Fort d’un travail quotidien de référencement des transactions, nous vous proposons d’observer les grandes tendances des valeurs locatives commerciales à Lyon d’après un panel de transactions vérifiées et analysées !
Fort d’un travail quotidien de référencement des transctions, nous vous proposons d’observer les grandes tendances des valeurs locatives commerciales à Paris entre 2010 et 2022, d’après un panel de 2 600 transactions vérifiées et analysées.
D’après une étude du Cabinet SIA PARTNERS, les réseaux bancaires ne seraient qu’à l’aube d’un grand mouvement de fermetures des agences bancaires, dans un contexte de numérisation profonde du métier, de l’émergence des fintechs et d’un parcours client en pleine dématérialisation.
Ainsi, environ 12,6% des points de vente physiques pourraient disparaître dans un délai de deux années.
Le mouvement de recul des agences bancaires a été nettement initié par la plupart des grands réseaux bancaires depuis quelques années, dont l’ampleur dépend de leur propre maillage territorial.
Les principales agences concernées sont celles se situant en retrait de flux importants, sur ou sous-dimensionnées pour la clientèle locale ou dont le coût immobilier s’avère trop onéreux.
Là où les banques de détail ont largement contribué à la progression des valeurs locatives au début des années 2000 pour obtenir les meilleurs emplacements de centre-ville, elles questionnent aujourd’hui quasi-systématiquement le maintien de leurs implantations.
D’un point de vue immobilier, le maintien des points de vente est abordé lors des échéances triennales ou au terme du bail. L’étude du coût d’occupation est, elle, le plus souvent anticipée en amont de l’échéance contractuelle et prend fréquemment la forme d’une demande de renouvellement avec baisse de loyer du bail renouvelé.
Rappelons que l’estimation de la valeur locative des agences bancaires, conformément à la jurisprudence de la Cour d’appel de Paris (13/15823 – 16 septembre 2015 – SCI SAAL ET FAMILLE c. SA BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS), doit être réalisée en privilégiant les « bureaux boutiques » aux « boutiques traditionnelles ».
Cette évolution majeure de l’animation commerciale de centre-ville trouve son illustration dans l’étude détaillée de l’APUR recensant les évolutions du commerce parisien de 2014 à 1017. Dans Paris intra-muros, on y apprend ainsi que les points de vente en « banque et assurance » ont reflué de 2.143 implantations à 2.026 implantations, soit -5% en 4 années.
Lire aussi les articles des Echos :
Le rythme des fermetures d’agences bancaires doit quadrupler en France
Société Générale engage les grands travaux dans son réseau
Société Générale va supprimer 900 postes supplémentaires en France d’ici à 2020
Dans son numéro de Juin spécial SIEC, La Lettre m2 publie une chronique intitulée « Le commerce : mutations en cours, Renaissance imminente ».
Benjamin Robine y a contribué en apportant son point de vue dans un article titré « Vents contraires sur l’immobilier commercial Parisien », et dans lequel il s’interroge sur les niveaux de valeur locative et taux de rendement attendus notamment par les investisseurs dans la capitale.
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Afin de profiter d’une offre d’essai de 15 jours à La Lettre M2, n’hésitez pas à contacter Lucie Bouchand (lucie@lettrem2.com), notre partenaire lors du dernier afterwork trimestriel organisé par le cabinet.
Nous avons le plaisir de vous annoncer la parution du guide des valeurs locatives 2019/2020 édité par le cabinet Paris Seine Immobilier avec la collaboration du cabinet Robine & Associés.
Dans ce guide des rues les plus prisées de la capitale, la valeur de chaque trottoir a été finement étudiée.
Pour plus d’information : https://www.paris-seine-immobilier.com/
Merci à Michel KESSLER pour cette enrichissante collaboration.
Dans son numéro d’avril, L’Argus de l’Enseigne publie une tribune de Benjamin Robine intitulée « La valeur locative en trompe-l’œil », dans laquelle il milite pour une plus grande transparence des transactions réalisées.
Retrouvez l’article en intégralité sur le site de L’Argus de l’Enseigne
Dans un arrêt du 20 décembre 2018 (n°17-27654) rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation, la jurisprudence en matière de déduction de la taxe foncière amorce une évolution.
Il avait été en effet demandé à l’expert de rechercher si les baux retenus à titre d’éléments de référence mettaient la taxe foncière à la charge ou non des preneurs.
Lorsque contractuellement la taxe foncière est répercutée sur le preneur, une minoration était usuellement pratiquée. Toutefois, cet abattement est plus discutable lorsque les comparables permettant de déterminer la valeur locative de renouvellement reportent cette charge sur les locataires et qu’il s’agit par conséquent d’un usage de marché.
La Cour de cassation invite désormais les juges du fond non plus à appliquer stricto sensu l’article R145-8 du Code de commerce au titre des clauses exorbitantes du droit commun, mais à rechercher quelles sont les pratiques contractuelles locales d’attribution de la taxe foncière.
Cette jurisprudence implique désormais de rechercher parmi les termes de comparaison s’il est d’usage de refacturer ladite taxe au preneur ou si le bailleur la conserve à sa charge.
L’évolution ainsi amorcée s’inscrit ainsi dans l’analyse des « prix couramment pratiqués dans le voisinage », lesquels renvoient tant aux usages locaux qu’aux tendances de chaque marché immobilier.
Pour aller plus loin :
Arrêts rejetant la déduction de la taxe foncière
https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20181220-1727654
https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDECASSATION-20170316-1611972
Article R145-8 du Code de commerce
Dans le numéro de décembre de la Lettre M2, Jean-Philippe MONNET – MRICS (expert associé), nous éclaire sur l’impact du loyer facial sur la valeur vénale.
Retrouvez tous les mois la rubrique Carré d’Experts dans laquelle les experts en évaluation immobilière, partenaires de la revue, décryptent l’actualité qui influence l’économie immobilière.
Benjamin ROBINE interviendra le Mardi 24 novembre de 17h à 19h30 lors d’une conférence en ligne qui sera l’occasion d’aborder certaines des questions soulevées par l’effet de la crise sanitaire sur les relations entre bailleurs et locataires.
Programme :
Atelier animé par Aline DIVO, Marine PARMENTIER et Julien PRIGENT, avocats.
En Ile-de-France, le télétravail s’impose comme une réponse pérenne aux impératifs sanitaires et de productivité … Nuancée par les utilisateurs de bureaux.
Malgré la chute de la demande placée (- 50% sur un an à 275 000 m2), certains actifs montrent davantage de résilience.
La crise sanitaire et l’expérimentation ou le développement du télétravail participent à un abaissement de la demande de locaux à usage de bureaux. Toutefois, certains acteurs du marché, notamment les dirigeants de PME, s’y opposent ou le limitent, souhaitant maintenir un circuit décisionnel court et fluide via le présentiel.
Répartition de la demande placée par tranche de surface en Ile-de-France (Knight Frank)
Les plus petites surfaces sont ainsi celles dont la demande placée s’affaisse le moins (- 1 000 m2 : – 24% / + 5 000 m2 : – 51%). Leur part de marché augmente au détriment de celle de plus grandes surfaces.
Dans ce contexte, les utilisateurs ont tendance à délaisser les plus grandes surfaces.
Les promoteurs et concepteurs tentent de pallier cette inadéquation de l’offre par l’adaptation de ces surfaces aux nouvelles exigences. Ainsi à La Défense, la tour Alto se prête à être multi-utilisateurs, par ses plateaux aisément modulables ainsi que son système de traitement d’air décentralisé.
Dans un marché caractérisé par une très forte incertitude et des modifications d’usage durables dans les secteurs tertiaires, le standard du bail ferme semble révolu, les utilisateurs privilégiant la flexibilité en termes de durée et de faculté de sous-location.
La multiplication des avantages locatifs afin de limiter le taux de vacance et maintenir des loyers faciaux élevés ne facilitera pas la lecture du marché dans les prochains mois.
Malgré la chute de la demande placée (- 50% sur un an à 275 000 m2), certains actifs montrent davantage de résilience.
