative. 

Ce déplafonnement du loyer lors d’une révision triennale s’applique dès lors que les activités connexes ou complémentaires ont par elles-mêmes entrainé une modification de la valeur locative des lieux loués. 

 Les incidences doivent également être mesurées lors du renouvellement en cas de « modification notable » de la destination contractuelle (art. L.145-34 du Code de commerce). 

EHPAD – L’autorisation d’exploitation est un droit personnel et non un droit réel

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Un arrêt  de  la Cour d’appel d’Orléans du 8 juin 2020 (chambre civile / RG 18/02463),  confirmatif d’un jugement du  TGI de Tours du 14 juin 2018  (RG 15/03401),  est venu  éclairer  la problématique de l’autorisation d’exploitation accordée par l’ARS (Agence Régionale de la Santé) et le Conseil Général à l’exploitant d’EHPAD.  

Nous avions évoqué ce sujet dans  notre article du 18 avril 2017 (EHPAD – Un niveau de rendement constaté sur le marché qui ne tiendrait pas compte de certaines problématiques ?).  

Au cas d’espèce, l’exploitant d’un EHPAD avait signifié un congé à l’échéance du bail commercial par suite de l’accord de transfert de son autorisation d’exploitation sur un autre site pouvant accueillir davantage de lits.  

L’acquéreur s’était alors retourné contre la venderesse, considérant qu’elle lui devrait la garantie d’éviction (art 1626 du code civil) ; les biens ayant perdu leur usage d’EHPAD, faute de convention tripartite.  

 Mais le jugement et l’arrêt sont clairs. L’acte de vente et le règlement de copropriété annexé décrivent une résidence d’habitation avec services ou encore une maison de retraite mais aucunement un EHPAD. L’autorisation administrative est exclusivement attachée à l’exploitation du bien et non au bien lui-même ! L’autorisation revêt donc juridiquement un caractère personnel et non réel.  

 Plus encore, l’arrêt rappelle que l’obligation de délivrance (art 1604 et 1615 du code civil) est bien respectée puisque l’exploitant a exploité cet ensemble immobilier pendant toute la durée du bail.  

 Pour le copropriétaire investisseur, pas de restitution partielle ou totale du prix…  

 On voit bien là que la pérennité des revenus, le rendement attendu, l’obsolescence des constructions ou encore la possible reconversion d’un immeuble, sont autant de points à ne pas négliger pour les acquéreurs. La valeur strictement immobilière dans un marché local retrouve alors son sens premier.  

L’immobilier commercial après le COVID 

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Ce mardi 9 juin 2020, Benjamin ROBINE intervient, dans le cadre d’une séance de la Sous-Commission du Barreau ayant pour thème :

Force majeure – Confinement – Nos chers baux commerciaux.

Plusieurs intervenants prendront la parole autour de ce sujet d’actualité :

Pour plus d’information

Hôtellerie : incidences potentielles du COVID-19 sur la valeur locative

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L’hôtellerie est une industrie qui n’a pas attendu le COVID-19 pour mettre en place des mesures d’hygiène (HACCP). Néanmoins, le risque de vouloir faire dériver l’hygiène hôtelière vers l’hygiène hospitalière est réel en période de crise et de climat anxiogène.

Dans ce contexte, les groupes hôteliers cherchent à rassurer et convaincre leur clientèle de fréquenter à nouveau leurs établissements. Le principe du label vise ainsi à servir de référentiel commun, garanti par des contrôles périodiques indépendants.  

  • Le label ACCOR-VERITAS sert à certifier un niveau de sécurité et de mesures d’hygiène adaptés à la reprise d’activité.  

  • Le groupe HYATT prévoit également d’introduire une accréditation GBAC STAR par le biais de programmes de nettoyage, de désinfection et de prévention des maladies infectieuses. 

Ces labels et accréditations, présentés comme provisoires, s’installeront durablement dans le paysage de l’hôtellerie et engendreront des coûts supplémentaires.  

La nécessité de nouveaux équipements spécifiques. 

Vers de nouveaux équipements considérés comme indispensables ? Si d’ordinaire, un hôtel était choisi par le client en fonction des équipements proposés (climatisation, literie, mini bar…), de nouveaux équipements pourraient devenir essentiels lors de la réservation. 

A titre illustratif, les mécanismes d’ouverture de porte, sollicitant usuellement le contact manuel, pourront désormais être privilégiés via smartphone, ou encore la reconnaissance faciale ou la poignée auto-nettoyante.  

Ces améliorations constituent des investissements significatifs alourdissant le budget des CAPEX de l’exploitant.  

Le respect des gestes barrières et la limitation des contacts (personnels / clients) sont également des points qu’il faudra traiter en profondeur, notamment par des actions de formation. Le développement des nouvelles technologies (sans contact) sera alors un corollaire évident aux mesures barrières. Un accueil client non plus physique mais par écran partagé pourrait être soulevé, quoique les expériences anté-Covid19 n’ont pas été concluantes. 

Le comportement des clients post COVID-19. 

L’obligation d’adaptabilité des établissements hôteliers tant au niveau des mesures d’hygiène que des nouveaux équipements spécifiques apparaît essentielle. Mais le financement de ces investissements demeure conditionné au retour des clients.  

Aujourd’hui, la clientèle hôtelière est également captée par les locations AIRBNB. La possibilité de bénéficier d’un logement entier à des tarifs parfois inférieurs aux hôtels séduit. 

Pour l’avenir, le particulier semble moins armé que l’établissement hôtelier pour apporter aux voyageurs la sécurité sanitaire qu’offriront prochainement les hôtels. 

Il conviendra alors d’étudier le comportement du client qui pourra : 

  • 1) Soit préférer une chambre d’hôtel qui répond à des mesures strictes d’hygiène (label) mais dans un lieu densément occupé (clients/personnels), 

  • 2) Soit préférer les locations AIRBNB sans label, mais bénéficiant d’un logement indépendant en tout point de vue.  

Et la valeur locative dans tout ça ? 

Pour rappel, la méthode hôtelière se fonde sur la prise en compte d’une quote-part du chiffre d’affaires théorique que l’établissement peut réaliser compte tenu de sa catégorie, de sa consistance, de son état, de son emplacement et de la concurrence existante. 

En matière d’hôtellerie, la tarification des chambres (composante majoritaire du CA) varie principalement en fonction de la catégorie de l’établissement.  

Pour certains établissements, la tarification peut varier en raison de la localisation, de la capacité, de la surface, de la configuration, de l’orientation, de la présence d’un balcon ou d’une vue particulière.   

Les incidences en termes d’activité apparaissent aujourd’hui essentiellement liées au positionnement de l’établissement et au mix clientèle. Les établissements les plus résilients devraient se situer en milieu de gamme sur le segment affaires. Les établissements les plus touchés devraient être le haut-de-gamme et le luxe, où le cœur de clientèle est international et extra-communautaire.  

Dans ce contexte, l’industrie hôtelière est, elle aussi, sur un chemin de crête où les investissements à réaliser aujourd’hui sont le gage du retour des clients demain. Usuellement, un TO minimal de 50 à 55% est recommandé pour qu’un l’hôtel soit économiquement bénéficiaire. Si la réglementation et les contraintes d’hygiène jouent aujourd’hui un rôle prépondérant, le client aura bien le dernier mot.   

Label : Moyen d’information du public sur les propriétés et les qualités objective d’un ouvrage, d’un environnement, d’une information, d’un bâtiment, d’une procédure, etc.

Sources : Journal des palaces / Hyatt.com / Tendances hôtelières / Accor 

Breaking QPC – Le lissage du déplafonnement des baux commerciaux jugé conforme à la Constitution

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Par suite d’un arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel a été saisi le 6 février 2020 d’une question prioritaire de constitutionnalité (N°2020-837 QPC) par la société A.D-Trezel, au motif que le mécanisme du lissage du loyer renouvelé porterait atteinte au droit de propriété du bailleur.

Lors du renouvellement d’un bail commercial, l’article L145-33 du Code de commerce dispose que « le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux ».

Pour les baux dont la durée n’excède pas 9 ans, le législateur prévoit le plafonnement du loyer aux indices. Toutefois, cette règle n’est pas absolue si l’évolution notable de certains facteurs a entraîné une évolution de la valeur locative ne reflétant pas la variation indiciaire. Le plafonnement ne s’applique pas et le loyer peut être revalorisé par les parties.

L’article L.145-34 du Code de Commerce et la rédaction de son dernier alinéa résultant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises disposent qu’en « cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».Étant précisé que ce dispositif n’est pas d’ordre public et que les parties ont la liberté contractuelle d’y déroger via une clause express.

L’esprit de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 était de protéger le « petit » commerce. Au demeurant, la valeur locative de renouvellement déplafonnée n’étant pas toujours atteinte au cours du bail renouvelé, la principale critique est d’avancer que ce mécanisme peut constituer une limitation aux conditions d’exercice du droit de propriété à savoir le droit de recevoir un loyer correspondant à la valeur locative des locaux donnés à bail.

Le Conseil constitutionnel a néanmoins jugé ce dispositif conforme à la Constitution aux motifs que le dernier alinéa de l’article L145-34 ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété et plus précisément que :

  • Le législateur a entendu éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général.

  • Le bailleur peut bénéficier, chaque année, d’une augmentation de 10 % du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative.

  • Ce dispositif n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement.

  • En outre, s’agissant des baux conclus avant la date d’entrée en vigueur de ces dispositions et renouvelés après cette date, l’application de ce dispositif ne résulte pas des dispositions contestées, mais de leurs conditions d’entrée en vigueur déterminées à l’article 21 de la loi du 18 juin 2014.

Pour aller plus loin :

Dossier complet de la décision

Décision du Conseil constitutionnel du 7 mai 2020 

Audience du 21 avril 2020 de la QPC n°2020-837

Etude des flux en période de confinement

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L’entreprise GOOGLE, souvent décriée pour sa collecte et son usage des données de géolocalisation de nos smartphones, a publié un rapport de mobilité des populations, lié au Covid-19 dans 131 pays du monde. Ces données sont habituellement utilisées dans Google Maps afin d’afficher la fréquentation d’un commerce heure par heure et apprécier les périodes creuses et celles particulièrement fréquentées.

Quelles sont les données publiées ?

Il est possible de visualiser, par régions et par typologie de lieux (Commerces de détails et loisirs, Alimentations et pharmacies, Parcs et jardins, Gares et lieux de transit, Bureaux et Logements), l’évolution générale de la fréquentation au 29 mars 2020 par rapport à la situation mi-février, soit un mois avant la mise en place du confinement.

Que révèlent ces données ?

L’effet du confinement est indéniable, nous relevons un effondrement généralisé de la fréquentation des lieux recevant du public sans être indispensables à la vie du pays (cafés, restaurants, cinéma, discothèques, coiffeurs…) en France. Ainsi la fréquentation des commerces de détails et loisirs (dont cafés et restaurants) a chuté de 88% en France, les gares et lieux de transit de 87%, ou encore une baisse de 56% de présence sur son lieu de travail. Ces données varient d’une région à l’autre, mais sont sensiblement identiques.

Dans le détail, nous observons ici les phénomènes constatés par tous, à savoir un pic de fréquentation juste avant le confinement dans les pharmacies (achats de masques et gels hydro-alcoolique) ainsi que dans les supermarchés (constitution d’un stock de nourriture et papier toilettes). Et à l’inverse, un confinement dans les logements ainsi que la mise en place massive du télétravail.


Variation journalière de la fréquentation entre mi-février 2020 et le 29 mars 2020 En Île-de-France :


 Début du confinement

Source: Google COVID-19 Community Mobility Report

Variation globale de la fréquentation entre mi-février 2020 et le 29 mars 2020 :

Source: Google COVID-19 Community Mobility Report

Ces données anonymisées et globalisées par région et par typologies de lieux permettent d’apprécier l’ampleur de la crise que nous vivons actuellement, et notamment l’impact pour les commerces dits non essentiels. Elles sont cependant d’une utilité limitée dans la mesure où la globalisation de ces données ne permet pas une analyse fine par nature de commerce, par commune ou encore par CSP. Ces données confortent notre conviction que le mesurage des flux doit être un outil utilisable et utilisé par les professionnels de l’immobilier. La quantité des flux et leur appréciation qualitative sont source d’enseignements pour l’appréciation de la valeur locative et de la capacité contributive des différents types de commerce. Leur étude locale est également de nature à permettre une étude étayée des facteurs locaux de commercialité.

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