Résidences étudiantes : panorama du marché français par Vincent SAE HENG – MRICS à retrouver dans la rubrique Carré d’experts de la Lettre M² de juillet/août !
Évolution des services
Principaux acteurs
Développement du parc français
Niveaux de loyers et taux de rendement
En France, la population étudiante ne cesse de croître : 2,9 M d’inscriptions dans l’enseignement supérieur pour la rentrée 2020-2021, +87.500 étudiants sur un an, +3,1 % et +2 % par rapport à la moyenne quinquennale. Cette fluctuation positive dynamise fortement le marché des résidences étudiantes…
Pour aller plus loin nous vous recommandons nos articles sur l’éviction en matière de résidences étudiantes :
Lettre M² – PLU Bioclimatique : quand Paris fait feu de tout bois par Étienne BRILLAND – MRICS et Benjamin ROBINE, à retrouver dans le Carré d’experts de juillet/août.
L’ambition louable de transformer Paris en une ville neutre en carbone d’ici 2050 aura des conséquences certaines pour les propriétaires, les stratégies d’investissement et la valeur des actifs. Une nouvelle ère s’ouvre pour tous les acteurs.
Les frais de déménagement constituent l’une des indemnités accessoires les plus courantes de l’indemnité d’éviction. Souvent cantonné à la production de devis et/ou de factures, l’expert en évaluation est confronté à un poste d’évaluation non défini qui ne permet pas au bailleur ou au preneur de quantifier précisément une éventuelle éviction. Alors même que le contentieux juridique est déjà amorcé, ce poste indemnitaire s’avère fréquemment peu documenté.
Naturellement, l’expert évaluateur n’est pas l’expert du déménagement, mais il doit parfois appréhender au plus juste l’indemnité d’éviction prise dans sa globalité. Ce poste est d’autant plus important qu’il est quasi systématiquement retenu, le preneur étant tenu de rendre, conformément au texte de l’article L.145-29 du Code de commerce, les locaux vides (CA Paris, 16ème ch A, 13 juin 1995, Lefevre C/ Bourreau ; CA Paris, 16ème ch. A 26 septembre 1995, Autin c/ Cattami, inédit ou encore TGI Paris 18ème ch. 2ème sect., 23 mars 2006, Gaz. Pal. Rec. Som 2006, p.4223).
Les ouvrages de référence en matière d’éviction abordent ce poste indemnitaire sans approcher la question des moyens d’évaluation, mettant en évidence d’une part la variabilité des coûts selon la nature des locaux et l’activité exercée et d’autre part leur nécessaire justification par des devis et ou factures (CA Paris, 30 septembre 2015, n° 07/15697).
Généralement, la partie prenant l’initiative de l’expertise n’a pas les moyens immédiats de faire réaliser ces devis de déménagement et le bailleur peut s’avérer dans l’incapacité de le chiffrer faute de clause de visite des locaux insérée dans le bail.
L’expert en évaluation immobilière profite souvent de sa visite pour caractériser la nature de l’activité, le niveau d’encombrement (notamment du stock) et apprécier l’ordre de grandeur des frais de déménagement.
Mais comment l’expert procède-t-il ?
En premier lieu, il rappellera bien utilement que les frais de déménagements « dits normaux » sont dus tant dans l’hypothèse d’un transfert du fonds que d’une perte, dès lors que la réinstallation est effectivement prévue (Cass. 3ème civ., 11 janv. 1968 : Bull. civ. 1968, III, n°10.)
Il rappellera la nécessité de disposer de justificatifs, sauf accord entre les parties. Cet accord n’étant dans la pratique pas si rare, le coût restant majoritairement assez faible en proportion de l’indemnité d’éviction globale.
Ce n’est qu’après la levée de toutes ces contraintes que l’expert, par son expérience passée, éclairera son client sur l’ordre de grandeur à retenir pour approcher le coût d’un déménagement.
Quelle que soit la nature du déménagement, le coût dépendra : 1) du volume et de la nature des biens à déménager, 2) de la distance du déménagement, 3) de la complexité du déménagement, 4) de la date du déménagement, 5) des éventuels services supplémentaires, 6) la notoriété de l’entreprise de déménagement.
Facteurs influençant les coûts de déménagement – ROBINE ET ASSOCIÉS
L’industrie du déménagement a pour principale unité de mesure le mètre cube, puisqu’il traduit au mieux le niveau de manutention et le chargement du/des véhicules. Pour autant, il existe des équivalents au mètre carré, qui traduisent assez bien le niveau de manutention pour des locaux de type habitation, bureaux ou commerces.
Pour des locaux d’activité, locaux logistiques, locaux industriels, où la spécificité de l’activité de l’exploitant constitue le premier indicateur du coût d’un déménagement, l’usage d’un ratio métrique est bien plus hasardeux. Sur la base des 6 critères de coûts exposés, et pour un déménagement au sein d’une même localité, il faut généralement compter entre 50 € et 100 €/ mètre cube. Sur ces mêmes critères, les ratios en euros par mètre carré peuvent ainsi varier :
Ratios des coûts de déménagement – ROBINE ET ASSOCIES
Pour 100 m2 de bureaux :
Déménagement local (dans la même ville) : Entre 1 000 et 4 000 EUR soit : une moyenne de 25 €/ m2.
Déménagement régional (dans le même pays) : Entre 3 000 et 8 000 EUR soit une moyenne de 55 € / m2.
Minimum : 10 € / m2.Maximum : 80 € / m2.
Pour 10 000 m2 de bureaux :
Déménagement local : Entre 50 000 et 150 000 EUR soit une moyenne de : 10 € / m2.
Déménagement régional : Entre 100 000 et 300 000 EUR, soit en moyenne, 20 € / m2.
Services supplémentaires : Emballage, démontage et remontage, stockage temporaire, assurance, nettoyage peuvent ajouter entre 20 000 et 50 000 EUR, soit pour une moyenne de 210 000 € un ratio de 21 € / m2.
Minimum : 5 € / m2. Maximum : 35 € / m2.
Pour 200 m2 de commerces en centre-ville :
Déménagement local: Entre 2 000 et 10 000 EUR
Services supplémentaires : Emballage, démontage et remontage, stockage temporaire, assurance, nettoyage peuvent ajouter entre 1 000 et 5 000 EUR, soit pour une moyenne de 9 000 €, un ratio de 45 € / m2.
Minimum : 10 € / m2. Maximum : 75 € / m2.
Ces ratios relèvent du croisement de données issues de sites web d’entreprises du déménagement (AGS déménagement, Demeco, Les Gentlemen du déménagement…) mais également d’articles et guides sur le déménagement commercial (Movinga, Business.com) ou encore de forums tels Reddit. L’étude s’appuie également sur des publications de l’industrie de la logistique dont celle du Comité National Routier – les coûts du déménagement – enquête 2023 (actualisée à juin 2024).
Cette dernière enquête révèle ainsi une augmentation du coût de revient des opérations de déménagement de 22,4% entre 2019 et 2024 due à l’inflation, notamment sur la rémunération du personnel, le carburant, la maintenance des véhicules et le coût d’acquisition du matériel.
Elle propose également une méthode du « trinôme » pour estimer le coût de revient d’une opération de déménagement. Elle tient compte de trois facteurs principaux à savoir :
Coût horaire de main-d’œuvre (CMO) x nombre d’heures.
Coût journalier de mise à disposition d’un véhicule (CJ) x nombre de jours.
Coût kilométrique (CK) x nombre de kilomètres parcourus.
À ces 3 facteurs est appliqué un coefficient d’imputation des coûts indirects de structure et de gestion (frais administratifs, loyers, taxes…) arrêté à 1,3798 en juin 2024.
Ces ratios permettent donc une première approche du coût de revient d’une opération, à laquelle il faut encore ajouter la marge, non prise en compte dans l’étude du CNR, qui est de l’ordre de 11% (Source Insee 2016/2017 4942Z – Services de déménagement). Cette étude présente quelques cas pratiques permettant de mesurer le coût de revient. Le cas le plus simple relève du déménagement pour un particulier de 27 m3 (soit selon Les Artisans du déménagement 0,4 m3 / m2 = env 67,5m2).
L’entreprise de déménagement « choisit d’affecter 1 porteur et 3 unités de main-d’œuvre sur ce déménagement qui est effectué en 1 jour. Le véhicule parcourt 100 km pour l’ensemble de cette opération de déménagement. Afin de calculer le prix de revient en tenant compte des coûts de structure, on retient les valeurs unitaires du trinôme CNR complet pour le type de véhicule choisi (cf. tableau 3.2 page 6). On multiplie ensuite chaque poste de coût du trinôme par le nombre d’unités consommées. » Il en résulte le tableau de calcul suivant :
1217,09 x 1,11 (taux de marge Insee) = 1351 € HT (soit 50 € HT/ m3 ou 20 € HT/ m2).
Il parait néanmoins assez périlleux à l’expert en évaluation immobilière de s’aventurer sur cette méthodologie, sauf à disposer de premiers éléments assez précis sur le type de véhicule nécessaire au déménagement ou encore sur la distance des locaux d’accueil, le plus souvent non identifiés, même en cours de procédure judiciaire. Cette étude reste au demeurant parfaitement cohérente avec les ratios précédemment énoncés.
Un relevé de jurisprudences permet également de se rendre compte de l’hétérogénéité des ratios retenus en matière d’éviction.
RELEVE DE JURISPRUDENCES DE L’HETEROGENEITE DES RATIOS DE COÛTS DE DÉMÉNAGEMENT RETENUS EN MATIERE D’EVICTION – ROBINE ET ASSOCIES
Si le ratio médian ressort à 26 € / m2, il demeure difficile d’entrevoir une tendance ou une règle absolue. L’échantillon, sans doute encore trop restreint, ne permet pas d’admettre une quelconque moyenne ou un ratio donné pour une activité donnée.
Ce relevé d’arrêts de Cours d’appel permet toutefois de constater que les frais de déménagement sont encore admis « forfaitairement » alors que la jurisprudence est pourtant constante sur la nécessaire communication de justificatifs ; les rapports d’expert jouant peut-être parfois le rôle de justificatif.
L’expert en évaluation, souvent sollicité pour appréhender un risque doit donc toujours et en premier lieu demander à son client que lui soit communiqué a minima plusieurs devis de sociétés de déménagement et ce n’est qu’à défaut qu’il pourra apprécier en ordre de grandeur ce poste indemnitaire afin de mesurer dans sa globalité le montant de l’indemnité d’éviction.
Fournir des devis en matière d’éviction – ROBINE et ASSOCIES
Dans un arrêt du 20 décembre 2018 (n°17-27654) rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, la jurisprudence en matière de déduction de la taxe foncière amorce une évolution.
Il avait été en effet demandé à l’expert de rechercher si les baux retenus à titre d’éléments de référence mettaient la taxe foncière à la charge ou non des preneurs.
Lorsque contractuellement la taxe foncière est répercutée sur le preneur, une minoration était usuellement pratiquée. Toutefois, cet abattement est plus discutable lorsque les comparables permettant de déterminer la valeur locative de renouvellement reportent cette charge sur les locataires et qu’il s’agit par conséquent d’un usage de marché.
La Cour de cassation invite désormais les juges du fond non plus à appliquer stricto sensu l’article R145-8 du Code de commerce au titre des clauses exorbitantes du droit commun, mais à rechercher quelles sont les pratiques contractuelles locales d’attribution de la taxe foncière.
Cette jurisprudence implique désormais de rechercher parmi les termes de comparaison s’il est d’usage de refacturer ladite taxe au preneur ou si le bailleur la conserve à sa charge.
L’évolution ainsi amorcée s’inscrit ainsi dans l’analyse des « prix couramment pratiqués dans le voisinage », lesquels renvoient tant aux usages locaux qu’aux tendances de chaque marché immobilier.
Pour aller plus loin :
Arrêts rejetant la déduction de la taxe foncière
La mise à la charge de la taxe foncière était un usage en raison de l’activité du preneur
Après de longues journées à tenter de déjouer les verrous du confinement et de la distanciation sociale, les equipes TCM sont parvenuesà jailbreakerla pandémie et nous offrir des moments de convivialité et de proximité sociale.
La cerise sur le gâteau ? Pas de couvre-feu et plus besoin de masques. Choisissez un avatar et venez nous rendre visite.
A tout de suite du côté joyeux de cette crise.
Ainsi la Cour relève les principaux paramètres suivants, conformes à l’article R.145-3 du Code de commerce :
Dans le numéro de décembre de la Lettre M2, Jean-Philippe MONNET – MRICS (expert associé), nous éclaire sur l’impact du loyer facial sur la valeur vénale.
Retrouvez tous les mois la rubrique Carré d’Experts dans laquelle les experts en évaluation immobilière, partenaires de la revue, décryptent l’actualité qui influence l’économie immobilière.
En matière d’expropriation, l’indemnité principale doit correspondre à la valeur vénale du bien exproprié à la date de la décision de 1ère instance. L’indemnité principale permet à l’ancien propriétaire d’acquérir un bien équivalent à celui dont il a été dépossédé.
Dès lors, dans la mesure où l’expropriant doit proposer à l’exproprié une indemnisation correspondant à la valeur vénale du bien, qu’observe-t-on statistiquement lors des analyses des décisions judiciaires à Paris et Île-de-France ?
En préambule, il convient de rappeler que jusqu’à une époque récente, en matière d’expropriation, l’expertise était expressément prohibée en 1ère instance. Un arrêt du 24 avril 2006 de la Cour européenne des Droits de l’Homme a eu pour conséquence de contraindre l’État français à revoir un tel dispositif. L’article R 322-2 CECUP permet dorénavant au juge de désigner un expert pour l’éclairer, en vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables notamment. L’expropriant peut également faire diligenter puis produire un rapport d’expertise au titre d’élément de preuve.
Nous avons procédé à l’analyse de plus de 130 décisions de 1ère instance et cour d’appel à Paris et Ile-de-France entre 2015/2018 afin d’apprécier statistiquement le niveau des offres proposées par l’expropriant, de la demande formulée par l’exproprié et enfin le montant de l’indemnité retenue par le juge.
Il ressort de cette analyse que :
Le juge alloue une indemnité correspondant en moyenne à 145% (1,45 fois) du montant de l’offre initialement proposée par l’expropriant. A contrario, le ratio décision / demande fait ressortir un ratio de 44%, soit une décote de 56% de cette dernière demande,
Le ratio décision / offre oscille suivant les jugements entre 100% et 342% du montant de la demande (entre env. 1 fois et 3,5 fois le montant de l’offre),
Grille de lecture: L’autorité expropriante a proposé une indemnisation moyenne de 750.000 € à l’exproprié. Ce dernier a formulé une demande moyenne de 2,45 millions d’euros (soit +325%). Le juge de l’expropriation a octroyé une indemnité moyenne de 1,08 millions d’euros, soit 1,45 fois (+145%) de l’offre proposée par l’expropriant à l’exproprié.
Nous observons également :
11 décisions pour lesquelles le magistrat a attribué une indemnité correspondant exactement à l’offre de l’expropriant,
119 décisions supérieures à l’offre de l’expropriant, dont le 1er quartile est de 114% (1,14 fois l’offre), 2ème quartile : 134% ; 3ème quartile : 171% et 4ème quartile : 342%.
Nous n’avons pas relevé de fortes disparités territoriales suivant la domiciliation du tribunal (Paris, 1ère couronne et 2ème couronne). Il semblerait toutefois que les jugements rendus sur Paris soient plus favorables aux expropriés, dans la mesure ou l’indemnité moyenne allouée correspond à 1,48 fois l’offre, contre 1,44 en 1ère couronne et 1,41 en 2ème couronne.
En ce qui concerne la nature des biens expropriés, nous observons que les indemnités allouées sont plus importantes (par rapport à l’offre de l’expropriant) lorsqu’elles portent sur l’indemnisation de locaux à usage d’habitation et/ou mixtes (env. +150%) à contrario des terrains (+133%).
En conclusion, à la lumière de ces éléments statistiques, nous ne pouvons qu’encourager les personnes physiques et morales faisant l’objet d’une procédure d’expropriation à entamer des négociations amiables avec l’autorité expropriante. Agir en justice doit également être une voie à ne pas écarter. Le recours à un expert immobilier spécialisé, qui aura une bonne connaissance de la matière et des exigences de l’expropriation, et plus spécialement des contraintes liées au cadre légal et méthodologique de l’estimation en matière d’expropriation mérite d’être étudié. Le rapport d’expertise pourra par ailleurs être produit devant le juge de l’expropriation, en l’absence d’accord amiable comme élément de preuve au soutien des prétentions de l’exproprié.
Source : AJDI 2019 et 2020
L’article R 311-22 CECUP dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties. Dès lors, il ne peut octroyer une indemnité inférieure ou supérieure aux demandes des parties telles qu’elles résultent des mémoires des parties et conclusions du commissaire du gouvernement. Il est donc fait interdiction au juge de statuer ultra petita.
Dans son numéro d’octobre, la Lettre M2, publie un article de Vincent SAE-HENG, expert associé, abordant les notions de valeurs locatives et d’indemnités d’éviction en matière de résidences étudiantes.
Retrouvez tous les mois la rubrique Carré d’Experts dans laquelle les experts en évaluation immobilière, partenaires de la revue, décryptent l’actualité qui influence l’économie immobilière.
Dans le numéro d’avril de la Lettre M2, Etienne BRILLAND-MRICS (expert associé) relate les évolutions contractuelles observées depuis le début de la crise de la Covid-19 et la nécessaire adaptation des méthodes par les experts qui se retrouvent au cœur des négociations.
Retrouvez tous les mois la rubrique Carré d’Experts dans laquelle les experts en évaluation immobilière, partenaires de la revue, décryptent l’actualité qui influence l’économie immobilière.
En matière d’indemnité d’éviction, il convient de distinguer l’indemnité principale en fonction de l’espèce, à savoir la perte ou le transfert de l’activité.
Le principe est la perte (Art. L145-14 du C.Commerce) et le transfert l’exception dont le bailleur a la charge de la preuve. La perte donne lieu à une indemnité de remplacement ayant vocation à compenser la perte du fonds de commerce.
L’indemnité principale pour perte est calculée sur la base de la valeur du fonds de commerce. L’indemnité principale pour transfert est calculée sur la base de la valeur du droit au bail.
Dans l’hypothèse du transfert et dans le cas d’une indemnité de transfert supérieure à celle pour perte, il convient de revenir à l’indemnité pour perte. En aucun cas l’indemnité pour transfert ne peut excéder celle de la perte puisque cela reviendrait à remettre en cause le caractère transférable de l’activité considérée.
En effet, l’indemnité pour transfert repose sur la possibilité offerte au bailleur par l’article L.145-14 du C.commerce de prouver que le préjudice du preneur est moindre que la perte du fonds de commerce.
Le schéma ci-dessus illustre les différents cas de figure pouvant être rencontrés :
