📌 𝗖𝗹𝗮𝘂𝘀𝗲 𝗱’𝗮𝘂𝗴𝗺𝗲𝗻𝘁𝗮𝘁𝗶𝗼𝗻 𝗳𝗼𝗿𝗳𝗮𝗶𝘁𝗮𝗶𝗿𝗲 𝗱𝘂 𝗹𝗼𝘆𝗲𝗿
La clause d’un bail commercial stipulant que le loyer sera révisé forfaitairement à la hausse de 4,5% le premier janvier de chaque année est une clause d’augmentation forfaitaire du loyer et non d’indexation. Elle échappe aux modalités liées à l’indexation.
⚖️ Cass.Civile 3ème, 22 juin 2022, n°21-16.042
📌 𝗗𝗲́𝗳𝗶𝗻𝗶𝘁𝗶𝗼𝗻 𝗱𝗲 𝗹𝗮 𝗰𝗹𝗮𝘂𝘀𝗲 𝗲𝘅𝗼𝗿𝗯𝗶𝘁𝗮𝗻𝘁𝗲
En droit commercial, le caractère exorbitant d’une clause n’est pas constitué au regard des usages pratiqués dans le voisinage mais de sa définition légale donnée par l’article R.145-8 du Code de commerce.
⚖️ Cass.Civile 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943
Étiquette : clause exorbitante
Taxe foncière, déduire ou ne pas déduire ?
Dans un arrêt du 20 décembre 2018 (n°17-27654) rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, la jurisprudence en matière de déduction de la taxe foncière amorce une évolution.
Il avait été en effet demandé à l’expert de rechercher si les baux retenus à titre d’éléments de référence mettaient la taxe foncière à la charge ou non des preneurs.
Lorsque contractuellement la taxe foncière est répercutée sur le preneur, une minoration était usuellement pratiquée. Toutefois, cet abattement est plus discutable lorsque les comparables permettant de déterminer la valeur locative de renouvellement reportent cette charge sur les locataires et qu’il s’agit par conséquent d’un usage de marché.
La Cour de cassation invite désormais les juges du fond non plus à appliquer stricto sensu l’article R145-8 du Code de commerce au titre des clauses exorbitantes du droit commun, mais à rechercher quelles sont les pratiques contractuelles locales d’attribution de la taxe foncière.
Cette jurisprudence implique désormais de rechercher parmi les termes de comparaison s’il est d’usage de refacturer ladite taxe au preneur ou si le bailleur la conserve à sa charge.
L’évolution ainsi amorcée s’inscrit ainsi dans l’analyse des « prix couramment pratiqués dans le voisinage », lesquels renvoient tant aux usages locaux qu’aux tendances de chaque marché immobilier.
Pour aller plus loin :
Arrêts rejetant la déduction de la taxe foncière
- La mise à la charge de la taxe foncière était un usage en raison de l’activité du preneur
https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20181220-1727654
- La mise à la charge de la taxe foncière (totale ou partielle) constituait un usage de marché
https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20170316-1611972
Article R145-8 du Code de commerce