Comment le changement d’activité, lors du départ à la retraite du preneur, influence le loyer et donc la valeur locative lors du renouvellement du bail.
La transmission d’un fonds de commerce lors du départ à la retraite soulève des enjeux juridiques, au premier rang desquels figure la question du bail commercial.
L’article L.145-51 du Code de commerce offre au locataire la possibilité de procéder à une déspécialisation, afin de céder son bail à un repreneur qui n’exercerait pas nécessairement la même activité.
Ce mécanisme, souvent utilisé lors de la cession de son activité, permet d’assurer la continuité de l’exploitation. Il modifie cependant l’équilibre contractuel et influence directement la valorisation du loyer lors du renouvellement du bail.
La déspécialisation : un outil pour faciliter la cession
La déspécialisation sollicitée à l’occasion d’un départ à la retraite (ou en cas d’invalidité) a pour objectif d’autoriser un changement d’activité au profit du repreneur.
En ouvrant le bail à de nouvelles possibilités d’exploitation, elle élargit sensiblement le profil des candidats susceptibles de prendre la suite et peut contribuer à maintenir la valeur économique du fonds ou du droit au bail.
Pour mettre en œuvre cette procédure, le locataire doit notifier au bailleur son intention de céder, en exposant précisément l’activité envisagée par l’acquéreur.
Le refus du bailleur n’est possible que dans des situations strictement définies par la loi, notamment lorsque :
- l’activité projetée est incompatible avec la destination contractuelle,
- l’immeuble ne présente pas les caractéristiques nécessaires à cette activité,
- la réglementation d’urbanisme fait obstacle à cette exploitation.
Ce cadre juridique vise à concilier la faculté du locataire sortant à céder son bail d’une part, et à protéger les intérêts du propriétaire des murs d’autre part.
Déspécialisation et renouvellement : effet sur le loyer
L’article L.145-34 du Code de commerce instaure un principe de plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial.
Toutefois, lorsqu’une déspécialisation intervenue lors d’une cession modifie la destination du bail, la jurisprudence estime qu’il s’agit d’une évolution suffisamment importante pour remettre en cause le plafonnement.
Déspécialisation et déplafonnement
La Cour de cassation juge de manière constante que la modification notable de la destination des lieux résultant d’une déspécialisation constitue un motif légitime de déplafonnement. Le bailleur est alors en droit de solliciter la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative.
L’arrêt du 15 février 2023 (3ème chambre civile Pourvoi n° 21-25.849) illustre à nouveau cette position : dès lors que l’activité exercée par le repreneur diffère substantiellement de l’activité initiale, le cadre économique du bail se trouve modifié, ce qui justifie d’écarter le plafonnement.
Une appréciation au cas par cas
Le juge conserve toutefois une marge d’appréciation. Si le changement d’activité apparaît limité dans son étendue ou sans incidence notable sur les conditions d’exploitation, il peut ainsi décider de maintenir le plafonnement du bail.
L’analyse repose en principe sur plusieurs éléments :
- l’ampleur effective de la modification d’activité,
- l’impact sur l’équilibre économique du bail,
- l’adéquation des locaux à la nouvelle exploitation,
- les caractéristiques du marché locatif.
L’appréciation est donc concrète et s’effectue au regard de la situation particulière de l’espèce.
Un dispositif aux effets concrets pour chaque partie prenante à la cession du bail
La déspécialisation mise en œuvre dans le cadre d’un départ à la retraite produit donc des effets distincts pour les différentes parties :
- Pour le bailleur, elle ouvre la possibilité, sous conditions, de revoir le loyer lors du renouvellement afin qu’il corresponde à la valeur locative,
- Pour le locataire sortant, elle constitue un moyen de rendre la cession du bail possible à un profil plus large de repreneurs et permet d’assurer la transmission de son activité,
- Pour le repreneur, elle offre une latitude d’exploitation lui permettant d’adapter le local à son projet.
En définitive
La déspécialisation du bail lors d’un départ à la retraite est un dispositif juridique particulier qui facilite la transmission d’un fonds tout en pouvant entraîner une réévaluation du loyer au renouvellement. Sa mise en œuvre doit être anticipée, tant par le locataire sortant que par le bailleur, afin de mesurer l’ensemble de ses implications juridiques et financières.
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