PLF 2026 : Taxe de 20 % sur les actifs non professionnels des holdings patrimoniales
Focus immobilier – Décryptage de l’article 3 du Projet de Loi de Finances pour 2026
L’article 3 du Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026 marque un tournant historique pour la fiscalité des structures de détention de type holding patrimoniale.
En ciblant les actifs non professionnels logés au sein des sociétés, le législateur entend mettre fin à certains schémas fiscaux permettant d’optimiser des dépenses de jouissance personnelle sous des charges de structures soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Initialement conçue comme une mesure de rendement budgétaire, cette taxe a évolué vers un dispositif anti-optimisation ciblant spécifiquement la détention d’actifs dits « somptuaires » via des structures interposées.
Pour les propriétaires d’immobilier, notamment de prestige, et les gestionnaires de patrimoine, cette taxe de 20 % sur la valeur vénale des actifs impose une reconfiguration urgente des stratégies de détention, notamment la révision des loyers des biens détenus.
Le dispositif, qui sera intégré au Code Général des Impôts (art. 235 ter C), ne vise pas toutes les sociétés, mais spécifiquement les structures dites « patrimoniales ».
1. Le champ d’application : Qui est redevable de la taxe ?
Pour qu’une société (française ou étrangère contrôlée par un résident français) tombe sous le coup de cette taxe, elle doit remplir simultanément trois conditions à la clôture de l’exercice :
Les trois critères cumulatifs d’assujettissement
- Le seuil de la valeur d’actif : Un actif total dont la valeur vénale est égale ou supérieure à une valeur de 5 000 000 € (tous actifs confondus) ;
- La prédominance des revenus passifs : Plus de 50 % des produits (exploitation et financiers) doivent provenir de revenus passifs (loyers, dividendes, intérêts, redevances) ;
- Le contrôle par une personne physique : Une personne physique (seule ou avec son groupe familial) doit détenir au moins 50 % des droits de vote ou financiers.
Note sur l’interposition : Le seuil de 50 % s’apprécie par transparence. Les structures type trusts ou entités situées dans des États non coopératifs (ETNC) entraînent une présomption de détention majoritaire par la personne physique.
Actifs imposables rentrant dans le seuil des 5 millions d’euros
L’assiette de la taxe est strictement limitée aux actifs ne présentant pas un caractère professionnel. Le législateur a dressé une liste précise de biens :
- Loisirs et prestige : Biens affectés à la chasse ou à la pêche, chevaux de course ou de concours, vins et alcools ;
- Transports de plaisance : Véhicules de tourisme (non affectés au transport professionnel), yachts, bateaux de plaisance et aéronefs ;
- Objets de valeur : Bijoux et métaux précieux (sauf s’ils sont exposés dans des musées ou des lieux ouverts au public) ;
- Immobilier de jouissance : Logements dont la personne physique se réserve la jouissance (occupation gratuite ou loyer inférieur au prix du marché).
2. L’immobilier : Focus sur l’assiette imposable
L’immobilier représente le cœur de cible de cette nouvelle taxe. Le législateur distingue désormais nettement l’immobilier considéré comme un outil de travail de l’immobilier résidentiel ou de villégiature.
La notion de « jouissance réservée »
Sont imposables les logements dont la société holding se réserve la jouissance, c’est-à-dire :
- Les biens occupés à titre gratuit par l’associé ou sa famille.
- Les biens loués à l’associé à un loyer inférieur au marché.
- Les résidences secondaires non exploitées commercialement.
L’exclusion de l’immobilier locatif professionnel
À l’inverse, l’immobilier mis en location dans des conditions normales de marché (loyer de pleine concurrence) échappe à la taxe. De même, les biens affectés directement à l’activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale de la société (ou de ses filiales) sont exonérés.
3. Calcul de la taxe : Valeur vénale et déductibilité du passif
La taxe est assise sur la valeur vénale des actifs au jour de la clôture de l’exercice.
Le taux est fixé à 20 %, une pression fiscale sans précédent par rapport aux régimes existants à la conséquence importante en termes de fiscalité.
Le régime restrictif des dettes immobilières
Pour le calcul de l’assiette, seules certaines dettes sont déductibles, avec des règles de prorata strictes pour les prêts in fine.
Point de vigilance : Les dettes contractées auprès de l’associé « personne physique » ou de sociétés liées sont systématiquement exclues de la déduction, sauf preuve manifeste de l’absence de but fiscal (clause de sauvegarde).
4. Une mesure anti-abus articulée avec l’IFI
L’un des objectifs majeurs est de neutraliser l’avantage de l’interposition d’une société IS pour détenir des actifs de plaisance.
- Non-cumul avec l’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI) : Pour éviter une double imposition, le texte prévoit que les actifs soumis à la taxe de 20 % sont exonérés d’IFI. Cependant, le taux de la nouvelle taxe étant largement supérieur (20 % contre 1,5 % maximum pour l’IFI), l’opération peut donc s’avérer onéreuse pour le contribuable.
- Plafonnement : Pour les redevables personnes physiques (cas des holdings étrangères), un mécanisme de plafonnement à 75 % des revenus mondiaux est prévu, calqué sur le modèle du plafonnement de l’IFI.
5. Calendrier et obligations déclaratives
La taxe s’appliquera aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026, ayant pour conséquence une première taxation au printemps 2027.
- Pour les sociétés résidentes : La taxe est auto-liquidée et déclarée en annexe de la déclaration de résultat (liasse fiscale IS).
- Pour les sociétés non-résidentes : C’est l’associé domicilié en France qui doit déclarer les valeurs lors de sa déclaration d’ensemble des revenus (IR).
| Situation de la Holding | Redevable | Modalité de déclaration |
| Siège en France | La Société | Annexe à la déclaration de résultat (IS) |
| Siège à l’étranger | L’Associé (domicilié en France) | Déclaration d’ensemble des revenus (IR) |
Mesure de non-cumul :Les actifs soumis à cette taxe de 20 % sont exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) afin d’éviter une double imposition sur le même objet.
Cas des non-résidents et investisseurs étrangers
Le dispositif de l’article 235 ter C du CGI repose sur une logique de transparence qui vise les actifs « dormants » quel que soit le lieu de siège de la société, dès lors qu’un lien fiscal existe avec la France.
1. Si la société holding a son siège en France
Assujettissement, sans exception. Dès lors que la holding est établie en France et qu’elle remplit les critères (actif > 5M€, revenus passifs > 50%), elle est redevable de la taxe de 20 %.
Nota : Le domicile fiscal de l’associé n’entre pas en ligne de compte : que l’actionnaire soit français ou étranger, c’est la société française qui acquitte la taxe sur ses actifs non professionnels (biens immobiliers de jouissance en France ou à l’étranger, yachts, etc.).
2. Si la société holding a son siège à l’étranger
La taxe s’applique si la société est contrôlée par au moins une personne physique ayant son domicile fiscal en France.
Ce n’est plus la société étrangère, mais l’associé résident français. Il est taxé sur la fraction de la valeur de ses parts représentative des actifs non professionnels détenus par la holding.
À titre d’exemple, si une holding luxembourgeoise détient un chalet ou une villa en France pour l’usage de son associé résidant également en France, la taxe s’appliquera.
3. Le cas de l’investisseur étranger avec une holding étrangère
Un investisseur étranger (non-résident fiscal en France) détient une structure étrangère. Il échappe à cette taxe spécifique, car il n’y a pas de lien de rattachement (ni siège en France, ni associé résident français).
Attention : Ce patrimoine reste soumis aux impôts fonciers locaux et à l’IFI si les actifs immobiliers sont situés en France.
En résumé – La nécessaire anticipation
Le PLF 2026 introduit donc une taxe de 20 % sur les actifs non professionnels, notamment immobiliers, détenus en holding.
- Qui ? Holdings patrimoniales (> 5 M€ d’actifs, tous actifs confondus).
- Quoi ? Immobilier non loué au prix du marché ou réservé à l’associé.
- Quand ? Application dès fin 2026, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026 ayant pour conséquence un paiement au printemps 2027, sur la base de la valeur des actifs au 31 décembre 2026.
- L’enjeu : Une charge fiscale non déductible bien plus lourde que l’IFI.
Le calendrier de cette réforme est particulièrement court et transforme les holdings patrimoniales en structures potentiellement « pièges » si elles abritent de l’immobilier de jouissance ou des actifs de luxe. Une revue stratégique du patrimoine est indispensable avant l’échéance de 2026 pour :
- Réévaluer les baux de mise à disposition pour s’assurer de leur conformité au marché.
- Actualiser les évaluations des valeurs vénales des biens détenus.
- Arbitrer entre la détention sociétale et la détention en direct.
- Restructurer l’endettement pour optimiser la déductibilité.
Lire le PLF 2026 : Projet de loi de finances pour 2026 sur le site de l’Assemblée nationale
Lire notre FAQ : FAQ : Comprendre la nouvelle taxe de 20% sur les actifs des holdings (Art. 3 PLF 2026) – Focus immobilier
ROBINE Experts immobiliers accompagne dirigeants et propriétaires dans l’évaluation des valeurs vénales et locatives de leurs actifs afin d’analyser leur exposition fiscale face aux évolutions du PLF 2026.
