LinkedIn Contact
HistoireExpertisesÉquipeCarrièresActualités
Linkedin Contact

Étiquette : bail commercial

Juris’ Post-it n°2

Posted on by admin

BAIL RENOUVELÉ : FACTEURS DE VALEUR

Ne peuvent être pris en considération, pour le calcul du prix du bail renouvelé, que les éléments existants à la date de renouvellement.

Contexte

Bail commercial concernant des locaux situés en galerie marchande d’un centre commercial ; renouvellement avec arrêté des valeurs au 1er janvier 2012. Or, des travaux d’amélioration et d’extension de la galerie marchande ont été achevés le 28 novembre 2012. La Cour d’appel a considéré que ces locaux étaient déjà acquis et entrés dans le champ contractuel et les a donc retenus comme facteurs de valeur du nouveau loyer.

Décision

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel en considérant que ces travaux ont eu lieu postérieurement au renouvellement du bail et ne doivent donc pas constituer des facteurs de valeur.

CASS. CIVILE 3ÈME, 9 MARS 2022, N°20-19.188

Chronologie d’appréciation des facteurs de valeur stricte. Il est ainsi interdit de valoriser par anticipation, quelle que soit l’échéance de l’événement futur.

LOYER BINAIRE : ABATTEMENT SUR LA VALEUR LOCATIVE

Un bail commercial comprenant une clause de loyer binaire

  • loyer minimum garanti et complément de loyer de 6% du CA HT – sans contrepartie pour le preneur subit un abattement de 5% sur la valeur locative.

Contexte

Dans un centre commercial, un bail commercial stipulait un loyer minimum garanti, indexé ainsi qu’un loyer variable de 6% du CA HT (activité d’horlogerie, bijouterie et orfèvrerie).

Décision

La Cour d’appel considère qu’une telle clause, en ce qu’elle procure au bailleur un avantage sans contrepartie, justifie un abattement de 5% sur la valeur locative des locaux. Peu importe que le bailleur ait perçu ou non cette part variable.

COUR D’APPEL DE CAEN, 2ÈME CH.CIVILE, 31 MARS 2022, N°20/00859

L’article R.145-8 du Code de commerce définit les clauses exorbitantes comme les obligations imposées au locataire « au delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ». Or, la clause de loyer binaire est courante en centres commerciaux …

Juris’ Post-it n°1 : clause d’exclusivité – éviction et double loyer

Posted on by admin

Juris-Post’it : relevé de la jurisprudence des baux commerciaux !

CLAUSE D’EXCLUSIVITÉ

La clause de destination d’exclusivité couvrant la vente de produits pharmaceutiques couvre également la vente de produits de parapharmacie.

Contexte

Dans un centre commercial, un bail commercial stipulait une clause d’exclusivité suivant laquelle le preneur bénéficiait de l’exclusivité de la vente de produits pharmaceutiques.

Décision

La Cour de cassation considère que cette clause couvre également la vente de produits de parapharmacie qu’elle considère comme une activité incluse. Ainsi le bailleur ne peut-il conclure de nouveaux baux au profit d’un tiers dans le même centre pour les mêmes activités.

CASS. CIVILE 3EME, 28 JANVIER 2021, N° 19-18.233

Les procédures de déspécialisation n’entrent a priori pas dans le champ d’application de cette décision.

INDEMNITÉ D’ÉVICTION ET DOUBLE LOYER

Le preneur qui, évincé, ne démontre pas qu’il a supporté un double loyer n’est pas indemnisé au titre de l’indemnité accessoire.

Contexte

Dans un contexte d’éviction, un preneur à bail commercial s’est réinstallé dans d’autres locaux. Il a déménagé dans le premier mois du nouveau bail pour lequel il a bénéficié d’un mois de franchise.

Décision

La Cour d’appel confirme le jugement du tribunal et estime que le preneur, n’ayant pu fournir de preuve qu’il a supporté un double loyer, ne peut être indemnisé au titre du double loyer lié au transfert de son fonds.

CA VERSAILLES 16 MAI 2017, N°16/00386

La Cour d’appel semble poser un arrêt de principe, indépendant de l’espèce en cause (mois de franchise accordé par le nouveau bailleur).

Le key money : une tendance à la fréquence et à la valeur amoindries

Posted on by admin

A retrouver dans le Carré d’experts de la Lettre M² d’avril

« En matière de commerce, il arrive régulièrement que le preneur à bail verse un capital (pas de porte et droit au bail) à l’entrée dans les lieux. Ce capital, communément appelé Key Money, se raréfie : 11 % des nouvelles prises à bail restent concernées mais à des valeurs historiquement basses. »
— Vincent SAE HENG – MRICS, Benjamin ROBINE

  • Évolution du nombre de key-money 2018-2023
  • Top 4 des rues parisiennes
  • Top 4 des activités
  • Top 5 des arrondissements parisiens

Merci à Audrey JOURDIN et la Lettre M²

Résidences étudiantes et éviction PARTIE 3/3

Posted on by admin

Éléments de méthode

Alors que le caractère monovalent des résidences étudiantes semble le plus souvent écarté par la jurisprudence, l’art. L. 145-14 du Code de Commerce prévoit que l’indemnité d’éviction soit « déterminée suivant les usages de la profession ». Par analogie directe, la jurisprudence récente retient les usages en matière d’hôtellerie comme usage de la profession en matière de résidence étudiante (Cass. 3ème civ. 5 février 2014 JurisData 2014-001649 ; CA PARIS 3 juin 2015 SCI LOUBEN /SARL LES CLES DE LA RIVE DROITE Lexbase A9821NIL).

C’est donc la méthode par le multiple du chiffre d’affaires et celle par l’EBE qui devront s’appliquer comme le confirme une jurisprudence récente (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 2 Mai 2018 – n° 16/16703).

Néanmoins, une décision antérieure avait précisé l’impossibilité de déterminer l’indemnité principale en fonction d’une moyenne des deux méthodes mentionnées précédemment (CA Paris, pôle 05 ch. 03, 3 juin 2015, n° 13/10167).

La marge des exploitants peut excéder 20% voire 30% du chiffre d’affaires, la profitabilité du fonds émanant notamment du différentiel de loyer à travers les baux conclus avec les propriétaires. Dans un marché immobilier résidentiel porteur dans les grandes métropoles, la poursuite des évictions est vraisemblable, conjuguée à l’extinction prochaine des dispositifs fiscaux.

Il s’agit là d’une matière nouvelle promise à de nombreux développements dans les années à venir.

Lire nos articles précédents :

Résidences étudiantes et éviction PARTIE 1/3 : Principes indemnitaires et nature de l’activité

Résidences étudiantes et éviction PARTIE 2/3 : Nature du préjudice

Liens :

Article L145-14 du Code de commerce 

Résidences étudiantes et éviction PARTIE 2/3

Posted on by admin

Nature du préjudice

En matière de résidence étudiante, le fonds de commerce de la société exploitante constitue une unité économique d’exploitation et les différents lots ne sont pas des fonds autonomes mais des éléments faisant partie intégrante du fonds de commerce (CA PARIS 13 janvier 2010 JurisData 2010-380776 ; CA PARIS 10 octobre 2012 Lexbase A1098IU9, TGI PARIS 30 avril 2014 Lexbase A1054MST ; TGI PARIS 16 octobre 2014 Lexbase A4508M4Q).

Au terme de l’éviction, le preneur perdra une partie de sa clientèle et verra son chiffre d’affaires diminué dans des proportions n’étant a priori pas de nature à entraîner la destruction du fonds de commerce. Il s’agit ici d’un cas particulier de « perte partielle du fonds de commerce ».

En sus des contraintes de gestion que supporte tout bailleur (facturation, suivi de la location…), la Société exploitante se doit de proposer trois des quatre prestations visées au b du 4° de l’article 261 D du C.G.I pour conserver sa qualification de résidence para-hôtelière étudiante (et le régime fiscal qui en découle).

La perte d’un logement dans une résidence étudiante dégrade les conditions d’amortissement des charges fixes et par conséquent rapproche celle-ci de son seuil de rentabilité plus rapidement que la perte d’un logement ne le fait dans un immeuble d’habitation classique.

Les charges se composent de coûts variables dépendants du niveau d’activité et de coûts fixes. Les charges variables et le chiffre d’affaires diminueront avec l’éviction, tandis que les coûts fixes demeureront par nature inchangés. Ils seront répartis sur les lots restant exploitables. Pour conserver la même rentabilité, l’exploitant devrait par conséquent augmenter le chiffre d’affaires, et donc la redevance, des lots exploitables. Cette approche se heurte aux contraintes du marché et à la capacité contributive des occupants.  L’éviction se traduira à notre sens par une baisse de la rentabilité affectant l’ensemble de la résidence.

Retrouvez la suite de cet article  : Résidences étudiantes et éviction 3/3 : Éléments de méthode

Lire notre article précédent : Résidences étudiantes et éviction 1/3 : Principes indemnitaires et nature de l’activité

Liens :

b du 4° de l’article 261 D du C.G.I

Résidences étudiantes et éviction PARTIE 1/3

Posted on by admin

Principes indemnitaires et nature de l’activité

La protection du fonds de commerce a été instaurée par un décret de 1953 qui a prévu dans son art. 8 repris dans le Code de commerce sous l’art. L. 145-14 qu’en cas de non-renouvellement du bail, le propriétaire, sauf motif grave et légitime à l’encontre des locataires, est tenu de payer une indemnité d’éviction. Lorsque le non-renouvellement du bail entraîne la perte du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction est composée d’une indemnité principale dite de remplacement.

« Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article L.145-14 al.2 du Code de commerce).

Lorsque le fonds peut être transféré, l’indemnité d’éviction est alors composée d’une indemnité principale de transfert. La présomption légale est la perte du fonds de commerce et l’exception, son transfert.

Il est donc nécessaire en premier lieu de caractériser le préjudice subi par le locataire évincé pour pouvoir ensuite apprécier si l’indemnité principale sera de remplacement ou de déplacement.

S’agissant des résidences étudiantes, l’exploitant exerce une activité de sous-location meublée accompagnée de différents services ou prestations (accueil, gardiennage, nettoyage des locaux privatifs et communs, fourniture de linge de maison). Il s’agit d’un fonds de commerce à caractère para-hôtelier.

Le fonds de commerce correspond usuellement à l’exploitation de l’intégralité de l’immeuble constitué de plusieurs appartements et de parties communes dédiées aux prestations annexes. À chaque appartement, est attaché un client qui sera l’étudiant auquel la Société exploitante met à disposition le local avec la fourniture de prestations para-hôtelières.

L’activité des résidences étudiantes s’inscrivait dans le cadre du dispositif CENSI-BOUVARD (né d’un amendement à la loi SCELLIER) qui se combinait avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (ou LMNP BOUVARD). Une grande majorité des propriétaires d’appartement en résidence étudiante ont ainsi réalisé un investissement défiscalisant.

Les premiers baux arrivant en fin de dispositif, de nombreux propriétaires ont le souhait de retrouver la jouissance de leurs biens, essentiellement à des fins locatives. Nous assistons ainsi au début d’une longue série de congés avec refus de renouvellement en matière de résidences étudiantes. Le préjudice subi du fait de l’éviction de quelques lots isolés correspond à une perte de chiffre d’affaires et à l’impossibilité pour le preneur d’exploiter son activité dans les lots visés ainsi qu’à la perte des clients attachés.


Lire la suite de cet article : Résidences étudiantes et éviction 2/3 : la nature du préjudice.

Lire aussi : Résidences étudiantes et éviction 3/3 : Éléments de méthode

Liens :

Article L145-14 du Code de commerce 

 

Loyer binaire et renouvellement, la force du contrat

Posted on by admin

La cour d’appel de Paris du 3 juin 2020 (CA Paris, Pôle 5 – chambre 3, 3 juin 2020, n° 18/20160) a statué en appel du jugement du TGI de Créteil du 27 juin 2018 (TGI Créteil, 27 juin 2018, n° 15/00009), qui s’était positionné sur plusieurs points majeurs dont l’abattement pour loyers dits « binaires ». L’arrêt rendu semble mettre un terme aux débats qui se tiennent depuis l’apparition de ce type de loyers.

La pratique du loyer binaire a été instaurée dans les centres commerciaux dans les années 60. Ce loyer mixte est composé de deux éléments : un élément fixe « minimum garanti » assorti d’un complément « variable » sous la forme d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur, qui s’applique lorsque son montant dépasse le loyer contractuellement prévu. En pratique, le loyer minimum garanti est si élevé que le loyer variable additionnel n’est pratiquement jamais versé.

Parmi les arrêts les plus marquants de l’histoire des loyers binaires, l’arrêt du 10 mai 1993 dit « Théâtre Saint Georges » (C. Cass, Ch. civ 3, 10 mars 1993, n°91-13.418) est venu préciser que la fixation du loyer de renouvellement échappait au statut des baux commerciaux (dispositions du décret du 30 septembre 1953) et n’était régie que par la convention des parties.

En conséquence et pour éviter une situation d’impasse, les bailleurs ont alors mis en place une méthode de revalorisation du loyer de base en cas de désaccord des parties. Une clause expresse attribuant contractuellement au juge des loyers la compétence de fixer lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative a alors été insérée dans les baux.

Depuis l’arrêt du 3 novembre 2016 dit « Marveine » (C.Cass, Ch. civ 3, 3 novembre 2016, n°15-16.827), les parties pouvaient « lorsque le contrat le prévoit, recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative (…)le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33 précité, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle ».

Quid de l’abattement pour loyer variable lorsque ce dernier n’a jamais été versé, faute de chiffre d’affaires suffisant ? Dans la décision rendue par le TGI de CRETEIL le 27 juin 2018, le Tribunal avait estimé « qu’il convient d’appliquer un abattement du chef de l’obligation contractuelle de payer un loyer variable additionnel, y compris si celui-ci n’est jamais payé ». Le Tribunal avait retenu un abattement de 5% sur la valeur locative telle que fixée par l’expert.

Un arrêt attendu de la cour d’appel de Paris du 3 juin 2020 est venu statuer en appel de ce jugement en précisant que les dispositions contractuelles fixant les critères de la détermination du loyer de base ne visent pas les dispositions du code de commerce, et aucune référence n’est faite à l’article L. 145-33 dudit code, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce qui ne sont pas d’ordre public. De ce fait, le juge n’avait pas pour mission d’appliquer un abattement au titre de la part variable du loyer et un tel abattement ne pouvait donc être retenu.

Cet arrêt décisif, indiquant explicitement que lorsque le contrat ne prévoit pas de se référer à l’article L. 145-33 précité, il n’y a pas lieu d’appliquer d’abattement au titre de la part variable du loyer, éclaire enfin l’Expert jusqu’ici incertain sur les abattements à considérer dans ses valorisations.

Lire aussi :

Rebondissement autour du loyer binaire

Baux commerciaux et crise sanitaire : Quels remèdes ?

Posted on by admin

Benjamin ROBINE interviendra le Mardi 24 novembre de 17h à 19h30 lors d’une conférence en ligne qui sera l’occasion d’aborder certaines des questions soulevées par l’effet de la crise sanitaire sur les relations entre bailleurs et locataires.

Programme :

  • Présentation des mesures d’urgence – Bastien BRIGNON, maître de conférences,
  • Statut des baux commerciaux et réflexions sur l’exigibilité des loyers – Françoise AUQUE, professeur,
  • Assurance « pertes d’exploitation » : les réflexes à avoir – Charlotte ROGER, avocat,
  • Incidence de la pandémie sur la valeur locative, la révision triennale et les valeurs de fonds – Benjamin ROBINE, expert judiciaire,
  • L’état du marché des cessions – Julien LECA, dirigeant de FOODIMMO,
  • Conclusion – Joël MONEGER, professeur.


Atelier animé par Aline DIVO, Marine PARMENTIER et Julien PRIGENT, avocats.

Inscriptions et détails 

Accession en fin de jouissance : une nouvelle opportunité pour le preneur ?

Posted on by admin

Le 17 septembre 2020, la Cour de cassation a rendu un arrêt important sur l’interprétation des clauses d’accession de baux commerciaux.

Cet arrêt n’est pas sans conséquences économiques et expertales.

L’arrêt du 17 septembre 2020 a ainsi eu à qualifier la clause obligeant le preneur à “ laisser, à la fin du bail, les modifications ou améliorations (des locaux) au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif “.

Estimant que le renouvellement du bail étant “ incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif “, la Cour a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel interprétant cette clause comme étant d’accession en fin de jouissance. La Cour de cassation interprète ainsi explicitement la clause d’accession en miroir de la clause de nivellement.

Plusieurs enseignements peuvent en être tirés.

L’accession en fin de jouissance se traduit usuellement dans l’appréciation de la valeur locative en renouvellement par un abattement sur la valeur locative estimée afin d’assurer que les améliorations financées par le preneur ne bénéficient pas au bailleur dans la valeur locative.

Cela étant, certains praticiens considèrent que l’accession en fin de jouissance mérite a contrario une majoration de la valeur locative, le bailleur se trouvant privé d’un motif de déplafonnement issu des travaux réalisés qui, précisément, demeureront jusqu’en fin d’occupation propriété du preneur.

La pratique rédactionnelle des baux commerciaux semble distinguer ;

  • Les baux à usage de commerce où l’accession en fin de bail conserve la préférence des rédacteurs d’acte.
  • Les baux à usage de bureaux où la remise en état des locaux est un motif usuel de contentieux et où la convergence temporelle de l’accession et du nivellement est de nature à prévenir les différends.

Suivant la clé de lecture donnée par l’arrêt précité, les preneurs dont les améliorations sont reportées en fin de jouissance peuvent trouver une incitation à réaliser des travaux. Pensons aux commerces qui ayant subi des fermetures administratives prolongées, pourront sans être pénalisés, effectuer des travaux modificatifs des caractéristiques des locaux ou d’amélioration.

Or, la priorité donnée par les exploitants au financement des travaux accroît encore la tension actuelle liée à la supportabilité des loyers, dont l’exigibilité a été récemment rappelée.

L’arrêt de la Cour de cassation réaffirme ainsi l’importance de la clause d’accession dans le bail commercial, où celui qui pense semer une graine peut tout aussi bien allumer une mèche.

Fin de bail : quelle stratégie adopter ?

Posted on by admin

À l’initiative du bailleur

1) Un congé envoyé 6 mois ou plus avant l’échéance contractuelle aura pour effet de renouveler le bail à son échéance contractuelle que le preneur reste silencieux, qu’il réponde avant l’échéance ou qu’il réponde après l’échéance.

2) Un congé envoyé moins de 6 mois avant l’échéance entrainera  un renouvellement au dernier jour du trimestre civil suivant un préavis de 6 mois, que le preneur réponde avant cette échéance ou après, ou qu’il reste silencieux.

3) Un congé envoyé après l’échéance contractuelle entrainera un renouvellement au dernier jour du trimestre civil suivant un préavis de 6 mois, que le preneur réponde avant cette échéance ou après, ou qu’il reste silencieux.

À l’initiative du preneur

1) Une demande du preneur plus de 6 mois avant l’échéance du bail est nulle et sans effet. Le bail se prolonge.

2) Une demande dans les 6 mois précédant l’échéance contractuelle entrainera le renouvellement à l’échéance, que le bailleur accepte la demande ou reste silencieux jusqu’à l’échéance ou après l’échéance.

3) Une demande émise après l’échéance contractuelle entrainera le renouvellement pour le dernier jour du trimestre civil de la demande, quelle que soit la réponse du bailleur.

Règles générales

  • Quel que soit le moment de la réponse, la date d’effet du congé du bailleur ou de la demande du preneur ne varie pas.
  • Le congé du bailleur ou la demande du preneur ont les mêmes échéances, la seule distinction reste le préavis de 6 mois pour le bailleur.
  • L’absence d’initiative aura pour effet de prolonger le bail. Attention, il ne s’agit pas d’un renouvellement tacite mais d’une tacite prolongation.

Lire aussi :

Mécanique de l’indemnité d’éviction

Lien :

Article. L145-9 du Code de commerce

Powered by  GDPR Cookie Compliance
Résumé de la politique de confidentialité

Ce site utilise des cookies afin que nous puissions vous fournir la meilleure expérience utilisateur possible. Les informations sur les cookies sont stockées dans votre navigateur et remplissent des fonctions telles que vous reconnaître lorsque vous revenez sur notre site Web et aider notre équipe à comprendre les sections du site que vous trouvez les plus intéressantes et utiles.