Publié par l’Insee, l’indice d’indexation des loyers commerciaux est en hausse de 3,39% sur 1 an !
Publié par l’Insee, l’ILAT est en hausse de 5,09% sur 1 an !
Le sujet de la compétence du juge en matière de loyers binaires fait de nouveau l’actualité jurisprudentielle. Dans la continuité de l’excellente publication de notre confrère Jean-Pierre Dumur dans le dernier numéro de l’AJDI, nous vous proposons un résumé chronologique des positions de la jurisprudence à ce sujet.
10 mars 1993 (Arrêt Théâtre Saint-Georges, Civ. 3e n° 91-13.418)
La Cour de cassation avait jugé que « le loyer de renouvellement d’un bail comportant un loyer « binaire », c’est-à-dire un loyer composé d’une partie fixe et d’une partie variable déterminée en fonction du chiffre d’affaires du preneur, n’était régi que par la convention des parties ».
Cela signifiait que le juge ne pouvait intervenir dans la fixation du loyer si les parties se sont entendues sur un loyer binaire.
7 mai 2002 (Arrêt Méridien Montparnasse, Civ. 3e n° 00-18.153)
La Cour de cassation a confirmé cette jurisprudence : « En l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer renouvelé d’un bail à loyer variable, la clause du loyer du bail initial doit être reconduite dans ses deux éléments sans que le juge ait le pouvoir de la modifier. »
Cette décision réitère que le juge ne peut modifier les termes d’un bail si les parties n’ont pas trouvé un accord.
9 janvier 2013 (Arrêt Bordeaux, n° 10/06831)
La Cour d’appel de Bordeaux a jugé : « Lorsqu’une clause du bail stipulant un loyer binaire prévoit uniquement que le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative sans faire référence aux textes du statut des baux commerciaux, le juge des loyers n’a que le pouvoir de constater l’accord des parties. En cas de désaccord, il ne dispose d’aucun pouvoir pour fixer en leur lieu et place le prix du bail renouvelé. »
Ce jugement introduit la notion de « référence aux textes » pour déterminer la compétence du juge.
9 septembre 2014 (Arrêt Cour de cassation, Civ. 3e n° 13-14.448)
La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de Bordeaux et a jugé que « ayant constaté que le loyer était binaire et comprenait une partie déterminée (le loyer de base) et une partie variable en fonction du chiffre d’affaires du preneur, et retenu par une interprétation souveraine des clauses du bail que le loyer de base correspondait à l’évaluation faite par les parties de la valeur locative sans qu’il soit fait référence pour son indexation et son évaluation en cas de renouvellement aux textes du statut des baux commerciaux, la cour d’appel a pu en déduire que faute d’accord entre les parties sur le loyer de renouvellement, elle était incompétente pour fixer ce loyer en leurs lieu et place. »
Ce passage souligne que l’absence de référence explicite aux textes du statut des baux commerciaux dans le bail a privé le juge du pouvoir de fixer un nouveau loyer.
19 février 2015 (Arrêt Aix-en-Provence, n° 13/11349)
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé : « Si l’existence d’une clause de loyer binaire fait échapper la fixation du loyer renouvelé aux dispositions du statut, c’est en raison de l’incompatibilité existant entre la clause recettes et les règles statutaires relatives à la fixation du loyer. »
Cela signifie que la nature binaire du loyer rend les règles des baux commerciaux inapplicables.
Contrairement aux précédentes décisions, celle-ci considère donc une incompétence absolue du juge en la matière.
3 novembre 2016 (Arrêt de principe, Civ. 3e n° 15-16.826 et n° 15-16.827)
La Cour de cassation a censuré cet arrêt et a jugé que : « La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer lors du renouvellement le minimum garanti à la valeur locative. »
Cette décision réintroduit la possibilité pour le juge d’intervenir pour fixer le loyer minimum garanti en cas de désaccord.
19 septembre 2017 (Arrêt Versailles, n° 16/03805)
La Cour d’appel de Versailles a jugé qu’une clause stipulant une soumission partielle aux règles des baux commerciaux « tente ainsi de réintroduire la procédure et les modalités de fixation du loyer telles que prévues au statut des baux commerciaux pour une partie seulement du loyer. Une telle clause est illicite et doit en conséquence être déclarée nulle et de nul effet. »
La Cour rejette ici les tentatives de soumission partielle aux règles statutaires pour une partie seulement du loyer.
29 novembre 2018 (Arrêt Cour de cassation, Civ. 3e n° 17-27.798)
La Cour de cassation a cassé l’arrêt de Versailles selon ces termes : « La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer lors du renouvellement la valeur locative déterminant le minimum garanti. »
Cela réaffirme que le juge peut intervenir pour fixer la valeur locative minimale même dans le cadre d’un loyer binaire.
24 février 2022 (Arrêt Aix-en-Provence)
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que « la fixation d’un loyer binaire échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux et ne peut être régie que par la convention des parties, sauf dans l’hypothèse où en cas de désaccord entre elles une stipulation expresse du bail attribue compétence au juge. »
Cela confirme que l’autonomie des parties prévaut, sauf si le contrat prévoit explicitement un recours au juge.
30 mai 2024 (Arrêt de principe, Civ. 3e n° 22-16.447)
La Cour de cassation a censuré la décision précédente en déclarant : « Il appartient au juge des loyers commerciaux, lorsqu’il est saisi d’un tel moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire soit dans le contrat soit dans des éléments extrinsèques. »
Cela signifie que même en l’absence de clause explicite, le juge doit examiner si les parties avaient l’intention implicite de recourir à une fixation judiciaire du loyer à la valeur locative.
Publication de l’indice ICC du 2ᵉ trimestre (en hausse de 3,86 % sur 1 an) et déclenchement de l’article L145-39 du Code de commerce
Publication de l’indice ILAT du 2ᵉ trimestre (en hausse de 4,45 % sur 1 an) et déclenchement de l’article L145-39 du Code de commerce
Publication de l’indice ILC du 2ᵉ trimestre (en hausse de 3,73 % sur 1 an) et déclenchement de l’article L145-39 du Code de commerce
Publication AJDI – Valeur locative des établissements de santé à usage de clinique
Retrouvez l’article de Vincent SAE-HENG – MRICS, expert-associé, co-écrit avec Jean-Marc NOYER, avocat, dans l’AJDI de septembre.
« Du fait de l’évolution législative en matière médicale et de la particularité des actifs existants (SMR, MCO, EHPAD, cliniques psychiatriques), les modalités de calcul du loyer des établissements exploités à usage de clinique sont particulièrement bouleversées.
Si la méthode métrique semble désormais de rigueur en matière judiciaire, de nombreux acteurs privilégient quant à eux la méthode de l’EBITDAR. »
Remerciements :
Un grand merci à Yves ROUQUET pour cette invitation à publier dans les colonnes de l’AJDI !
Lettre M² – La densification urbaine et la surélévation par Jean-Philippe MONNET – MRICS et Benjamin ROBINE à retrouver dans le Carré d’experts de décembre
« La démarche « Zéro Artificialisation Nette » est l’un des principaux objectifs fixés par le Plan Biodiversité Convention citoyenne sur le Climat.
Il demande d’ici à 2030 que les collectivités réduisent déjà de 50 % le rythme d’artificialisation des sols principalement né de l’étalement urbain. »
Merci à Audrey JOURDIN !
Selon l’article « Été 2023 : quels impacts des changements d’habitudes des vacanciers pour l’hôtellerie ? » publié par Hospitality On, les performances hôtelières parisiennes en 2023 sont excellentes, et comparables voire supérieures à celles de 2019, considérée comme une année de référence en termes de fréquentation hôtelière.
En effet, au cours du premier semestre 2023, le taux d’occupation des hôtels parisiens a atteint 82,3 %, contre 79,2 % en 2022 et 76,1 % en 2019.
Le prix moyen par chambre (PMC) a également augmenté, passant de 223 € en 2022 à 233 € en 2023, alors qu’il était de 215 € en 2019 (+18 €).
Le chiffre d’affaires par chambre disponible (REVPAR) a quant à lui atteint 187 € en 2023, contre 175 € en 2022 et 169 € en 2019 (+18 €).
Cette forte reprise est due à plusieurs facteurs, notamment :
Les changements d’habitudes des vacanciers ont également eu un impact positif sur l’hôtellerie parisienne.
En effet, les voyageurs sont désormais plus enclins à réserver leur séjour en dernière minute, à rechercher des expériences uniques et à séjourner dans des établissements plus petits. Ces tendances ont conduit à une augmentation de la demande pour les hôtels de charme et les établissements indépendants.
La publication des chiffres incluant l’été 2023 devrait confirmer le dynamisme de l’hôtellerie parisienne, encore davantage favorisé dès les prochaines semaines par la Coupe du Monde de Rugby et porté par les Jeux Olympiques à l’horizon de l’été 2024.
Dans son ouvrage « Mutations du commerce post-Covid » aux éditions KAWA (préfacé par Moez-Alexandre ZOUARI) Frank ROSENTHAL effectue une analyse contrastée des dernières évolutions du commerce, trop souvent cantonnées à une opposition entre le commerce physique et le e-commerce.
L’auteur retrace la très forte évolution du e-commerce au cours des 10 dernières années, qui a progressé jusqu’à 15% des parts de marché, et a connu une brusque accélération avec la pandémie.
L’année 2022 constitue selon Frank ROSENTHAL le volte-face du e-commerce. Après 2 années marquées par des conditions de marché inédites, une tendance forte vers l’acte local de consommation et une rentabilité intrinsèque du e-commerce ont été démontrées et confirmées pour des segments de marché à maturité d’une part, et face à des consommateurs versatiles d’autre part.
Il questionne surtout la pérennité de cette progression, la viabilité à long-terme des pure-players et s’interroge sur les attentes du consommateur, qui exerce son libre-arbitre, notamment en période d’inflation.
Le comportement dominant des consommateurs demeure la recherche en ligne et l’achat en magasin (44% des Français), qui demeure plus répandu que le showrooming(1) (33% des Français).
Le click and collect est en très forte progression, renforçant l’importance stratégique des magasins physiques (21% des Français ont utilisé le click & collect pour les achats non alimentaires).
Le commerce physique est en soi un lieu de communication sur l’offre commerciale. L’enseigne Home Depot (équipement de la maison aux Etats-Unis) a reçu en juin 2022 plus de 73,2 millions de visiteurs dans ses magasins contre 54,4 millions de visiteurs sur son site web.
Frank ROSENTHAL fait plusieurs constats :
Pour la première fois en France, le drive marque le pas et recule en parts de marché, tendance probablement annonciatrice de la maturité de ce mode de distribution.
Après avoir été lancé en 2018, l’expansion des drive piétons marque le pas, amorçant vraisemblablement le début d’une rationalisation, faute de rentabilité.
Le quick commerce(2) en France aura duré environ 3 ans. La concentration effrénée du secteur ces 18 derniers mois a finalement abouti en 2023 à la mise en redressement des deux plateformes subsistantes, GETIR et FLINK.
Le durcissement de la législation a accéléré leur sortie du marché français, pourtant initialement annoncé prometteur.
La livraison à domicile par le e-commerce n’est pas toujours une expérience satisfaisante pour le consommateur.
La livraison à domicile a un impact carbone de +70% par rapport au click & collect, la rapidité de la livraison influant très significativement sur le bilan carbone lui-même.
Par ailleurs et fait intéressant, le temps des retours gratuits s’achève, le modèle tel que le chausseur SARENZA « essayer avant d’acheter » n’ayant pas montré sa rentabilité à long-terme.
Les Français demeurent attachés au commerce physique, notamment local.
Certaines DNVB ont dû intégrer le magasin physique dans leur modèle, à l’instar de Warby Parker (lunettes & lentilles aux Etats-Unis), créée en 2010 avec l’essai de 5 montures de lunettes à domicile et qui a démarré son parc de magasins dès 2013 en raison de la demande de contact physique des clients. Elle dispose aujourd’hui de 190 magasins.
En 2022, la France compte 592 DNVB avec un taux d’évolution sur 1 an de +32,40% dont 145 nouvelles marques. L’étude de Digital Native Group confirme qu’elles sont là pour perdurer et être au service d’un nouveau mode de consommation qui se veut digital et adapté à cette nouvelle génération de consommateurs connectés.
Le click & collect est activement recherché par les enseignes, assurant trafic et achats complémentaires (impulsifs ?) en magasin, l’un des acteurs les plus performants en France étant FNAC DARTY dont 46% des achats en ligne relèvent du click & collect.
Le commerce physique distinguera les magasins à haute valeur ajoutée autour de concepts clés de conseil, de plaisir et de fluidité de parcours, comme le concept Eataly.
L’achat de seconde main est entré dans les mœurs, 60% des Français ayant acheté ou vendu des produits d’occasion en 2022, comme les plateformes Vinted ou Leboncoin.
Les magasins se distingueront par l’expérience client offerte à savoir la place de l’humain et la recherche de plaisir.
L’arrêt des Amazon Go (supermarchés sans contact) et le gel des Amazon Fresh (livraison à domicile d’achats alimentaires) pourraient illustrer cette tendance. Le parallèle effectué par l’auteur avec l’enseigne concurrente Stew Leonard’s, qui multiplie les animations en magasin, est probante.
Dans un secteur éprouvé par les procédures collectives, ROBINE & ASSOCIÉS recommande cette lecture d’été, riche en contenu, prolifique en statistiques et résolument positive dans la capacité du commerce à se réinventer.
Une très bonne lecture et un bel été,
Ouvrage :
Frank ROSENTHAL, 2023, « Mutations du commerce Post-covid », Éditions KAWA
Définitions et liens :
(1) Showrooming : Le showrooming consiste, pour un consommateur, à se rendre en magasin pour regarder les produits, se renseigner, les comparer, « faire du repérage », puis finalement de réaliser l’achat sur internet
(2) Quick commerce : désigne les activités commerciales et logistiques basées sur la promesse d’une livraison effectuée dans un délai très court, généralement compris entre 10 et 15 minutes, par l’intermédiaire d’une application mobile.
(3) DNVB : acronyme de Digital Native Vertical Brand faisant référence aux marques et entreprises 100% digitalisées dès leur création, ce qui les différencie donc profondément des entreprises traditionnelles. Certaines enseignes nées sur le web et 100% digital s’installent en physique via un réseau limité mais via un maillage limité mais qualitatif.
