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Étiquette : Loyer

Le key money : une tendance à la fréquence et à la valeur amoindries

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A retrouver dans le Carré d’experts de la Lettre M² d’avril

« En matière de commerce, il arrive régulièrement que le preneur à bail verse un capital (pas de porte et droit au bail) à l’entrée dans les lieux. Ce capital, communément appelé Key Money, se raréfie : 11 % des nouvelles prises à bail restent concernées mais à des valeurs historiquement basses. »
— Vincent SAE HENG – MRICS, Benjamin ROBINE

  • Évolution du nombre de key-money 2018-2023
  • Top 4 des rues parisiennes
  • Top 4 des activités
  • Top 5 des arrondissements parisiens

Merci à Audrey JOURDIN et la Lettre M²

Juris’ Post-It n° 15, relevé de la jurisprudence !

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Télécharger le Post’It

Clause d’augmentation forfaitaire du loyer

La clause d’un bail commercial stipulant que le loyer sera révisé forfaitairement à la hausse de 4,5% le premier janvier de chaque année est une clause d’augmentation forfaitaire du loyer et non d’indexation. Elle échappe aux modalités liées à l’indexation.

Cass.Civile 3ème, 22 juin 2022, n°21-16.042

Définition de la clause exorbitante

En droit commercial, le caractère exorbitant d’une clause n’est pas constitué au regard des usages pratiqués dans le voisinage mais de sa définition légale donnée par l’article R.145-8 du Code de commerce.

Cass.Civile 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943

KeyPlans Paris Seine édition 2019/2020

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Nous avons le plaisir de vous annoncer la parution du guide des valeurs locatives 2019/2020 édité par le cabinet Paris Seine Immobilier avec la collaboration du cabinet Robine & Associés.

Dans ce guide des rues les plus prisées de la capitale, la valeur de chaque trottoir a été finement étudiée. 

Pour plus d’information : https://www.paris-seine-immobilier.com/

Merci à Michel KESSLER pour cette enrichissante collaboration.

La valeur locative en trompe-l’oeil

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Dans son numéro d’avril, L’Argus de l’Enseigne publie une tribune de Benjamin Robine intitulée « La valeur locative en trompe-l’œil », dans laquelle il milite pour une plus grande transparence des transactions réalisées.

Retrouvez l’article en intégralité sur le site de L’Argus de l’Enseigne 

Baux commerciaux et crise sanitaire : Quels remèdes ?

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Benjamin ROBINE interviendra le Mardi 24 novembre de 17h à 19h30 lors d’une conférence en ligne qui sera l’occasion d’aborder certaines des questions soulevées par l’effet de la crise sanitaire sur les relations entre bailleurs et locataires.

Programme :

  • Présentation des mesures d’urgence – Bastien BRIGNON, maître de conférences,
  • Statut des baux commerciaux et réflexions sur l’exigibilité des loyers – Françoise AUQUE, professeur,
  • Assurance « pertes d’exploitation » : les réflexes à avoir – Charlotte ROGER, avocat,
  • Incidence de la pandémie sur la valeur locative, la révision triennale et les valeurs de fonds – Benjamin ROBINE, expert judiciaire,
  • L’état du marché des cessions – Julien LECA, dirigeant de FOODIMMO,
  • Conclusion – Joël MONEGER, professeur.


Atelier animé par Aline DIVO, Marine PARMENTIER et Julien PRIGENT, avocats.

Inscriptions et détails 

Covid-19, fermeture des commerces et article 1 722 C.ci : comment calculer la réduction de loyer ?

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En France, les mesures sanitaires ont entraîné la fermeture administrative des commerces dits ‘’ non-essentiels ‘’.

Si la destruction partielle devait être reconnue sur le fondement de l’article 1 722 du Code civil, comment calculer la réduction de loyer ?

Pour rappel, l’article 1722 du Code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander (…) une diminution du prix (…) ».

Un jugement récent  a ainsi débouté un bailleur de sa demande de paiement des loyers dus par le preneur pour la période allant du 16 mars au 11 mai 2020. Il a ainsi reconnu une perte totale de la chose louée ; quid de futures décisions tendant à reconnaître une perte partielle ?

Le sujet aurait une portée significative au regard des nombreux locaux soumis à fermeture administrative : restaurants, magasins d’équipement de la personne …

Les mécanismes de fermeture sont toutefois multiples au regard :

  • De l’étendue des activités interdites
  • Des restrictions d’exploitation en termes d’horaires d’ouverture

On citera à titre illustratif l’interdiction pour les restaurants de recevoir du public, qui peuvent encore pratiquer la vente à emporter. De la même façon, les mesures de couvre-feu en début de soirée sont de nature à priver une partie des commerces d’une plage horaire significative en termes de chiffre d’affaires, notamment pour les commerces de proximité.

Les réponses doivent donc nécessairement être adaptées à chaque cas d’espèce.

Plusieurs modes de calcul peuvent être envisagés :

  1. La baisse du loyer a proportion de la baisse de chiffre d’affaires rapporté aux années précédentes
  2. La perte d’exploitation telle que calculée à hauteur de la marge brute, à l’instar des contrats d’assurance prévoyant de ce type de couverture
  3. Une approche plus normative appliquant au loyer un coefficient d’adaptabilité du commerce aux contraintes sanitaires actuelles.

Ce coefficient, allant de 0 à 1, serait ainsi composé de 4 tranches, chacune pondérée entre 0 et 0,25, selon les critères suivants :

  • Commercialité du secteur (0 : très importante / 0,25 : inexistante)
  • Caractère touristique ou non du secteur (0 : secteur très touristique / 0,25 : secteur totalement riverain)
  • Proportion de l’espace de vente dans les locaux (0 : espace de vente occupant l’intégralité des locaux / 0,25 : espace de vente inexistant)
  • Proportion du chiffre d’affaires de l’année antérieure basée sur la vente hors boutique (0 : part inexistante du CA / 0,25 : entièreté du CA)

A l’appui de cette méthode, il nous apparaît judicieux d’établir une grille de pondération des critères afin de quantifier la réduction de loyer susceptible d’être pratiquée.

Le loyer ainsi adapté présente a minima l’intérêt de tenir compte du caractère interdépendant du local commercial et du fonds de commerce dans l’estimation de la réduction de loyer.

Dans un esprit d’équité, la réduction de loyer de l’article 1 722 du Code civil semble devoir être calculée au-delà de la réalité économique du preneur, afin de parvenir à une valeur respectueuse des intérêts des deux parties.

Venez échanger autour de l’article avec son auteur, Clara TOUSSAINT  le mercredi 10 février de 16 h à 17 h sur le lien suivant : https://play.workadventu.re/_/global/gparant.github.io/tcm-client/Robine/map.json

Accession en fin de jouissance : une nouvelle opportunité pour le preneur ?

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Le 17 septembre 2020, la Cour de cassation a rendu un arrêt important sur l’interprétation des clauses d’accession de baux commerciaux.

Cet arrêt n’est pas sans conséquences économiques et expertales.

L’arrêt du 17 septembre 2020 a ainsi eu à qualifier la clause obligeant le preneur à “ laisser, à la fin du bail, les modifications ou améliorations (des locaux) au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif “.

Estimant que le renouvellement du bail étant “ incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif “, la Cour a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel interprétant cette clause comme étant d’accession en fin de jouissance. La Cour de cassation interprète ainsi explicitement la clause d’accession en miroir de la clause de nivellement.

Plusieurs enseignements peuvent en être tirés.

L’accession en fin de jouissance se traduit usuellement dans l’appréciation de la valeur locative en renouvellement par un abattement sur la valeur locative estimée afin d’assurer que les améliorations financées par le preneur ne bénéficient pas au bailleur dans la valeur locative.

Cela étant, certains praticiens considèrent que l’accession en fin de jouissance mérite a contrario une majoration de la valeur locative, le bailleur se trouvant privé d’un motif de déplafonnement issu des travaux réalisés qui, précisément, demeureront jusqu’en fin d’occupation propriété du preneur.

La pratique rédactionnelle des baux commerciaux semble distinguer ;

  • Les baux à usage de commerce où l’accession en fin de bail conserve la préférence des rédacteurs d’acte.
  • Les baux à usage de bureaux où la remise en état des locaux est un motif usuel de contentieux et où la convergence temporelle de l’accession et du nivellement est de nature à prévenir les différends.

Suivant la clé de lecture donnée par l’arrêt précité, les preneurs dont les améliorations sont reportées en fin de jouissance peuvent trouver une incitation à réaliser des travaux. Pensons aux commerces qui ayant subi des fermetures administratives prolongées, pourront sans être pénalisés, effectuer des travaux modificatifs des caractéristiques des locaux ou d’amélioration.

Or, la priorité donnée par les exploitants au financement des travaux accroît encore la tension actuelle liée à la supportabilité des loyers, dont l’exigibilité a été récemment rappelée.

L’arrêt de la Cour de cassation réaffirme ainsi l’importance de la clause d’accession dans le bail commercial, où celui qui pense semer une graine peut tout aussi bien allumer une mèche.

Encadrement des loyers à Paris : Impact mesuré

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De nouveau en vigueur depuis le 1er juillet 2019, les premiers retours concernant l’encadrement des loyers dans la capitale semblent pour le moment peu concluants. D’après une étude du Parisien, au moins 40% des 800 annonces étudiées ne respecteraient pas cet encadrement des loyers.

Quand la majorité des professionnels de l’immobilier (gestionnaires et administrateurs de biens) ne peuvent porter le risque d’une non-conformité des loyers du parc immobilier de leurs mandants (risque d’une amende délivrée par préfet de 5 000 € pour les personnes physiques et 15 000€ pour les personnes morales) et préfèrent assumer une baisse de rentabilité des biens en gestion, la réflexion des particuliers semble être toute autre dans un marché toujours aussi tendu.

L’impact de l’encadrement sur les revenus locatifs entraine des baisses supérieures à 40% pour certains biens. Ces baisses semblent suffisamment importantes pour entrainer des particuliers bailleurs à prendre le risque d’une non-conformité ou à justifier le déplafonnement du loyer pour « caractéristiques exceptionnelles de l’appartement ».

De plus, le vide juridique concernant ledit déplafonnement du loyer ne permet pas aux locataires une garantie totale d’obtenir raison auprès de la commission de conciliation : les idées allant bon train avec parfois « une proximité avec le métro » comme caractéristique exceptionnelle.

La prise en compte et l’application de cet encadrement dans l’évaluation des valeurs locatives comme des valeurs vénales est une nécessité pour les experts, lesquels doivent se conformer à la règlementation en vigueur.

L’impact sur les taux de rendements semble être pour le moment nul avec une tendance encore baissière.

Reste à savoir quelle va devenir la logique des investisseurs dans un marché où les rendements n’ont jamais été aussi proches du taux de l’inflation. »

Crédit image : Le Parisien

Breaking QPC – Le lissage du déplafonnement des baux commerciaux jugé conforme à la Constitution

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Par suite d’un arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation, le Conseil constitutionnel a été saisi le 6 février 2020 d’une question prioritaire de constitutionnalité (N°2020-837 QPC) par la société A.D-Trezel, au motif que le mécanisme du lissage du loyer renouvelé porterait atteinte au droit de propriété du bailleur.

Lors du renouvellement d’un bail commercial, l’article L145-33 du Code de commerce dispose que « le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux ».

Pour les baux dont la durée n’excède pas 9 ans, le législateur prévoit le plafonnement du loyer aux indices. Toutefois, cette règle n’est pas absolue si l’évolution notable de certains facteurs a entraîné une évolution de la valeur locative ne reflétant pas la variation indiciaire. Le plafonnement ne s’applique pas et le loyer peut être revalorisé par les parties.

L’article L.145-34 du Code de Commerce et la rédaction de son dernier alinéa résultant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises disposent qu’en « cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».Étant précisé que ce dispositif n’est pas d’ordre public et que les parties ont la liberté contractuelle d’y déroger via une clause express.

L’esprit de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 était de protéger le « petit » commerce. Au demeurant, la valeur locative de renouvellement déplafonnée n’étant pas toujours atteinte au cours du bail renouvelé, la principale critique est d’avancer que ce mécanisme peut constituer une limitation aux conditions d’exercice du droit de propriété à savoir le droit de recevoir un loyer correspondant à la valeur locative des locaux donnés à bail.

Le Conseil constitutionnel a néanmoins jugé ce dispositif conforme à la Constitution aux motifs que le dernier alinéa de l’article L145-34 ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété et plus précisément que :

  • Le législateur a entendu éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général.

  • Le bailleur peut bénéficier, chaque année, d’une augmentation de 10 % du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative.

  • Ce dispositif n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement.

  • En outre, s’agissant des baux conclus avant la date d’entrée en vigueur de ces dispositions et renouvelés après cette date, l’application de ce dispositif ne résulte pas des dispositions contestées, mais de leurs conditions d’entrée en vigueur déterminées à l’article 21 de la loi du 18 juin 2014.

Pour aller plus loin :

Dossier complet de la décision

Décision du Conseil constitutionnel du 7 mai 2020 

Audience du 21 avril 2020 de la QPC n°2020-837

En continu : fil rouge sur les loyers commerciaux

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17 avril 2020 :

  • Le groupe FREY lance un fonds d’accompagnement de 15 millions d’euros pour neutraliser le poids du loyer de ses locataire sur la période de crise sanitaire. 

  • CEETRUS FRANCE (filiale du groupe Auchan) poursuit sa logique d’exonération des loyers depuis le 15 mars 2020, reconduit ce jour jusqu’au 15 mai 2020, à l’exception des magasins ouverts. Étant précisé que les charges liées aux coûts d’ouverture, qui concernent 100% des sites de la foncière pour maintenir l’accès aux alimentaires, pharmacies et commerces essentiels restent dues par l’ensemble de ses locataires.

  • La Compagnie de Phalsbourg, par la voix de son Président-Fondateur, Philippe JOURNO, a annoncé la prolongation de l’annulation des loyers jusqu’au 11 mai 2020, et cela jusqu’à la réouverture pour les restaurants et lieux de spectacle dont la compagnie est propriétaire.

9 & 10 avril 2020 :

  • SNCF Gares et Connexions renonce aux loyers de plus de 1 500 commerces dans ses gares,

  • Le Conseil National des centres Commerciaux (CNCC), renouvelle ses recommandations et conseille à ses membres d’étaler les loyers pour les petits commerces durant la crise.

28 & 29 mars 2020 :

  • Les enseignes ADIDAS et H&M notamment ont annoncé l’arrêt du paiement des loyers pour leurs magasins fermés en Allemagne.

21 & 25 mars 2020:

  • Associations et fédérations du commerce, dont PROCOS et l’UNPI demandent aux bailleurs et notamment les plus grands d’entre eux d’annuler loyers et charges durant la période de confinement pour les commerces fermés, et aménager les loyers pour les entreprises ayant pu ouvrir mais réalisant des chiffres d’affaires faibles.

16 & 17 mars 2020 : 

  • La compagnie de Phalsbourg puis CEETRUS annoncent la suspension du règlement des loyers et charges ainsi que l’annulation de ces derniers entre le 15 mars 2020 et le 15 avril 2020.
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