Un jugement du Tribunal Judiciaire de Fontainebleau en date du 14 mai 2020 (RG 16/01021) vient éclaircir la problématique d’estimation de la valeur locative d’un EHPAD.
Au cas d’espèce, l’expert avait été désigné pour estimer la valeur locative d’un EHPAD détenu sous le régime de la copropriété, à la date du 1er avril 2016.
Deux points essentiels sont soulevés et traités :
- La méthode hôtelière est privilégiée à une méthode financière afin de répondre à une logique normative. L’expert met en avant un taux d’effort compris entre 25% et 35% de la recette théorique d’hébergement. Le chiffre d’affaires relatif aux soins et à la dépendance des résidents est exclu.
- Afin de ventiler la valeur locative entre les différents lots, la ventilation par tantièmes a été privilégiée dès lors qu’elle tient compte tant de la superficie des lots que de la situation dans l’immeuble. On notera sur ce point que l’expert envisageait une répartition par surfaces, mais que celles-ci n’étaient pas connues avec exactitude.
A notre sens, ce jugement confirme la pertinence de la méthode hôtelière pour estimer la valeur locative d’un Ehpad. Maisle jugement n’écarte pas explicitement d’autres méthodes si ce n’est celles qui tiendraient compte de la profitabilité de l’exploitation.
La méthode par comparaison au m2 n’est pas évoquée mais l’on comprend à la lecture des conclusions de l’expertise que la surface des biens n’était pas connue avec exactitude, laissant ainsi ouverte cette possibilité. Il en est de même du recoupement par une unité d’hébergement (€ / lit autorisé).
Cette typologie d’actifs appelle à la prudence, la jurisprudence demeurant encore peu fournie. Nous privilégions, lorsque c’est possible, le croisement de plusieurs méthodes – laissant la primauté à l’usage de la méthode hôtelière.
