Benjamin ROBINE et Monique BELIVIER ont animé une formation ce mercredi 27 novembre 2019 sur le thème suivant :
La méthode hôtelière actualisée – L’évaluation du fonds de commerce et indemnité d’éviction
Cette formation REV, organisée par La Chambre des Experts Immobiliers de France fût riche en partage de connaissances et en échanges.
Dans un arrêt rendu le 12 septembre 2019 (RG : 18/00628 – SARL CR HOTELLERIE c. GHZ),), la Cour d’appel de Versailles a confirmé les principes méthodologiques de la méthode hôtelière actualisée, consistant notamment à déterminer la valeur locative sur la base des prix « praticables » et non des prix affichés.
La Cour d’appel de Versailles admet l’application de la méthode hôtelière actualisée, ayant fait l’objet d’une publication dans l’AJDI en octobre 2016, à un renouvellement de bail ayant pris effet au 1er octobre 2013. En l’absence de préconisations explicites sur son application dans le temps, elle estime que la méthode actualisée correspond « aux usages observés dans la branche d’activité considérée » et qu’elle constate en réalité l’évolution de l’économie hôtelière déjà en œuvre à la date du renouvellement.
La Cour d’appel détermine la recette théorique hébergement à partir d’un « prix praticable hors taxes de source statistique ». Le recours aux prix affichés, pourtant relevés par l’expert amiable du preneur, se trouve ainsi explicitement écarté.
On relèvera que la Cour d’appel retient :
Julien Jorand a rejoint le cabinet Robine & Associés en juillet 2019. Titulaire d’une licence en droits français et anglo-américain, d’un master en droit notarial et d’un master 2 en droit immobilier, il est actuellement élève-avocat à l’HEDAC.
Ancien étudiant de l’Ecole Normale Supérieure de Paris et de l’EHESS, il a également exercé en syndic de copropriété avant d’intégrer le centre de formation professionnelle des avocats.
Le cabinet Robine & Associés est heureux d’accueillir Julien Jorand au sein de son équipe jusqu’à la fin de l’année. Il exercera ensuite au sein d’un cabinet d’avocat consacré au droit de l’immobilier.
Estelle Levy a récemment rejoint le cabinet ROBINE & ASSOCIÉS dans le cadre de son Projet Pédagogique Individuel (PPI). Titulaire d’un master en droit privé et droit des contrats et d’un master 2 en droit des contrats internes et internationaux obtenu à la Faculté Jean Monnet, elle est actuellement élève-avocat à la Haute École des Avocats Conseils (HEDAC) suite à l’obtention du diplôme du CRFPA en 2019.
Ancienne étudiante à l’Université australienne de Monash, elle a obtenu une double licence au sein de leur campus à Prato (Italie) en droit des contrats internationaux.
Après avoir suivi un parcours généraliste en droit des contrats elle a finalement décidé de se spécialiser dans la matière des baux commerciaux.
Le cabinet ROBINE & ASSOCIÉS est heureux d’accueillir Estelle Levy au sein de son équipe jusqu’en juin. Elle exercera ensuite au sein d’un cabinet d’avocat dans le cadre de son stage final.
De nouveau en vigueur depuis le 1er juillet 2019, les premiers retours concernant l’encadrement des loyers dans la capitale semblent pour le moment peu concluants. D’après une étude du Parisien, au moins 40% des 800 annonces étudiées ne respecteraient pas cet encadrement des loyers.
Quand la majorité des professionnels de l’immobilier (gestionnaires et administrateurs de biens) ne peuvent porter le risque d’une non-conformité des loyers du parc immobilier de leurs mandants (risque d’une amende délivrée par préfet de 5 000 € pour les personnes physiques et 15 000€ pour les personnes morales) et préfèrent assumer une baisse de rentabilité des biens en gestion, la réflexion des particuliers semble être toute autre dans un marché toujours aussi tendu.
L’impact de l’encadrement sur les revenus locatifs entraine des baisses supérieures à 40% pour certains biens. Ces baisses semblent suffisamment importantes pour entrainer des particuliers bailleurs à prendre le risque d’une non-conformité ou à justifier le déplafonnement du loyer pour « caractéristiques exceptionnelles de l’appartement ».
De plus, le vide juridique concernant ledit déplafonnement du loyer ne permet pas aux locataires une garantie totale d’obtenir raison auprès de la commission de conciliation : les idées allant bon train avec parfois « une proximité avec le métro » comme caractéristique exceptionnelle.
La prise en compte et l’application de cet encadrement dans l’évaluation des valeurs locatives comme des valeurs vénales est une nécessité pour les experts, lesquels doivent se conformer à la règlementation en vigueur.
L’impact sur les taux de rendements semble être pour le moment nul avec une tendance encore baissière.
Reste à savoir quelle va devenir la logique des investisseurs dans un marché où les rendements n’ont jamais été aussi proches du taux de l’inflation. »
Crédit image : Le Parisien
Olivier PETIT a récemment rejoint l’équipe du cabinet ROBINE & ASSOCIES.
Au terme d’une licence en droit privé approfondi et d’un master en « expertises foncières » à l’IHEDREA, Olivier a intégré un cabinet de gestion parisien spécialisé dans la propriété commerciale avant de se diriger dans l’expertise immobilière.
Le cabinet ROBINE & ASSOCIES a le plaisir d’accueillir Olivier PETIT au sein de son effectif en qualité d’expert immobilier.
Martin LAMPAERT a récemment rejoint, le cabinet ROBINE & ASSOCIES.
Au terme d’une licence en droit rural et d’un master « manager de projets fonciers et immobiliers » à l’IHEDREA en alternance dans le service foncier d’EDF Energies Renouvelables, Martin s’est spécialisé dans l’expertise immobilière.
Le cabinet ROBINE & ASSOCIES est heureux d’accueillir Martin LAMPAERT au sein de son équipe en qualité d’expert immobilier.
