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Étiquette : Commerce

Étude 2023 post-covid de l’APUR sur le commerce parisien

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Réalisée à distance de la crise sanitaire du Covid-19, la dernière étude de l’APUR (Atelier Parisien de l’Urbanisme) a été menée sur la période 2020-2023. Elle met notamment l’accent sur la résilience du commerce parisien et permet de tirer plusieurs enseignements sur l’évolution des différentes branches d’activité et sur le taux de vacance.

Le taux de mutation des commerces

Le taux de mutation de 12,7% par an sur la période 2020-2023 – contre environ 10% lors des précédentes études – porte d’abord sur des changements d’activités ou d’enseignes (9 400), un changement de destination ou une transformation vers un local vacant ou en travaux (4 600), ou encore des réouvertures après une vacance (3 800).

S’agissant de la physionomie du commerce, il ressort plusieurs constats

  • En hausse, les secteurs de l’alimentaire (sauf les boucheries et produits surgelés), de la santé-beauté et du bien-être, 
  • En baisse, les commerces non alimentaires (habillement, agences immobilières, bancaires, d’assurances et de voyages…) et les commerces de gros,  
  • En ralentissement, les bars et restaurants, les salles de sport, 

Plus précisément, l’alimentaire est en forte hausse avec la création de plus de 500 unités entre 2014 et 2020, croissance qui se poursuit avec 310 nouveaux établissements entre 2020 et 2023. Cette augmentation est principalement portée par l’alimentaire spécialisé. Les boucheries et produits surgelés sont toutefois en baisse.

Il est également constaté une croissance des drive piétons avec 42 unités et un tassement des magasins bio. 

Pour ce qui est des commerces de la santé et de la beauté c’est +87 unités sur la période d’étude. La réparation de vélos est toujours en hausse avec +69 unités.

A contrario, ce sont les secteurs de l’habillement, le commerce de gros (en net recul de -23%), l’équipement de la maison et les services qui ont reculé. De nombreuses enseignes ont fait faillite à l’instar de Camaïeu, André ou San Marina, impactées par la concurrence du e-commerce.

De même que les agences de voyages, bancaires et d’assurances ont subi de plein fouet la dématérialisation des échanges. Les commerces des secteurs de la culture et des loisirs, du bricolage et du jardinage connaissent aussi des baisses. 

Les bars et restaurants sont toujours en progression mais le nombre de création ralentit (+1% contre 4 à 5% lors des précédentes enquêtes). Cette catégorie est portée par la restauration rapide (+352 créations entre 2020 et 2023).

Les salles de sport sont également en augmentation mais connaissent toutefois un ralentissement.

En hôtellerie, le parc hôtelier connaît une belle progression (+18 unités), accompagnée d’une montée en gamme avec un nombre grandissant des catégories 3, 4, 5 étoiles et palaces (+530 unités depuis 20 ans).

Une augmentation limitée et contrastée de la vacance commerciale post Covid

Bien que le taux de vacance ait gagné +0,7 point entre octobre 2020 (10,2%, 8 541 unités) et avril 2023 (10,9%, 9 059 unités), l’APUR précise que sur la totalité des locaux vacants, 17% d’entre eux étaient en travaux lors de l’enquête contre 15% sur la période précédente.

La cartographie de la vacance commerciale, représentée à l’échelle des conseils de quartier de la Ville de Paris , démontre que le taux de vacance est : 

  • Plus élevé dans les quartiers Nord de Paris et notamment dans le 18e (14,3%) et le 9e (12,4%). 
  • Plus faible dans les quartiers résidentiels les plus aisés tels que les 6e (8,1%), 7e (7,3%) et 16e (7,4%) arrondissements.  
  • Autour de 10,9% dans le QCA (Quartier Central des Affaires), quartiers centraux et de la Rive gauche, 

Le développement du télétravail a un impact sur l’augmentation de la vacance dans les quartiers de bureaux.  

La vacance dans les quartiers touristiques est contrastée. En hausse dans les secteurs d’Opéra et Montmartre, et en baisse dans le Marais, les Halles et Saint-Germain-des-Prés. 

Enfin et toujours selon l’APUR, le recul de la vacance dans certains quartiers serait une des conséquences de l’embourgeoisement récent ou en cours dans les 10e et 11e arrondissements alors qu’elle progresse dans les arrondissements du Nord de Paris. 

« Vents contraires sur l’immobilier commercial Parisien »

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Dans son numéro de Juin spécial SIEC, La Lettre m2 publie une chronique intitulée « Le commerce : mutations en cours, Renaissance imminente ».

Benjamin Robine y a contribué en apportant son point de vue dans un article titré « Vents contraires sur l’immobilier commercial Parisien », et dans lequel il s’interroge sur les niveaux de valeur locative et taux de rendement attendus notamment par les investisseurs dans la capitale.

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Afin de profiter d’une offre d’essai de 15 jours à La Lettre M2, n’hésitez pas à contacter Lucie Bouchand (lucie@lettrem2.com), notre partenaire lors du dernier afterwork trimestriel organisé par le cabinet.

Crise sanitaire : bombe à retardement sur le commerce Parisien ?

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L’essentiel : Le chiffre d’affaires des commerces Parisiens a diminué de 21% contre 1% en moyenne sur toute la France. Néanmoins, le stock des entreprises actives (inscrites au RCS) est en hausse de 5,6% et le nombre de jugements d’ouverture de liquidations judiciaires a diminué de 12% sur le 1er trimestre. Signe que les fermetures massives n’ont pas (encore) eu lieu. Une bombe à retardement est-elle à craindre ?

Les fédérations de commerçants dont la FACAP alertent sur la situation des commerces Parisiens. Dans sa dernière étude, la Fédération des Associations des Commerçants et Artisans Parisiens (FACAP) indique quele chiffre d’affaires entre juin 2019 et juin 2021 des commerces Parisiens a diminué de près de 21% contre -1% en moyenne en France. De fortes disparités sont cependant observées à Paris. Avec une reprise économique erratique pour les quartiers touristiques (Champs-Élysées -39% ; Haussmann -33% ; Franc-Bourgeois-Marais -24%) ainsi que pour les quartiers mixtes / tertiaires (Les Quatre-Temps – 28%).

Néanmoins, cette baisse du chiffre d’affaires ne semble pas s’accompagner de fermetures massives comme annoncé. En effet, le baromètre du Tribunal de Commerce de Paris (1er trimestre 2021) nous apprend que :

  • Le stock des entreprises actives est en hausse de 5,6% par rapport au 1er trimestre 2020,
  • Les immatriculations au RCS de Paris sont en hausse de 28% (en glissement annuel),
  • Le nombre de jugements d’ouverture de liquidations judiciaires a diminué de 12%.

En ce qui concerne les secteurs d’activité des entreprises historiquement immatriculées, la part des :

  • Hôtels et restaurants a diminué de 1 point (passant de 5% en 2020 à 4% en 2021),
  • Commerces de gros et de détail est stable (12%),
  • Activités financières a augmenté de 5 points (passant de 10% en 2020 à 15 % en 2021).

Dès lors, le baromètre du TC de Paris ne démontre pas une fermeture massive des commerces Parisiens ni une modification profonde des secteurs d’activités des entreprises immatriculées.

Pourtant, nous observons dorénavant dans certaines grandes artères commerçantes Parisiennes (rue de Rennes, rue de Rivoli ou encore Haussmann par exemple) des commerces fermés et/ou à louer. C’est pourquoi dans un contexte où certaines entreprises sont sous perfusion économique, il est difficile d’exclure que de nombreux magasins ne ferment dans les mois à venir. Lundi 30 août 2021, Bercy a tracé la fin du fonds de solidarité, pilier du « quoi qu’il en coûte ». Il est donc probable que les premiers chiffres de mi-septembre permettent de mesurer réellement l’impact de la crise sanitaire sur les commerces Parisiens.

Locaux sur cour : quelle pondération adopter ?

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La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 24 juin 2020, s’est prononcée sur la pondération des locaux sur cour à usage de boutique. 

Bailleur et preneur s’accordaient sur la valeur locative unitaire à retenir pour des locaux à usage de vente de prêt-à-porter dans le quartier du Marais. En revanche, ils s’opposaient sur la pondération à appliquer pour des locaux exclusivement situés sur cour. 

Le Tribunal de Grande Instance avait initialement fixé le coefficient de pondération spécifique à la situation sur cour à 0,3. 

Dans le cadre de l’appel, le bailleur soutenait un coefficient 0,4 et le preneur un coefficient 0,20. 

Ce point n’est pas traité dans les principes de pondération figurant dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière (ni dans la circulaire d’adaptation applicable au 11 novembre 2019). 

Bien que relevant de la casuistique, le raisonnement de la Cour a le mérite de poser des principes méthodologiques d’appréciation du coefficient dédié à la situation sur cour. 


Ainsi la Cour relève les principaux paramètres suivants, conformes à l’article R.145-3 du Code de commerce :  

Visibilité de l’enseigne 

  • Présence d’une enseigne drapeau en façade sur rue 
  • Présence de deux enseignes en applique de part et d’autre de la porte cochère 
  • Présence d’une enseigne sur la vitrine de la boutique elle-même (sur cour) 

Visibilité du local 

  • Visibilité de la boutique depuis l’axe de la porte cochère 
  • Largeur et profondeur du passage cocher 

Accessibilité du local 

  • Ouverture de la porte cochère y compris le dimanche 

 

Nature de la chalandise 

  • Caractère piéton de la rue le dimanche 
  • Cheminement du chaland essentiellement piéton  

 

Au vu de ces différents critères, la Cour majore le coefficient 0,3 initialement retenu à hauteur de 0,35. 

Flux quand reviendras-tu ?

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La crise pandémique du Covid-19 a mis en évidence des évolutions sous-jacentes du marché de l’immobilier commercial et la nécessité de concertation du duo bailleur-preneur.

L’accélération du e-commerce et la nécessité d’adaptation du commerce physique.

La crise sanitaire a participé à l’amplification du commerce en ligne qui a battu des records pendant le confinement venant modifier les habitudes de consommation, mêmes celles de consommateurs peu habitués à ce canal de distribution. Selon le Centre for Retail Research, les ventes en ligne devraient représenter en France 14,3% des ventes de détail en 2020 (contre 10,9% en 2019).

Le confinement n’a pas uniquement profité aux pure-players puisqu’une part importante des achats en ligne a été effectuée sur les sites des enseignes « physiques » à l’instar du secteur de l’équipement de la personne. Les enseignes innovantes qui avaient initié leur mutation « phygital » ont pu continuer à réaliser des ventes malgré la fermeture de leurs boutiques.

Cette situation a démontré la complémentarité des canaux physique et digital et renforcé la nécessité d’adaptation tant des preneurs-retailers que des bailleurs dans une société de consommation en pleine mutation.

L’augmentation des valeurs locatives, notamment des grandes artères très fréquentées par une clientèle touristique contributive soit-elle, avait atteint des sommets en raison notamment de la financiarisation de l’immobilier commercial ayant eu tendance à porter au plus haut les valeurs locatives prime, parfois décorélées d’une logique d’exploitation. Il n’en demeure pas moins que sans flux, le maintien d’une vitrine mérite examen.

La nécessité du flux pour le commerce.

Les axes commerciaux souffrent plus que jamais du manque de flux bien que certaines enseignes voient de meilleurs taux de transformation. Il est toutefois difficile d’en faire une généralité.

L’attachement au magasin physique demeure puisque l’exemple du prêt-à-porter a démontré que le panier moyen était plus élevé en boutique qu’en ligne.

Pour le cas de Paris et sans parler de la récurrence des évènements perturbants pour le commerce (attentats, grèves, manifestations…), les changements des conditions de circulation modifient les parcours de flux et n’a pas laissé le temps aux commerçants de s’adapter. Par ailleurs, le développement du télétravail vient aussi modifier les habitudes de consommation et la densité des flux dans de nombreux secteurs tertiaires.

Quand le flux sera-t-il de retour ?

La crise pandémique est mouvante et génère une profonde incertitude pour le commerce en général. Reste également à savoir si, comme dans toutes crises, ces évolutions conjoncturelles deviendront structurelles… Il n’en demeure pas moins qu’un phénomène de société est en cours avec une profonde évolution des habitudes de consommation qui renforcent la nécessité pour l’immobilier commercial – et pourquoi pas du bail commercial – de s’adapter, d’innover voire se réinventer.

Les données de flux constituent un nouvel élément pour apprécier les valeurs locatives. C’est notamment pour apporter de nouvelles réponses à nos clients et favoriser les concertations entre bailleurs et preneurs – dont les intérêts sont intimement liés – que le cabinet ROBINE & ASSOCIÉS utilise désormais la data de la startup de comptage de flux MyTraffic.

Covid-19, fermeture des commerces et article 1 722 C.ci : comment calculer la réduction de loyer ?

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En France, les mesures sanitaires ont entraîné la fermeture administrative des commerces dits ‘’ non-essentiels ‘’.

Si la destruction partielle devait être reconnue sur le fondement de l’article 1 722 du Code civil, comment calculer la réduction de loyer ?

Pour rappel, l’article 1722 du Code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander (…) une diminution du prix (…) ».

Un jugement récent  a ainsi débouté un bailleur de sa demande de paiement des loyers dus par le preneur pour la période allant du 16 mars au 11 mai 2020. Il a ainsi reconnu une perte totale de la chose louée ; quid de futures décisions tendant à reconnaître une perte partielle ?

Le sujet aurait une portée significative au regard des nombreux locaux soumis à fermeture administrative : restaurants, magasins d’équipement de la personne …

Les mécanismes de fermeture sont toutefois multiples au regard :

  • De l’étendue des activités interdites
  • Des restrictions d’exploitation en termes d’horaires d’ouverture

On citera à titre illustratif l’interdiction pour les restaurants de recevoir du public, qui peuvent encore pratiquer la vente à emporter. De la même façon, les mesures de couvre-feu en début de soirée sont de nature à priver une partie des commerces d’une plage horaire significative en termes de chiffre d’affaires, notamment pour les commerces de proximité.

Les réponses doivent donc nécessairement être adaptées à chaque cas d’espèce.

Plusieurs modes de calcul peuvent être envisagés :

  1. La baisse du loyer a proportion de la baisse de chiffre d’affaires rapporté aux années précédentes
  2. La perte d’exploitation telle que calculée à hauteur de la marge brute, à l’instar des contrats d’assurance prévoyant de ce type de couverture
  3. Une approche plus normative appliquant au loyer un coefficient d’adaptabilité du commerce aux contraintes sanitaires actuelles.

Ce coefficient, allant de 0 à 1, serait ainsi composé de 4 tranches, chacune pondérée entre 0 et 0,25, selon les critères suivants :

  • Commercialité du secteur (0 : très importante / 0,25 : inexistante)
  • Caractère touristique ou non du secteur (0 : secteur très touristique / 0,25 : secteur totalement riverain)
  • Proportion de l’espace de vente dans les locaux (0 : espace de vente occupant l’intégralité des locaux / 0,25 : espace de vente inexistant)
  • Proportion du chiffre d’affaires de l’année antérieure basée sur la vente hors boutique (0 : part inexistante du CA / 0,25 : entièreté du CA)

A l’appui de cette méthode, il nous apparaît judicieux d’établir une grille de pondération des critères afin de quantifier la réduction de loyer susceptible d’être pratiquée.

Le loyer ainsi adapté présente a minima l’intérêt de tenir compte du caractère interdépendant du local commercial et du fonds de commerce dans l’estimation de la réduction de loyer.

Dans un esprit d’équité, la réduction de loyer de l’article 1 722 du Code civil semble devoir être calculée au-delà de la réalité économique du preneur, afin de parvenir à une valeur respectueuse des intérêts des deux parties.

Venez échanger autour de l’article avec son auteur, Clara TOUSSAINT  le mercredi 10 février de 16 h à 17 h sur le lien suivant : https://play.workadventu.re/_/global/gparant.github.io/tcm-client/Robine/map.json

Turbulences sur le commerce de flux

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Au cours des 15 dernières années, le commerce de flux a connu une très forte croissance, tirée notamment par la hausse du trafic aérien et le développement du tourisme à l’échelle mondiale. Les ventes en duty-free et travel retail auraient ainsi quadruplé entre 2000 et 2019, dernière année faste du secteur. 

Plusieurs groupes se sont fortement développés sur ce créneau, deux groupes français (LAGARDERE TRAVEL RETAIL et DFS) se plaçant dans le Top 6 en termes de chiffres d’affaires.

En matière d’immobilier commercial, le travel retail se caractérisait jusque là par des ratios hors normes favorisés par l’achat en duty free (évitant ainsi la TVA et les accises) et l’espace réservé en attente du départ de l’avion. On observait des paniers moyens élevés, des taux de transformation significatifs et des chiffres d’affaires au m2 inédits. Une étude de CUSHMAN & WAKEFIELD datée de décembre 2018 sur le commerce en gare rapporte des chiffres d’affaires en vente à emporter pouvant atteindre 50.000 € / m2 SdV. 

Le rapport financier d’ADP pour 2019 indique un chiffre d’affaires par passager (et non par consommateur) de 19,7€ (pour un trafic de 108M de voyageurs).

Ces performances commerciales donnaient lieu à des taux d’effort qui auraient été jugés léonins en centres commerciaux, mêmes très performants. L’étude précitée de CUSHMAN & WAKEFIELD fait état de taux d’effort pouvant atteindre 25% en vente à emporter. Les curseurs étaient alors aux antipodes de la frugalité. 

Dans le contexte pandémique actuel, « The Economist » questionne la pertinence des législations duty-free, non directement contributives en termes de finances publiques, favorisant l’alcool et le tabac et ne bénéficiant finalement qu’à une population déjà favorisée. 

La remise en cause du modèle duty-free amène à s’interroger sur la nécessaire transformation du commerce de flux, mis à mal par la crise sanitaire, et qui participe pourtant activement au financement des équipements aéroportuaires eux-mêmes. 

L’intense fréquentation des sites de flux et la flexibilité des conventions d’occupation en font usuellement un observatoire dynamique et pertinent des enseignes performantes. L’évolution du mix-merchandising des gares et aéroports à moyen-terme sera riche en enseignements.  

 

La valeur locative en plein trouble

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« Nous sommes confrontés à une équation particulièrement complexe, explique Benjamin Robine, expert près de la cour d’appel de Paris (Robine&Associés). Le bail s’inscrit par nature dans le temps long. Nous vivons à présent dans un temps court avec le regard fixé sur un horizon incertain. »

Retrouvez dans le numéro de juillet-août de Sites Commerciaux, un article d’Alain BOUTIGNY intitulé La Solitude de l’Expert immobilier dans lequel il s’appuie sur l’intervention de Benjamin ROBINE lors du webinaire de la Sous-Commission du Barreau qui s’est tenu le mardi 9 juin dernier.

Shop-in-shop, incidences sur la valeur locative

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Plusieurs enseignes cherchent des solutions dans un contexte économiquement difficile afin de pouvoir étendre et densifier leur implantation, à l’instar de Décathlon qui intègre progressivement les rayons de l’enseigne Franprix en Ile-de-France, ou encore de l’enseigne Darty dans les rayons de Carrefour…  

 Le « shop-in-shop » vise à se rapprocher au plus près des zones de chalandise et mutualiser les coûts immobiliers. L’offre commerciale privilégie usuellement les achats spontanés, avec un panier moyen modéré. 

 S’agissant de Décathlon/Franprix et dans l’hypothèse où la clause de destination vise « la vente de produits alimentaires à l’exclusion de toutes autres activités », un tel partenariat pourrait constituer l’adjonction d’une activité complémentaire ou connexe (vente de produits liés au sport), nécessitant d’engager une procédure de déspécialisation conformément à l’article L145-47 du code de commerce.  

En cas de déspécialisation partielle, le troisième alinéa de l’article L145-47 du code de commerce prévoit la possibilité – lors de la première révision triennale suivant la notification faite au bailleur – de déroger aux dispositions de l’article L145-38 du code de commerce en fixant le loyer à la valeur locative. 

Ce déplafonnement du loyer lors d’une révision triennale s’applique dès lors que les activités connexes ou complémentaires ont par elles-mêmes entrainé une modification de la valeur locative des lieux loués. 

 Les incidences doivent également être mesurées lors du renouvellement en cas de « modification notable » de la destination contractuelle (art. L.145-34 du Code de commerce). 

L’immobilier commercial après le COVID 

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Ce mardi 9 juin 2020, Benjamin ROBINE intervient, dans le cadre d’une séance de la Sous-Commission du Barreau ayant pour thème :

Force majeure – Confinement – Nos chers baux commerciaux.

Plusieurs intervenants prendront la parole autour de ce sujet d’actualité :

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