Pourquoi le key-money reste un excellent indicateur du marché des commerces
Pourquoi certaines enseignes sont-elles prêtes à payer un droit d’entrée ou un droit au bail conséquent ? La réponse tient en un mot : rareté.
Le key-money, loin d’être une simple composante des transactions commerciales, révèle les tensions qui se jouent sur les meilleurs emplacements. Pour objectiver ce phénomène, nous avons étudié un panel de plus de 550 transactions entre 2020 et 2025. Les résultats confirment un marché de plus en plus sélectif, où les emplacements premium des principales artères commerçantes voient leurs valorisations résister, portées par une offre toujours plus restreinte.
Observer le marché autrement
Le marché du commerce évolue en permanence. Les habitudes de consommation changent, les enseignes adaptent leurs stratégies et les projets d’implantation deviennent plus sélectifs. Dans ce contexte, le key-money constitue un indicateur particulièrement intéressant. Plus qu’un simple coût d’accès à un local, il traduit l’intensité de la concurrence entre plusieurs candidats et met en évidence les emplacements qui concentrent encore aujourd’hui la demande.
L’analyse que nous avons menée s’appuie sur un panel de plus de 550 transactions enregistrées entre 2020 et 2025. Cette base permet d’observer les évolutions du marché, non seulement à travers la fréquence des key-money, mais aussi par leur niveau de valorisation, leur répartition géographique et les activités qui y ont le plus souvent recours.
Les résultats mettent en évidence une tendance claire : le key-money n’a pas disparu. Il s’est recentré sur les emplacements où la qualité de l’adresse continue de faire la différence.
Un marché qui a trouvé un nouvel équilibre
Ces dernières années, le marché des commerces a connu plusieurs phases successives. La crise sanitaire a temporairement modifié les rapports de force entre bailleurs et preneurs, avant que les enseignes ne retrouvent progressivement une dynamique de développement.
Les données observées depuis 2022 montrent que le marché a désormais trouvé un nouvel équilibre. Après un point haut en 2022 et 2023, le nombre de transactions comportant un key-money se stabilise. Les volumes semblent se stabiliser après le recul enregistré en 2024.
Cette évolution ne traduit pas un retour du key-money comme pratique généralisée. Elle montre plutôt que les enseignes concentrent leurs investissements sur les emplacements offrant un véritable potentiel commercial.
Le marché apparaît ainsi plus sélectif qu’il y a quelques années. Les ouvertures sont moins nombreuses, mais les arbitrages sont plus exigeants et à des niveaux de valeurs qui se maintiennent.
Après un point haut observé en 2022 et 2023, le marché retrouve un rythme plus stable. Le key-money (droit au bail ou droit d’entrée) demeure présent sur les emplacements les plus disputés.
La rareté soutient durablement les valeurs
Les loyers décapitalisés moyens par mètre carré mettent en évidence une forte concentration des valeurs sur les principaux secteurs commerciaux parisiens. Les écarts observés traduisent moins une hausse généralisée du marché qu’une prime accordée aux emplacements les plus recherchés, où la rareté de l’offre continue de soutenir les valorisations.
Paris confirme la force de ses pôles commerciaux
La géographie des transactions fait apparaître une remarquable stabilité des grands secteurs commerciaux parisiens.
Saint-Germain-des-Prés concentre le plus grand nombre de références de notre panel. Les secteurs Saint-Honoré – Louvre, le Triangle d’Or, le Marais et Passy-Auteuil figurent également parmi les marchés les plus actifs.Ces résultats ne doivent rien au hasard.
Ces quartiers réunissent plusieurs caractéristiques particulièrement recherchées par les enseignes : une clientèle fidèle, une fréquentation soutenue, une offre commerciale qualitative et une disponibilité limitée des locaux.
Dans ce contexte, chaque libération de local peut susciter plusieurs candidatures et contribuer au maintien de niveaux élevés de key-money.
La géographie du key-money reste ainsi directement liée à celle de la tension commerciale.
Les arrondissements centraux demeurent les plus actifs
La lecture par arrondissement apporte un éclairage complémentaire.
Les 1er, 6e, 8e, 9e et 16e arrondissements regroupent une part importante des transactions recensées dans notre panel parisien. Ils concentrent plusieurs des principaux quartiers commerciaux de la capitale, parmi lesquels Saint-Honoré, Saint-Germain-des-Prés, l’Opéra, le Triangle d’Or ou encore Passy.
Cette répartition illustre le rôle structurant des arrondissements centraux et de l’ouest parisien dans le marché des commerces. La rareté des locaux disponibles, la qualité des flux et la présence d’enseignes nationales et internationales continuent d’y soutenir une forte demande.
À l’inverse, les arrondissements davantage résidentiels ou moins spécialisés commercialement enregistrent un volume de transactions plus limité, traduisant un marché généralement moins concurrentiel.
Les arrondissements accueillant les principaux pôles commerciaux concentrent logiquement la majorité des transactions.
Les enseignes continuent de privilégier les emplacements à fort potentiel
L’analyse des activités confirme les grandes tendances observées depuis plusieurs années.
La restauration demeure le secteur le plus représenté dans notre panel. Restaurants, restauration rapide, cafés ou salons de thé continuent de rechercher des locaux offrant une visibilité immédiate et un fort potentiel de chiffre d’affaires.
Les commerces d’équipement de la personne restent également très présents, tout comme plusieurs activités spécialisées telles que l’optique, la bijouterie ou la chocolaterie.
Ces secteurs ont un point commun : ils recherchent moins une disponibilité locative qu’un emplacement capable de soutenir durablement leur développement.
Le key-money apparaît alors comme la conséquence directe de cette compétition pour accéder aux meilleures adresses.
La restauration demeure le principal moteur du marché, devant les commerces d’équipement de la personne et plusieurs activités spécialisées.
Ce que révèle notre panel
Au-delà des chiffres, cette analyse met en évidence une évolution plus profonde du marché.
Le key-money ne constitue plus une pratique systématique. Il intervient aujourd’hui sur un nombre plus restreint d’opérations, mais conserve toute sa pertinence lorsqu’il s’agit d’observer les marchés les plus recherchés.
Les enseignes ouvrent moins de points de vente qu’auparavant, mais elles investissent davantage lorsqu’un emplacement répond à leurs objectifs de développement.
Cette évolution confirme que la qualité d’un emplacement demeure le premier facteur de création de valeur dans le commerce.
Le key-money n’est donc pas seulement un élément financier attaché à une transaction. Il traduit avant tout l’attractivité d’une adresse et l’intensité de la concurrence qu’elle suscite.
Conclusion
Le marché du key-money a changé de visage, mais il n’a pas disparu.
L’analyse de plus de 550 transactions réalisées entre 2020 et 2025 montre qu’il continue d’accompagner les opérations portant sur les emplacements les plus recherchés. Son recours est aujourd’hui plus ciblé, mais il demeure étroitement lié à la rareté de l’offre et à la concurrence entre enseignes.
À ce titre, le key-money reste un excellent indicateur des dynamiques du marché des commerces. Plus qu’un simple coût d’accès à un local, il permet de mesurer l’attractivité d’un emplacement et de mieux comprendre les évolutions des principaux pôles commerciaux.
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