Quotidiennement, nous récoltons et analysons les jugements rendus en matière de baux commerciaux. Cette carte permet d’observer les secteurs où ont été jugés des déplafonnements pour évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.
Période d’étude : Janvier 2010 à Janvier 2022
Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris
L’évolution des facteurs locaux doit répondre à deux critères :
1- Elle doit être notable
2- et présenter un intérêt pour l’activité exercée
Locaux à usage d’agence bancaire : valeur locative et comparables
La valeur locative des locaux à usage d’agence bancaire doit être déterminée en appréciant uniquement des comparables de locaux bancaires lorsque ces derniers sont situés à des emplacements de même commercialité.
Contexte
Renouvellement d’un bail commercial consenti à une enseigne bancaire et dont la désignation contractuelle exclusive est : « l’exploitation d’une activité financière, bancaire et d’assurance et toutes opérations liées à ces activités ».
Décision
Le TGI de Créteil appuie sur la spécificité des locaux à usage d’agence bancaire, les distinguant des bureaux et boutiques traditionnelles (qui ne bénéficiant pas d’un loyer de renouvellement automatiquement déplafonné). Par conséquent, le TGI indique qu’en un tel cas, seuls les termes de comparaison de locaux à usage de banque sont pertinents « dès lors que la commercialité est équivalente ».
TGI DE CRÉTEIL, 11 OCTOBRE 2016, N°16/00012
Pour des locaux à usage bancaire, il faut utiliser des termes de comparaison bancaires … Lorsque ces derniers sont pertinents.
Locaux à usage de bureau de Poste et déplafonnement
Au-delà de leur destination contractuelle, les locaux à usage de bureau de poste qui reçoivent de la clientèle mais constituent également un lieu de livraison de marchandises voient leurs baux plafonnés
Contexte
Renouvellement d’un bail commercial à usage de bureau de poste, dans lequel La Poste exerçait non-seulement la réception de clientèle (traitement du courrier à envoyer/recevoir) mais également la vente de marchandises en rapport avec cette activité (timbres, souvenirs philatéliques, emballages pré-affranchis, cartes téléphoniques…).
Décision
Le TGI de Nanterre écarte le déplafonnement du bail susvisé en considérant qu’il ne touche pas l’exploitation de locaux assimilables à des bureaux. À cet effet, il énonce que l’usage de bureaux se caractérise par la réception de clientèle et, surtout, l’absence de dépôt ou de livraison de marchandises.
TGI DE NANTERRE, 20 MARS 2007, N°04/10435
Clair rappel des deux critères de qualification de locaux à usage de bureaux, ce que n’est pas un bureau de poste.
Le propriétaire bailleur d’un local commercial dispose d’un droit de reprise du logement loué dans le cadre d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.
Cette possibilité est offerte par les articles L.145-22 et L.145-23-1 du Code de commerce.
La procédure de reprise du logement a d’ailleurs été favorisée par la loi Elan du 25 novembre 2018 qui permet au bailleur de délivrer un congé tant en fin de bail qu’aux échéances triennales.
Même si le congé est partiel et ne concerne que le logement, le locataire peut être indemnisé dans les conditions du Code de commerce et notamment des principes résultant de l’éviction.
Proposition d’un local de remplacement
Le bénéficiaire doit proposer au locataire un local de remplacement ; condition seulement en cas de disponibilité.
Le bailleur ou le bénéficiaire ne dispose pas de logement
Le bénéficiaire du droit de reprise ne doit pas déjà disposer d’un logement répondant à ses besoins « normaux ».
Le bailleur est une personne physique
Le bailleur doit être une personne physique, la reprise ayant vocation à bénéficier au bailleur lui-même mais également à son conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint.
L’usage d’habitation
La désignation du bail doit faire état de locaux destines à usage d’habitation.
L’exclusion de certaines affectations
Les locaux ne doivent pas être affectés à un usage d’hôtel, d’enseignement, d’hôpital ou de location meublée.
Le préjudice doit être limité
La privation des locaux d’habitation ne doit pas causer un préjudice important pour l’activité commerciale du locataire.
La divisibilité
Les locaux à usage d’habitation et le reste des locaux à usage commercial doivent être divisés ou divisibles.
La théorie
Malgré la protection du statut et le droit à indemnité du locataire en cas de refus de renouvellement du bail, le droit de reprise du logement n’est en principe assorti d’aucune indemnité du locataire sortant.
L’indemnité est normalement due seulement dans l’hypothèse où le bénéficiaire n’occupe pas personnellement le logement dans un délai de six mois après le départ du locataire. Mais ce délai peut a priori être prorogé dès lors que la récupération des locaux est aussi motivée par la réalisation de travaux de construction/reconstruction.
La pratique
Lorsque la reprise est motivée par la réalisation de travaux, le bailleur peut alors délivrer congé tant en fin de bail qu’aux échéances triennales. L’indemnité d’éviction est due.
Dans tous les cas le locataire bénéficie du renouvellement du bail commercial et le loyer de renouvellement devra tenir compte du préjudice subi par le locataire.
En d’autres termes, il faudra compter sur une diminution du loyer à due proportion, de telle sorte que la valeur du fonds ne soit pas diminuée. Si la valeur du fonds est diminuée, le locataire doit être indemnisé à ce niveau de perte.
Une problématique
Si la privation du logement ne cause pas de trouble important à l’activité commerciale, elle peut a minima perturber l’équilibre du bail et/ou engendrer une diminution de la valeur du droit au bail.
Si le texte invite à déterminer le loyer des locaux restants plutôt qu’à apprécier le préjudice du locataire, en pratique les discussions et débats s’orientent rapidement sur la question du droit au bail et de sa valeur.
Au moins 2 solutions possibles
Soit les parties s’entendent sur la rédaction d’un avenant de renouvellement adaptant le loyer, de manière à conserver la valeur du droit au bail.
Soit les parties s’entendent sur la rédaction d’un avenant de renouvellement adaptant le loyer, de manière à conserver la valeur du droit au bail.
Les deux hypothèses ont leurs avantages et inconvénients. Dans les deux cas, il est possible que le indemnité soit nulle ou très faible ; revenant ainsi au principe selon lequel le droit de reprise n’est assorti d’aucune indemnité.
Prenons pour postulat :
Et prenons pour hypothèses :
Calcul pour conserver le droit au bail :
En conclusion, pour conserver le droit au bail, le nouveau loyer de la partie commerce doit être ramené à 10 000 €, alors que la valeur locative est estimée à 20 000 €.
Calcul pour indemniser le droit au bail perdu :
Le nouveau loyer de la partie commerce pourra correspondre à la valeur locative estimée, soit 20 000 €.
En conclusion, en payant la valeur du droit au bail perdu, le nouveau loyer de la partie commerce correspondra à la valeur locative estimée, soit 20 000 €.
Calcul pour indemniser le droit au bail perdu :
Droit au bail avant restitution du logement :
Le nouveau loyer de la partie commerce pourra correspondre à la valeur locative estimée, soit 20 000 €
En conclusion, en payant la valeur du droit au bail perdu, le nouveau loyer de la partie commerce correspondra à la valeur locative estimée soit 20 000 €
Conserver le droit au bail
Indemniser le locataire de la proportion du droit au bail
Quid de la jurisprudence ?
La jurisprudence est peu abondante sur la question alors même qu’en tant qu’experts, nous sommes régulièrement interrogés sur cette question tant par les bailleurs que les locataires.
De là à penser que toutes les restitutions de logements accessoires aux locaux commerciaux ne se traitent que par voie amiable, il n’y a qu’un pas…
On en voudra encore pour preuve que nos recherches de jurisprudences sur la question ne nous ont jamais conduits sur la voie d’une réparation de préjudice ou d’une adaptation du nouveau loyer de renouvellement.
En résumé
Il pourra être retenu en premier lieu que la reprise du logement en bail commercial est soumise à de nombreuses conditions, bien plus nombreuses sans doute que ce que laisse transparaitre l’origine légale.
Dès lors que les conditions sont remplies et que le bail en cours procure une économie de loyer, la reprise du logement par le locataire devrait entrainer une correction du loyer de renouvellement de la partie commerce, lui permettant ainsi de conserver ses avantages économiques et donc son droit au bail.
Toutefois et de manière amiable, les parties peuvent s’entendre sur une indemnisation immédiate du locataire, souvent demandée par le locataire lui-même, mais soumise à un fort aléa ou du moins des discussions plus critiques sur l’ensemble des paramètres de valorisation.
Les deux procédés ont une balance équilibrée, chaque partie ayant des concessions à faire. Si l’adaptation du loyer de renouvellement semble pouvoir se faire sans le recours d’un conseil autre que le rédacteur d’acte, l’indemnisation semble davantage du ressort de l’expert en évaluation immobilière, qui saura estimer et appréhender l’ensemble des paramètres de perte de valeur du droit au bail.
La jurisprudence, qui fait une application stricte des conditions du droit de reprise, ne semble pas avoir été questionnée sur la problématique d’indemnisation ou tout du moins sur l’adaptation du nouveau loyer de renouvellement.
Des taux de rendement qui remontent… !
La reprise est belle et bien amorcée pour l’hôtellerie parisienne qui affiche des résultats comparables voire supérieurs à 2019 pourtant considérée comme une année de référence : TO, PMC, REVPAR, les indicateurs sont au vert.
Et selon L’Institut Paris Région les réservations hôtelières sur le premier trimestre s’annoncent favorables !
Valeur locative de renouvellement : une valeur pérenne et non modulée
Rejet d’une valeur locative variable (modulée sur la durée d’un bail) pour un renouvellement de bail hôtelier au 1er juillet 2020 (durant la crise sanitaire). La valeur locative doit être appréciée à la date du renouvellement du bail pour l’ensemble de sa durée.
Situation
En l’espèce, les bailleurs de locaux commerciaux à usage d’hôtel en ont signifié le congé avec offre de renouvellement à effet au 30 juin 2020 … Soit un renouvellement au 1er juillet 2020, en pleine crise sanitaire.
L’expert chargé d’estimer la valeur locative de renouvellement à cette date a procédé en deux temps : il a estimé une valeur locative ‘’ hors Covid ‘’ puis l’a modulée en tenant compte de l’impact des perspectives de reprise économique sur 9 ans quant à ladite valeur locative (montée progressive de la valeur jusqu’au retour à un cycle économique normal).
Décision
Le Tribunal Judiciaire infirme la méthode d’expertise retenue en considérant que la valeur locative est appréciée pour l’ensemble de la durée du bail et non à l’instant T de la crise sanitaire. (…) Cette valeur locative est pérenne et non variable.
Au surplus, le tribunal souligne le manque de fiabilité de projections sur 9 ans dont les indicateurs économiques actuels ne permettent toujours pas la confirmation. Le tribunal souligne également le maintien de la solvabilité des exploitations au 1er juillet 2020 en raison des aides spécifiques alors accordées.
TJ de Lyon, 8 février 2022, RG n°20/00038
Indemnité d’éviction et dépollution
La mise en sécurité et la remise en état d’un site classé ICPE étant une obligation légale de son dernier exploitant, ce dernier ne peut en être indemnisé des frais au titre du paiement de l’indemnité d’éviction.
Enjeu
L’éviction du dernier exploitant d’une ICPE mise à l’arrêt définitif entraîne pour ce dernier l’exercice de son obligation de dépollution (mise en sécurité et remise en état) du site.
Cette obligation légale, dont le fait déclencheur est l’éviction, doit-elle voir ses coûts indemnisés à titre d’indemnité accessoire ?
Décision
La Cour de cassation énonce que l’intention du propriétaire d’évincer le dernier exploitant d’un ICPE est sans incidence sur son obligation de dépollution, légale (articles L.512-6-1, R.512-39-1 et suivants du Code de l’environnement). Par conséquent, les frais engagés à ce titre ne peuvent intégrer le calcul de l’indemnité d’éviction. Précédemment, la Cour a pu en effet rappeler que l’objectif de cette obligation de dépollution est la protection générale de l’environnement et non la protection des intérêts du propriétaire justifiant sa prise en charge par le dernier exploitant du site.
Cass. Civile 3Ème, 12 octobre 2022 n° 21-20.970
Une jurisprudence confirmée :
Cass.Cvile 3ème, 22 juin 2022 n° 20-20.844
Cass.Civile 3ème, 11 mai 2022, n°0 21-16.348
Deux jurisprudences sur la clause de révision de loyer et l’expropriation et frais de réinstallation.
CLAUSE DE RÉVISION DE LOYER
Une clause de bail commercial stipulant une révision forfaitaire du loyer à la hausse de 4,5% par an assortie d’une clause qualifiée de palier et non d’indexation.
Contexte
Un bail commercial stipulait que « le loyer sera révisé à la hausse, forfaitairement, de 4,5% le premier janvier de chaque année ». Le preneur estimait cette disposition contraire à l’ordre public et devait donc être réputée non-écrite.
Décision
La Cour de cassation qualifie cette clause de palier et non d’indexation ; en conséquence de quoi cette dernière est valable. Il s’agit d’une « augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique » et « indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l’indexation ».
Cass. Civile 3eme, 22 juin 2022, n° 21-16.042
Seules sont prohibées les clauses visant à s’affranchir de l’applicabilité de l’indice d’indexation choisi (ILC, ICC, ILAT) en fonction du sens d’évolution de celui-ci.
EXPROPRIATION ET FRAIS DE RÉINSTALLATION
En expropriation, l’indemnité couvrant les frais de réinstallation du preneur doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Contexte
Dans un contexte d’expropriation, l’expropriant contestait l’absence d’application d’un abattement pour vétusté sur l’indemnité accessoire de frais de réinstallation accordée au preneur. Or, en l’espèce, la réinstallation du preneur nécessitait l’installation d’éléments neufs (racks notamment).
Décision
L’article L.321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». L’indemnisation des frais de réinstallation du preneur exproprié ne doit en l’espèce pas subir d’abattement pour vétusté si les éléments visés sont neufs.
Cass. Civile 3eme, 29 juin 2022, n°21-15.741
Arrêt d’espèce ; la solution aurait probablement différé en cas de réinstallation d’équipements préinstallés dans les locaux expropriés.
