L’article 3 du Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026 marque un tournant historique pour la fiscalité des structures de détention de type holding patrimoniale.
En ciblant les actifs non professionnels logés au sein des sociétés, le législateur entend mettre fin à certains schémas fiscaux permettant d’optimiser des dépenses de jouissance personnelle sous des charges de structures soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Pour les propriétaires d’immobilier, notamment de prestige, et les gestionnaires de patrimoine, cette taxe de 20 % sur la valeur vénale des actifs impose une reconfiguration urgente des stratégies de détention, notamment la révision des loyers des biens détenus.
1. Quel est l’objectif principal de cette nouvelle taxe de 20 % ?
Le gouvernement souhaite dissuader l’utilisation de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) pour financer et détenir des actifs de train de vie (résidences de plaisance, yachts, jets, chevaux de course…). Il s’agit d’une mesure anti-optimisation visant à taxer les actifs qui ne participent pas à l’économie productive.
2. Ma SCI ou ma holding est-elle concernée si elle possède un immeuble de rapport ?
Non, si l’immeuble est loué à des tiers à des conditions de marché normales. La taxe cible spécifiquement les actifs « non affectés à une activité opérationnelle ».
Si votre bien génère des revenus locatifs réels et professionnels, il sort de l’assiette de la taxe.
En revanche, si vous vous en réservez la jouissance (même partielle), la vigilance est de mise.
3. Comment est calculé le seuil de 5 millions d’euros d’actifs ?
Le seuil de 5 millions d’euros s’apprécie sur la valeur vénale brute du total des actifs de la société à la clôture de l’exercice. Il ne s’agit pas de l’actif net (après déduction des dettes), mais bien de la valeur globale des biens détenus. Si ce seuil est atteint, la société entre dans l’assiette du calcul de la taxe.
4. Peut-on déduire l’emprunt bancaire de la valeur du bien immobilier taxé ?
Oui, mais sous conditions. Pour les logements, les dettes bancaires sont déductibles selon leur nature :
- Prêt amortissable : Déduction du capital restant dû.
- Prêt in fine : Déduction d’un prorata linéaire sur la durée du prêt.
- Prêts familiaux ou associés : Ils sont par principe non déductibles, sauf si vous prouvez que l’opération n’a pas été réalisée dans un but principalement fiscal.
5. Je paie déjà l’IFI, vais-je payer cette taxe en plus ?
Le législateur a prévu une règle de non-cumul. Les actifs qui entrent dans l’assiette de la taxe de 20 % sont exonérés d’IFI.
Toutefois, attention au calcul : l’IFI est progressif (jusqu’à 1,5 %), tandis que cette nouvelle taxe est proportionnelle et s’élève à 20 %. Le coût fiscal sera donc, dans la quasi-totalité des cas, bien plus élevé avec ce nouveau dispositif.
6. Qu’entend-on exactement par « revenus passifs » pour l’éligibilité ?
Une société est considérée comme patrimoniale si plus de 50 % de ses revenus sont dits « passifs ». Cela inclut :
- Les dividendes et intérêts de placements.
- Les loyers immobiliers.
- Les redevances de brevets ou marques.
- Les plus-values de cession de ces mêmes actifs. Les revenus provenant d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale sont considérés comme actifs.
7. Les non-résidents et les investisseurs étrangers sont-ils soumis à cette taxe ?
Le dispositif de l’article 235 ter C du CGI repose sur une logique de transparence qui vise à capturer les actifs « dormants » quel que soit le lieu de siège de la société, dès lors qu’un lien fiscal existe avec la France.
Pour en savoir plus, consulter notre article complet sur la taxe : PLF 2026 : Taxe de 20 % sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales
8. Quand cette taxe sera due pour la première fois ?
La taxe s’appliquera aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026.
La première déclaration et le premier paiement interviendront ainsi au printemps 2027, sur la base de la valeur des actifs au 31 décembre 2026.
9. Pourquoi anticiper ?
Le PLF 2026 introduit donc une taxe de 20 % sur les actifs non professionnels, notamment immobiliers, détenus en holding.
- Qui ? Holdings patrimoniales (> 5 M€ d’actifs, tous actifs confondus).
- Quoi ? Immobilier non loué au prix du marché ou réservé à l’associé.
- Quand ? Application dès fin 2026, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026 ayant pour conséquence un paiement au printemps 2027, sur la base de la valeur des actifs au 31 décembre 2026.
- L’enjeu : Une charge fiscale non déductible bien plus lourde que l’IFI.
Le calendrier de cette réforme est particulièrement court et transforme les holdings patrimoniales en structures potentiellement « pièges » si elles abritent de l’immobilier de jouissance ou des actifs de luxe. Une revue stratégique du patrimoine est indispensable avant l’échéance de 2026 pour :
- Réévaluer les baux de mise à disposition pour s’assurer de leur conformité au marché.
- Actualiser les évaluations des valeurs vénales des biens détenus.
- Arbitrer entre la détention sociétale et la détention en direct.
- Restructurer l’endettement pour optimiser la déductibilité.
Lire le PLF 2026 : Projet de loi de finances pour 2026 sur le site de l’Assemblée nationale
Lire notre article complet sur la taxe : PLF 2026 : Taxe de 20 % sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales
ROBINE Experts immobiliers accompagne dirigeants et propriétaires dans l’évaluation des valeurs vénales et locatives de leurs actifs afin d’analyser leur exposition fiscale face aux évolutions du PLF 2026.
