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Catégorie : Étude de cas

Nouvel ISF, l’Impôt sur la Fortune Immobilière

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Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cette mesure vise à inciter les français assujettis à réorienter leur épargne vers l’économie réelle dite aussi économie productive. Ce nouvel impôt taxe ainsi tous les biens immobiliers non affectés à l’activité professionnelle du contribuable.

En effet, les actifs immobiliers affectés à l’exploitation de la société du contribuable (activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole)ne sont pas concernés tout comme les biens loués sous statut meublé professionnel (LMP).

L’IFI reprend ainsi la plupart des principes de l’ISF puisque le seuil d’entrée demeure identique (1,3 millions d’euros à partir de la fraction de la valeur nette taxable du patrimoine excédant 800 000 € – déduction faite des dettes immobilières) tout comme les taux ou encore les abattements pour résidence principale, les biens loués et les biens détenus en indivision ou via une SCI. Notons toutefois que pour les patrimoines dont la valeur est comprise entre 1,3 et 1,4 millions d’euros, une décote reste applicable correspondant à une réduction sur le montant dû par le contribuable.

La principale nouveauté réside dans l’exonération des placements bancaires et financiers, les comptes titres et les contrats d’assurances-vie. Au demeurant, les parts détenues dans les SCPI et les OPCI détenant de l’immobilier dans l’hexagone sont désormais taxables pour la fraction de leurs valeurs représentatives des actifs immobiliers.

En matière de biens d’exception ou atypiques dont l’évaluation peut s’avérer complexe par manque de transactions comparables, la méthode d’évaluation par comparaison peut être délicate à utiliser et atteindre certaines limites. En effet, selon l’adresse, les prestations et équipements, les valeurs peuvent varier significativement. Il est bien souvent utile de procéder à une évaluation permettant de justifier la valeur déclarée auprès de l’administration fiscale.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière devrait concerner entre 150 000 et 170 000 foyers contre environ 350 000 pour l’Impôt de Solidarité sur la Fortune.

Evolution de la commercialité du quartier de Saint-Germain-des-Prés

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Article paru le 6 novembre 2018 dans le « Journal du Textile » n°2397, dans lequel Benjamin Robine est interrogé sur l’évolution de la commercialité du quartier Saint-Germain des Prés :

https://www.journaldutextile.com/saint-germain-des-pres-fait-sa-mue-commerciale

Monovalence d’une résidence service pour séniors

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L’arrêt de la Cour d’appel de Poitiers, du 13 novembre 2018 (n°17/02335), a confirmé le caractère monovalent d’une résidence service pour séniors.

Dans le cas d’espèce, la transformation de ces locaux en appartements supposerait :


  • d’importants travaux,

  •  une modification de la destination commerciale des lieux, l’usage d’habitation étant lui à caractère civil,

  •  une modification du règlement de copropriété, nécessitant ainsi un vote unanime de tous les copropriétaires.

La réunion de ces conditions apparaît difficile, la Cour rappelant par ailleurs les contraintes du PLU.

Suivant cette analyse, plaçant les obstacles juridiques au même rang que les obstacles techniques, les résidences services pour séniors seraient construites et aménagées «  en vue d’une seule utilisation », au sens de l’article R.145—10 du Code de commerce.

Ces locaux échapperont ainsi au principe du plafonnement de l’article L-145-34 du Code de commerce. Le loyer devra être fixé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

« Vents contraires sur l’immobilier commercial Parisien »

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Dans son numéro de Juin spécial SIEC, La Lettre m2 publie une chronique intitulée « Le commerce : mutations en cours, Renaissance imminente ».

Benjamin Robine y a contribué en apportant son point de vue dans un article titré « Vents contraires sur l’immobilier commercial Parisien », et dans lequel il s’interroge sur les niveaux de valeur locative et taux de rendement attendus notamment par les investisseurs dans la capitale.

04.06.2019_AC_LETTRE M2 – JUIN 2019-pages-33

Afin de profiter d’une offre d’essai de 15 jours à La Lettre M2, n’hésitez pas à contacter Lucie Bouchand (lucie@lettrem2.com), notre partenaire lors du dernier afterwork trimestriel organisé par le cabinet.

KeyPlans Paris Seine édition 2019/2020

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Nous avons le plaisir de vous annoncer la parution du guide des valeurs locatives 2019/2020 édité par le cabinet Paris Seine Immobilier avec la collaboration du cabinet Robine & Associés.

Dans ce guide des rues les plus prisées de la capitale, la valeur de chaque trottoir a été finement étudiée. 

Pour plus d’information : https://www.paris-seine-immobilier.com/

Merci à Michel KESSLER pour cette enrichissante collaboration.

La valeur locative en trompe-l’oeil

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Dans son numéro d’avril, L’Argus de l’Enseigne publie une tribune de Benjamin Robine intitulée « La valeur locative en trompe-l’œil », dans laquelle il milite pour une plus grande transparence des transactions réalisées.

Retrouvez l’article en intégralité sur le site de L’Argus de l’Enseigne 

Coup d’oeil sur DVF

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DVF, pour Demande de Valeur Foncière, est une base données interactive ouverte au public depuis le 24 avril 2019. Elle regroupe l’ensemble des ventes immobilières sur les cinq dernières années.

Au-delà de tous les sujets de confidentialité des personnes, cette ouverture publique permet de mettre fin à cette opacité des transactions pour les particuliers. Elle vient ainsi répondre à la loi Essoc du 10 août 2018 visant l’ouverture progressive au public des bases de données constituées par l’Etat.

Si l’essentiel des transactions d’Ile-de-France pouvait déjà être consulté moyennant finance sur la base des notaires (B.I.E.N.), si les notaires disposaient également de leur base PERVAL pour le reste de la France, et si depuis le 1er mai 2017, la base de données PATRIM a été mise en place pour le contribuable sur la plateforme impots.gouv.fr, cette nouvelle base DVF semble pouvoir se substituer à toutes ces bases existantes, rendant ainsi une plus grande transparence au marché.

Robine & Associes y voit un réel progrès dans l’accès aux données. Un effet d’aubaine sera possible pour des sites tels que MeilleursAgents ou PriceHubble. Et si certains professionnels de l’immobilier pourraient rapidement s’en inquiéter, nous pensons qu’il s’agit d’un outil précieux pour l’expert immobilier qui pourra ainsi renforcer son analyse du marché et s’adapter au cas d’espèce.

On regrettera toutefois que DVF se cantonne aux cinq dernières années, en supprimant l’historique pour les années antérieures. Par ailleurs, à la différence de la base BIEN ou de PATRIM, les références sont moins détaillées (période de construction, situation d’occupation, étage, nature des annexes, sont autant d’éléments qui ne sont pas mentionnés).

Affaire à suivre donc…

Source : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

Evaluation d’un fonds de commerce sur le domaine public

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Avant la loi Pinel du 18 juin 2014,, l’occupation du domaine public était considérée d’ordre précaire et révocable. Le domaine public était imprescriptible et inaliénable induisant l’absence de reconnaissance du fonds de commerce exploité sur celui-ci.

De surcroît, les redevances d’occupation étaient en principe fixées, jusque-là, en tenant compte de l’impossibilité de posséder un fonds de commerce.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi PINEL insère à l’article 72 du code général de la propriété des personnes publiques un article L.2124-32-1 qui dispose désormais :

« Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre. »

Les principales limites à la reconnaissance d’un fonds de commerce tiennent : 

I. Aux exclusions légales prévues telles que le domaine public naturel (Article L.2124-35),

II. A la reconnaissance d’une clientèle propre. La jurisprudence s’attache à vérifier si le commerçant dispose d’une réelle liberté dans les modalités d’organisation de son entreprise ou si, au contraire, il est soumis aux directives du domaine public au travers d’une dépendance organique, tels que les horaires d’ouverture, le droit de regard du propriétaire sur la conduite des affaires, la rémunération, le personnel, ou la fixation du prix de vente. La notion de clientèle autonome est recherchée.

L’incidence de la reconnaissance d’un fonds de commerce réside principalement dans la valeur marchande de celui-ci, dans le cadre d’une cession ou d’un refus de renouvellement.

S’agissant des sites de flux tels que gares et aéroports, où les chiffres d’affaires peuvent excéder 50.000 € / m2 [1], la notion de clientèle propre serait vraisemblablement soumise à l’appréciation des Tribunaux.

[1] Les commerces en gares 2018 – Cushman & Wakefield

La renaissance de Bouillon Chartier à Montparnasse

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À deux pas de notre cabinet, au 59 boulevard Montparnasse (6e arrondissement), le Montparnasse 1900 fait sa mue pour devenir un Bouillon Chartier. Une mue qui est en réalité un retour aux sources.

D’Édouard Chartier au groupe Joulie

L’établissement a en effet été créé en 1903 par Édouard Chartier, en lieu et place d’une ancienne boutique de marchand d’huile. Les frères Frédéric et Camille, du même nom, avaient déjà ouvert le devenu mythique Bouillon Chartier du 7 rue du Faubourg-Montmartre (9e arrondissement) en 1896.

En 1924, et jusqu’en 1977, il devient le Bouillon Rougeot, en référence à son nouveau directeur. Avant d’appartenir au groupe Joulie et de prendre le nom deMontparnasse 1900, l’enseigne s’intitulait leBistrot de la Gare, sous l’égide de Michel Olivier.

« Offrir un repas digne de ce nom à petit prix »

Mais qu’était-ce un Bouillon Chartier ? Une cantine familiale, pour ouvriers. Ils venaient prendre un repas rapide, à prix modeste et de qualité, où ils avaient leurs habitudes et étaient considérés avec respect par le personnel. Et ce afin de les fidéliser. Ainsi, rue du Faubourg-Montmartre, les clients disposaient de leur casier, de leur rond de serviette, et les serveurs étaient vêtus (et aujourd’hui encore) d’un grand tablier blanc Rondin avec poches.

Trois autres Bouillon Chartier ont vu le jour à la même époque : au 142 boulevard Saint-Germain (6e), au 16 rue du Faubourg Saint-Denis (10e) et au 3 rue Racine (6e). Ces établissements sont désormais appelés respectivement le Vagenende, le Restaurant Julien et le Bouillon Racine.

Une salle à manger et un décor intérieur inscrits Monuments Historiques

Le Bouillon Chartier de Montparnasse accueille un décor, avec boiseries et miroirs, réalisés en 1906 dans le style Art Nouveau. Les revêtements en céramique, aux dessins floraux et évoquant des paysages français, sont de la main de Louis Trézel, également décorateur du Bouillon Racine. Ils sont classés Monuments Historiques depuis 1984.

 

Île-de-France : Les grands projets immobiliers en 2019

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