Vincent SAE HENG – MRICS aura le plaisir de co-présenter avec Sylvie BERGERET de MKG Consulting et Francis MARTINON la conférence sur l’évaluation des hôtels lors des Universités d’été de l’expertise de la RICS en France.
Le Groupe Professionnel Évaluation vous propose une journée de formation sur les méthodes d’évaluation, les actualités juridiques et l’état du marché !
Le 19 septembre 2023 de 9h à 17h à la Chambre des Propriétaires du Grand Paris, 72-76 rue de Longchamp 75016
Selon l’article « Été 2023 : quels impacts des changements d’habitudes des vacanciers pour l’hôtellerie ? » publié par Hospitality On, les performances hôtelières parisiennes en 2023 sont excellentes, et comparables voire supérieures à celles de 2019, considérée comme une année de référence en termes de fréquentation hôtelière.
En effet, au cours du premier semestre 2023, le taux d’occupation des hôtels parisiens a atteint 82,3 %, contre 79,2 % en 2022 et 76,1 % en 2019.
Le prix moyen par chambre (PMC) a également augmenté, passant de 223 € en 2022 à 233 € en 2023, alors qu’il était de 215 € en 2019 (+18 €).
Le chiffre d’affaires par chambre disponible (REVPAR) a quant à lui atteint 187 € en 2023, contre 175 € en 2022 et 169 € en 2019 (+18 €).
Cette forte reprise est due à plusieurs facteurs, notamment :
Les changements d’habitudes des vacanciers ont également eu un impact positif sur l’hôtellerie parisienne.
En effet, les voyageurs sont désormais plus enclins à réserver leur séjour en dernière minute, à rechercher des expériences uniques et à séjourner dans des établissements plus petits. Ces tendances ont conduit à une augmentation de la demande pour les hôtels de charme et les établissements indépendants.
La publication des chiffres incluant l’été 2023 devrait confirmer le dynamisme de l’hôtellerie parisienne, encore davantage favorisé dès les prochaines semaines par la Coupe du Monde de Rugby et porté par les Jeux Olympiques à l’horizon de l’été 2024.
Valeur locative hôtelière : la méthode actualisée de 2016, toujours d’actualité
La méthode hôtelière actualisée en octobre 2016 est appliquée par les juridictions, et a récemment été reconfirmée par la Cour d’appel de Paris.
Contexte et méthode appliquée
Un ensemble immobilier comprenant un hôtel 4 étoiles de tourisme (moyenne de gamme) et 5 parkings a été donné à bail au 2 juillet 2008 ; la société bailleresse a délivré un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2017.
La méthode hôtelière actualisée en octobre 2016 a été appliquée suivant laquelle la valeur locative des locaux monovalents à usage d’hôtel de tourisme est ainsi déterminée :
La valeur locative des établissements hôteliers est évaluée depuis les années 1960 par la méthode hôtelière qui a fait l’objet d’une actualisation en 2016. Sept ans après sa mise en œuvre, sa pertinence est confirmée par la pratique, malgré un cycle hôtelier inédit.
Quand comparaison n’est pas raison…
Mise au point des compagnies représentant les experts de justice suite à un article dans la La Gazette du Palais (Février 2023) questionnant le bien-fondé de la méthode hôtelière actualisée et appelant à son amélioration sept années après sa mise en œuvre (au cours desquelles la jurisprudence a massivement adhéré à l’approche actualisée depuis 2016), sans proposer d’alternatives.
Article co-écrit par :
Merci à Yves ROUQUET rédacteur en chef de l’AJDI des éditions Dalloz pour cette tribune.
Jean-Philippe MONNET a eu le plaisir de donner une formation sur l’évaluation des hôtels lors de l’Université de Paris de la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM
Le programme était riche :
27 octobre 2023 – 13h30 à 17h
MEDEF – 55 avenue Bosquet, 75007
Formation ouverte aux non-adhérents
Pôle touristique, hôtelier et culturel
Nous assistons ces dernières années, notamment à Paris, à une progression du nombre de travailleurs indépendants et de personnes travaillant à distance. Pour répondre à ces évolutions et face non seulement aux loyers élevés mais aussi à la complexité et la rigidité du régime des baux commerciaux, les espaces de travail collaboratifs, appelés aussi espaces de « coworking » se sont multipliés. Ces lieux partagés répondent parfaitement aux attentes de la nouvelle génération d’indépendants sans bureau fixe.
Dans les lieux recevant du public, la tendance est de proposer des espaces de travail ouverts, favorisant les échanges et permettant d’accueillir les travailleurs nomades. Ce phénomène se développe au sein de différents lieux, que ce soit dans les plateaux de bureaux, dans la restauration avec l’émergence de nouveaux concepts ou encore dans l’hôtellerie.
Les hôteliers profitent de cette nouvelle vague pour rentabiliser les mètres carrés de leurs établissements, en ouvrant peu à peu leurs espaces communs au travail partagé.
Les bars, salles de petit-déjeuner et lobbys s’ouvrent désormais à une clientèle qui ne dort pas sur place. Dans certains hôtels, les lits peuvent même s’occulter afin de transformer les chambres en bureaux ou salles de réunion la journée, avec des horaires bien définis pour assurer ensuite le service de nuit.
Ces espaces sont d’autant plus intéressants, qu’en plus d’attirer une clientèle externe, ils peuvent représenter un avantage supplémentaire pour une clientèle business en déplacement.
Ce phénomène est visible chez les grandes chaînes comme chez les indépendants, désireux d’augmenter leur taux d’occupation. Le coworking au sein des établissements hôteliers se différencie en offrant parfois des prestations plus confortables et plus haut de gamme ainsi que des services supplémentaires (déjeuner, spa/hammam, salle de sport,…).
La plateforme AirOffice, spécialisée dans la réservation d’espaces de coworking dans les boutiques hôtels, à Paris recense une trentaine d’établissements (hôtels 3 et 4 étoiles) qui proposent des espaces pouvant accueillir de 4 à 6 personnes du lundi au samedi, de 7h00 à 21h00 pour un prix de 5 € HT/heure/personne.
Ces tarifs ne sont applicables qu’à une clientèle externe, le service étant inclus dans le prix de la chambre pour les clients qui dorment sur place.
D’autres acteurs, tels que Dayuse (élue start-up de l’année 2016), proposent la réservation de chambres d’hôtels en journée. La réservation fonctionne à l’heure et les prix à Paris peuvent varier de 10 € à 35 €l’heure en fonction de la catégorie de l’établissement.
En matière d’expertise, la méthode hôtelière basée sur une quote-part du chiffre d’affaires théorique de l’établissement a récemment fait l’objet de propositions d’adaptation (« De la refondation de la méthode hôtelière » AJDI octobre 2016) tendant, notamment à inclure les recettes additionnelles.
Le développement de services visant à assurer l’occupation d’un établissement au-delà de la stricte prestation d’hébergement confirme une tendance profonde d’utilisation intensive des m2 occupés ou pris à bail.
Cette offre complémentaire nécessite cependant des locaux permettant une mixité de clientèle, à un emplacement apte à capter une clientèle extérieure à l’emplacement.
Notons que ces pratiques se développent à Paris mais aussi en région, principalement dans les grandes villes.
L’incidence de l’accession en fin de jouissance sur la valeur locative donne lieu à de nombreux échanges entre les professionnels de l’immobilier, certains optant pour une majoration et d’autres pour un abattement. Cette question mérite également d’être étudiée en matière hôtelière.
Pour rappel, la valeur locative des établissements hôteliers, considérés comme monovalents, doit être fixée suivant les usages observés dans la branche d’activité considérée. Faire abstraction des travaux d’amélioration au sens large au motif que le dispositif spécifique des articles L311-1s du code de Tourisme est conforme au principe « Generalia specialibus… » n’apparaît pas pleinement satisfaisant.
Il est exact que le jeu combiné des articlesL145-36 et R.145-10 du Code de commerce ne renvoie pas à l’article R.145-8 du Code de commerce. Pour autant, la volonté contractuelle univoque d’insérer une clause d’accession en fin de jouissance mériterait – dans une acception économique et non juridique – application en matière d’évaluation.
Dans l’hypothèse d’une clause d’accession en fin de jouissance, la valeur locative en renouvellement serait à apprécier suivant la consistance des locaux à la date de prise d’effet du bail initial. Cette appréciation pose question notamment dans un marché de l’hôtellerie parisienne où les établissements, pour faire face à la demande et aidés en cela par un nouveau classement hôtelier, sont nettement montés en gamme, les segments 3* et 4* étant dorénavant nettement majoritaires.
Compte tenu de la difficulté de considérer la consistance initiale des lieux, l’abattement pour accession en fin de jouissance vise précisément à restituer l’équilibre économique du contrat de bail. Il aurait également pour mérite de combler les lacunes du dispositif du Code du Tourisme, datant du 1er juillet 1964 et de nature limitatif. Sa lecture à l’heure des impératifs écologiques et de l’hyper-connectivité attendue des clients est d’un charme désuet, mais d’une cruelle rigueur juridique pour celui qui porte l’investissement.
Une décision récente du Tribunal Judiciaire de Paris (jugement rendu le 23 janvier 2020 / RG17/10268) tend vers cette approche en ce qu’elle retient un principe d’abattement, mais au titre d’une clause d’accession en fin de bail et prévoyant également une remise en état en fin de jouissance…
La question sous-jacente de cette thématique relève finalement du statut d’ordre public de l’accession en fin de bail en matière hôtelière, qui s’opposerait alors à la liberté contractuelle des parties de prévoir une accession différée.
Alors qu’un premier article a acté notre intérêt et notre souhait de faire évoluer ce mécanisme devenu désuet, l’heure est maintenant aux propositions d’évolution.
Avant de revenir dans un dernier article sur les conditions d’application du dispositif, il semble important d’initier la réflexion autour de l’article 1er du dispositif (L311-1 du code de tourisme), portant sur le champ d’application.
En effet, la liste limitative énoncée à l’article L311-1 ne nous semble plus correspondre aux contraintes actuelles, mêlant notamment performance énergétique et attentes de la clientèle.
Nous proposons quelques pistes de réflexion :
In fine, une refonte de ladite liste doit être réalisée sur la base d’une concertation intégrant l’ensemble des parties prenantes (bailleurs, preneurs, conseils, syndicats hôteliers…) afin de concilier des intérêts – a priori divergents – que nous considérons intimement liés.
S’en suivra une dernière réflexion portant sur la prise en considération dans la valeur locative, objet d’un dernier article dès la rentrée.
Au cœur des premières euphories d’une sortie de crise, l’activité hôtelière semble encore sous pression. Si la fréquentation des hôtels ne suit malheureusement pas celle des terrasses, les débats autour des valeurs locatives et plus généralement tout allègement des charges fixes demeurent très actuels.
L’articulation de nouvelles méthodes d’estimation de la valeur locative a déjà fait l’objet de plusieurs publications. Il demeure à notre sens une problématique récurrente, d’ores et déjà l’objet de contestation avant crise : les articles L311-1 et suivants du Code de tourisme.
L’anachronisme du dispositif du Code de Tourisme, renforcé par son caractère limitatif, semble manifeste au regard des récentes créations et/ou rénovations d’établissements et du positionnement de la France comme 1ère destination du tourisme mondial (89M de touristes en 2018 selon les Echos).
L’application de ce dispositif, limité initialement aux 8 points de l’article L311-1 dudit code et excluant tous travaux ne relevant pas de travaux d’amélioration au sens de l’apport d’un élément nouveau, apparaît en net décalage avec les usages observés dans la branche d’activité considérée et l’impératif d’amélioration constante des conditions d’accueil des clients.
Une révision du dispositif d’ordre public nous semble donc nécessaire, en conservant l’idée générale de l’accession différée mais en modernisant a minima la liste énumérée à l’article L311-1 du Code de tourisme.
En retranscrivant les usages et en adaptant cette nouvelle liste aux thématiques « modernes » et aux enjeux économiques (exploitation hôtelière vs revenus immobiliers), nous irons vers une simplification et une harmonisation de la déductibilité des travaux au bénéfice des preneurs, des bailleurs et de leurs conseils.
Nous vous présenterons plusieurs pistes de réflexion dans un prochain article.
