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Étiquette : Paris

18 600 logements durablement vacants à Paris

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18 600 logements durablement vacants à Paris, c’est le nombre qui ressort d’une récente étude de l’APUR. Cette étude dévoile leurs caractéristiques et le profil de leurs propriétaires.

L’étude s’appuie sur l’analyse du fichier LOVAC, mis à disposition par le Gouvernement pour lutter contre les logements vacants. Ce fichier qui croise des données foncières et fiscales, nous apprend qu’en 2020, 18 648 appartements étaient vides, soit 1,3 % des logements parisiens.

Ces logements considérés comme durablement vacants, c’est-à-dire inoccupés depuis plus de deux ans sont à distinguer des résidences secondaires et des logements destinés aux locations saisonnières.

Ce phénomène qui affecte tous les arrondissements de Paris, touche particulièrement Paris Centre, rive droite ainsi que les 6e et 7e arrondissement, rive gauche. Le 8e  arrondissement bat tous les records avec 1 182 logements durablement vacants soit plus de 4% des logements vides. Tandis que le 20e arrondissement, bien moins concerné compte moins d’1% de locaux vacants.

La vacance ne concerne pas la totalité d’un même immeuble. Elle touche en règle générale, un appartement par immeuble voire 2 ou 3.

A l’image de la propriété immobilière à Paris, 79% des logements vacants sont en copropriété. Parmi les immeubles en mono-propriété, 68% des logements vacants relèvent de personnes morales privées et 8% de personnes morales publiques.

La mauvaise qualité de ces logements pourrait expliquer leur vacance. Ils sont très souvent de petite taille. Ils sont sans confort, situés dans des immeubles anciens et nécessitant de lourds travaux.

Les obligations de performance environnementale accrues à compter du 25 août 2022 vont accroître la charge financière liée aux travaux pour les logements énergivores. Ces travaux autoriseront l’indexation du loyer et devront respecter à compter de 2025 le critère de décence. Le stock de logements vacants est de nature à s’accroître ou à disparaître du marché locatif en basculant sur le marché de la vente pour habiter.

Pour aller plus loin : https://www.apur.org/fr/nos-travaux/18-600-logements-durablement-vacants-paris-2020

Hôtels à Paris : près d’une décennie de montées en gamme

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Les montées en gamme des hôtels Parisiens depuis 2014 ont cru au même titre que les exigences des touristes et consommateurs. En 8 ans, c’est +98% d’hôtels 5 étoiles et +76% d’hôtels 4 étoiles. Rétrospective !

L’encadrement des loyers à Paris, fausse bonne idée ?

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Le paysage immobilier parisien est au cœur d’un débat continu sur l’encadrement des loyers à Paris, dispositif mis en place depuis le 1er janvier 2019 pour une période expérimentale se prolongeant jusqu’en novembre 2026.

L’Atelier Parisien d’Urbanisme (APUR) vient de publier une étude portant sur les effets du dispositif. Cette étude est scrutée avec attention par les acteurs du marché puisqu’elle vise à évaluer les impacts du dispositif et à déterminer sa viabilité pour l’avenir, voire son étendue à d’autres territoires.

L’étude de l’APUR révèle que l’encadrement des loyers a permis de limiter la hausse des prix dans le parc locatif privé parisien. En moyenne, les locataires ont ainsi économisé 64 euros par mois, soit 768 euros par an. De plus, les effets de l’encadrement se renforceraient dans le temps.

Si l’encadrement des loyers semble avoir un effet bénéfique pour les locataires, il est important de s’interroger sur sa réelle efficacité en matière d’accès au logement pour les plus fragiles.

Même si l’idée de limiter la hausse des loyers peut être louable, elle ne peut être une fin en soi. L’objectif premier était en effet de permettre aux personnes exclues du logement – ou ayant des difficultés à se loger – de pouvoir (mieux) se loger.

En réalité, qui dit « plafonnement des loyers » dit « plafonnement des recettes fiscales ». Cette mesure a donc un coût, moins de recettes ou plus de dépenses (compensées en partie par plus de recettes) …

Pour évaluer pleinement l’impact de cette mesure sur son objectif premier, il conviendrait d’examiner l’évolution du revenu moyen des locataires parisiens avant et après la mise en œuvre de l’encadrement des loyers (chaque bailleur étant tenu de déclarer son locataire sur sa feuille d’imposition).

En l’état actuel, on peut simplement imaginer qu’un bailleur voyant son loyer plafonné continuera de sélectionner les meilleurs dossiers, donc les personnes qui avaient le moins besoin d’une aide au logement.

On peut également se demander si une approche alternative n’aurait pas été plus efficace. N’aurait-il pas été préférable de laisser les loyers libres et donc augmenter les recettes fiscales pour ensuite les redistribuer en direction des personnes ayant des revenus limitant leur capacité à se loger ? Par exemple, cela aurait pu prendre la forme d’APL ou d’une caution Visale aux critères d’obtention allégés ?

Ainsi, le surplus de recettes pourrait être exclusivement destiné aux personnes ciblées, contrairement à une aide généralisée via le plafonnement des loyers s’appliquant à la quasi-totalité des logements et bénéficiant d’abord aux personnes les plus aisées n’ayant par définition pas le plus besoin d’aide au logement.

Les dispositifs d’investissement de type PINEL avaient besoin de l’avantage fiscal pour inciter les bailleurs à louer aux personnes dont les ressources sont limitées, pouvons-nous croire que les bailleurs aujourd’hui continueront de le faire sans cette carotte fiscale ?

En outre, il convient de rester attentif aux possibles biais statistiques qui pourraient affecter les futures éditions de l’étude du dispositif d’encadrement des loyers. Parmi ceux-ci, on peut citer le blocage des loyers pour les logements classés en basse performance énergétique (DPE) ainsi que la forte tentation des bailleurs à sortir des régimes soumis à l’encadrement (baux civils, baux saisonniers, baux mobilité…).

En définitive, l’encadrement des loyers à Paris suscite un débat entremêlé de considérations économiques, sociales et politiques. Cette étude de l’APUR offre un premier éclairage sur les effets de l’encadrement des loyers mais son efficacité en matière d’accès au logement reste à démontrer.

L’objectif partagé est de garantir un logement abordable pour tous, en prenant en compte les différentes réalités économiques et sociales des locataires et des bailleurs. Des pistes d’amélioration, telles que l’aide directe aux locataires ou un ciblage plus fin du dispositif, méritent d’être explorées pour une politique de logement plus efficiente et plus juste.

Étude de l’ Apur – Atelier parisien d’urbanisme

Les excellentes performances hôtelières parisiennes en 2023

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Selon l’article « Été 2023 : quels impacts des changements d’habitudes des vacanciers pour l’hôtellerie ? » publié par Hospitality On, les performances hôtelières parisiennes en 2023 sont excellentes, et comparables voire supérieures à celles de 2019, considérée comme une année de référence en termes de fréquentation hôtelière. 

En effet, au cours du premier semestre 2023, le taux d’occupation des hôtels parisiens a atteint 82,3 %, contre 79,2 % en 2022 et 76,1 % en 2019.  

Le prix moyen par chambre (PMC) a également augmenté, passant de 223 € en 2022 à 233 € en 2023, alors qu’il était de 215 € en 2019 (+18 €).  

Le chiffre d’affaires par chambre disponible (REVPAR) a quant à lui atteint 187 € en 2023, contre 175 € en 2022 et 169 € en 2019 (+18 €). 

Cette forte reprise est due à plusieurs facteurs, notamment : 

  • Le retour des touristes internationaux, qui représentent désormais 60 % de la clientèle hôtelière parisienne, contre 50 % en 2022. 
  • La reprise de la clientèle d’affaires, qui représente désormais 40 % de la clientèle hôtelière parisienne, contre 30 % en 2022. 
  • La hausse des prix des billets d’avion, qui incite les voyageurs à séjourner plus longtemps à Paris. 

Les changements d’habitudes des vacanciers ont également eu un impact positif sur l’hôtellerie parisienne.  

En effet, les voyageurs sont désormais plus enclins à réserver leur séjour en dernière minute, à rechercher des expériences uniques et à séjourner dans des établissements plus petits. Ces tendances ont conduit à une augmentation de la demande pour les hôtels de charme et les établissements indépendants. 

La publication des chiffres incluant l’été 2023 devrait confirmer le dynamisme de l’hôtellerie parisienne, encore davantage favorisé dès les prochaines semaines par la Coupe du Monde de Rugby et porté par les Jeux Olympiques à l’horizon de l’été 2024. 

Retail : évolution des valeurs locatives à Paris depuis 2010

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Fort d’un travail quotidien de référencement des transctions, nous vous proposons d’observer les grandes tendances des valeurs locatives commerciales à Paris entre 2010 et 2022, d’après un panel de 2 600 transactions vérifiées et analysées.

  • Niveaux et évolution des valeurs locatives (nouvelles prises à bail)
  • Heatmap des pôles commerciaux parisiens en fonction des niveaux valeurs

Étude 2023 post-covid de l’APUR sur le commerce parisien

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Réalisée à distance de la crise sanitaire du Covid-19, la dernière étude de l’APUR (Atelier Parisien de l’Urbanisme) a été menée sur la période 2020-2023. Elle met notamment l’accent sur la résilience du commerce parisien et permet de tirer plusieurs enseignements sur l’évolution des différentes branches d’activité et sur le taux de vacance.

Le taux de mutation des commerces

Le taux de mutation de 12,7% par an sur la période 2020-2023 – contre environ 10% lors des précédentes études – porte d’abord sur des changements d’activités ou d’enseignes (9 400), un changement de destination ou une transformation vers un local vacant ou en travaux (4 600), ou encore des réouvertures après une vacance (3 800).

S’agissant de la physionomie du commerce, il ressort plusieurs constats

  • En hausse, les secteurs de l’alimentaire (sauf les boucheries et produits surgelés), de la santé-beauté et du bien-être, 
  • En baisse, les commerces non alimentaires (habillement, agences immobilières, bancaires, d’assurances et de voyages…) et les commerces de gros,  
  • En ralentissement, les bars et restaurants, les salles de sport, 

Plus précisément, l’alimentaire est en forte hausse avec la création de plus de 500 unités entre 2014 et 2020, croissance qui se poursuit avec 310 nouveaux établissements entre 2020 et 2023. Cette augmentation est principalement portée par l’alimentaire spécialisé. Les boucheries et produits surgelés sont toutefois en baisse.

Il est également constaté une croissance des drive piétons avec 42 unités et un tassement des magasins bio. 

Pour ce qui est des commerces de la santé et de la beauté c’est +87 unités sur la période d’étude. La réparation de vélos est toujours en hausse avec +69 unités.

A contrario, ce sont les secteurs de l’habillement, le commerce de gros (en net recul de -23%), l’équipement de la maison et les services qui ont reculé. De nombreuses enseignes ont fait faillite à l’instar de Camaïeu, André ou San Marina, impactées par la concurrence du e-commerce.

De même que les agences de voyages, bancaires et d’assurances ont subi de plein fouet la dématérialisation des échanges. Les commerces des secteurs de la culture et des loisirs, du bricolage et du jardinage connaissent aussi des baisses. 

Les bars et restaurants sont toujours en progression mais le nombre de création ralentit (+1% contre 4 à 5% lors des précédentes enquêtes). Cette catégorie est portée par la restauration rapide (+352 créations entre 2020 et 2023).

Les salles de sport sont également en augmentation mais connaissent toutefois un ralentissement.

En hôtellerie, le parc hôtelier connaît une belle progression (+18 unités), accompagnée d’une montée en gamme avec un nombre grandissant des catégories 3, 4, 5 étoiles et palaces (+530 unités depuis 20 ans).

Une augmentation limitée et contrastée de la vacance commerciale post Covid

Bien que le taux de vacance ait gagné +0,7 point entre octobre 2020 (10,2%, 8 541 unités) et avril 2023 (10,9%, 9 059 unités), l’APUR précise que sur la totalité des locaux vacants, 17% d’entre eux étaient en travaux lors de l’enquête contre 15% sur la période précédente.

La cartographie de la vacance commerciale, représentée à l’échelle des conseils de quartier de la Ville de Paris , démontre que le taux de vacance est : 

  • Plus élevé dans les quartiers Nord de Paris et notamment dans le 18e (14,3%) et le 9e (12,4%). 
  • Plus faible dans les quartiers résidentiels les plus aisés tels que les 6e (8,1%), 7e (7,3%) et 16e (7,4%) arrondissements.  
  • Autour de 10,9% dans le QCA (Quartier Central des Affaires), quartiers centraux et de la Rive gauche, 

Le développement du télétravail a un impact sur l’augmentation de la vacance dans les quartiers de bureaux.  

La vacance dans les quartiers touristiques est contrastée. En hausse dans les secteurs d’Opéra et Montmartre, et en baisse dans le Marais, les Halles et Saint-Germain-des-Prés. 

Enfin et toujours selon l’APUR, le recul de la vacance dans certains quartiers serait une des conséquences de l’embourgeoisement récent ou en cours dans les 10e et 11e arrondissements alors qu’elle progresse dans les arrondissements du Nord de Paris. 

Haussmann – Opéra en quelques chiffres

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Pôle touristique, hôtelier et culturel

  • Les Galeries Lafayette : 37 M/an
  • Le Printemps : 26 M/an
  • Le Musée de l’Opéra Garnier : 730.000/an
  • Le Musée Grévin : 725.000/an
  • Les hôtels : 151, 8.832 chambres, 15 % de la capacité d’accueil

 

Les espaces de coworking s’étendent à l’hôtellerie

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Nous assistons ces dernières années, notamment à Paris, à une progression du nombre de travailleurs indépendants et de personnes travaillant à distance. Pour répondre à ces évolutions et face non seulement aux loyers élevés mais aussi à la complexité et la rigidité du régime des baux commerciaux, les espaces de travail collaboratifs, appelés aussi espaces de « coworking » se sont multipliés. Ces lieux partagés répondent parfaitement aux attentes de la nouvelle génération d’indépendants sans bureau fixe.

Dans les lieux recevant du public, la tendance est de proposer des espaces de travail ouverts, favorisant les échanges et permettant d’accueillir les travailleurs nomades. Ce phénomène se développe au sein de différents lieux, que ce soit dans les plateaux de bureaux, dans la restauration avec l’émergence de nouveaux concepts ou encore dans l’hôtellerie.

Les hôteliers profitent de cette nouvelle vague pour rentabiliser les mètres carrés de leurs établissements, en ouvrant peu à peu leurs espaces communs au travail partagé.

Les bars, salles de petit-déjeuner et lobbys s’ouvrent désormais à une clientèle qui ne dort pas sur place. Dans certains hôtels, les lits peuvent même s’occulter afin de transformer les chambres en bureaux ou salles de réunion la journée, avec des horaires bien définis pour assurer ensuite le service de nuit.

Ces espaces sont d’autant plus intéressants, qu’en plus d’attirer une clientèle externe, ils peuvent représenter un avantage supplémentaire pour une clientèle business en déplacement.

Ce phénomène est visible chez les grandes chaînes comme chez les indépendants, désireux d’augmenter leur taux d’occupation. Le coworking au sein des établissements hôteliers se différencie en offrant parfois des prestations plus confortables et plus haut de gamme ainsi que des services supplémentaires (déjeuner, spa/hammam, salle de sport,…).

La plateforme AirOffice, spécialisée dans la réservation d’espaces de coworking dans les boutiques hôtels, à Paris recense une trentaine d’établissements (hôtels 3 et 4 étoiles) qui proposent des espaces pouvant accueillir de 4 à 6 personnes du lundi au samedi, de 7h00 à 21h00 pour un prix de 5 € HT/heure/personne.

Ces tarifs ne sont applicables qu’à une clientèle externe, le service étant inclus dans le prix de la chambre pour les clients qui dorment sur place.

D’autres acteurs, tels que Dayuse (élue start-up de l’année 2016), proposent la réservation de chambres d’hôtels en journée. La réservation fonctionne à l’heure et les prix à Paris peuvent varier de 10 € à 35 €l’heure en fonction de la catégorie de l’établissement.

En matière d’expertise, la méthode hôtelière basée sur une quote-part du chiffre d’affaires théorique de l’établissement a récemment fait l’objet de propositions d’adaptation (« De la refondation de la méthode hôtelière » AJDI octobre 2016) tendant, notamment à inclure les recettes additionnelles.

Le développement de services visant à assurer l’occupation d’un établissement au-delà de la stricte prestation d’hébergement confirme une tendance profonde d’utilisation intensive des m2 occupés ou pris à bail.

Cette offre complémentaire nécessite cependant des locaux permettant une mixité de clientèle, à un emplacement apte à capter une clientèle extérieure à l’emplacement.

Notons que ces pratiques se développent à Paris mais aussi en région, principalement dans les grandes villes.

Étude APUR – Évolution du commerce Parisien de 2014 à 2017

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L’APUR a publié le mois dernier son étude triennale sur l’évolution des commerces à Paris, menée conjointement par la ville de Paris, la CCI de Paris et l’APUR. Riche d’enseignements, cette étude dresse l’état des évolutions commerciales dans la capitale au cours de la période 2014-2017.

Il ressort de cette analyse, une stabilité du nombre de commerces depuis 2014 avec seulement 25 établissements créés. Néanmoins si quantitativement les évolutions sont peu notables, des transformations sont intervenues face à l’évolution des attentes de la population.

Ainsi, la période 2014-2017, a été marquée notamment par une progression des services commerciaux liés aux soins du corps (instituts de beauté, ongleries, salons de massage…) et des commerces bio (+47 %). A l’inverse les secteurs du commerce de gros (-21%), de la vente et réparation automobile (-11%), des librairies et de la presse (-10 %), de la photographie (-9%), de l’équipement de la personne (-5 %) mais également des agences bancaires (-5%) voient leur activité baisser avec plusieurs fermetures au sein de la capitale.

L’étude reprend plus en détail, à travers 20 fiches, le portrait commercial de chaque arrondissement.

La vacance reste quasiment stable par rapport à la dernière période étudiée (2011-2014) pour s’établir à 9,3 %.

Les 17ème, 18ème, 19ème et 20ème arrondissements rencontrent la vacance la plus intense, et la vacance la plus longue (sur 7 études consécutives) est observée dans les quartiers des Épinettes (17ème), Belleville (11ème-20ème), et la Réunion (20ème).

Le phénomène du e-commerce continue de progresser mais avec des impacts pas si négatifs puisque certains commerces physiques voient leur fréquentation et leur chiffre d’affaires augmenter avec l’arrivée d’une clientèle mieux informée. Toutefois l’essor du e-commerce n’a pas favorisé l’ensemble des commerces physiques qui ont parfois connu une baisse d’activité tels que le prêt-à-porter, la librairie – presse, la photographie, les agences de voyage…

Enfin, nous signalerons le développement ces dernières années du commerce au sein des gares. Ces zones, où se concentrent un nombre important de flux, sont retenues par les investisseurs qui rénovent ces lieux stratégiques, comme ce qui a été le cas sur la gare de l’Est et la gare Saint-Lazare. Désormais des projets de travaux sont prévus sur les gares de Montparnasse, d’Austerlitz et la gare du Nord.

En résumé, il s’agit d’un outil de travail indispensable pour analyser l’évolution commerciale de la Capitale avec en outre l’analyse plus fine par cartographie géographique d’une trentaine de secteurs d’activités précisant la création, le maintien ou la disparition de boutiques et l’évolution observée sur certains secteurs particuliers dont les 12 périmètres du contrat Paris commerces 2017. Une alternative « open-data » à CODATA* !

*CODATA : Outils d’aide à la décision pour professionnel de l’immobilier commercial et du retail – basée en Belgique.

« Vents contraires sur l’immobilier commercial Parisien »

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Dans son numéro de Juin spécial SIEC, La Lettre m2 publie une chronique intitulée « Le commerce : mutations en cours, Renaissance imminente ».

Benjamin Robine y a contribué en apportant son point de vue dans un article titré « Vents contraires sur l’immobilier commercial Parisien », et dans lequel il s’interroge sur les niveaux de valeur locative et taux de rendement attendus notamment par les investisseurs dans la capitale.

04.06.2019_AC_LETTRE M2 – JUIN 2019-pages-33

Afin de profiter d’une offre d’essai de 15 jours à La Lettre M2, n’hésitez pas à contacter Lucie Bouchand (lucie@lettrem2.com), notre partenaire lors du dernier afterwork trimestriel organisé par le cabinet.

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